Category : Neuigkeiten
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Unaufhaltsam geht die Abwicklung unserer Immobilienfonds dem Finale entgegen. Das stetige Schrumpfen des adressierbaren Marktvolumens spüren wir u.a. in der Form, daß kaum noch Material zu einigermaßen akzeptablen Preisen an den Markt kommt. In der Möglichkeit, uns zufließende Ausschüttungen vernünftig zu re-investieren, sind wir dadurch immer weiter eingeschränkt.
Ganz unerwartet (weil völlig außerhalb des gewohnten Ausschüttungs-Rhytmus) kündigt soeben der AXA Immoselect für den 15. März eine weitere Ausschüttung von 0,60 EUR je Anteil an. Klingt nicht viel, aber bei einem Börsenkurs von aktuell 1,26 EUR verschwindet bei diesem Fonds auf einen Schlag fast die Hälfte der übrig gebliebenen Marktkapitalisierung.
Zu Beginn der Liquidation im Oktober 2011 hatte der AXA Immoselect noch ein Fondsvolumen von fast 2,5 Milliarden EUR. Davon werden nach der Ausschüttung am 15. März nur noch 44 Millionen übrig sein – 1,76 % der ehemaligen Größe. An Ausschüttungen haben die Anleger in den letzten sechs Jahren übrigens (nur) 1,6 Milliarden EUR erhalten. Dem aufmerksamen Leser wird unter Berücksichtigung dessen beim Vergleich des damaligen mit dem heutigen Fondsvolumen eine Lücke von annähernd 0,85 Milliarden EUR = rd. 34 % des Fondsvermögens zu Beginn der Liquidation auffallen. Das ist der Anteil, der während der Abwicklung durch Abwertungen der Liegenschaften bzw. Veräußerungsverluste beim Objektverkauf durch den Schornstein gegangen ist.
Für Anleger, die den AXA Immoselect früher mal als Teil ihrer Altersversorgung gekauft hatten, ist es ein ziemlich bitteres Resultat, daß ein Drittel ihres damals für sicher gehaltenen Investments endgültig futsch ist – von sechs renditelosen Jahren des Wartens mal gar nicht zu reden. Wenigstens eine Nettigkeit kann man über die Fonds-Abwickler jetzt aber doch noch sagen: Es gibt in der heutigen Ausschüttungs-Bekanntmachung eine sehr präzise Ankündigung, bis wann auch der Rest ausgekehrt sein soll: Q2 2021.
Auf eine etwas andere Art zu schrumpfen stimmte uns gestern (wieder einmal) der SEB ImmoInvest ein: Der theoretische Rücknahmepreis (= Netto-Inventarwert) sank von 8,67 auf 8,48 EUR. Auch hier klingt 19 cent Rückgang nicht viel, aber bei gut 116,5 Mio. Stück ausgegebener Anteile sind das auch mal schlapp 22 Millionen durch den Schornstein. Begründet wird die Abwertung mit der Folgebewertung der beiden italienischen Liegenschaften.
Bekanntlich zieht der Alleinmieter der Via Laurentina 449 in Rom (ein italienischer Energie-Multi) dieses Jahr aus – und ein Folgemieter ist weit und breit nicht in Sicht. Dummer Weise ist der Gebäudekomplex mit Baujahr 1978/1982 sowieso nicht mehr unbedingt „state of the art“, und dummer Weise ist es mit bisher 235 Mio. EUR Verkehrswert = 36,1 % des Gesamt-Immobilienvermögens das mit Abstand größte Objekt des Fonds. Und dummer Weise wird Italien gerade nach den Wahlergebnissen vom letzten Wochenende auch nicht mehr ewig als Hort der Stabilität angesehen werden – obwohl hier Investoren im Moment noch ganz erstaunlich sorglos agieren. Doch auch hier befürchten wir (und halten uns von dem Fonds deshalb konsequenter Weise seit langem fern), daß wir am Ende nicht über „Schrumpf“, sondern über „am schrümpfesten“ werden berichten müssen.
Ende 2017 hatte der Dachfond Santanter Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt seine Bestände in einer Nacht- und Nebelaktion mit gewaltigem Abschlag en bloc an den Meistbietenden verscherbelt und damit seinen Anlegern, quasi als Abschiedsgruß, noch mal einen dicken fetten Verlust in’s Nest gelegt.
Es ist, glauben wir, eher nicht anzunehmen, daß die anschließenden Schmerzensschreie der gequälten Anleger der Landesbank Berlin AG (LBB) so nachhaltig in die Ohren gedrungen sind, daß sie sich ähnliches dann nicht mehr getraut hat. Nehmen wir zu Gunsten besagten Instituts vielmehr gleich einmal an, daß nach Abwägung aller Umstände Moral und Anstand die Oberhand gewonnen haben. Was in der heutigen Bankenlandschaft ja allein schon ein Grund wäre, die LBB über den grünen Klee zu loben.
Jedenfalls vernehmen wir soeben bezüglich des in der Obhut der LBB befindlichen Dachfonds Stratego Grund, der bis Ende März aufzulösen gewesen wäre, folgende offizielle Verlautbarung:
„Nach Vorgaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) ist der Stratego Grund bis zum 30.3.2018 aufzulösen. Ziel der Depotbank war es, den gesamten Bestand an Zielfonds in einem geordneten Prozess unter Wahrung der Anlegerinteressen zu veräußern.
Die Landesbank Berlin AG als Depotbank hat hierzu mehrere Interessenten gebeten, ein Angebot für den Erwerb der Zielfonds abzugeben. Diese Angebote hätten bei Annahme einen Abschlag gegenüber den Börsenkursen der Zielfonds in Höhe von 10-15% zur Folge gehabt. Um diesen Nachteil zu vermeiden, hat sich die Landesbank Berlin AG entschieden, die verbliebenen Zielfonds zu den Börsenkursen vom 26.02.2018 in einem Block zu übernehmen. Hervorzuheben ist, dass sich die Zielfonds in Abwicklung befinden und die Umsätze an der Börse nur sehr gering sind, so dass bei einem direkten Verkauf über die Börse mit erheblichen Verlusten zu rechnen gewesen wäre.
Der Verkauf der Zielfonds zu den Börsenkursen spiegelt sich bereits im Netto-Inventarwert des Stratego Grund per 01.03.2018 wieder. Im Ergebnis ist es nun möglich, den Stratego Grund zu schließen. Anleger erhalten damit das noch im Fonds gebundene Kapital vollständig ausgezahlt. Die depotführenden Stellen werden die Anleger im Rahmen einer Fälligkeitsabrechnung im Detail über die abschließende Auszahlung informieren.“
Das ist eine Variante, mit der wir nun wirklich nicht gerechnet hätten. Da haben wir uns bei den uns interessierenden Bestandteilen des Portfolios also erst einmal umsonst auf die Lauer gelegt. Nun heißt das Motto: Abwarten und Tee trinken. Ewig wird die LBB die Bestände an abwickelnden Immobilienfonds ja vielleicht nicht behalten wollen. Andererseits: Wenn sie die Posten jetzt erst einmal zu aktuellen Börsenkursen erworben haben, dann werden sie sie vielleicht auch nicht gleich mit Verlust verkaufen wollen. Das gibt uns jedenfalls eine relative Sicherheit, daß die auch bei uns vorhandenen Positionen nicht großartig unter Druck geraten dürften. Denn für die LBB geht es ja jetzt um ihr eigenes Geld …
Die älteren unter uns (zu denen der Verfasser dieser Zeilen ohne Zweifel auch gehört) kennen diese Phrase noch: Wenn einen früher jemand unangemessener Weise duzte, fragte man ein bißchen pikiert zurück: Haben wir schon einmal zusammen Schweine gehütet?
Die Zahl der Schweine auf diesem Globus muß sich in den letzten paar Jahren explosionsartig vermehrt haben. Die Mehrzahl aller Menschen scheint inzwischen aus dem Schweinehüten gar nicht mehr herauszukommen. Auch das Internet und alle möglichen Computer scheint man inzwischen zum Schweinehüten zu benutzen. Anders ist es wohl nicht zu erklären, daß man neuerdings dutzende Male am Tag von wildfremden Maschinen geduzt wird.
„Jörg, unsere neue Kollektion für Dich, schau doch gleich mal rein.“ Dabei ist dieser Scheiß-Computer, der sich anmaßt mich einfach zu duzen, so was von abgrundtief dämlich (er denkt sozusagen auf dem Niveau von Schweinen, obwohl das eigentlich doch ganz intelligente Tiere sein sollen): Kinderklamotten passen mir schon lange nicht mehr. Und Mädchenklamotten habe ich ohnehin noch nie getragen.
Nur weil ich für meine Patentochter mal einen coolen Fummel zum Geburtstag gekauft hatte …
Man mag gegen das sogenannte Darknet Vorbehalte haben. Trotzdem werde ich wohl demnächst auf den Tor-Browser umsteigen.
Denn wenn man sich mal wirklich objektiv damit beschäftigt: Das ganze wird vor allem von unseren Sicherheitsbehörden vor allem deswegen pauschal dämonisiert, weil sie uns da nicht mehr so einfach jeden Tag unbemerkt und ungeniert in die Unterwäsche kucken können. Und ich würde mal behaupten: Jeder zweite Journalist, der mit einem eitrigen Flimmern in den Augen das Wort „Darknet“ über die Lippen bringt, hat nicht die geringste Ahnung, was das eigentlich wirklich ist.
Das sogenannte Darknet ist (wie eben auch das gesamte Internet) ursprünglich eine Erfindung des US-Militärs. Man brauchte für die Spitzel auf der ganzen Welt eine Kommunikationsplattform, bei der ein Agent selbst vom Himalaya aus anonym an die Zentrale berichten konnte, ohne daß wer anders die Spur zurückverfolgen konnte.
Bald kam das US-Militär aber darauf, daß das doch keine ganz so gute Idee war. Allein die Nutzung dieses dunklen Netzes über den Tor-Browsers wies den User ja schon als US-Agenten aus. Und damit verriet er/sie sich sozusagen selber. Was machten die Schlauköpfe des US-Militärs? Sie veröffentlichten den Quellcode, damit auch andere das Darknet nutzen konnten. Daß „andere“ auch Drogendealer, Waffenhändler und Pädophile sein konnten, das nahm man bewußt in Kauf. Hauptsache es entstand im Netz eine anonyme Masse, in der die US-Agenten jetzt unerkannt untertauchen konnten.
Wenn ich es mir so recht überlege: US-Spionen zusätzliche Deckung zu geben, indem auch ich über das Darknet surfe, ist vielleicht auch nicht wirklich mein Ding. Sollte ich mich doch lieber weiter mit Werbung für coole Mädchenkleidung zutexten lassen?
„Die Besteuerung von Publikums-Investmentfonds soll völlig neu geregelt und einfacher werden.“
Sagte am 21.7.2015 der Diskussionsentwurf des Bundesministeriums der Finanzen zur geplanten Reform des Investmentsteuerrechts (Bundestagsdrucksache 18/8045). Zum 1.1.2018 ist diese Reform dann tatsächlich in Kraft getreten.
Die (ohne Flachs!) amtliche Begründung war, daß das alte Investmentsteuerrecht derartig kompliziert geworden sei, daß es nicht einmal mehr von Fachleuten wirklich verstanden werden könne.
Irgendwie muß das mit dem „einfacher werden“ aber nicht funktioniert haben. Jedenfalls hatten wir heute allein von einem einzigen Kreditinstitut und nur neue Transaktionen aus diesem noch ganz jungen Jahr betreffend einen fetten Stapel mit gut 100 Storni und Neuabrechnungen in der Post. Allein die Postengebühren bei der Kontoführung für diese zusätzlichen Buchungen übersteigen schon den Gegenwert eines Abendessens für zwei Personen in einem sehr anständigen Lokal.
Nach unserem Eindruck war das deutsche Volk in den letzten fünf Monaten seit der Bundestagswahl alles andere als unglücklich. Vielleicht sollte man daraus die richtigen Schlüsse ziehen. Vielleicht wäre es für unser Land das allerbeste, wenn es bis zur nächsten Bundestagswahl auch weiterhin gar keine Regierung gäbe und keine neuen Gesetze erlassen würden, die alles nur noch verschlimmbösern.
Nach den etwas ruppigen Kursbewegungen in der letzten Woche gerät das Thema „Zinswende“ vermehrt in den Fokus. Was bedeutet es für uns?
a) Bankguthaben der abwickelnden Immobilienfonds
Hier war die Niedrigzinsphase bisher eindeutig ein klarer Nachteil. Die Fonds mussten auf den größten Teil ihrer Bankguthaben „Verwahrentgelte“ bezahlen – und da die Liquiditätsquote bei den immobilienfreien Fonds gegen 100 % geht, tat das schon weh. Sollte dieser Kostenfaktor wegfallen, oder, noch besser, sollten die Fonds sogar wieder Guthabenzinsen bekommen, wäre ein Zinsanstieg auch im kurzfristigen Bereich für uns klar von Vorteil.
b) Preisentwicklung an den Immobilienmärkten
Steigende Zinsen haben einen eindeutig dämpfenden Effekt auf die Immobilienmärkte. Beginnen die Zinsen zu steigen, sollte man vorsichtshalber auch das Ende der Boomphase an den Immobilienmärkten eingeläutet sehen. Der Höhepunkt im laufenden Zyklus dürfte dann so langsam in Sichtweite kommen.
Steigende Zinsen sind also schlecht für die Fonds, die noch über größere zu verwertende Immobilienbestände verfügen. Neben dem SEB ImmoInvest (Immobilienquote 64,4 %), der uns mangels eigener Bestände aber nicht tangiert, gilt dies besonders auch für den CS Euroreal mit einer Immobilienquote von immer noch 64,3 %. Unter anderem auch aus diesem Grund haben wir unsere Bestände im CS Euroreal zu Jahresbeginn deutlich zurückgefahren. Der von uns stattdessen neu aufgenommene CS Property Dynamic hat zwar auch noch eine Immobilienquote von 68,0 % – doch dabei handelt es sich nicht, wie bei den beiden anderen genannten Fonds, um ein reichhaltiges Restportfolio aus 19 bzw. 15 Objekten. Vielmehr hat der CS Property Dynamic nur noch zwei Objekte in Polen, bei denen der Verkaufsprozeß inzwischen eher schon fortgeschrittenen sein dürfte. Damit könnte man hier die Kurve wohl noch kriegen.
Alle anderen (ganz oder weitgehend immobilienfreien) Fonds werden von der Zyklik der Immobilienmärkte naturgemäß gar nicht mehr tangiert. Sie stehen für gut die Hälfte unseres Gesamtportfolios.
c) Entwicklung unserer Refinanzierungskosten
Ein wesentliches Element unseres Geschäftsmodells war es bisher, die auf uns in unseren Fonds quotal entfallenden Liquiditätsbestände durch möglichst gleich hohe Bankkredite zu neutralisieren. Denn im Gegensatz zu den Fondsimmobilien wohnte den Liquiditätsbeständen ja kein Wertaufholungspotential inne. Synthetisch strebten wir damit für unser Eigenkapital eine Investitionsquote in unterbewerteten Immobilien von möglichst nahe 100 % an.
Dieses Modell funktioniert aber nur bei sehr, sehr niedrigen Zinsen. Bei Zinssätzen von im Durchschnitt Eins komma ungerade rechnete sich das für uns bisher.
Bei mehr als der Hälfte unserer Kredite sind die Zinsen auf diesem Niveau noch bis Jahresende festgeschrieben.
Sollten auch die kurzfristigen Zinsen spürbar anziehen (womit nach allen Äußerungen aus der EZB im Euroraum in diesem Jahr aber noch nicht zu rechnen ist), könnten wir problemlos nachjustieren, indem wir die regelmäßigen Rückflüsse aus unseren Fonds nicht mehr re-investieren, sondern zum Abbau der Inanspruchnahmen verwenden.
Steigende Refinanzierungskosten würden zudem einen teilweisen Ausgleich in der Form finden, daß unseren Fonds mindestens keine Verwahrentgelte für ihre Guthaben mehr angelastet werden oder indem sie sogar wieder Zinserträge erzielen.
Fazit
Die positiven und negativen Auswirkungen einer Zinswende würden sich für uns unter dem Strich höchstwahrscheinlich weitgehend ausnivellieren. Wir haben also keinen Grund, uns wegen einer möglichen Zinswende Sorgen zu machen.