Category : Neuigkeiten
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Jedenfalls für 2017 sind wir weitestgehend durch. Weder die letzten Ausschüttungen unserer Zielfonds noch die Börsenkursentwicklung in der Woche vor Weihnachten brachten nennenswerte Überraschungen. Wir hoffen zuversichtlich, daß sich daran in den letzten drei Börsentagen des Jahres auch nichts mehr ändert.
Die Ausschüttung des KanAm grundinvest am 21.12. in Höhe von 2,88 EUR/Anteil war erneut nahezu vollständig als steuerfreie ausländische Immobilienverkaufsgewinne zu buchen. Insofern werden wir auch in 2017 in der Gewinn- und Verlustrechnung einen starken sog. „KanAm-Effekt“ beobachten: Einerseits ist der Betrag der Dezember-Ausschüttung mit rd. 3 Mio. EUR auf der Ertragsseite wirksam. Andererseits induziert dies eine in etwa gleich hohe Aufstockung der Teilwert-Abschreibung auf die KanAm-Position. Nach einer zwischenzeitlichen Schwäche hat sich der Kurs des KanAm grundinvest inzwischen auch so weit erholt, daß die Teilwertabschreibung darüber hinaus nicht weiter angepasst werden muß. Unter dem Strich beeinflusst die jüngste KanAm-Ausschüttung und seine Kursentwicklung den Jahresüberschuß also überhaupt nicht.
Ebenfalls am 21.12. schüttete der AXA Immoselect 1,10 EUR/Anteil aus. Hier ist etwa 1/5 der Ausschüttung als steuerfreie ausländische Immobilienverkaufsgewinne zu behandeln. Dadurch steigt unser Jahresüberschuß 2017 um noch einmal rd. 200 TEUR. Anders als beim KanAm ist dies beim AXA nicht durch eine Teilwertabschreibung zu kompensieren. Der Grund: Unser Einstandskurs beim AXA ist inzwischen so niedrig, daß er trotz des jüngsten Ausschüttungsabschlages immer noch weit unter dem aktuellen Börsenkurs liegt.
Unserer geneigten Leserschaft wünschen wir ein Frohes Weihnachtsfest, einen Guten Rutsch, und für das Neue Jahr alles erdenklich Gute.
Wir melden uns wieder am 10. Januar 2018 mit der Veröffentlichung der Monatsübersicht Dezember 2017 und auch bereits mit vorläufigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2017.
Zehn abwickelnde Immobilienfonds stehen bei uns auf der Beobachtungsliste.
Zehn kleine Negerlein, bei denen die fortschreitende Abwicklung eines nach dem anderen mangels Masse von unserer Anlageliste verschwinden lassen wird.
Der Gesamtbetrag des noch adressierbaren Marktvolumens reduziert sich in den letzten beiden Wochen dieses Jahres durch die Fülle der in dieser kurzen Zeitspanne angekündigten Ausschüttungen ziemlich dramatisch.
Als letzter, der sich vor Weihnachten bisher noch nicht zu Wort gemeldet hatte, hat heute nun auch noch der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe für den 28.12.2017 eine Ausschüttung von 0,11 EUR pro Anteil angekündigt. Mit einem Restvermögen von nur noch 38 Mio. EUR war dieser Fonds für unsere Zwecke inzwischen aber ohnehin viel zu klein geworden – neben den DEGI-Fonds ein weiteres Negerlein, das von der Liste verschwindet.
Durch die in diesen Tagen erfolgenden Ausschüttungen schrumpft das Restvermögen der abwickelnden Fonds und damit auch das Volumen der addierten Börsenwerte auf einen Schlag um etwa ein Fünftel.
Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen diese Materialverknappung auf die Börsenkurse haben wird. Wir für unseren Teil wirken der voraussichtlichen Entwicklung proaktiv entgegen, indem wir momentan eine sehr aktive Wiederanlagepolitik betreiben.
Für die im Prinzip ohnehin nur noch fünf für uns zu Anlagezwecken in Frage kommenden Fonds haben wir Zielgrößen bezüglich der anzustrebenden Stückzahl von Anteilen festgelegt. Diese Zielgrößen werden wir bis Ende des ersten Halbjahres 2018 erreicht haben.
Durch die bis dahin zu erwartenden weiteren Ausschüttungen (größere Beträge wird es voraussichtlich im April/Mai vom CS Euroreal und im Juni/Juli vom KanAm grundinvest sowie vom SEB ImmoInvest geben) wird der addierte Börsenwert unserer Fonds bis Jahresmitte 2018 auf unter 2 Mrd. EUR geschrumpft sein. Zum Vergleich: Ende 2015 waren wir noch bei rund 8 Mrd. EUR und im August 2017 immer noch bei 4 Mrd. EUR.
In diesem Umfeld wird eine wirtschaftlich sinnvolle Wiederanlage erhaltener Ausschüttungen wahrscheinlich eine immer größere Herausforderung werden. Die von uns vor diesem Hintergrund aktiv geplante Dämpfung unserer Aktivitäten ab Jahresmitte 2018 ist insofern eigentlich nur eine der kontinuierlichen Schrumpfung des Marktes Rechnung tragende Notwendigkeit.
Auch wenn wir den Focus Nordic Cities nicht besitzen (weil er uns zu kleinteilig und entsprechend schwer zu analysieren erschien), möchten wir der geneigten Leserschaft nicht vorenthalten, was das Fondsmanagement immerhin schon heute bezüglich einer möglicher Weise morgen erfolgenden Ausschüttung von 1,30 EUR pro Anteil verlautbarte:
„Die entsprechenden Prüfungen des Fondsmanagements haben ergeben, dass ein Ausschüttungsbetrag von 1,30 EUR pro Anteil erwartet werden kann. Für die Ausschüttung hat die Kapitalverwaltungsgesellschaft Mittwoch, den 20. Dezember 2017 als voraussichtlichen Ex-Tag ins Auge gefasst.
…
Der Vorstandsbeschluss wird erst an diesem Tage gefasst; die Kapitalverwaltungsgesellschaft muss daher aus heutiger Sicht den Vorbehalt machen, dass sich bis zum Ex-Tag noch Änderungen des Betrages bzw. ggfs. auch eine Verschiebung des Ex-Tages nach hinten ergeben können. Wir bitten dafür um Verständnis
…
Nur um das noch einmal ganz deutlich zu machen: Wir sprechen über eine heute erfolgte Bekanntmachung für eine für morgen geplante Ausschüttung. Also, jedenfalls denn, wenn sich Frau Merkel nicht beim Frühstück an einem hartgekochten Ei verschluckt oder eine vom fondseigenen Hotel in Stavanger unerwartet abgehende Dachlawine den kompletten Vorstand der Kapitalverwaltungsgesellschaft unter sich begräbt oder sonst eben irgend ein Grund den Fondsmanager morgen früh zu der Adenauer’schen Erkenntnis bringen könnte: „Was stört mich mein Geschwätz von gestern?“
… textete die Gruppe Supertramp im Jahr 1982. Ja, es regnet wieder, und zwar für die Anteilscheininhaber abwickelnder Offener Immobilienfonds. Es regnet Geld.
Erst hört man wochen- und monatelang keine Silbe. Und dann kommen sie alle noch kurz vor Weihnachten. Alle. Schon letzte Woche gab es 1,00 EUR pro Anteil vom TMW Immobilien Weltfonds. Die weiteren Ausschüttungen konzentrieren sich auf gerade einmal zwei Tage dieser Woche. Übermorgen der CS Euroreal mit sensationellen 0,04 EUR pro Anteil, und – besonders rechtzeitig, weil erst heute angekündigt – der SEB ImmoInvest mit 3,10 EUR pro Anteil sowie als einer der allerletzten Dachfonds ebenfalls übermorgen der Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt P mit 48,17 EUR pro Anteil.
Von letzterem haben wir neuerdings immerhin wieder 1.500 Stück. Die ImmoInvest-Ausschüttung betrifft uns mangels eigenem Bestand nicht direkt. Aber indirekt schon, weil im Kontext mit den nahezu zeitgleichen übrigen Ausschüttungen zu sehen. Über die bisher schon bekannten 275 Mio. EUR hinaus fließen damit übermorgen weitere 375 Mio. EUR an die Anleger zurück, insgesamt demnach 650 Mio. EUR.
Bezogen auf das verbleibende Marktvolumen in diesem Spezialsegment von (zu Börsenkursen nach Ausschüttungen gerechnet) noch 2,75 Mrd. EUR werden auf einen Schlag über 23,0 % flüssig. Und durch die plötzliche ImmoInvest-Ausschüttung ist der mögliche Wiederanlagebedarf (auch mangels anderer Alternativen, sein Geld vernünftig und weitgehend sicher zu parken) noch deutlich größer als gedacht.
Am Donnerstag folgen dann, wie hier schon gemeldet, der AXA Immoselect mit 1,10 EUR pro Anteil und der KanAm grundinvest mit 2,88 EUR pro Anteil. Da kann man nur sagen: Schöne Bescherung.
Auf dem KanAm grundinvest bzw. M. M. Warburg & Co. als jetzt zuständiger Depotbank ist wegen der deutlich überzogenen Liquiditäts-Rückbehalts-Politik ordentlich herumgeprügelt worden – und größten Teils auch zu Recht.
Die letzte Ausschüttung war zuvor Ende Oktober 2016 gewesen. Danach vereinnahmte der Fonds, vornehmlich zur Jahreswende 2016/17, weitere Verkaufserlöse von fast 1 Mrd. EUR. Davon steckte man sich und seinen Freunden erst einmal einen satt dreistelligen Millionenbetrag als Provisionen und Erfolgshonorare selbst in die Tasche. Die Anleger dagegen speiste man – und zwar erst im Juni 2017! – mit einem unfassbar mageren Anteil von 215 Mio. EUR (3,00 EUR/Anteil) ab.
Was die Verantwortlichen hier als Begründung für die Liquiditätsrückbehalte liefern, mag einen wirtschaftlich völlig unbedarften Staatsanwalt blenden – jemanden, der sich in der Branche auskennt, und der vor allem auch Vergleichswerte von anderen Fonds hat, kann es überhaupt nicht überzeugen. Nicht ohne Grund ergeht sich Warburg weiterhin nur in nichtssagenden Allgemeinplätzen, liefert aber keinerlei belastbare Fakten – auch dem Staatsanwalt nicht.
Die Börse fällt hier ihr wie immer unbestechliches Urteil: Seit Anfang Oktober, als mit Veröffentlichung des Abwicklungsberichtes zum 30.06.2017 die Ungereimtheiten nicht länger zu verheimlichen waren, fiel der Kurs von bis dahin monatelang stabilen 13,80 EUR auf Anfang Dezember teilweise deutlich unter 13,00 EUR.
Auch die jetzt für den 21.12. angekündigte Ausschüttung von 2,88 EUR ist bei einem aktuellen Liquiditätsbestand von 1,02 Mrd. EUR = 14,26 EUR/Anteil alles andere als überzeugend. Der Ausschüttungsbetrag ist gerade hoch genug, um zu verhindern, daß die wütende Menge die Empfangshalle von M. M. Warburg stürmt und die persönlich haftenden Gesellschafter mit Mistgabeln traktiert.
Dennoch können wir uns bei unseren Anlageentscheidungen nicht von Emotionen leiten lassen, sondern müssen – vor allem im Lichte des deutlich zurückgekommenen Börsenkurses – nüchtern die Fakten betrachten.
Der Börsenkurs geht nächste Woche ex Ausschüttung auf etwas über 10,00 EUR zurück. Nach Ausschüttung hat der Fonds aber immer noch 11,38 EUR/Anteil Liquidität. Also bekommt man hier den Euro für 88,9 cent – und die restlichen vier Immobilien im Wert von 2,30 EUR je Anteil gibt es gratis obendrauf.
Wenn man einmal annimmt, daß auch die restlichen Immobilien (was ja bisher fast immer KanAm-üblich war) einigermaßen zum Verkehrswert gehen, und wenn man ferner hofft, daß Management und Depotbank das Fondsvermögen zwischendurch nicht noch weiter rupfen wie eine Weihnachtsgans, dann gäbe es zwischen aktuellem Kurs und Netto-Inventarwert noch Aufwärtspotential von nicht weniger als 30 %.
Selbst wenn davon nur 2/3 zu heben wären: Auch 20 % sind ein nicht zu verachtender Happen, wenn man mal von einer restdurchschnittlichen Mittelbindung von drei Jahren ausgeht. Die Erfahrungswerte aller anderen Fonds legen eben doch die Erwartung nahe, daß auch beim KanAm grundinvest innerhalb der nächsten drei Jahre trotz aller Klammer-Reflexe etwa 75 % der vorhandenen Liquidität auszukehren sind.
So gesehen muß man beim KanAm grundinvest beim aktuellen Kursniveau zu dem Urteil kommen: Ungezogen, ungeliebt, aber leider interessant.