Category : Neuigkeiten
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Wer glaubt, daß es in der Schlußphase der Abwicklung bei immobilienfreien oder fast immobilienfreien Fonds langweilig würde, der irrt sich. Doch richtig spannend wird die Sache, wenn man das beim Vergleich mehrerer Fonds in der relativen Entwicklung zueinander betrachtet.
Natürlich, die Rücknahme der Fondsanteile ist bei unseren abwickelnden Fonds endgültig ausgesetzt. Aber nehmen wir mal an, nur mal so theoretisch, die Ausgabe- bzw. Rücknahmepreise hätten noch eine Wirkung. Dann hätte es im letzten halben Jahr folgende Konstellation gegeben:
Wer zu Ostern 10.000 EUR in den TMW Immobilien Weltfonds investiert hätte, dessen Anteile wären heute 11.535 EUR wert.
Wer zu Ostern 10.000 EUR in den AXA Immoselect investiert hätte, dessen Anteile wären heute nur noch 8.724 EUR wert.
Bezogen auf die Ausgangssumme ist das in der Entwicklung der beiden Fonds innerhalb nur weniger Monate ein Delta von 28,1 %. Die Hintergründe sind (Pfennig-Veränderungen unberücksichtigt):
2,80 Startpunkt beim TMW Immobilien Weltfond
3,09 am 12.7.: Die Anteilpreiserhöhung betrifft das in 2016 veräußerte Objekt „Centro Meridiana“ (Italien). In Zusammenarbeit mit dem neuen Eigentümer konnte auf Grundlage einer aktuellen Gesetzesänderung eine Steuerrückerstattung in Höhe von rd. EUR 4,6 Mio. erzielt werden.
3,14 am 31.7.: Eine Begründung für die Veränderung wurde vom Fonds nicht veröffentlicht.
3,23 am 4.8.: Die Anteilpreiserhöhung betrifft das in 2016 veräußerte Objekt „Centro Meridiana“ (Italien). Der damalige Verkäufer hat nun einen Teil der im Rahmen des Ankaufs entstandenen Steuern erstattet.
Da hat sich das nominelle Fondsvermögen binnen eines Monats mal flugs um 15 % vermehrt.
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5,17 (minus 1,80 zwischenzeitlicher Ausschüttung) Startpunkt beim AXA Immoselect
5,21 am 20.4.: Hintergrund ist eine Körperschaftsteuererstattung für das Kalenderjahr 2015 für in Frankreich gelegene, zwischenzeitlich veräußerte Fondsobjekte.
5,24 am 26.5.: Hintergrund ist die Kaufpreiszahlung für die Immobilien in Schweden. Der Verkaufspreis lag über den zuletzt veröffentlichten Verkehrswerten.
5,30 am 8.6.: Hintergrund ist die Erstattung von Körperschaftsteuer für das Jahr 2016.
3,51 am 26.7.: Abschlag der Ausschüttung von 1,80/Anteil
3,16 am 12.9.: Die Immobilie Amersfoort in den Niederlanden wurde zu einem Verkaufspreis von 22,5 Mio. EUR veräußert, ca. 15,2 Mio. EUR (ca. 40,3 %) unter dem letztmalig am 25. Februar 2017 festgestellten Verkehrswert in Höhe von 37,7 Mio. EUR.
2,92 am 15.9.: Turnusgemäße Bewertung der Immobilie Antegnate (Bergamo) in Italien. Der Verkehrswert ist im Vergleich zum Vorjahr um 14,8 % gesunken. Der aktuelle Verkehrswert liegt bei 65,4 Mio. EUR. (Anm. d. Red.: auf dem Höhepunkt des letzten Booms 2008/09 gekauft für 151,1 Mio. EUR).
Da waren dann binnen vier Tagen fast 20 % des nominellen Fondsvermögens einfach mal wech.
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Hintergrund ist hierbei: Je kleiner ein Fonds im Zuge seiner Abwicklung wird, desto stärker schlagen naturgemäß singuläre Ereignisse auf die Wertentwicklung durch. Diese Tendenz wird noch verstärkt durch eine Art Imparitäts-Prinzip in der Vermögensaufstellung. Sämtliche konkret bezifferbaren Risiken sind in den Verbindlichkeiten bzw. Rückstellungen zu Lasten des Fondsvermögens abzubilden. Chancen dagegen, mögen sie auch dem Grunde nach mehr als plausibel sein, gehen in die Vermögensaufstellung erst ein, wenn das Geld auf dem Konto ist, zumindest aber, wenn der Anspruch rechtskräftig festgestellt und der Kontrahent zahlungsfähig ist.
Unser Job ist es, die Fonds gut genug zu durchleuchten mit dem Ziel, solchen nach außen hin zunächst unsichtbaren Werttreibern und/oder Wertvernichtern auf die Spur zu kommen und sie in unseren Dispositionen zu berücksichtigen. Und zwar möglichst schon lange bevor sie sich in Form von Anteilpreisänderungen sichtbar auswirken.
Die älteren unter unseren Lesern werden sich noch erinnern: „Dröpje voor Dröpje“ war 1973 der Slogan einer TV-Werbekampagne für B&B-Dosenmilch. Wobei sich Sprach-Puristiker darüber ein bißchen ereifern: Das Wort „Dröpje“ gibt es im holländischen überhaupt nicht. Ein Tröpfchen würde holländisch nämlich Druppeltje heißen. Aber was wollen wir uns aufregen – hat uns die Werbung nicht schon immer ein bißchen verarscht? Wie zum Beispiel mit „Vorprung durch Mogel-Technik“?
Dieser kleine Prolog passte halt so schön zu einer neuen Meldung aus dem CS Euroreal. Soeben wurde bekannt, daß das Objekt Gelsenkirchen, Bahnhofstr. 12/14 „über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“ verkauft wurde. Der letzte Verkehrswert war 8,1 Mio. EUR, unsere Verkaufspreis-Prognose hatte bei 8,0 Mio. EUR gelegen.
Im Verhältnis zum Rest-Immobilienvermögen von rd. 770 Mio. EUR ist das keine spektakuläre Zahl. Aber es steht in einer Reihe mit dem letzten (ebenfalls kleinvolumigen) Verkauf der Müllerstraße in Berlin. Auch bei solch kleinen Objekten gibt sich der CS Euroreal ganz erkennbar Mühe und versucht, für seine Anleger ein gutes Resultat herauszuholen. SEB/Savills hätten so ein belangloses Objekt lieblos in ein Portfolio gepackt, wo es dann ein opportunistischer Käufer mehr oder weniger als Beifang für 30 % unter Verkehrswert erworben hätte – um anschließend das Wertpotential selbst zu heben.
„Dröpje voor Dröpje“ macht uns so der CS Euroreal durchaus Freude. Und die Sorgfalt auch in kleinen Dingen lässt hoffen, daß auch die demnächstigen größeren Verkäufe keine Enttäuschung werden.
Bei den übrigen drei mit uns zusammen arbeitenden Instituten sind (Volksbank eG Wolfenbüttel) die Kreditzusagen von vornherein mehrjährig befristet bzw. wurden (Bankhaus C. L. Seeliger und HypoVereinsbank) schon vor einiger Zeit bis in das Jahr 2018 verlängert.
Heute wurde auch mit der Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg eine entsprechende Vereinbarung unterzeichnet. Die Kreditlinie von insgesamt 5 Mio. EUR ist mit 1 Mio. EUR unbefristet, die übrigen 4 Mio. EUR sind nunmehr bis zum 30.06.2018 zugesagt (bisherige Befristung: 31.12.2017).
Für dieses Jahr sind damit die Verhandlungen über unser Kreditzusagevolumen von insgesamt 18 Mio. EUR in jedem einzelnen Fall erfolgreich abgeschlossen.
Unser Bauchgefühl zeigte ja schon in die Richtung, aber was der AXA Immoselect in den letzten Tagen beim Anteilpreis (Net Asset Value bzw. offizieller Rücknahmepreis) veranstaltet hat, das ist schon echt heftig.
Erst gab es am 12.09. die Nachricht, daß das weitgehend leerstehende Bürogebäude im holländischen Amersfoort für 22,5 Mio. EUR verkauft wurde (letzter Verkehrswert: 37,7 Mio. EUR). Das lag über unserer Erwartung (längere Zeit 20 Mio., nach der letzten Objektbesichtigung im Juli 2017 und dem Scheitern der Vermietung an die Stadtverwaltung sogar auf nur noch 15 Mio. EUR revidiert). Trotzdem reichte es, den Anteilpreis von 3,51 EUR um 10 % auf 3,16 EUR einzuschmelzen.
Das letzte im Fonds verbliebene Objekt ist jetzt ein Einkaufszentrum im italienischen Antegnate (bei Bergamo). Angeschafft hatte man dieses Glanzstück genau auf dem Höhepunkt des letzten Immobilien-Booms im Jahr 2008 für über 150 Mio. EUR. Mit der Neubewertung im Sept. 2016 hatte man nach einer Serie ständiger Abwertungen mit 76,8 Mio. EUR den Ursprungswert bereits halbiert. In diesem Bereich lag mit 75 Mio. EUR auch unsere bisherige interne Verkaufspreisprognose.
Im letzten Abwicklungsbericht hieß es dann auch, man sei mit dem am Ende der Verhandlungen übrig gebliebenen Höchstbieter in exclusiven Schlußverhandlungen. Ganz offensichtlich hatte sich hier AXA aber beim timing ein bißchen verzockt. Lange Zeit hörte man aus dem Fonds, der Verkauf habe keine Eile, denn jedes Mal wenn man den Markt sondiere würden höhere Preise genannt. Seit etwa einem Jahr dagegen wurden die Aussagen plötzlich skeptisch: Man habe ja nicht ahnen können, daß in der Nachbarschaft plötzlich die Bagger anrücken würden. So was sei ja auch nur in Italien möglich.
Konkret: Im Einzugsgebiet entstehen derzeit gleich mehrere konkurrierende Einkaufszentren, mit denen keiner gerechnet hatte. Und genau damit wird bei Antegnate eine eher unerwartete weitere Abwertung am 15.09. um heftige 11,4 Mio. EUR auf jetzt nur noch 65,4 Mio. EUR begründet. Wir haben deshalb heute unsere Verkaufspreiserwartung auf 65,0 Mio. EUR revidiert.
Beim Anteilpreis bedeutet diese Abwertung einen weiteren Rückgang um 24 cent auf jetzt nur noch 2,92 EUR. Innerhalb von nur 4 Tagen von 3,51 auf nur noch 2,92 EUR: Das ist schon ziemlich heftig. Wir verharren mit unserem Restbestand jetzt erst einmal an der Seitenlinie (bekanntlich hatten wir im August fast die Hälfte unserer Position verkauft) – vielleicht bröckelt ja auch der Börsenkurs angesichts dieser Schockwellen noch ein bißchen weiter, und es reizt uns dann zu Rückkäufen.
Der doch ausgesprochen deutliche heutige Rückgang des offiziellen Anteilspreises um 10 % von 3,51 EUR auf 3,16 EUR erklärt sich mit dem Verkauf des vorletzten noch im Fonds verbliebenen Objektes. Das Bürogebäude stand nach dem Auszug des vorherigen Alleinmieters, der AGIS-Versicherung, schon zwei Jahre lang leer. Hoffnungen, daß die Stadtverwaltung von Amersfoort das Rathaus hierher verlegen würde, zerschlugen sich vor einigen Monaten. Nur etwa ein Drittel der Fläche konnte dann an einen Finanzdienstleister vermietet werden.
Im Februar 2017 war der Verkehrswert noch einmal deutlich auf 37,7 Mio. EUR zurückgenommen worden. Über den Ankaufspreis vor über 12 Jahren schweigt des Sängers Höflichkeit ohnehin. Der Verkauf erfolgte jetzt 40 % unter Verkehrswert für 22,5 Mio. EUR. Unsere interne Verkaufspreisschätzung hatte zunächst bei 20, zuletzt sogar nur noch bei 15 Mio. EUR gelegen.
Bekanntlich hatten wir unsere Bestände im AXA Immoselect in den letzten Wochen reduziert. Auch wenn mit dem Amersfoort-Verkauf jetzt die größte Unwägbarkeit aus dem Fonds raus ist, halten wir an der Entscheidung zunächst fest. Bis Oktober muß auch das letzte Objekt, ein Einkaufszentrum im italienischen Antegnate, verkauft sein. Es ist bei durchschnittlich 5 Jahren Restlaufzeit der Mietverträge voll vermietet, sollte also ohne weiteres den Verkehrswert von zuletzt noch 76,7 Mio. EUR bringen können. Wenn das so kommt, wäre der AXA Immoselect auf heutiger Kursbasis durchaus günstig. Schon ein unerwarteter Verlust von „nur“ 15 Mio. EUR würde die heutige Differenz zwischen offiziellem Anteilscheinwert und Börsenkurs weitgehend aufzehren – und dieses Klumpenrisiko ist für uns nur in gewissen Grenzen akzeptabel.