Category : Neuigkeiten
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Schon mehrfach hatten wir in den letzten Tagen vom European Outlook H2 2017 briefing des Online-Informationsdienstes PropertyEU in den Hamburger Räumlichkeiten von Union Investment Real Estate berichtet.
„Deutschland steht ein neues Rekordjahr bevor,“ sagte Fabian Sperber von Savills Immobilien, „wir erwarten, daß das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien 60 Mrd. EUR in 2017 erreichen wird, trotz schrumpfender Erträge und weiter sinkender Renditen.“
Zum Vergleich: Im Jahr 2016 hatte dieser Wert bei (im Vergleich zu 2015 unveränderten) 45 Mrd. EUR gelegen. Damit hat Deutschland endgültig Großbritannien als umsatzstärksten Gewerbeimmobilien-Markt in Europa vom 1. Platz verdrängt.
Alle sind sich einig, daß wir uns inzwischen in einer Spätphase des aktuellen Zyklus befinden. Trotzdem prognostiziert Sperber für den deutschen Markt: „Die Renditen im Bürobereich sind ständig nach unten gegangen, wobei München die niedrigsten Renditen von allen hat, und der Abwärtstrend bei den Renditen wird für den Rest des Jahres anhalten.“ Im Umkehrschluß: Die Preise werden noch weiter steigen.
Wir müssen bei ein paar Dachfonds-Managern Abbitte leisten. Anfang der Woche hatten wir sie fälschlicher Weise in Verdacht, große Stückzahlen des CS Euroreal auf den Markt geworfen zu haben.
Wenn das gestimmt hätte, dann hätte es aber (wegen Verkäufen zum niedrigeren Börsenkurs) bei den betreffenden Dachfonds am nächsten Tag einen sichtbaren Rückgang beim Rücknahmewert (Net Asset Value) geben müssen. War aber nirgends was zu sehen. Also, wer auch immer da Anfang der Woche mal fix 1/2 Mio. CS-Anteile unter’s Volk gestreut hat – Dachfonds können’s nicht gewesen sein.
Aber wer war es dann?
Ein möglicher ganz anderer Erklärungsansatz ergab sich am Mittwoch: Da flatterte den Anlegern für ihre Anteile des SEB ImmoInvest ein Erwerbsangebot des Hedgefonds-Ablegers Botticelli in’s Haus. Und wenn in der Vergangenheit für einen der großen drei abwickelnden Immobilienfonds geboten wurde, kamen nach aller Erfahrung Angebote für die anderen beiden kurz darauf hinterher.
Insgesamt spielen dieses Spiel drei Hedgefonds-Ableger. Arbeiteten sie anfangs teilweise sogar gegeneinander, so jagen sie heute gemeinsam. Zum Beispiel in der Form, daß der eine ein Erwerbsangebot unterbreitet, während der andere vorher mit etwas nachdrücklicheren Verkäufen bei dem Zielfonds für einen „passenden“ Börsenkurs sorgt, im Vergleich zu dem das Erwerbsangebot dann attraktiv aussieht.
Daß da Anfang der Woche große Stückzahlen des CS Euroreal rausgedonnert wurden, konnte also auch der Versuch eines Hedgefonds sein, im Vorfeld eines bevorstehenden Erwerbsangebotes für den CS Euroreal den Börsenkurs „einzuzementieren“. Und dabei sind wir, durch einen Riesen-Zufall genau zeitgleich, den großen Zampatos mit unseren Käufen völlig in die Quere gekommen. Ist halt auch nur so’ne Vermutung, nichts Genaues weiß man nicht …
Ein paar Zahlen (z.B. Zinsabrechnungen der Banken) mussten wir erst einmal näherungsweise schätzen, aber dafür ist wahrscheinlich keine einzige deutsche Aktiengesellschaft schneller als wir. Aus dem vorläufigen Halbjahresabschluß ist an wesentlichen Eckdaten zu erwähnen:
Der Buchwert unserer Fonds-Anlagen beträgt 28,5 Mio. Euro. Der Kurswert per 30.06.2017 beträgt 30,7 Mio. Euro, das heißt, zur Zeit bestehen stille Reserven von 2,2 Mio. Euro (davon 1,2 Mio. Euro im laufenden Geschäftsjahr dazugekommen).
Die Summe der Rücknahmewerte unserer Fondsanteile (Net Asset Value) beträgt 35,9 Mio. Euro. Dieser Wert teilt sich auf in 22,3 Mio. Euro in den Fonds vorhandene, anteilig auf uns entfallende Liquidität (Liquiditätsquote im gewogenen Mittel somit 62,1 %) sowie 13,6 Mio. Euro anteilig auf uns entfallendes Immobilienvermögen zu Verkehrswerten und Saldo der sonstigen Positionen.
Bezogen auf die Verkehrswerte der Rest-Immobilienportfolien drücken die Börsenkurse unserer Fondsanteile im gewogenen Durchschnitt einen Bewertungsabschlag von 38 % aus. Diese Höhe ist für den geplanten Erfolg unserer Anlagestrategie weiterhin absolut auskömmlich.
Bankkredite sind zum Stichtag mit insgesamt 18,4 Mio. Euro in Anspruch genommen. Im Vergleich dazu entfällt auf uns in unseren Anteilsbeständen anteilig 22,3 Mio. Euro Liquidität, die an uns später weitgehend zur Ausschüttung gelangen wird, nur zu welchen Zeitpunkten und in welchen Teilbeträgen ist heute noch nicht bekannt. Eine vollumfängliche Neutralisierung der für uns unerwünschten Liquiditätsbestandteile durch Bankkredite konnte also zum gegenwärtigen Zeitpunkt auf Grund der besonders hohen Liquiditätsquoten unserer Fonds nicht einmal ganz erreicht werden.
Der innere Wert hat sich mit 1.032,49 Euro je Aktie gegenüber dem Vormonat nur ganz marginal verändert.
Im ersten Halbjahr 2017 haben wir 540 TEUR Kursgewinne realisiert sowie saldiert 327 TEUR an Ausschüttungen vereinnahmt.
Unsaldiert setzen sich die Ausschüttungen zusammen aus 2.069 TEUR steuerfreie Ertragsausschüttungen des KanAm grundinvest abzüglich 1.742 TEUR dadurch induzierte Teilwertabschreibung (der KanAm-Effekt ist im übrigen detailliert erklärt in der Fußnote zur Gewinn- und Verlustrechnung im Jahresabschluß 2016).
Dem handelsrechtlichen Gesamtertrag von 867 TEUR stehen 115 TEUR administrativer Aufwand sowie 110 TEUR Zinsaufwand gegenüber. Das handelsrechtliche Ergebnis des 1. Halbjahres 2017 liegt demnach bei 642 TEUR.
Wegen der Besonderheiten unseres Geschäftsmodells fallen Ertragsteuern zunächst nicht an. Andererseits ist unterjährig zunächst auch keine ertragsabhängige Gremienvergütung lt. Satzung (insgesamt 5 % vom Jahresüberschuß) verrechnet.
Zum handelsrechtlichen Ergebnis von 642 TEUR hinzuzurechnen ist das Bewertungsergebnis auf Grund der günstigen Entwicklung unserer Anlagen.
Die bisher nicht realisierten Kursgewinne belaufen sich insgesamt auf 2.204 TEUR, wovon 965 TEUR bereits in den Vorjahren entstanden. Dem laufenden Jahr sind insoweit 1.239 TEUR an Zuwachs der Bewertungsreserven zuzurechnen.
Das wirtschaftliche Gesamtergebnis (handelsrechtlicher Überschuß plus Zuwachs der Bewertungsreserven) beläuft sich somit für das 1. Halbjahr 2017 auf 1.881 TEUR. Sowohl die Eigenkapitalrendite wie auch die Gesamtkapitalrendite übertrifft damit, jedenfalls im Augenblick, unsere Erwartungen.
Bis vor zwei Jahren konnte jeder, der sich etwas mehr mit abwickelnden Immobilienfonds beschäftigte, die teilweise exotischen Namen im Schlaf aufsagen:
Botticelli International SPC (Cayman Islands), Burlington Loan Management Ltd. (Irland), Parkstrasse Immobilien S.A.R.L. (Luxemburg). Alle drei sind spezielle Anlagevehikel, hinter denen im Endeffekt Hedgefonds stehen, die sämtlich zu den 10 größten weltweit zählen.
Regelmäßig versuchten diese Vehikel, durch öffentliche Übernahmeangebote größere Stückzahlen der Anteile des CS Euroreal, des KanAm grundinvest und des SEB ImmoInvest zu erwerben. Regelmäßig hörten wir aber auch aus mit der Abwicklung vertrauten Kreisen, daß die angedienten Stückzahlen weit niedriger lagen als das, was sich die Hedgefonds eigentlich erhofft hatten. Also häuften sich die Angebote, weil jeder ein möglichst großes Stück vom Kuchen haben wollte.
Im Laufe der Zeit verfeinerten die Hedgefonds ihre Taktik. Arbeiteten sie anfangs noch unkoordiniert und teilweise gegeneinander, so wurde später deutlich erkennbar, daß die Hedgefonds ihre Aktivitäten nunmehr untereinander abstimmten. Wozu zum Schluß übrigens auch gehörte, daß der eine durch gezielte Verkäufe im Vorfeld den Kurs ein bißchen zusammenschoß, und das Erwerbsangebot des anderen sah nach dieser speziellen Form der „Kurspflege nach unten“ plötzlich ganz attraktiv aus.
Im Oktober 2015 bot Botticelli zuletzt für den CS und den KanAm, im November 2015 folgte Burlington mit einem öffentlichen Übernahmeangebot für den SEB. Danach herrschte Ruhe, und es gab auch erste Stimmen, daß dieses Thema für Hedgefonds nicht mehr so interessant sei.
Doch seit heute früh wissen wir: Sie sind wieder da. Botticelli, die zuletzt vor über 1 1/2 Jahren für den CS und den KanAm geboten hatten, haben jetzt mit Burlington den Hut getauscht und soeben ein öffentliches Angebot zum Erwerb der Anteile des SEB veröffentlicht.
Jetzt darf man fröhlich raten: Kommt demnächst dann auch ein öffentliches Angebot von Burlington für den CS und den KanAm? Und darf die Parkstrasse bei diesem Monopoly-Spiel auch weiter mitspielen?
Was sind wir froh (siehe dazu unserer gestriger Beitrag), daß wir fünf Minuten vor 12 noch die Voll-Investition aller Mittel erreicht haben …
Ach übrigens, zum Schluß dann noch en passant erwähnt: Die gestrigen Käufe brachten den aktuellen Kurswert aller unserer Fondanteile auf über 30 Mio. Euro.
Als die CS Realwerte AG im November 2014 auf einer Aufsichtsratssitzung der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere aus der Taufe gehoben wurde, war ein Volumen von 3 Mio. Euro angepeilt – und nicht jeder war restlos davon überzeugt, daß wir das schaffen würden …
Vorgestern erfuhren wir auf der homepage der Commerzbank als Depotbank des CS Euroreal:
„Der Anteilswert in der EUR-Anteilklasse ist um 0,05 EUR auf 14,68 EUR je Anteil gestiegen. Ursache für den Anstieg des Anteilpreises war die turnusmäßige Nachbewertung der Fondsimmobilie Art’s Building Avenida Dom Joao II in Lissabon (Portugal), deren Verkehrswert von den unabhängigen Sachverständigen um rd. 9,1 % von 67,2 auf 73,3 Mio. EUR angehoben wurde. Der Anstieg des Verkehrswertes gegenüber dem Vorjahr ist vor allem auf die Markterholung an dem Standort zurückzuführen …“
Der Wertanstieg um 6,1 Mio. EUR ist (bei einem restlichen Immobilienvermögen des CS Euroreal von mehr als 1 Mrd. EUR) für sich genommen keine so sensationelle Nachricht. Bemerkenswert ist allerdings die Tendenz: Bis in’s letzte Jahr hinein waren bei unseren abwickelnden Fonds im Rahmen der turnusgemäßen jährlichen Nachbewertungen permanente Abwertungen und nicht Aufwertungen die Regel.
Ebenso bemerkenswert und in diesen Kontext passend ist eine Zahl, die wir dem gerade erschienenen Halbjahresbericht des CS Euroreal zum 31.03.2017 entnommen haben: Das BVI-Anlageergebnis im 1. Halbjahr lag bei plus 2,0 %, vor allem wegen der im Schnitt positiven Verkehrswertänderungen im Rahmen von Verkäufen oder Neubewertungen – nachdem auch bei diesem Wert sämtliche abwickelnden Fonds in den letzten Jahren regelmäßig negative Raten geliefert hatten.
Avenida Dom Joao II 1.18 ist übrigens genau drei mal so groß wie das benachbarte, ebenfalls dem CS Euroreal gehörende Gebäude 1.17 auf dem Gelände der ehemaligen EXPO. Laut Mitte 2016 erschienenen Presseberichten wurden beide zusammen für 100 Mio. € zum Verkauf gestellt. Wir rechnen hier noch diesen Sommer mit einem Abschluß, und nach der jüngsten Aufwertung des größeren der beiden Gebäude dürfte auch ziemlich wahrscheinlich sein, daß der Preis in der genannten Größenordnung liegen wird.