Category : Neuigkeiten
Category : Neuigkeiten
Im Anschluß an die im März 2017 erfolgte weitere Eigenkapital-Aufstockung um 1,5 Mio. Euro konnten wir gestern nachmittag die daraufhin erforderliche letzte Finanzierungsrunde erfolgreich abschließen.
Die Kompensation der in unseren Immobilienfonds-Anteilen anteilig auf uns entfallenden (für uns strategisch unnützen) Liquidität durch Bankkredite ist elemantarer Bestandteil unseres Geschäftsmodells und Voraussetzung für die Erzielung der von uns angepeilten Eigenkapital-Rendite.
Die Volksbank eG Wolfenbüttel gewährt uns hierfür einen Kontokorrentkredit von 5,0 Mio. Euro. Im Gegensatz zu den anderen Instituten, die ihre Zusagen relativ kurz befristet hatten, läuft die Zusage der Volksbank eG Wolfenbüttel von vornherein bis zum 31.12.2020.
Die Beleihungswertberechnung knüpft bei diesem Institut nicht an die Börsenkurse, sondern an die veröffentlichen Rücknahmewerte der Fonds an, die erfahrungsgemäß nur gelegentlichen eher moderaten Veränderungen unterliegen. Insofern tangieren uns hier möglicher Weise irrationale Börsenkursschwankungen nicht.
Bereits am 20.06.2017 hatte uns die HypoVereinsbank per email mitgeteilt, daß sie die bisher bis 31.12.2017 befristete Rahmenkreditzusage in Höhe von 4,5 Mio. Euro bis zum 31.12.2018 verlängern möchte. Darüber hinaus konnten wir mit der HypoVereinsbank deutlich verbesserte Konditionen vereinbaren.
Die Berechnung des Beleihungswertes bleibt allerdings auch weiterhin auf die Börsenkurse abgestellt. Auf Grund der inzwischen erreichten erheblichen Bewertungsreserven stellt dies in der Praxis aber (im Gegensatz zur Situation zum Beispiel noch im Frühjahr 2016) kein nennenswertes Risiko mehr dar.
Mit der neuen Zusage der Volksbank eG Wolfenbüttel und der Prolongation der HypoVereinsbank haben wir im übrigen in unserer Refinanzierungsstruktur bezüglich der Fristigkeit ebenfalls keine nennenswerten Risiken mehr.
Die im Grundsatz unbefristete Kreditlinie beim Bankhaus C. L. Seeliger in Wolfenbüttel von bislang 4,0 Mio. Euro sollte nach den bisherigen Absprachen zum 1.8.2017 auf 2,5 Mio. und zum 1.2.2018 auf 1,5 Mio. Euro reduziert werden. In Anerkennung der Tatsache, daß die Liquidationsausschüttungen der Zielfonds deutlich langsamer und später fließen als seinerzeit beim Treffen dieser Absprache angenommen, konnten wir uns kürzlich darauf verständigen, daß die Reduktionsschritte zu den genannten Terminen auf 3,5 Mio. bzw. 3,0 Mio. Euro abgeflacht werden.
Die Rahmenkreditzusage der Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg in Höhe von 5,0 Mio. Euro ist bisher bis zum 31.12.2017 befristet. Das Verhältnis zu diesem Institut gestaltet sich augenblicklich – wieder einmal – nicht ganz spannungsfrei. Es ist vereinbart, daß wir bis zum 31.7.2017 Kenntnis erhalten sollen, ob die Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg ihre Zusage verlängern will. Eine strategische Bedeutung hat die Entscheidung der Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg für uns nach den mit sämtlichen anderen Instituten erreichten Verhandlungserfolgen allerdings kaum noch.
Gestern schüttete der KanAm grundinvest 3,00 Euro pro Anteil aus. Die steuerlichen Grundlagen dieser Ausschüttung sind noch gar nicht veröffentlicht, es gibt aber ein erstes Indiz: Im Gutschrifts-Beleg der Banken sind davon lediglich 0,0439 Euro als „Substanzausschüttung“ deklariert.
Es hat also den Anschein, daß hier noch einmal das Gleiche passiert wie bei der 10,00-Euro-Ausschüttung im Okt. 2016: Fast die gesamte Ausschüttung (bei uns etwas mehr als 2 Mio. Euro) könnte eine (auf Grund der Natur des KanAm grundinvest steuerfreie) Ertragsausschüttung werden, die wir dann wieder über die Gewinn- und Verlustrechnung zu buchen hätten.
Weitere Erläuterungen zu dieser speziellen Materie finden Sie übrigens auch am Fuße der Gewinn- und Verlustrechnung in unserem Geschäftsbericht 2016, der in diesen Tagen allen Aktionären per Post zugeht und der auch hier auf der Internet-Seite unter „Publikationen“ veröffentlicht ist.
Wir halten Sie selbstverständlich auf dem Laufenden, sobald wir nähere Informationen haben und die Sachlage, wie üblich sehr gründlich, von unserem Steuerberater haben prüfen lassen.
Unter „Publikationen“ können Sie auf dieser Internet-Seite ab sofort den Geschäftsbericht 2016 einsehen. Die Einladung zur diesjährigen Hauptversammlung am 21.07.2017 in Wolfenbüttel sollte unseren Aktionären von ihrer jeweiligen Depotbank noch im Laufe dieser Woche zugesandt werden.
Am 3. Juli schüttet der SEB ImmoInvest 5,00 Euro pro Anteil aus. Was uns nur mittelbar berührt, weil wir keine SEB-ImmoInvest-Anteile haben.
Trotzdem ist es sehr erwähnenswert. Nach unseren Berechnungen hätte der ImmoInvest nämlich, vorausgesetzt es wären alle derzeit bekannten Verkäufe auch komplett abgewickelt (was sie nicht sind), gut 10,00 Euro Bargeld pro Anteil in der Kasse. Davon 5,00 Euro auszuschütten kann fast schon als noble Geste gewertet werden.
Ganz im Gegensatz zum KanAm grundinvest, der bis auf 4 verhältnismäßig kleine Restobjekte inzwischen alles verkauft hat, auf mehr als 16,00 Euro Bargeld pro Anteil hockt und davon nach monatelangem Zieren und Zögern am Donnerstag dieser Woche gerade einmal mickrige 3,00 Euro „ausspuckt“. Ein Schelm, wer denkt: Die wollen wohl durch übermäßige Zurückhaltung von Liquidität das Fondsvolumen noch möglichst lange möglichst weit oben halten, denn das ist ja die Bemessungsgrundlage für ihre Vergütung …
Aus dem Marktbericht des Immobiliendienstleisters Savills über das I. Quartal 2017 haben wir für Sie einige interessante Details extrahiert:
Die Brutto-Mietrendite für erstklassige Büroflächen in den Metropolen Europas hat erstmals seit Beginn der Aufzeichnungen die Marke von 4 % p.a. unterschritten.
Besonders ausgeprägt war die Renditekompression im Quartalsvergleich in Paris La Défense (-50bps), Amsterdam (-40bps), Wien (-25bps), London City (-25bps) und den „big six“ in Deutschland (-10bps). Insgesamt liegt das Renditeniveau jetzt 90 bps = 0,9 % unter dem Langzeit-Durchschnitt. Wer noch den guten alten Dreisatz beherrscht, kommt damit zu dem Schluß: Die Objektpreise liegen derzeit um etwa 25 % über dem langjährigen Durchschnitt.
Vor diesem Hintergrund bekommt es, nebenbei bemerkt, eine besondere Qualität, daß der SEB ImmoInvest kürzlich ein Holland-Portfolio 25 % unter den bis dahin geführten Verkehrswerten verkaufen musste …
Das Transaktionsvolumen im europäischen Gewerbeimmobilienmarkt war im I. Quartal 2017 mit ca. 44,5 Mrd. € gegenüber dem gleichen Vorjahresquartal fast unverändert. Hinter der Gesamtzahl verbergen sich aber große Verschiebungen: Unter den großen Märkten stachen die Niederlande und Deutschland mit Zuwächsen von 41 % bzw. 34 % besonders hervor.
48 % des Volumens stemmte einheimisches Kapital, 52 % kamen von Auslandsinvestoren. Doch auch hier gibt es Abweichungen wie Italien und Spanien, wo das Auslandskapital 81 % bzw. 63 % der Aktivität bestritt.
Besonders interessant das Verhalten US-amerikanischer Investoren, die in Deutschland gegenüber Vorjahr 79 % mehr investierten, in Großbritannien dagegen 56 % weniger.
Für 2017 erwartet Savills einen Anstieg der Mieten für erstklassige Büroflächen in den europäischen Metropolen von durchschnittlich 3,6 %, wobei Oslo (28,2 %), Stockholm (8,3 %), Amsterdam (8,0 %) und Paris CBD (7,6 %) den Vogel abschießen sollen. In London geht Savills dagegen von einem Rückgang um 5,5 % aus.
Für das Gesamtjahr wird mit 200 Mrd. € ein Transaktionsvolumen ziemlich genau auf Vorjahreshöhe erwartet, wobei in Frankfurt, Hamburg, Amsterdam und Mailand ein nochmaliger leichter Rückgang der Mietrenditen, sprich umgekehrt nochmals leicht höhere Objektpreise, vorhergesagt wird.