Category : Neuigkeiten
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Gestern schossen die Spekulationen in’s Kraut, warum der AXA Immoselect plötzlich knapp 2 Mio. EUR mehr wert geworden war. Spät am Abend hat die Depotbank das Rätsel dann per Investorenmitteilung gelöst:
„Hintergrund ist eine Körperschaftsteuererstattung für das Kalenderjahr 2015 für in Frankreich gelegene, zwischenzeitlich veräußerte Fondsobjekte.“
Die erste (und abgesehen von unerwarteten Sonderfaktoren wie einer Steuererstattung) einzig mögliche Annahme war ja, es habe einen Objektverkauf gegeben. Das war es erst mal nicht, doch aufgeschoben ist nicht aufgehoben – nach der Pressemitteilung über die Neuvermietung der bisherigen Leerstandsflächen an BAUHAUS ist es nur noch eine Frage der Zeit, wann das Zwillings-Einkaufszentrum in Malmö/Arlöv über den Tisch geht. Und der Preis ist dabei natürlich wieder offen, wobei angesichts der aktuellen Nachrichtenlage eine wirklich negative Überraschung eher ausgeschlossen werden kann.
Der AXA Immoselect ist seit Jahresbeginn um über 10 % im Kurs abgebröckelt und enttäuschte insofern, als er bisher in diesem Jahr keine Verkäufe lieferte – auch nicht den eigentlich für März fest angekündigt gewesenen Verkauf des Einkaufszentrums im schwedischen Malmö. Erst vor wenigen Stunden schrieben wir dazu in einem einschlägigen Internet-Forum, wenn die Nacht am dunkelsten sei, sei der Morgen meist am nächsten.
Viele Ohren hören an vielen Wänden, und Dank der uneigennützigen Hilfsbereitschaft untereinander im Internet teilt sich Wissen, das für Dispositionen sehr hilfreich sein kann.
So erfuhren wir von Lisaman, daß die schwedische BAUHAUS-Tochter am 11.04.2017 eine Presse-Erklärung herausgegeben hat: In Schweden expandiert man weiter mit der Eröffnung von zwei BAUHAUS-Märkten in Malmö. Der kleinere von beiden soll nach mehrmonatigem Umbau durch einen Projektentwickler im 1. Halbjahr 2018 im Vasswägen 20/24 eröffnen – und das ist genau das Einkaufszentrum mit derzeit noch 56,9 % Leerstand, das unserem AXA Immoselect gehört.
Das etwas kleinere dieses Zwillingsobjektes ist damit auch voll vermietet, nachdem das zweite etwas größere (Vasswägen 21/23) mit 95,6 % Vermietungsquote und Mietvertrags-Restlaufzeiten von im Schnitt noch 5 Jahren ohnehin unproblematisch war.
Gleichzeitig stieg der Anteilswert des AXA Immoselect heute um 4 cent, was in toto immerhin fast 2 Mio. EUR Wertsteigerung sind. Eine offizielle Erklärung dazu gibt es von AXA noch nicht. Die wahrscheinlichste Erklärung dafür wäre jedoch ein Verkauf über Buchwert – wozu ganz gut passen würde, daß mit BAUHAUS zuvor ein hochinteressanter neuer Ankermieter gefunden werden konnte.
Lassen wir uns also mal überraschen, was die nächsten Tage noch so an Neuigkeiten bringen. Würde sich der Schweden-Verkauf tatsächlich bestätigen, so wäre das für den AXA so etwas wie ein „game changer“: Der aktuelle Börsenkurs würde das Restportfolio mit zwei Objekten dann nämlich nur noch mit 15 Mio. EUR bewerten – mindestens so viel wird auf jeden Fall allein die z. Zt. leerstehende frühere Agis-Hauptverwaltung im niederländischen Amersfoort bringen, wo die Stadtverwaltung von Amersfoort einziehen möchte. Das andere letzte Restobjekt, ein Einkaufszentrum im oberitalienischen Antegnate, bekäme man quasi umsonst. Gekauft 2008/09 für mehr als 150 Mio. EUR steht es heute noch mit der Hälfte dieses Wertes zu Buche. Relativ leicht verkäuflich könnte dieses Objekt dann noch einmal 1,60 EUR je Anteilschein in die Kasse spülen – was einen Einstieg zum aktuellen Börsenkurs im allerbesten Fall am Ende mit einem Plus von fast 50 % belohnen würde. Im allerschlimmsten Fall wären es „nur“ etwa 30 % (und damit für Ihre CS Realwerte AG, in Geld ausgedrückt, gut 1 Mio. EUR) – damit kann man wohl leben.
Aus dem Entwurf des Wirtschaftsprüfers für den Jahresabschluß 2016, den wir heute erhalten haben, zitieren wir für unsere Aktionäre gleich einmal die wesentlichen Geschäftszahlen (in Klammern: Vorjahreswerte):
Bilanzsumme: 22.914.767 EUR (13.887.557 EUR)
99,77 % der Bilanzsumme werden von unseren Anteilen an abwickelnden Immobilienfonds absorbiert, die mit den Anschaffungskosten von 22.861.566 EUR aktiviert sind.
Der Kurswert der Fonds beläuft sich am 30.12.2016 auf 23.827.018 EUR. Der positive Unterschied zu den aktivierten Anschaffungskosten (stille Reserve) beträgt 965.452 EUR.
Auf der Passivseite macht das Eigenkapital mit 6.978.016 EUR (4.936.362 EUR) 30,45 % der Bilanzsumme aus.
Die Bankverbindlichkeiten belaufen sich auf 14.981.859 EUR (8.901.912 EUR).
Der Jahresüberschuß (nach Steuern vom Einkommen und vom Ertrag i.H.v. 491.068 EUR) beträgt 751.029 EUR (Vorjahr: 6.916 EUR).
Einschließlich des Gewinnvortrags und nach satzungsgemäßer Gewinnverwendung beträgt der Bilanzgewinn 1.226.641 EUR (774.112 EUR).
Bezogen auf die gewichtete durchschnittliche Aktienanzahl wurde in 2016 nach Steuern ein Ergebnis pro Aktie von 90,85 EUR erwirtschaftet.
Der Hauptversammlung am 21.07.2017 soll aus dem Bilanzgewinn die Zahlung einer Dividende von 75,00 EUR pro Aktie vorgeschlagen werden.
Neben je einem Einkaufszentrum im schwedischen Malmö (das eigentlich schon im März hatte verkauft sein sollen) und im italienischen Antegnate ist das letzte im AXA Immoselect verbliebene Objekt der ehemalige Hauptsitz der Agis-Versicherung im niederländischen Amersfoort. Dummer Weise hat die Agis, fast Alleinmieter, ihren Mietvertrag nicht verlängert; seit etwa 2 Jahren steht das Hochhaus bis auf ein paar notdürftig vermietete Erdgeschoß-Flächen leer.
Das Bürogebäude Baujahr 1995 bietet 32.000 qm Fläche und steht heute noch mit einem Verkehrswert von 37,7 Mio. EUR in den Büchern. Als Kaufpreis hatte der Fonds im Jahr 2007 mehr als das Doppelte bezahlt. Was, nebenbei bemerkt, der Sachverständigenausschuß damals als „angemessenen Preis“ abgenickt hatte.
Das Gebäude liegt an der Achse Hauptbahnhof-Innenstadt, unmittelbare Nachbarn sind u.a. das Polizeipräsidium und die Verwaltung des Molkerei-Riesen Melkunie.
Schon seit geraumer Zeit ist bekannt, daß die Stadtverwaltung von Amersfoort Interesse an dem Gebäude hat. Aktuell werden in der Lokalpresse konkrete Pläne diskutiert, das Rathaus in das ehemalige Agis-Gebäude zu verlegen. Die Meinungen der politischen Parteien sind gespalten, es scheint aber im Stadtrat überwiegend Unterstützung für diesen Plan zu geben. Größter Hemmschuh scheint zu sein, daß das historische Rathaus vor einer Nachnutzung (wobei man wohl vor allem an universitäre Möglichkeiten denkt) für etwa 20-30 Mio. EUR saniert werden müsste.
Ein erstes Angebot der AXA hatte die Stadtverwaltung vor einiger Zeit abgelehnt. Nun soll ein revidiertes neues Angebot vorliegen, über das gerade heiß debattiert wird. Glaubt man der Lokalpresse, dann muß die Entscheidung im 2. Quartal fallen.
Unsere interne Verkaufspreisprognose liegt bei 15 Mio. EUR. Nun ist der Markt in Amersfoort nicht gerade von einem Nachfrageboom gekennzeichnet. Das Gebäude wird durch jahrelangen Leerstand nicht besser. Die öffentlichen Kassen sind auch in den Niederlanden klamm. Und Ende Oktober 2017 endet die dreijährige Frist nach Übergang auf die Depotbank, innerhalb derer dann endgültig alles verkauft sein muß. Bei dieser Gemengelage wären wir ehrlich gesagt schon ganz froh, wenn der Fonds den von uns genannten Preis tatsächlich bekommen würde – auch wenn es nur noch ein Fünftel des vor gerade einmal 10 Jahren gezahlten Kaufpreises wäre. Es ist halt alles eine Frage des Geldes. Und wenn es keinen anderen Interessenten gibt, der dasselbe ausgeben möchte, ist der Spatz in der Hand am Schluß die einzige Alternative …
So überschreibt das Handelsblatt heute seinen Bericht über die Aktivitäten am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt im I. Quartal 2017.
Erst im Jahr 2015 hatte es mit 55 Milliarden EUR Transaktionsvolumen einen neuen Umsatzrekord gegeben. In 2016 hatte sich die Lage mit gut 50 Milliarden EUR ein klein wenig beruhigt – und den einen oder anderen Beobachter glauben lassen, die Party würde sich ihrem Ende nähern.
Aber das muß nicht sein, wie die Zahlen des I. Quartals 2017 zeigen. „Es ist das höchste Transaktionsvolumen in einem Auftaktquartal seit Aufzeichnungsbeginn vor 14 Jahren“, freut sich Fabian Klein, Investment-Chef Deutschland beim weltgrößten Immobiliendienstleister CBRE. Wir reden über 15,8 Milliarden EUR im I. Quartal – 50 % mehr als 2016. Und der Experte ergänzt: „Wir erwarten, daß die Umsätze auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt auch in den folgenden Quartalen höher als im Vorjahr sein werden. Damit steuert der Transaktionsmarkt auf ein neues Rekordjahr nach 2015 zu.“
Das aus unserer Sicht Bemerkenswerteste an der aktuellen Entwicklung ist: Viele Jahre lang stand der deutsche Immobilienmarkt im Schatten des britischen. Doch das ist Vergangenheit. Jetzt hat Deutschland erstmals auch Großbritannien geschlagen und avancierte beim Umsatzvolumen zum größten Markt in Europa.
Die Stimmen der Mahner werden ebenfalls lauter. Schon im November 2016 hatte die Bundesbank vor Übertreibungen gewarnt, im Monatsbericht Februar legte sie jetzt nochmals nach: „Die Preisübertreibungen in den Städten betrugen gemäß aktuellen Schätzergebnissen im vergangenen Jahr zwischen 15 und 30 %.“ Noch deutlicher wird die Deutsche Bank: „Die aktuellen Überbewertungen drohen am Ende des Jahrzehntes in einer ausgewachsenen Hauspreisblase zu enden.“
Wie die ganze Geschichte tatsächlich ausgehen wird? Das können wir Ihnen natürlich ganz genau sagen. In drei Jahren.
Das einzige, was schon heute mit Sicherheit gesagt werden kann, ist: Auf dem Weg vom letzten Tiefpunkt zum nächsten Scheitelpunkt sind wir in diesem Zyklus schon den ganz überwiegenden Teil des Weges marschiert. Im Augenblick tanzen wir auf dem Vulkan – und niemand weiß wirklich genau, wann das zu Ende sein wird. Es kann sich bei den Profis auch niemand den Fehler leisten, die Party zu früh zu verlassen. Wer das Vulkantanzen aber nicht so gewohnt ist, sollte sich jetzt vorsichtshalber langsam in die Büsche verdrücken.
„Colorandum causa“ – dem geneigten regelmäßigen Leser wird diese Lieblingsphrase des Verfassers schon mal aufgefallen sein, colorandum causa dazu auch der Hinweis unseres Internet-Foren-Freundes kitzblitz auf einen lesenswerten Beitrag in der FAZ:
http://www.faz.net/aktuell/finanzen/akti…l-14967147.html
Danke, kitzblitz, daß ich mir die Freiheit nehmen durfte Deinen Link zu kopieren – ich selbst wäre nämlich schon für solch einfache Internet-Verrichtungen wie einen Link erzeugen zu blöd.