Category : Neuigkeiten
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Schon am 20.12.2016 hatten wir an dieser Stelle gemeldet, daß City Pads (ein niederländischer Spezialist für die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum) Europoint III in Rotterdam gekauft hat und die Umwandlung in 420 Wohnungen plant.
Ein Kaufpreis wurde dabei noch nicht genannt. Aus dem heutigen Rückgang des NAV beim TMW Immobilien Weltfonds um ca. 5 % läßt sich aber ableiten, daß der Verkauf für knapp 7 Mio. € erfolgte. 225 € pro Quadratmeter – ein echter Schnäppchenpreis. Der Verkehrswert lag zuletzt noch bei 9,8 Mio. €, und eingeladen hatte sich der TMW dieses Luxusobjekt 2005 mal für 45 Milliönchen …
Nun ja – lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende. Der TMW ist damit jetzt immobilienfrei und hat nur noch runde 56 Mio. € Geld auf dem Konto liegen. Das sind 3,71 € pro Anteil – schau’n wir mal, wann das ausgekehrt werden kann.
Nicht daß ich mit Latein-Kenntnissen protzen wollte. Ich habe nur nie verstanden, warum es (wörtlich übersetzt) heißt: „Die Würfel ist gefallen.“ Und nicht „sind gefallen“ …
Ich habe im I. Quartal 2016 auch nicht verstanden, warum sich die Kurse unserer abwickelnden Immobilien-Fonds so entwickelt haben, wie es nun einmal geschehen ist. Und, ich gebe es ehrlich zu, das hat mir mehr als nur eine schlaflose Nacht bereitet, ehe ich den Pott wieder auf Kurs gekriegt habe. Den gestern schon veröffentlichten vorläufigen Ergebniszahlen können Sie ja entnehmen, daß das am Ende doch noch richtig gut gelungen ist.
Also, jetzt haben wir sie, die endgültige Performance im Jahr 2016. Am 9.12. hatten wir Ihnen an dieser Stelle ja schon mal eine kleine Vorschau gegeben.
Die exakten Daten sowohl für die Entwicklung der KAG-Werte wie auch der Börsenkurse sehen Sie in den nachfolgenden Tabellen.
Bei den KAG-Werten (Net Asset Value), die sich ja eher in Trippelschritten verändern, gibt es zur Vorschau nur eine markante Abweichung: Der DEGI International hat hier noch einmal einen richtigen Satz nach vorne gemacht, nachdem er sein im Prinzip letztes Fondsobjekt (die Procter & Gamble-Italien-Zentrale in Rom) im Dezember kräftig um über 18 % aufwerten konnte. Neben dem CS Euroreal mit marginalen 0,9 % bleibt der DEGI International damit in 2016 der einzige Fonds mit einer (sogar sehr bemerkenswerten) positiven Entwicklung des Net Asset Value.
Die anderen (abgesehen vom im Berichtsjahr wegen seines „Schlußverkaufs“ absolut nicht vergleichbaren DEGI Europa) pendeln beim Minus interessanter Weise alle um die 5 %. Nur der KanAm grundinvest entpuppt sich neben dem positiven CS Euroreal als „weißer Rabe“, indem er wegen einiger großer Verkäufe deutlich über Verkehrswerten mit einem Minus von 1,5 % hinkommt.
Ganz anders dagegen die Entwicklung der Börsenkurse, die die dem jeweiligen Fondsmanagement zugetrauten Leistungen dokumentieren: In einem spannenden Kopf-an-Kopf-Rennen haben hier der KanAm grundinvest (+ 13,0 %) und der CS Euroreal (+ 11,0 %) noch einmal die Plätze getauscht. Der AXA Immoselect und die beiden DEGI-Fonds konnten in den letzten Tagen des Jahres in einem bemerkenswerten Schlußspurt ihre Performance alle noch um +/- 5 % verbessern. Die beiden SEB-Fonds, deren Kursentwicklung uns im Frühjahr zunächst in ziemliche Schwierigkeiten gebracht hatte, behalten die rote Laterne.
Doch nun gilt: Neues Jahr, neues Spiel, neues Glück. Alea jacta est.
OIF Wertentwicklung Jahresübersicht 2016
(PDF-Größe: 52 KB)
Wir haben uns bemüht, besonders fix zu sein – und schon einen Tag vor dem offiziellen Jahresende vorläufige Ergebnisse bekannt zu geben ist ja schon mal was.
Einige Positionen (u.a. Zinsbelastungen der Banken zum 31.12.) mussten wir dabei schätzen, außerdem wurden die letzten Transaktionen erst einmal provisorisch auf Grund telefonischer Geschäfts-Ansagen der Abwicklungsbanken gebucht. Bitte sehen Sie uns nach, daß die Zahlen deshalb noch einige wenige Unschärfen enthalten können. Hier gilt das bewährte Motto: Lieber ungenau richtig als exakt falsch.
Im einzelnen:
Unser Brutto-Anlageergebnis (das sind die Zahlen, die Sie in unseren Monatsübersichten sonst links unten finden) sieht wie folgt aus:
1.505 TEUR ertragswirksame Ausschüttungen *
– 314 TEUR Saldo aus realisierten Kursgewinnen und Kursverlusten
725 TEUR im Geschäftsjahr 2016 zusätzlich entstandene Kursreserven
1.916 TEUR beträgt das vorläufige Brutto-Anlageergebnis des Jahres 2016
* inclusive dem sogenannten „KanAm-Effekt“ (siehe dazu die detaillierten Erläuterungen in der Rubrik „Neuigkeiten“). Dieser setzt sich zusammen aus 4.784 TEUR steuerfreien Ausschüttungen, dagegengerechnet 613 TEUR nicht anrechenbare ausländische Quellensteuer sowie 2.846 TEUR handelsrechtliche Teilwertabschreibung per 31.12.2016, mithin saldiert 1.325 TEUR).
Das handelsrechtliche Ergebnis des Jahres 2016 leitet sich wie folgt ab:
1.916 TEUR Brutto-Anlageergebnis
– 725 TEUR Zuwachs der Kursreserven (weil in der G+V erst bei Realisierung aufzudecken)
– 190 TEUR Börsentransaktionskosten, Kreditgebühren, Platzierungskosten
– 269 TEUR Zinsaufwendungen
– 74 TEUR Personalkosten und sonstige betriebliche Aufwendungen
– 33 TEUR erfolgsabhängige Vorstandstantieme und Aufsichtsratsvergütung
– 0 TEUR Ertragsteueraufwand
625 TEUR vorläufiger Jahresüberschuß
Das wirtschaftliche Ergebnis des Jahres 2016 setzt sich somit zusammen aus
625 TEUR vorläufiger Jahresüberschuß
725 TEUR Zuwachs der zunächst unrealisierten Kursgewinne
1.350 TEUR insgesamt = 160,71 € je Stückaktie (nach Steuern)
Das steuerliche Ergebnis des Jahres 2016 ist negativ (wegen des besonderen KanAm-Effektes, wonach saldiert rd. 1,3 Mio. € der Erträge steuerfrei bleiben). Ertragsteuern sind von uns für 2016 deshalb nicht zu entrichten. Darüber hinaus entsteht ein zusätzlicher steuerlicher Verlustvortrag in mittlerer sechsstelliger Höhe.
Eigentlich hatten wir die Bürgersteige für dieses Jahr schon hochgeklappt und fingen an, uns auf Sylvester vorzubereiten. Aber die Commerzbank weicht einfach nicht von unserer Seite und hängt sich auch zwischen den Feiertagen noch voll rein. Indem sie heute für den DEGI International meldet, daß die rumänische Immobilie Voluntari, Construdava Business Center verkauft wurde. Angabegemäß lag der Kaufpreis unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Selbiger lag bei 6,8 Mio. €. Der heute verkündete Rückgang des Anteilswertes um 0,02 € impliziert einen Kaufpreis von ca. 6,0 Mio. € – bei etwa 1,0 Mio. € Bruttomieteinnahmen jährlich hätten wir es dafür beinahe auch selbst gekauft. Angeschafft worden war das Objekt im Jahr 2006 übrigens mal für 26,5 Mio. €.
Schon im Frühjahr dieses Jahres hatten unerwartete Verkäufe größerer Mengen an Zielfonds-Anteilen durch Immobilien-Dachfonds zu größeren Verwerfungen und irrationalen Kursbewegungen geführt.
Ein wirtschaftlicher Sinn solcher Aktionen ist nach wie vor nicht zu erkennen – im Gegenteil wurden dadurch die Inhaber von Dachfonds-Anteilen im Endeffekt massiv geschädigt. Aber die BAFin will es nun einmal so. Wir ersparen uns eine erneute Kommentierung, sondern beschränken uns darauf, den früheren Präsidenten eines Bundesamtes in Berlin aus einem Vier-Augen-Gespräch zu zitieren: „Wirtschaftlichkeit und Vernunft? Lieber Herr Benecke: Wenn ich auf die Idee käme, in meiner Behörde gesunden Menschenverstand einzufordern, würde ich in weniger als einem Vierteljahr in der Klapsmühle landen.“
Ja, so sind sie, unsere lieben Bundesbehörden. Womit zugleich nachgewiesen wäre: Minus (BAFin) mal Minus (Dachfonds-Manager) ergibt noch lange nicht Plus. Colorandum causa: Bereits am 17.04.2016 hatten wir in einem mehrseitigen Brief an die BAFin um eine Begründung für die erkennbar anlegerschädigenden Weisungen der Behörde gebeten und einige ganz konkrete Fragen zu dieser Form der Abwicklung gestellt. Der Eingang wurde uns bestätigt – ansonsten warten wir seit inzwischen mehr als 8 Monaten auf eine Antwort. Woraus man nur schließen kann: Wären der BAFin schlüssige Antworten eingefallen, hätte es die inzwischen gegeben. Scheinbar ist die BAFin aber nach den von uns gegebenen Hinweisen auch selbst zu der Erkenntnis gelangt, daß man hier mal wieder absolute Scheiße gebaut hat. Und hüllt sich lieber in Schweigen.
Nun geht der Irrsinn fröhlich weiter, wie aktuell einer Mitteilung des von der Deutschen Bank gemanagden Immobilien-Dachfonds db ImmoFlex zu entnehmen ist:
„Entsprechend der Vorgaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) soll die Auflösung von db ImmoFlex bis zum 16. Mai 2017 abgeschlossen sein. Zwar konnten viele Zielfonds von db ImmoFlex bereits große Teile ihres Immobilienbestandes veräußern und Ausschüttungen vornehmen, jedoch ist absehbar, dass nicht alle Zielfonds, die von db Immoflex derzeit gehalten werden, bis zum Mai 2017 vollständig aufgelöst sein werden. Aus diesem Grunde wird das Fondsmanagement von db ImmoFlex in den kommenden Monaten beginnen, zu prüfen, ob und in welchem Umfang Anteile der Zielfonds an andere Investoren verkauft werden können und solche Verkäufe durchführen, sofern sie im Interesse der Anleger des db ImmoFlex sind. Hierbei kommen sowohl Verkäufe über die Börsen als auch außerbörsliche Transaktionen in Betracht. Derzeit ist noch nicht absehbar, welche Auswirkungen diese Verkäufe auf den indikativen Anteilwert des db ImmoFlex haben werden. Das Fondsmanagement ist natürlich bestrebt, bestmögliche Verkaufserlöse zu erzielen.“
Die ab Anfang 2016 auftretenden unerwarteten Dachfonds-Verkäufe hatten uns damals völlig auf dem falschen Fuß erwischt. Erst nach einer etwas schmerzlichen Neupositionierung gelang es uns, von den Vorteilen der neuen Situation durch unerwartet günstige Einstandskurse zu profitieren.
Heute stellt sich die Lage vollkommen anders dar: Alle drei „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest nähern sich dem Ende ihrer Auflösungsfristen (31.12.2016 bzw. 30.04.2017). In dem Zusammenhang erreichen die Immobilienverkäufe dieser Fonds gerade neue Rekordhöhen. Entsprechend große Ausschüttungen wird es im I. Quartal 2017 vor allem beim CS Euroreal und beim KanAm grundinvest geben. Letzterer z.B. hat bereits heute einen über dem aktuellen Börsenkurs liegenden Bargeldbestand.
Mit geschätzt 8 Mio. € werden durch Rückflüsse im I. Quartal 2017 mehr als 1/3 unseres aktuellen Anlagevolumens abgeschmolzen. Nach bisheriger Einschätzung hätten wir kaum noch überzeugende Möglichkeiten zur Reinvestition erwartet. Wahrscheinlich schaffen die nun erneut angekündigten Dachfonds-Verkäufe jedoch neue, für uns ausgesprochen positive Gelegenheiten: Dadurch können im 1. Halbjahr 2017 die Börsenkurse doch noch einmal völlig irrational unter Druck geraten und uns unerwartet lukrative Nachkaufmöglichkeiten bieten.
Bei jedem Dachfonds ist die Höhe seiner Einzelfonds-Bestände bekannt, und es ergeben sich in den Kursverläufen deutlich erkennbare Muster, wenn ein Dachfonds mit Verkäufen am Werk ist. Dies können und werden wir dann jeweils zu unserem Vorteil nutzen.
Bezogen auf die jeweiligen Einzelfonds haben wir übrigens höchst unterschiedliche Ausgangslagen: Bei den meisten Fonds liegt der Umfang der von Dachfonds gehaltenen Anteile lediglich zwischen 1,5 % (CS Euroreal) und 3,8 % (KanAm grundinvest, und davon sind über 3/4 bei nur einem einzigen Dachfonds konzentriert). Es gibt allerdings Ausreißer: Beim TMW Immobilien Weltfonds und beim UBS (D) 3 Sector Real Estate liegt der Dachfonds-Besitzanteil jeweils über 30,0 %. Wie diese Blöcke in wenigen Monaten ohne dramatische Kursverluste und damit weitere unnötige Schädigungen der Dachfonds-Anleger außerbörslich oder über die Börse platzierbar sein sollen, wird wohl auf ewig das Geheimnis der BAFin bleiben.