Category : Neuigkeiten
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Bereits am 19.5. hatten wir an dieser Stelle gemeldet, daß der KanAm grundinvest über den Verkauf des 27-stöckigen Tour Europe im Zentrum von Paris-La-Defense verhandelt. Der frühere Sitz der UN-Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung OECD war zunächst renoviert und dann neu vermietet worden. Mit einem Verkehrswert von zuletzt 137,6 Mio. Euro steht das Objekt für 11,6 % des verbliebenen Immobilienbestandes.
Heute Vormittag melden mehrere Immobilien-Informationsdienste, daß der Tour Europe an einen der größten US-amerikanischen Vermögensverwalter verkauft wurde.
Angaben zum Verkaufspreis gibt es noch nicht. Nachdem KanAm den Tour Europe erst im Februar von 156,2 auf 137,6 Mio. Euro abgewertet hatte, dürfte nach den fondsspezifischen Gepflogenheiten ein Preis von 130-140 Mio. erwartet werden.
Weiterhin melden die Informationsdienste, daß für zwei weitere Immobilien die Verträge bereits weitgehend ausgehandelt seien. Das ist für unsere Leser keine echte Neuigkeit: Schon vor Monaten hatten wir an dieser Stelle vermutet, daß es sich dabei nur um die beiden Objekte im kanadischen Montreal mit addierten Verkehrswerten von rd. 260 Mio. Euro = weiteren 22,3 % des verbliebenen Immobilienvermögens handeln kann.
Insgesamt wird damit noch vor der nächsten, für das IV. Quartal angekündigten Ausschüttung noch einmal ein Drittel des heute noch vorhandenen Immobilienvermögens verkauft sein. Dies bestärkt uns in unserer Erwartung, daß diese Ausschüttung bis zu 15,00 Euro je Anteil erreichen dürfte.
Vor diesem Hintergrund war es sicher richtig, den KanAm grundinvest in den letzten Monaten zur mit Abstand stärksten Position unseres Portfolios auszubauen.
Aus den Verkaufserlösen der kürzlich veräußerten Finnland-Immobilien schüttet der DEGI Europa am 27.09. außerplanmäßig 1,50 Euro pro Anteil aus. Im DEGI Europa sind wir derzeit aber nicht investiert.
Bekanntlich besteht das Restportfolio des CS Euroreal zu mehr als 50 % aus Einkaufszentren. Bei den Gewerbeimmobilien ist dies gegenwärtig ein Teilsegment, in dem um gute an den Markt kommende Objekte ein harter Bieterwettkampf stattfindet.
Die in diesem Segment seit 15 Jahren einschlägig tätige Deutsche Euroshop AG zeigte auf ihrer diesjährigen Hauptversammlung die Entwicklung der Anfangsrenditen bei EKZ-Transaktionen auf: Diese fielen von 4,7 % im Jahr 2013 über 4,5 % in 2014 auf nur noch 4,0 % in 2015. Die Renditen sind ein Spiegelbild der Wertentwicklung: In den letzten zwei Jahren sind die Preise für Einkaufszentren demnach um rd. 15 % gestiegen.
Wegen des hohen Anteils von Einkaufszentren im Restportfolio des CS Euroreal und vor dem Hintergrund aktueller Hinweise auf bevorstehende Transaktionen (insbesondere das „Melody-Portfolio“ des CS Euroreal mit zwei deutschen EKZ und dem größten Fondsobjekt, dem EKZ „Le Befane“ im italienischen Rimini) haben wir angesichts der aktuellen Wertentwicklung unsere Prognosen zu den von uns erwarteten Verkaufspreisen aktualisiert.
Bei Verkehrswerten des Restportfolios von insgesamt 1.886 Mio. Euro hatten wir bislang die Summe der Veräußerungserlöse mit 1.942 Mio. Euro erwartet. Diese Erwartung aktualisieren wir auf 2.082 Mio. Euro, d.h. wir glauben, daß der CS Euroreal für sein Restportfolio im Schnitt Preise von etwa 10 % oberhalb der aktuell ausgewiesenen Verkehrswerte erzielen wird.
Angesichts eines derzeit laufenden Erwerbsangebotes eines großen Hedgefonds zu 17,00 Euro pro Anteil hat sich der Kurs dieser Marke schon sehr angenähert. Auf Grund unserer neuesten Verkaufspreise-Schätzung steigt das von uns gesehene Wertaufholungspotential beim CS Euroreal trotz der jüngsten Kursavancen weiter auf mehr als 30 %.
Erwartungsgemäß wurde soeben das Kaufangebot eines großen Hedgefonds für den CS Euroreal zu 17,00 Euro pro Anteil bis zum 11.10.2016 verlängert.
Im Grundsatz beabsichtigen wir nicht, dieses Angebot anzunehmen. Es ist uns allerdings eine sehr willkommene „Rückversicherung“ ohne Kursrisiko für den Fall eines in den nächsten Wochen auftretenden Liquiditätsschöpfungsbedarfs. Dieser Fall könnte eintreten, wenn sich beim AXA Immoselect und/oder beim KanAm grundinvest bis Ende September noch günstige Nachkaufmöglichkeiten ergeben. Diese würden wir nutzen in der Erwartung, daß bei beiden Fonds in überschaubarer Zeit weitere Verkaufsmeldungen kommen und die Kurse daraufhin steigen werden.
Soeben ging die 17. ordentliche Hauptversammlung der CS Realwerte AG nach rd. dreistündiger Dauer zu Ende, zugleich die erste „große“ Hauptversammlung nach der Öffnung für weitere Aktionäre. Knapp 40 Aktionäre waren persönlich nach Wolfenbüttel-Salzdahlum gekommen, um über das erste Geschäftsjahr nach der Publikumsöffnung und die aktuelle Entwicklung zu diskutieren. Acht Redner griffen in die Debatte mit eigenen Redebeiträgen und Fragen ein.
In den anschließenden Abstimmungen wurden alle Beschlüsse, darunter die Zahlung einer Dividende von 60,00 € je Aktie für die bereits für 2015 gewinnanteilsberechtigten Aktien, nahezu einstimmig gefaßt. Lediglich bei den Abstimmungen über die Gewinnverwendung und die Aufsichtsratsentlastung gab es exakt eine Gegenstimme und bei der Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat einige Enthaltungen.
Die im Vorfeld der Hauptversammlung kontrovers diskutierte Frage des Erfordernisses einer formellen Abschlußprüfung mit Testat wurde auf der Hauptversammlung ausgesprochen konstruktiv und sachlich besprochen. In der anschließenden Aufsichtsratssitzung hat sich der Aufsichtsrat (vorbehaltlich einer zufriedenstellenden Klärung der Kostenfrage) einstimmig dafür ausgesprochen, als „goldenen Mittelweg“ für 2016 unseren Wirtschaftsprüfer mit einer Abschlußerstellung mit Beurteilung zu beauftragen und zusätzlich einen Abhängigkeitsbericht erstellen und prüfen zu lassen.
Die 18. ordentliche Hauptversammlung wird voraussichtlich am 21. Juli 2017 in Wolfenbüttel stattfinden.