Category : Neuigkeiten
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Den Verkauf der 77 Robinson Road in Singapur durch den SEB ImmoInvest hatten wir vor einigen Tagen hier schon ausführlicher kommentiert. Heute gibt SEB/Savills bekannt, daß im gleichen Zuge auch der Schwesterfonds SEB ImmoPortfolio Target Return seinen 30 %igen Anteil am ShoppingCenter „Chinatown Point“ in Singapur in etwa zu Verkehrswert veräußert hat. Ferner verkaufte der SEB ImmoInvest mit dem „Tama Center Building“ im Großraum Tokio das letzte in Asien gelegene Fondsobjekt. Im Laufe des Jahres 2016 konnte die Vermietungsquote dieses Objektes auf 98 % gebracht werden – dennoch erfolgte der Verkauf „unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“. Dieser lag bei 123 Mio. €, so daß unsere interne Verkaufspreis-Prognose von 110 Mio. € der Wahrheit wohl sehr nahe kommen dürfte.
Für das Ende Oktober veräußerte Deutschland-Portfolio (zu dessen 17 Objekten der SEB ImmoInvest 10 im Gesamtverkehrswert von 424 Mio. € beisteuerte) ist der Kaufpreis am 30.11.2016 eingegangen.
Damit hat der SEB ImmoInvest in den letzten Monaten mit addierten Verkehrswerten von 927 Mio. € immerhin ein knappes Drittel seines zuvor noch 3 Mrd. € schweren Immobilienportfolios veräußern können. Die letzten Verkehrswerte wurden dabei im Durchschnitt allerdings nicht erreicht.
Hier wirkt sich nach unserer Einschätzung ein Begleitumstand aus, der bisher nicht so stark beachtet wurde: Seit der Schließung im Oktober 2008 verlor der SEB ImmoInvest beim offiziellen Rücknahmepreis (Net Asset Value) 2,9 % an Wert, während es beim CS Euroreal 5,9 % und beim KanAm grundinvest sogar 8,1 % waren. Mit anderen Worten: Der CS und der KanAm haben, trotz besserer Portfolioqualität, die Wertansätze ihrer Immobilien in der Zwischenzeit offenbar deutlich stärker zurechtgestutzt als die SEB-Fonds. Folglich fällt es dem CS und dem KanAm gerade in der heutigen Immobilienboom-Phase leicht, mit Verkäufen über Verkehrswerten zu glänzen – während sich der SEB ImmoInvest im Durchschnitt schwer tut, die Verkehrswerte überhaupt zu erreichen.
Zu dem von uns schon mehrfach angesprochenen Verkauf der beiden Bürohochhäuser in Montreal gibt es jetzt noch etwas Konkreteres: Reuters meldet gestern abend
Investors Group and GWL Realty Advisors are set to buy two Montreal office buildings from Germany’s KanAm Grund Group for around C$415 million ($308.99 million), though the transaction has not been finalized, two sources familiar with the deal said.
Investors Group is part of IGM Financial Inc (IGM.TO) while GWL is part of Great-West Lifeco Inc. (GWO.TO) Power Financial Corp (PWF.TO) is the controlling shareholder of both companies. Power Corp of Canada (POW.TO) in turn controls Power Financial.
The buildings are expected to be sold at a low capitalization rate for the Montreal market, indicating that demand for high-quality office buildings is spilling over from Toronto and Vancouver.
Beim KanAm werden beide Objekte derzeit mit einem addierten Verkehrswert von 256 Mio. € geführt. Unsere interne Verkaufspreis-Erwartung für „E-Commerce Phase I und II“ in Montreal liegt bei 290 Mio. €. Das entspricht fast exakt dem in der Reuters-Meldung genannten Preis. Das Kanada-Duo steht für 28 % des verbliebenen Immobilien-Vermögens. Die Transaktion wäre also ein weiterer sehr erfreulicher Meilenstein auf der Zielgeraden.
Wir kennen das Lied von den zehn kleinen Negerlein: Da waren’s nur noch ….
Aber das zehnte kleine Negerlein ist dem Tod jetzt von der Schippe gehüpft: Als einziger aller großen Publikumsfonds, die in Folge der letzten Finanzkrise in’s Schlingern gerieten, konnte der UBS (D) Euroinvest Immobilien das rettende Ufer erreichen. Zunächst musste der Fonds für seine Schließung noch die gesetzlich vorgesehene zweite Frist in Anspruch nehmen, verkaufte aber inzwischen ausreichend Immobilien zur Liquiditätsbeschaffung und gab vor wenigen Minuten die Wiedereröffnung bekannt. Das Fondsvolumen liegt immer noch knapp über 1 Mrd. €.
Die Börse honorierte diese Nachricht mit einem Kurshüpfer von 5 %. Unser Engagement ist mit nur 27.000 Anteilen sehr übersichtlich. Aber für ein ordentliches upgrade des Buffets bei unserer nächsten Hauptversammlung reichen die jüngsten Kursavancen trotzdem.
Am 14.12.2016 schüttet der TMW Immobilien Weltfonds pro Anteil 1,00 € aus. Das sind in Summe 15,1 Mio. € oder ein Viertel der aktuellen Börsenbewertung. Auf Grund seiner nicht sehr rühmlichen Verkaufshistorie während der Abwicklung blieb unsere Gewichtung im TMW Immobilien Weltfonds mit derzeit 185.000 Anteilen eher überschaubar.
Der KAG-Wert beträgt aktuell 5,03 € pro Anteil. Er setzt sich zusammen aus 0,65 € anteiliger Verkehrswert der letzten im Fonds verbliebenen Immobilie (ein bis zum Auszug vor knapp 2 Jahren von der Stadtverwaltung genutztes, nicht mehr ganz taufrisches Bürohochhaus in Rotterdam, 2005 gekauft für 44,9 Mio. € und aktuell noch mit 9,8 Mio. € = 315,00 € pro Quadratmeter in den Büchern stehend), weiterhin 0,10 € für den Saldo aus sonstigen Vermögensgegenständen und Verbindlichkeiten/Rückstellungen sowie pro Anteil 4,28 € Bargeld. Damit gehört der TMW Immobilien Weltfonds zu den „forgotten heros“: Bei einem Börsenkurs von aktuell 4,08 € bezahlt die Börse einen Euro Bargeldbestand mit 95 cent. Die Immobilie gibt es gratis dazu.
Spektakuläre Nachrichten sind aus diesem Fonds nicht mehr zu erwarten. Er ist eine klassische Ausrollsituation. Positive Überraschungen sind eher ausgeschlossen, aber ebenso wenig kann man hier noch „Nasse“ machen.
Die Business Times Singapore meldet: Der SEB ImmoInvest hat einen Kaufvertrag mit CLSA Capital Partners unterschrieben und das frühere Singapore-Airlines-Hochhaus in 77 Robinson Road für S$ 530,8 Mio. (= EUR 350 Mio.) verkauft. Dies ist ganz exakt der in unserer internen Verkaufspreisprognose erwartet gewesene Wert.
Der letzte Verkehrswert des bis dato größten Objektes des SEB ImmoInvest war mit EUR 380 Mio. angegeben (entsprechend 17 % des gesamten Immobilienvermögens). In’s Schaufenster gestellt worden war die Robinson Road erstmals im September 2015, damals noch mit einem Preisschild von EUR 400 Mio. Dieser erste Verkaufsversuch scheiterte aber und endete mit einem Wechsel des mandatierten Maklers.
Das Ergebnis bestätigt in gewisser Weise unsere seit geraumer Zeit an den Tag gelegte Zurückhaltung gegenüber den SEB-Fonds. In früheren Gesprächen mit dem Fondsmanagement war die Robinson Road stets als ein „Kronjuwel unseres Portfolios“ bezeichnet worden. Wenn schon die Kronjuwelen fast 10 % unter Buchwert verkauft werden, sind das nach unserer Einschätzung keine besonders guten Aussichten für die noch etwas tiefer hängenden Diamanten.
Für den Erwerber CLSA Capital Partners schließt sich mit dieser Transaktion übrigens der Kreis: Ein von CLSA gemanagder Fonds hatte die Robinson Road im Juni 2006 für S$ 343,9 Mio. von Singapore Airlines gekauft und nicht einmal ein Jahr später mit einem von der Fachpresse als „handsome profit“ titulierten Aufschlag im April 2007 für S$ 526 an den SEB ImmoInvest weitergereicht – also fast exakt zu dem Preis, zu dem das Objekt jetzt zurückerworben wurde.