Category : Neuigkeiten
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Auf der offiziellen Info-Seite der Börse Mailand (Borsa Italiana) erschien am 22.07.2016 um 15:22 folgende Meldung:
Asset fra Italia e Germania fra cui shopping center Rimini (Il Sole 24 Ore Radiocor Plus) – Milano, 22 lug – Un fondo di Credit Suisse ha messo in vendita un portafoglio immobiliare da 600 milioni di euro. L’operazione, secondo quanto risulta a Radiocor Plus, prevede la cessione di quote del fondo Cs Euroreal che detiene la proprieta‘ dello shopping center Le Befane di Rimini, oltre ad altri due centri commerciali in Germania. L’asset piu‘ prestigioso, tuttavia, e‘ proprio quello italiano che era stato ceduto da Coopsette alla banca svizzera nel 2005 per una cifra attorno ai 200 milioni di euro e che oggi e‘ valutato poco meno di 300 milioni di euro
Il centro Le Befane occupa una superficie di circa 52mila metri quadri, ospita un supermercato Conad e altri 125 spazi commerciali fra cui una multisala.
Die Meldung wurde anschließend auch von der großen Mailänder Tageszeitung „Corriere della Sera“ zitiert.
Das hier erwähnte angabegemäß zum Verkauf anstehende Portfolio besteht aus
a) dem Einkaufszentrum „La Befane“ im italienischen Rimini. Das La Befane zählen Merktkenner zu den 10 besten Einkaufszentren in ganz Europa. Es ist eine der Perlen im CS Euroreal. Der aktuelle Verkehrswert im Fonds steht bei 241,8 Mio. €. Unsere interne Verkaufspreis-Prognose ist 260 Mio. €. Aufgerufen wird jetzt angabegemäß ein Preis „poco meno“ (also: etwas unter) 300 Mio. €.
b) zwei deutschen Einkaufszentren, die die Meldung der Borsa Italiana nicht näher benennt. Auf 300 Mio. € käme man (aktuelle Verkehrswerte in Klammern) durch Kombination von Essen Porscheplatz (137,5) oder Flensburg Holm (77,1) oder Rathaus-Galerie Leverkusen (209,9) oder Nürnberg Äußere Bayreuther Straße (137,7). Auch hier ist ein Verkauf oberhalb letzter Verkehrswerte ziemlich wahrscheinlich. Deshalb geht eigentlich nur die Kombination Essen/Nürnberg oder Flensburg/Leverkusen. Lassen wir uns überraschen.
Mit unseren Excel-Tabellen können wir schnelle Simulationsrechnungen durchführen. Wenn dieser Portfolio-Verkauf tatsächlich zu dem genannten Preis stattfinden sollte, steigt damit der im gegenwärtigen Börsenkurs ausgedrückte Abschlag auf die Verkehrswerte des Restportfolios auf 47,5 %. Um wieder auf den „Normalwert“ von 30 % zu kommen, könnte der Börsenkurs nach einer Bestätigung der Meldung um ca. 2,00 € steigen.
Gestern kündigte die CACEIS Bank als abwickelnde Depotbank des AXA Immoselect an, daß der Fonds am 28.07.2016 eine Ausschüttung von 1,13 € je Anteil vornehmen wird. Das liegt über unserer Erwartung (wir hatten lediglich mit 0,90 € gerechnet). Ende des Monats fließen damit mehr als 1 Mio. € an uns zurück.
In der Monatsübersicht per Ultimo Juli werden Ihnen zwei gravierende Veränderungen unserer Positionierung auffallen. Den SEB ImmoInvest haben wir stark reduziert, den CS Euroreal stark ausgebaut. Warum?
Einige Fonds (z.B. TMW Immobilien Weltfonds, UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe) sind in ihrer Abwicklung bereits so weit fortgeschritten, daß es für uns nur noch reine „Ausrollpositionen“ sind, bei denen wir auf die allmähliche Auskehrung der Liquidität warten.
Es bleiben jetzt nur vier Fonds übrig, bei denen eine Investition auch noch unter strategischen Gesichtspunkten überlegt werden kann.
Der AXA ImmoSelect besitzt inzwischen nur noch 5 Objekte mit Verkehrswerten von zusammen 202,8 Mio. €. Der gegenwärtige Börsenkurs drückt einen Abschlag auf diese Verkehrswerte von 54 % aus. Alle 5 Objekte werden nach unserer Einschätzung bis Jahresende verkauft sein, mit einem mittleren Abschlag auf die Verkehrswerte von 15-20 %. Auch der AXA ImmoSelect wird danach bis Jahresende eine „Ausrollposition“ werden. Wir sind hier stückzahlmäßig zunächst ausreichend positioniert und erwarten im übrigen Ende dieser/Anfang nächster Woche die Ankündigung der Ende Juli fälligen Ausschüttung (von uns geschätzt: 0,90 € pro Anteil).
Der CS Euroreal war von uns zwischendurch stark untergewichtet worden. Nicht, weil wir diesen Fonds nicht mögen würden. Sondern weil wir woanders mit dem Geld sehr viel schnellere Kurs-Avancen erwarteten, nämlich beim KanAm grundinvest. So ist es dann auch gekommen.
Der CS Euroreal verfügt augenblicklich noch über 32 Objekte mit Verkehrswerten von zusammen 1,89 Mrd. €. Der gegenwärtige Börsenkurs drückt einen Abschlag von 29 % auf diese Verkehrswerte aus. Von allen noch zur Diskussion stehenden Fonds gefällt uns das Portfolio des CS Euroreal momentan am besten (hoher Deutschland-Anteil von 48 %, über die Hälfte des Portfolios sind zur Zeit besonders gefragte Einkaufszentren). Bis zum Ende der Abwicklungsfrist (30.4.2017) sollte der CS Euroreal seine Objekte weitgehend veräußert haben können, wobei wir sogar erwarten, daß dabei unter dem Strich mindestens die aktuellen Verkehrswerte erlöst werden. Nachdem in den letzten Tagen offensichtlich ein Dachfonds oder ein sonstiger institutioneller Investor große Stückzahlen abgeben wollte, haben wir diese Gelegenheit genutzt und unsere eigene Position wieder auf mehr als 200.000 Stück aufgebaut.
Der KanAm grundinvest verfügt derzeit noch über 13 Objekte mit Verkehrswerten von zusammen 1,2 Mrd. €. Er machte erst kürzlich mit einem spektakulären Paket-Verkauf von 5 Immobilien an den französischen Immobilien-Giganten Amundi für 875 Mio. € auf sich aufmerksam und erzielte dabei im Durchschnitt Preise von 18 % über den letzten Verkehrswerten. Gestern wurde außerdem der Verkauf des Domina Shopping Center in Riga für 74,5 Mio. € bekannt. Zwei weitere Objekte im Volumen von noch einmal etwa 250 Mio. € sind ebenfalls ausverhandelt, mit einer Bekanntgabe der Verkäufe rechnen wir in Kürze. Hier mussten wir uns sehr schnell deutlich positionieren, denn schon im Herbst werden durch die größte Einzelausschüttung der Geschichte (wir rechnen mit ca. 15,00 € pro Anteil) rd. 2/3 unseres Einsatzes an uns zurückfließen. Von den noch zu verhandelnden 11 Restobjekten wird nach unserer Einschätzung der ganz überwiegende Teil den Fonds bis Ende der Auflösungsfrist (31.12.2016) ebenfalls verlassen haben, so daß die Liquidation schon im Frühjahr 2017 weitgehend abgeschlossen sein wird. Es war jetzt wahrscheinlich eine letzte Gelegenheit, größere Positionen zu attraktiven Kursen einzugehen.
Der SEB ImmoInvest verfügt derzeit noch über 79 Objekte mit Verkehrswerten von zusammen 2,43 Mrd. €. Als einziger der in Frage kommenden Fonds ist er immer noch nicht schuldenfrei (Schuldenquote 12,6 %). Nach dem spektakulären Verkauf des Potsdamer-Platz-Ensembles Ende 2016 herrschte hier an der Verkaufsfront lange Zeit weitgehende Ruhe – nach unserer Einschätzung zu lange. Auch wenn der SEB ImmoInvest immer wieder betont, seine „bewährte Strategie der Portfolio-Verkäufe“ fortsetzen zu wollen: Durch den Verkauf der Fondsgesellschaft (ehemals BfG/SEB, zuletzt Santander) an den Immobiliendienstleister Savills im letzten Jahr scheint es doch Reibungsverluste und Verzögerungen gegeben zu haben. So langsam fragen wir uns, wie bis zum Ende der Auflösungsfrist (30.4.2017) der Verkauf von 79 Objekten noch gelingen soll.
Nachdenklich macht uns auch das mit 380 Mio. € Verkehrswert größte Objekt des Fonds, 77 Robinson Road in Singapur, das ehemalige Singapore-Airlines-Hochhaus. Schon im September 2015 hatte man DTZ Debenham Tie Leung exclusiv mit dem Verkauf beauftragt. Das scheint schief gegangen zu sein: Erst vor wenigen Wochen erfuhren wir, daß nunmehr ein anderer Makler (CBRE) mandatiert und gleichzeitig die Preisvorstellung für das Objekt um 10 % reduziert wurde. Auch das zweitgrößte Objekt, Via Laurentina in Rom (Verkehrswert 260 Mio. €) ist nicht unproblematisch: Hier zieht der Hauptmieter, ein großer italienischer Energie-Konzern, in Kürze aus, und eine Neuvermietung eines so großen Objektes ist keinesfalls ein Selbstläufer.
Der im Börsenkurs ausgedrückte Abschlag auf die Verkehrswerte ist beim SEB ImmoInvest mit 29 % (nur) genau so hoch wie beim CS Euroreal. Dem CS Euroreal bescheinigen wir aber eine deutlich bessere Portfolio-Qualität und schnellere Verkaufsaussichten, weshalb die vorgenommenen Umschichtungen vom SEB in den CS nur konsequent waren.
Heute wird gemeldet, daß der KanAm grundinvest sein einziges Handelsobjekt, das fast 80.000 qm große Domina Shopping Center in Riga, zum Preis von 74,5 Mio. € veräußern konnte. (Die unseren internen Berechnungen zu Grunde liegende Prognose hatte bei 75,0 Mio. € gelegen). Käufer ist mit „EfTEN Kinnisvarafond II AS“ ein lokaler Investor, für den dies die bisher größe Einzelaquisition ist.
Der Verkaufspreis liegt über dem letzten Verkehrswert, heißt es. Das allerdings ist eine KanAm-spezifische Spezialität, die Dinge etwas schöner darzustellen: Erst im Mai 2016 nämlich war der zuvor noch mit 87,5 Mio. € angesetzte Verkehrswert des Objektes „passend“ gemacht worden. Und des Sängers Höflichkeit würde am liebsten auch darüber schweigen, daß der KanAm den Konsumtempel 2007 auf dem Höhepunkt des letzten Immobilienbooms mal für rd. 150 Mio. € gekauft hatte …
Wie dem auch sei: Die Erwartung für die nunmehr „für das IV. Quartal 2016 geplante“ Ausschüttung (bisher war von „Herbst“ die Rede) steigt damit erneut. Selbst wer heute zum Kurs von 24,50 noch einsteigt, kann damit rechnen, nahezu 2/3 seines Einsatzes noch vor Jahresende zurück zu erhalten. Bezogen auf den dann noch verbleibenden Rest ist das Wertaufholungspotential, das sich nach unseren internen Verkaufspreis-Prognosen auf 3,90 € pro Anteil bemißt, ein ganz netter Lohn der Mühe.
Der DEGI Europa besaß nur noch zwei Objekte, eines (drei Bauabschnitte) in Helsinki/Finnland und eines (zwei Bauabschnitte) in Den Haag/Holland.
Am 8.2.2016 hatten wir an dieser Stelle informiert, daß wir unsere Position im DEGI Europa aufgelöst hatten. Begründung damals: Beide Objekte sind sog. „single-tenant-Objekte“, bei beiden laufen die Verträge mit dem jeweils einzigen Mieter 2018-2020 aus. Ein zu großes Einzelrisiko, wenn auch nur einer der beiden Mieter den Vertrag nicht verlängert …
Zwischenzeitlich wurden unsere Befürchtungen wahr: Daß der niederländische Mieter KPN (ehemals staatlicher Telekommunikations-Konzern) auf dem Absprung war, ließ sich schon vorher erahnen. Eher überraschend sagte dann aber im Frühjahr auch Tieto (der größte Software-Konzern Finnlands), das Ensemble „Tieto Enator“ verlassen zu wollen und in die ehemalige Nokia-Zentrale umzuziehen. Also zwei potentielle Leerstände …
Gestern meldete der DEGI Europa, vor dem beschriebenen Hintergrund durchaus überraschend, daß für Tieto Enator in Helsinki ein Käufer gefunden werden konnte. Das Objekt geht für rd. 53 Mio. € an die finnische „Veritas Pension Insurance“. Angesichts des bevorstehenden Mieterauszugs kein schlechter Preis, nachdem die addierten Verkehrswerte zuletzt noch bei 56 Mio. € gelegen hatten. Der Einkaufspreis 2004/05 für den DEGI Europa war allerdings rd. 110 Mio. € gewesen …
Der Kurs zog daraufhin gestern und heute kräftig an, erreicht allerdings auch heute noch nicht wieder den Wert, zu dem wir (glücklicher Weise) im Februar verkauft hatten.