Auswirkungen der Verkäufe durch Dachfonds

Vor gut einem Monat haben wir an dieser Stelle mitgeteilt, daß uns bekannt geworden war, daß einzelne Dachfonds (vor allem der „Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt“) ihre Bestände der Zielfonds durch (außer)börsliche Abgaben „an einem Zweitmarkt“ reduzieren. Diese Verkaufsoperationen übten auf die Börsenkurse der betroffenen Zielfonds zwischenzeitlich erheblichen Druck aus.

Die grundsätzliche Kritik an diesem Vorgehen soll an dieser Stelle nicht erneut vertieft werden. Solche Verkäufe sind und bleiben jedenfalls im Auflösungsprozeß der Dachfonds bezüglich des vom Gesetz geforderten „bestmöglichen Ergebnisses“ die allerdümmste Idee, auf die die Dachfonds-Manager und eine offensichtlich inkompetente BaFin nur kommen konnten.

Wie wir am 16.04.2016 sofort nach Kenntnis dieser Vorgänge berichteten, haben wir auf diese neue Situation, mit der nun wirklich kein verständig denkender Mensch rechnen konnte, unverzüglich reagiert. Einserseits waren selektiv Bestände und damit einhergehend Kreditinanspruchnahmen zu reduzieren, um angesichts der zeitweise deutlich gesunkenen Börsenkurse dem Risiko einer Erosion unserer Beleihungswerte zu begegnen. Andererseits boten die wochenlang abbröckelnden Börsenkurse günstige Nachkaufgelegenheiten, mit denen wir ebenfalls niemals hatten rechnen können.

Unsere ursprüngliche Strategie war, in Einklang mit unseren Kapitalzuflüssen Bestände einfach nur aufzubauen und dann in Ruhe die Abwicklungsergebnisse abzuwarten („buy and hold“). Diese Strategie hatten wir Mitte April  im Lichte der neuen Erkenntnisse an die veränderten Gegebenheiten anzupassen. Aktuell war und ist es unsere Hauptaufgabe, unsere durchschnittlichen Einstandskurse herunterzuschleusen durch geschicktes Ausnutzen der größeren Schwankungsbreiten der Börsenkurse und der Zeitunterschiede beim Ablauf des Kursentwicklungs-Grundmusters der betroffenen Einzelfonds (mehrwöchig bröckelnde Kurse, schließlich letzter finaler Einbruch, anschließend relativ zügige Kurserholung). Über die rein charttechnischen timing-Fragen hinaus sind in unsere Entscheidungsprozesse dynamisch einzuweben das an der Börse zum jeweiligen Zeitpunkt überhaupt nur verfügbare Umsatzvolumen sowie unsere Erwartungen und Erkenntnisse zu Wahrscheinlichkeiten und Zeitpunkten kursbeeinflussender (Verkaufs-)meldungen der Einzelfonds.

Dieses vorübergehend notwendig gewordene Feintuning bei der Steuerung unserer Bestände erfordert ein Mehrfaches des ursprünglich vorgesehenen Einsatzes an Gehirnschmalz,  Zeit, Marktbeobachtung  und Handelsaktivität. Es kann zudem (auch durch bewußte Realisierung von Kursverlusten) vorübergehend die Ertragssituation beeinträchtigen. Langfristig sind die Auswirkungen für die CS Realwerte AG allerdings positiv: An den Erwartungen bezüglich der Höhe der Abwicklungserlöse ändert sich ja durch schwankende oder sinkende Börsenkurse der Einzelfonds überhaupt nichts, so lange die internationalen Gewerbeimmobilien-Märkte intakt bleiben.  Wenn es uns jetzt gelingt, die gegenwärtigen Verwerfungen zu einer Verbilligung unserer Einstandskurse zu nutzen, dann wird die Differenz zwischen Einstand und (unverändert erwartetem) endgültigen Abwicklungsergebnis größer, wir verdienen also am Ende mehr.

Am Beispiel der vier hauptsächlich betroffenen Einzelfonds möchten wir Ihnen die Auswirkungen der neuen Situation und der von uns daraufhin getroffenen Dispositionen darstellen:

AXA Immoselect

Kurs am 30.12.2015:  5,05 €

zwischenzeitlicher Höchstkurs am 05.01.2016:  5,22 €

zwischenzeitlicher Tiefstkurs am 14.04.2016:  4,59 € (minus 12,1 % gegen Höchstkurs)

Kurs am 20.05.2016:  4,66 €

Nettoinventarwert lt. Fondsgesellschaft am 20.05.2016:  7,23 €

unsere Prognose des schlußendlichen Abwicklungserlöses:  6,61 €

unser Einstandskurs am 30.12.2015:  4,54 €  für 267.000 Stück

unser Einstandskurs am 20.05.2016: 4,70 € für 457.000 Stück

Wertaufholungspotential zwischen aktuellem Einstand und unserer Prognose:  40,6 %

Beim AXA Immoselect kommen uns die niedrigen Einstiegskurse der Anfangspositionen aus dem letzten Jahr immer noch zu Gute. Der aktuelle Kurs, obwohl fast auf Tiefststand, liegt um lediglich 0,9 % unter unserem durchschnittlichen Einstandskurs. In den nächsten Wochen erwartete Verkaufsmeldungen für mindestens zwei der sechs noch verbliebenen Objekte sollten uns hier demnächst deutlich in’s Plus bringen.

CS Euroreal

Kurs am 30.12.2015:  18,20 € (bereinigt um 1,80 € Ausschüttung in 1/16)

zwischenzeitlicher Höchstkurs am 13.01.2016:  18,90 € (ausschüttungsbereinigt)

zwischenzeitlicher Tiefstkurs am 09.02.2016:  16,92 € (minus 10,5 % gegen Höchstkurs)

Kurs am 20.05.2016:  18,76 €

Nettoinventarwert lt. Fondsgesellschaft am 20.05.2016:  23,86 €

unsere Prognose des schlußendlichen Abwicklungserlöses:  23,26 €

unser Einstandskurs am 30.12.2015:  18,63 € (ausschüttungsbereinigt) für 100.000 Stück

unser Einstandskurs am 20.05.2016:  18,50 € für 92.500 Stück

Wertaufholungspotential zwischen aktuellem Einstand und unserer Prognose:  25,7 %

Hier hatten wir unsere Bestände bis Ende März zu den in Februar/März niedrigen Kursen auf 229.200 Stück aufgestockt und den Bestand anschließend mit einem hoch fünfstelligen Kursgewinn auf die heutige Größenordnung abgeschmolzen. Nach der Meldung des unerwartet erfolgreichen Verkaufs des Holland-Portfolios sind die hier zwischenzeitlich bestanden habenden stillen Lasten vollständig verschwunden. Der Börsenkurs liegt heute 1,4 % über unserem durchschnittlichen Einstandskurs. Für die geplante Wiederaufstockung der Position warten wir aber auf zwischenzeitlich noch mögliche Kursrücksetzer.

KanAm grundinvest

Kurs am 30.12.2015:  24,98 €

zwischenzeitlicher Höchstkurs am 07.01.2016:  24,94 €

zwischenzeitlicher Tiefstkurs am 26.04.2016:  22,66 € (minus 9,1 % gegen Höchstkurs)

Kurs am 13.05.2016:  22,90 €

Kurs am 20.05.2016:  24,20 €

Nettoinventarwert lt. Fondsgesellschaft am 20.05.2016:  31,33 €

unsere Prognose des schlußendlichen Abwicklungserlöses:  29,05 €

unser Einstandskurs am 30.12.2015:  24,01 € für 63.800 Stück

unser Einstandskurs am 20.05.2016:  23,93 € für 159.436 Stück

Wertaufholungspotential zwischen aktuellem Einstand und unserer Prognose:  21,4 %

Am Beispiel des KanAm grundinvest wird unsere Strategie besonders deutlich: Signifikante Aufstockung der Position und trotzdem niedrigerer Durchschnittskurs. Eine Bloomberg-Meldung vom 18.05. über einen scheinbar kurz bevorstehenden großen Portfolio-Verkauf ließ den Kurs dann steil ansteigen und verwandelte die in dieser Position bis vor zwei Tagen noch bestanden habenden stillen Lasten in eine stille Reserve von 1,1 %. In Erwartung dieser Entwicklung waren wir hier bei der starken Bestandsaufstockung mit einem ziemlich perfekten timing unterwegs.

SEB Immoinvest

Kurs am 30.12.2015:  20,29 € (bereinigt um 3,00 € Ausschüttung in 1/16)

zwischenzeitlicher Höchstkurs am 27.01.2016:   20,76 €

zwischenzeitlicher Tiefstkurs am 19.05.2016:  17,16 € (minus 17,3 % gegen Höchstkurs)

Kurs am 20.05.2016:  17,25 €

Nettoinventarwert lt. Fondsgesellschaft am 20.05.2016:  24,91 €

unsere Prognose des schlußendlichen Abwicklungserlöses:  23,03 €

unser Einstandskurs am 30.12.2015:  20,58 (ausschüttungsbereinigt) für 178.700 Stück

unser Einstandskurs am 20.05.2016:  19,54 € für 213.900 Stück

Wertaufholungspotential zwischen aktuellem Einstand und unserer Prognose:  17,9 %

Der SEB ImmoInvest ist das jüngste und zugleich größte Opfer der geistlosen Verkaufsorgien der Dachfonds. Er war bei den Dachfonds deutlich stärker gewichtet als z.B. ein CS oder ein KanAm und musste deshalb inzwischen bereits zwei kursdrückende Angriffswellen über sich ergehen lassen. Man muß sich dabei vor Augen halten: Ende 2015 war ein seriöser internationaler Hedgefonds im Rahmen eines Abfindungsangebotes noch bereit, die SEB-ImmoInvest-Anteile zu (ausschüttungsbereinigt) 19,75 € pro Stück zu übernehmen – heute ist der Kurs 17,25 €.

Durch Verkäufe in der Abschwungphase und spätere Rückkäufe zu den Tiefstkursen der letzten paar Tage gelang es uns, den durchschnittlichen Einstandskurs um mehr als einen Euro zu drücken. Doch auch auf dieser Basis bleibt als Differenz zum immer noch auf Tiefstniveau notierenden Börsenkurs eine stille Last von 11,7 %. Unser weiteres Nachkaufpotential ist hier wegen der bereits vorhandenen Größe der Position aus Gründen der Risikostreuung begrenzt. Mit der für diesen Sommer erwarteten Meldung eines größeren Portfolioverkaufs, vielleicht auch mit einem erneuten Hedgefonds-Übernahmeangebot erwarten wir, diese inzwischen zum Glück einzige verbliebene Baustelle und die stillen Lasten im III. Quartal beseitigen zu können.

TMW Immobilien Weltfonds schüttet aus

Der TMW Immobilien Weltfonds (unser Bestand: 160.000 Stück) hat heute eine Ausschüttung angekündigt. Am 15.06.2016 werden 2,50 € je Anteil gezahlt. Damit erhalten wir auf einen Schlag knapp die Hälfte unseres Investments zurück.

SEB ImmoInvest: Weitere kleine Verkäufe.

Bei Lektüre des letzten Monatsberichtes fiel auf, daß nur noch 80 Objekte im Bestand geführt werden (zuvor 82).

Ein Abgang erklärt sich aus dem separaten Verkauf des ursprünglich im Potsdamer-Platz-Ensemble enthaltenen Parkhauses. Der Verkauf an die Bauwens-Gruppe war bereits im Januar gemeldet worden, die Vertragsabwicklung und damit der offizielle Abgang aus dem Bestand erfolgte aber erst jetzt im April.

Außerdem wurde im April ein Bürogebäude im slowakischen Bratislava veräußert. Das zu 88,4 % vermietete 22.815-qm-Objekt wurde zuletzt mit einem Verkehrswert von 42,0 Mio. € geführt. Hauptmieter im Gebäude ist der Computerkonzern Dell. Angaben zum erzielten Preis waren noch nicht erhältlich.

KanAm grundinvest vor großem Portfolio-Verkauf

Vor wenigen Stunden meldet Bloomberg:

Neben dem in der Meldung ausdrücklich erwähnten Tour Egee in Paris (Verkehrswert 332 Mio. €) gehen wir davon aus, daß in dem Paket auch Espace Petrusse in Luxemburg (Verkehrswert 112 Mio. €) und Delftse Poort in Rotterdam (Verkehrswert 147 Mio. €) enthalten sein wird, bleiben dann noch 250 Mio. € für weitere Objekte. In Frage kommen dafür 11 Objekte in Frankreich, Luxemburg und den Niederlanden mit aktuellen Verkehrswerten von zus. 688 Mio. €.

In seiner Quartalsinfo per 31.03.2016 hatte der KanAm grundinvest ausdrücklich seine schon vorher gemachte Ankündigung wiederholt (und zwar sogar im Text fett hervorgehoben), daß die nächste Ausschüttung noch im 1. Halbjahr 2016 vorgesehen ist. Wir gehen deshalb davon aus, daß der oben öffentlich gewordene Portfolio-Verkauf spätestens im Juni vollzogen sein wird.

Inclusive dem separat angebotenen Pariser Tour Europa (Verkehrswert 156 Mio. €) würde damit wertmäßig die Hälfte des aktuellen Restportfolios auf einen Schlag verkauft werden. Einen Verkauf zu den aktuellen Verkehrswerten unterstellt (was in der gegenwärtigen Marktlage eine realistische Annahme ist) würde die Liquidität des KanAm grundinvest damit von gegenwärtig 4,32 € pro Anteilschein auf 18,30 € steigen (aktueller Börsenkurs: lediglich 23,11 €). Das restliche Immobilienvermögen von 14,75 € pro Anteil wäre danach auf Basis des aktuellen Kurses mit lediglich noch rd. 6,50 € bewertet (56 % Abschlag). Deshalb erwarten wir nach offiziellem Bekanntwerden des Portfolio-Verkaufs einen deutlichen Kursanstieg.

In Erwartung einer solchen Nachricht hatten wir nach völlig ungerechtfertigten Kursrückgängen in den letzten Wochen unseren Bestand an KanAm grundinvest Anteilen – teilweise zu Tiefstkursen – deutlich aufgestockt.

Ein Rundgang durch Rotterdam.

Auch der Vorstand macht mal Urlaub – und landete deshalb während einer Kurz-Kreuzfahrt letzte Woche in Rotterdam. Da war doch was? Richtig, alle vier Holland-Objekte des KanAm grundinvest mit einem Verkehrswert von über 300 Mio. € (also 15 % des aktuellen Immobilienbestandes) befinden sich in Rotterdam.

1940 machte die deutsche Luftwaffe die gesamte Innenstadt während des Angriffs auf Holland dem Erdboden gleich. Der Wiederaufbau nach dem Krieg war eine städteplanerische und architektonische Herausforderung. Das Ergebnis ist beeindruckend. Eigentlich nicht mit irgendeiner anderen europäischen Großstadt vergleichbar, aber wie gesagt beeindruckend. Die Bebauung ist jetzt zwangsläufig modernistisch, eher aufgelockert, weitläufige Freiflächen in der Innenstadt sind nicht selten, und irgendwie hat man den Eindruck: Jeder Architekt der Nachkriegszeit von Rang und Namen durfte hier seinen Ideen freien Lauf lassen. Herausgekommen ist eine überhaupt nicht homogene, aber gerade deshalb durch das Zusammenprallen verschiedenster Stilelemente aufregende und lebendige Innenstadt. Wobei die Nutzung der dritten Dimension (Höhe) zugleich eine flächenmäßige Kompaktheit bewahrt, die das Erlaufen des gesamten Stadtzentrums zu Fuß in weniger als 60 min. möglich macht.

Fangen wir gleich am neuen Hauptbahnhof an: Direkt daneben liegt der Delftse Poort, erbaut 1988-91 durch den niederländischen Architekten Abe Bonnema und bis 2009 mit 151 m das höchste Gebäude der Niederlande. Früherer Alleinmieter und heute mit einem Drittel der 65.000 qm Bürofläche immer noch Hauptmieter ist die Versicherung Nationale Nederlanden (ING-Gruppe). Mit einer umfassenden Renovierung und Nutzbarmachung für einen großen Mieter-Mix hat der KanAm grundinvest das Objekt verkaufsbereit gemacht. Möglicher Weise nur noch wenige Wochen wird es zu unserem Fonds gehören …

Weiter geht der Rundgang auf die Hauptverkehrsstraße Blaak. „Blaak 555“, das zweitgrößte Objekt des KanAm in Rotterdam mit 28.200 qm Bürofläche, wurde ebenfalls einer Grundüberholung unterzogen. Erst vor kurzem hat der größte Bestandsmieter (ABN AMRO) für ein Viertel der Gesamtfläche eine Verlängerung des Mietvertrages unterzeichnet.

Dann von Blaak rechts abgebogen Richtung Hafen: Man läuft direkt auf unser Robecohuis zu, benannt nach der Investmentgesellschaft Robeco, die der Alleinmieter dieses Objektes mit 19.000 qm Bürofläche ist.

Schließlich noch ein kurzer Blick auf den PwC-Toren, ein von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC genutztes Hochhaus mit knapp 20.000 qm Bürofläche im exclusiven Büropark „Brainpark III“ mit einem künstlichen See an der Rückseite. Erst vor wenigen Monaten unterschrieb PwC für 80 % der Gesamtfläche eine langfristige Mietvertragsverlängerung bis Ende 2025. Mit diesem Vertrag in der Tasche ist auch hier der Verkauf ein Selbstläufer …

Resümee des Rundgangs bei einem Milchkaffee hoch oben auf der Aussichtsplattform des Euromast: Die Objekte des KanAm sind schon eine Klasse für sich. Exquisite Lagen, exquisite Mieter. Unsere bisherige Skepsis gegenüber dem niederländischen Immobilienmarkt war wohl doch etwas zu pauschal. Erst kürzlich überraschte der CS Euroreal damit, daß er sein Holland-Portfolio im Paket 11 % über dem Verkehrswert verkaufen konnte. Es würde uns nicht wundern, wenn dem KanAm bald ähnliches gelänge …