Category : Neuigkeiten
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Regelmäßig informieren wir Sie auch über allgemeine Entwicklungen und Tendenzen an den weltweiten Gewerbe-Immobilienmärkten. Bisher waren überwiegend positive Stimmen zu hören – ein Ende des gegenwärtigen Booms erwartet in 2016 oder 2017 eigentlich niemand.
Deshalb heute auch einmal eine mahnende Stimme:
„As we warned in an earlier column in the Financial Times last April, this liquidity-driven investment boom has led to an excessive compression in yields as investors moved up the risk curve, causing sentiment to become dangerously detached from underlying fundamentals in many markets“, schreibt am 7.3.16 im Informationsdienst PropertyEU Nicholas Spiro, Partner von Lauressa Adivisory. „The fundamentals underpinning commercial property assets will come into sharper focus, leading to a reassessment of risk and valuations.“
Der vollständige Artikel „Fundamentals to the fore as central Banks support wanes“ ist auf dieser Internet-Seite im Zeitungsartikel-Archiv nachlesbar.
Natürlich freuen wir uns, daß der Markt bei der Preisentwicklung im Moment absolut für uns bzw. für unsere Fonds läuft. Aber ebenso natürlich machen wir uns regelmäßig Gedanken darüber, wie lange diese Entwicklung noch anhalten mag.
Nach unserer Einschätzung haben wir den Höhepunkt der Preisentwicklung an den Gewerbe-Immobilienmärkten in den meisten Märkten noch nicht erreicht, nähern uns ihm aber.
Unsere gegenwärtige Positionierung ist vertretbar im Hinblick auf die Tatsache, daß die jetzt mit Abstand am stärksten gewichteten „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoSelect im Hinblick auf die Übergänge an die Depotbanken (31.12.2016 bzw. 30.04.2017) langsam Gas geben bei den Verkäufen.
Abgeleitet aus dem Depotbestand per 29.2.16 verteilt sich der Börsenwert unserer Fonds von 15,8 Mio. € mit 35 % = 5,56 Mio. € auf anteilig in den Fonds enthaltene Liquidität (bei der nicht die Frage ist, ob wir sie ausgeschüttet bekommen, sondern nur wann). Dem stehen gegenüber 10,2 Mio. € Kreditinanspruchnahmen, d.h. über die reine Neutralisierung der Fondsliquidität hinaus beleihen wir mit unseren Inanspruchnahmen die Verkehrswerte des anteilig auf uns entfallenden Immobilienbestandes (15,9 Mio. €) mit 29,3 % = 4,6 Mio. €.
Durch die bereits in der Pipeline befindlichen und von den „big three“ auch schon angekündigten Verkäufe wird sich bis zur Jahresmitte 2016 ein auf uns anteilig entfallender Immobilien-Verkehrswert von rd. 4,0 Mio. € in Liquidität verwandeln. Danach wären wir in der Situation, daß unsere Kreditinanspruchnahmen tatsächlich nur noch der reinen Neutralisierung der anteilig auf uns entfallenden Fondsliquidität entsprechen, d.h. aus dem Zufluß künftiger Ausschüttungen würden die Kredite ganz vollautomatisch zurückgezahlt werden können. Andersherum ausgedrückt: Der auf uns anteilig entfallende verbleibende Immobilien-Verkehrswert wäre durch die Eigendynamik der Abwicklungsprozesse unserer Fonds auf Sicht vollständig mit Eigenkapital finanziert.
Sobald aus den bevorstehenden Verkäufen der „big three“ größere Ausschüttungen generiert werden, werden wir vor der Frage stehen, ob diese Ausschüttungen zu reinvestieren sind. Unsere momentane Markteinschätzung führt zu der Entscheidung, daß wir kurz vor dem von uns vermuteten baldigen Höhepunkt der Preisentwicklung die zufließenden Ausschüttungen eher nutzen werden, um unsere Risikokurve abzuflachen. Sofern wir bis dahin keine besseren Erkenntnisse haben, werden wir die im Sommer erwarteten größeren Ausschüttungen der „big three“ also überwiegend in den Abbau der Kreditinanspruchnahmen fließen lassen.
Unsere Monatsübersicht Februar 2016 ist jetzt online.
Das Thema „Offene Immobilienfonds in Abwicklung“ hat mit dem übrigen Börsengeschehen an sich wenig zu tun. Insbesondere hat sich an der weiter positiven Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte seit Beginn des Jahres nichts geändert, im Gegenteil.
Dennoch hat uns die Kursentwicklung unserer Fonds im Februar, verursacht durch die allgemeinen Börsenturbulenzen, ein paar ausgesprochen hässliche Kratzer im Lack beschert. In Zeiten wie diesen gibt es Tage, wo von falsch positionierten Investoren an der Börse ohne Rücksicht auf Verluste alles verkauft wird, was überhaupt noch zu Geld zu machen ist. Beispiel CS Euroreal, eigentlich unser derzeitiger Lieblingsfonds: Nach der Ausschüttung am 26.1.2016 pendelte sich der Kurs zunächst bei 18,20/18,40 € ein. Am 9.2., also an dem Tag, als die Börse selbst über den möglichen Untergang einer Deutschen Bank diskutierte, ging es dann im freien Fall fast ohne Umsätze bis auf 16,82 € abwärts (zu solchen Kursen haben wir übrigens noch einige tausend Stück nachgekauft). Der im Börsenkurs des CS Euroreal implizierte Abschlag auf die Verkehrswerte der Fondsimmobilien, der zuvor noch bei 24 % gelegen hatte, stieg dadurch in der Spitze auf über 35 % an. Inzwischen ist der Spuk weitgehend vorbei, und der Kurs liegt wieder bei 18,00 € plus.
Summa summarum liegen per 29.02.2016 die Kurswerte unseres Portfolios um 2,7 % unter den Einstandskursen. Dies liegt noch im Rahmen üblicher Marktvolatilitäten und gibt keinen Anlaß zur Besorgnis. Denn an den Bargeldbeständen unserer Fonds und den Verkehrswerten der in ihnen noch enthaltenen Immobilien – und damit an dem von uns am Ende des Tages erwarteten Ergebnis – hat sich ja gar nichts geändert. Rückschauend betrachtet haben wir die Mittel aus der letzten Kapitalerhöhung im Januar 2016 vielleicht etwas zu schnell investiert. Aber wer hätte mit solchen Kurseinbrüchen, wie wir sie dann Anfang Februar erlebt haben, denn ernsthaft gerechnet? Wir ehrlich gesagt nicht. Und da regelmäßig sowieso kaum jemand beim Einkauf die absolut tiefsten Kurse oder beim Verkauf die höchsten Kurse erwischt, können wir die weitere Entwicklung in Ruhe abwarten: An der Geschäftsidee selbst wie auch an der Einschätzung der für uns maßgeblichen weiteren Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte hat sich ja nicht das Geringste geändert.
„Despite the ever-growing number of unknowns in the real estate market, investors‘ risk appetite continues to grow, driven by an ongoing search for returns, Union Investment’s latest property investment climate study shows.“ (Union Investment ist die Fondsgesellschaft der Gruppe der Volks- und Raiffeisenbanlen.) „According to the report, which draws on a representative survey of 171 professional property investots in Germany, France and the UK, 86 % of professional investors believe that the overall willingness to invest in commercial real estate markets in their respectice countries will continue to rise or at least not decrease over the next 12 months.“
Quelle: PropertyEU, online-Ausgabe 1.3.2016
Am 12.2. hatten wir unsere Erwartung für die Ausschüttung mit 65,00 € benannt. Nun ist es amtlich: Morgen (am 25.2.) gibt es 64,64 € pro Anteil.
Im Januar 2016 hatten wir unser Kapital um 1.375 auf dann 8.000 Aktien erhöht. Die verbliebene Spitze von 94 Aktien hatten wir kürzlich unseren Aktionären zum Bezug angeboten (Frist bis 15.02.2016). Das Angebot stieß auf eine von uns so nicht erwartete Resonanz: Die zusätzlichen Bezugswünsche überstiegen den Spitzenbetrag schließlich um das Dreifache! Damit wir nicht die große Mehrzahl unserer bezugswilligen Aktionäre mit einer Absage enttäuschen mussten, stellen wir die erforderliche Mehrmenge mit Hilfe der AG Hist vollständig zur Verfügung. Um diese Menge dann nachträglich wieder ausgleichen zu können werden wir im weiteren Verlauf des Jahres (aus dem restlichen genehmigten Kapital) noch eine kleine Kapitalerhöhung 20:1 um weitere 400 Aktien nachschieben.