Category : Neuigkeiten
Category : Neuigkeiten
Die SCP Investments ist für uns kein Unbekannter mehr. Schließlich hatte sie im Bundesanzeiger am 14.12.2023 eine ellenlange Liste mit Wertpapieren veröffentlich, an deren Erwerb sie Interesse hat. Und, oh wunder, auf den fernen Marshall-Inseln (genauer gesagt der Insel Ajeltake, da hat die sinniger Weise ansonsten im liechtensteinischen Schaan domizilierende SCP nämlich auch einen Sitz in einem Geschäftshaus voller Briefkastenfirmen) bekundete man deren Aktionären gegenüber sogar Interesse an Aktien der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere und der CS Realwerte AG. Was für eine Ehre für diese beiden kleinen Saftläden, wenngleich wir die gebotenen Preise damals durchaus als Beleidigung einstuften …
Die vor knapp einem Jahr von der SCP gebotenen Kurse unterschieden sich wenig von dem, womit seit Jahr und Tag auch die CAUSA Verwaltungs GmbH aus München auf Dummenfang geht. Am 26.06.2023 veröffentlichten die im Bundesanzeiger Kaufangebote für Anteile des CS Euroreal und des KanAm grundinvest. In beiden Fällen wollte man 0,25 EUR/Anteil zahlen. Das Fiese an der Sache ist: So eine Veröffentlichung im Bundesanzeiger kostet weniger als 50 Mücken. Aber die Depotbanken sind verpflichtet, das mehr oder weniger kommentarlos an alle Depotkunden weiterzuleiten die solche Anteile im Depot haben. Und, wenn man sich die veröffentlichten Abschlüsse der CAUSA so anschaut, man kann von dieser Masche scheinbar sehr gut leben – denn jeden Morgen steht schließlich irgendwo wieder ein Dummer auf. Dass die Münchener ihr Angebot für den CS Euroreal am 02.09.2024 dann (trotz zweier zwischenzeitlicher Ausschüttungen) auf 0,40 EUR erhöhten macht die Sache nicht wirklich besser.
Um so mehr vermochte den Verfasser dieser Zeilen jetzt SCP Investments zu überraschen. Auf seinem Schreibtisch stapeln sich geradezu die neuen Kaufangebote. Nicht weniger als 24 abwickelnde Immobilienfonds umfasst die am 25.09.2024 im Bundesanzeiger veröffentlichte Liste, darunter alles, was in unserem Universum Rang und Namen hat. Eine echte Überraschung sind die nun gebotenen Kurse. Nein, es sind immer noch keine Werke barmherziger Samariter. Aber 1,30 EUR für den CS Euroreal und 1,00 EUR für den Kanam grundinvest ist weniger als 20 % unter den aktuellen Börsenkursen – ein absolutes Novum in der Abzockerbranche.
Eine Sache raubt dem Verfasser dieser Zeilen nun neuerdings den Schlaf: Die Beleihungswerte aller unserer Fonds liegen tiefer als die von SCP gebotenen Kurse. Da wird doch hoffentlich keine Bank auf die dumme Idee kommen, die günstige Gelegenheit zum Ausstieg zu nutzen und uns platt zu machen …
Nur dass Sie es schon mal gehört haben: Das letzte Wochenende im August als traditioneller HV-Termin ist Geschichte. Zusammen mit der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere haben wir uns neu sortiert:
6. Juni 2025 um 14:00 Uhr: HV der CS Realwerte AG
6. Juni 2025 um 16:00 Uhr: HV der AG für Historische Wertpapiere
7. Juni 2025: Hanseatisches Sammlerkontor, 44. Auktion für Historische Wertpapiere
Heute hat M. M. Warburg für den KanAm grundinvest den Abwicklungsbericht per 30.06.2024 veröffentlicht. Große Überraschungen enthält der Bericht nicht.
Die nächste Ausschüttung wird für Dezember 2024 angekündigt. Zur möglichen Höhe muß man ein bißchen kombinieren: Per 30.06.2024 betragen die Bankguthaben 103,4 Mio. EUR. Der für Liquiditätsrisikovorsorge zu reservierende Betrag wird zum Stichtag mit 86,5 Mio. EUR beziffert. Mindestens mal die Differenz (0,24 EUR/Anteil) stünde für die Ausschüttung also schon jetzt zur Verfügung. Unsere eigene Liquiditätsplanung ging bisher von 0,55 EUR/Anteil bis Febr. 2025 aus. Irgendwo zwischen diesen beiden Werten wird die Wahrheit dann wohl liegen.
Der Vollständigkeit halber noch ein Blick auf die Ertrags- und Aufwandsrechnung: Neben sonstigen Erträgen von 0,8 Mio. EUR bestimmen die Zinserträge mit 5,1 Mio. EUR das Bild. Damit passiert genau das was wir früher schon erwähnt hatten: Zinserträge unserer Fonds schaffen zusätzliches Ausschüttungspotential, wohingegen unser eigener Zinsaufwand auf Grund der damals für den größeren Teil unserer Refinanzierung vereinbarten Festzinsen nur unterproportional steigt. Per saldo verdienen wir deshalb an der Zinswende sogar noch.
Der größte Posten bei den Aufwendungen sind die 1,7 Mio. EUR Abwicklungsvergütung, die Warburg für das Aufschlitzen der Kontoauszüge kassiert. Wobei der Verfasser dieser Zeilen an dieser Stelle schon die Stirn runzelt angesichts der Tatsache, daß zusätzlich Verbindlichkeiten aus Kontoführungsgebühren mit 0,2 Mio. EUR (!!) ausgewiesen werden. Wird das Konto von einem leibhaftigen Bankdirektor noch mit Füllfederhalter im leinengebundenen Hauptbuch geführt, so daß die Bank pro Buchungsposten einige hundert Euro Gebühren berechnen muß?
Fast kompensiert wird der Gesamtaufwand durch einem Steuerertrag von 1,3 Mio. EUR, so daß sich für das Geschäftsjahr 2023/24 ein Nettoertrag von etwas über 5,0 Mio. EUR ergibt. Das führt zu der wirklich paradoxen Situation, daß das Anlageergebnis des (abwickelnden!) KanAm grundinvest nach 3,2 % p.a. im Vorjahr erneut mit 2,4 % p.a. höher liegt als das, was die meisten anderen Offenen Immobilienfonds aktuell erwirtschaften.
Die von der CS Realwerte AG an die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere gezahlte Dividende scheint nach Lektüre des Gesetzestextes gem. § 43 Abs. 1 Nr. 1a Unterfall a) EstG ein Kapitalertrag im Sinne des § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG zu sein.
Was mich nun verwirrt ist das Merkblatt zum Vordruck NV 2 A, das zur Wirkung der uns erteilten NV-Bescheinigung sagt: „Bei Kapitalerträgen im Sinne des § 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6, 7 und 8 bis 12 … ist der Steuerabzug nicht vorzunehmen. Bei Kapitalerträgen im Sinne des § 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 EstG wird die Kapitalertragsteuer auf Antrag vom Bundeszentralamt für Steuern erstattet.“
Welche Bedeutung hat es, daß die auf uns zutreffende Nr. 1a Unterfall a) in den Erläuterungen gar nicht vorkommt? Oder ist sie etwa denknotwendig unter der Nr. 1 mit subsummiert?
Ist es eine zutreffende Aussage der auszahlenden Bank, daß sie trotz Vorliegen einer NV-Bescheinigung den KESt-Abzug erst einmal vorzunehmen hat und wir anschließend beim Bundeszentralamt für Steuern die Erstattung zu beantragen hätten?
Und wenn das alles so ist: Gibt es überhaupt irgendeinen Weg, daß uns unsere Depotbank bei Vorliegen einer NV-Bescheinigung Dividenden ohne KESt-Abzug auszahlen kann, oder sind wir ohne Alternative auf den Erstattungsantrag beim Bundeszentralamt für Steuern angewiesen?
Schließlich kommen mir aber doch noch Zweifel an meiner zuvorigen Conclusio, und zwar wegen eines in dem Fall offenkundigen Logikbruchs: Wenn mir die Bank bei Abrechnung der Dividendenzahlung KESt/Soli abziehen muß, dann wird sie diese Steuereinbehalte später in der Jahressteuerbescheinigung ausweisen. Denn die Bank kann ja unmöglich wissen, dass ich möglicher Weise schon längst einen Erstattungsantrag beim Bundeszentralamt für Steuern gestellt hatte. Also könnte ich mir die einbehaltene Steuer dann anhand der Steuerbescheinigung im Rahmen der Jahressteuererklärung ein zweites Mal erstatten lassen? Das scheint mir zwar alles etwas wirr und unausgegoren, aber irgendwie vergleichbar muß „Cum-Ex“ ja auch funktioniert haben …
Ich würde aus praktischen Gründen anregen, ich komme bei Ihnen mal auf eine Tasse Kaffee vorbei, wenn Sie die Antworten haben. Sie brauchen dann keine große Stellungnahme zu schreiben sondern damit ich’s verstanden habe reicht es ja wenn Sie mir den Sachverhalt erläutern und ich kann dann ggf. gleich noch mit Verständnisfragen mein Wissen erweitern.
In jedem Fall habe ich schon begriffen: Wenn selbst ein nach eigenem Selbstverständnis im oberen Quadranten der Intelligenzia stehender Mensch nach Lektüre des hier einschlägigen Gesetzestextes fast ½ h braucht um überhaupt zu verstehen was da gemeint ist, Sie aber trotzdem noch fragen muß ob er das überhaupt richtig verstanden hat, dann scheint mir unser Gemeinwesen so wie es heute organisiert ist über kurz oder lang dem Untergang geweiht zu sein.
Schon mehrfach hatten wir uns an dieser Stelle mit der Volatilität von Immobilienpreisen und den immer wiederkehrenden Marktzyklen beschäftigt und dabei mit dem Märchen vom angeblich so sicheren Betongold aufgeräumt. Man kann (falsches Timing, falsche Objektauswahl, falsches Management) mit einem Immobilienfonds ebenso in’s Klo fassen wie mit jeder anderen Kapitalanlage auch. In dieses Bild passt, was die UBS gerade anläßlich der Veröffentlichung ihrer Quartalsergebnisse mitteilte:
„Trotz des positiven Gesamtbildes steht die UBS vor Herausforderungen im Immobiliensektor. Die Bank kündigte die Liquidation des Credit Suisse Real Estate Fund International an, bedingt durch begrenzte Marktliquidität und erhebliche Werteinbußen. Das Fondsportfolio verzeichnete eine durchschnittliche Abwertung von etwa 12 Prozent. Die Entscheidung zur geordneten Auflösung des Fonds wurde nach sorgfältiger Prüfung getroffen, um potenzielle Nachteile für verbleibende Anleger zu vermeiden. Der Liquidationsprozess wird sich voraussichtlich über mehrere Jahre erstrecken.“
Der Fonds, den die UBS 2023 mit Übernahme der Credit Suisse „geerbt“ hatte, war in der Schweiz durchaus noch eines der Schwergewichte in diesem Sektor – obwohl der Fonds schon in den letzten zwei Jahren unter massiven Anteilscheinkündigungen gelitten hatte. Auch deswegen und wegen dadurch induzierter Objektverkäufe, aber eben auch wegen schmerzhafter Abwertungen des Portfolios, waren die Liegenschafts-Verkehrswerte des Fonds bereits von in Summe 4,2 Mrd. Fr. Ende 2021 zurückgegangen auf 2,5 Mrd. Fr. Ende 2023.
Die nun verkündete Auflösung dieses „Dickschiffs“ lässt deshalb schon aufhorchen und legt den Schluß nahe, daß in der Immobilienfonds-Branche noch längst nicht alle Probleme überwunden sind. Sondern daß es unter der Oberfläche hier und da wohl noch ordentlich weiter brodelt.