Category : Neuigkeiten
Category : Neuigkeiten
Noch während der Verfasser dieser Zeilen im Zweifinger-Such-System seine vorherigen Ergüsse in die Tasten klimperte, erschien auf der offiziellen KanAm-Seite folgende Meldung:
„Nach umfangreichen Attraktivierungsmaßnahmen in den vorangegangenen Geschäftsjahren konnten die beiden letzten Fondsimmobilien, Le Colombia in Paris und Robecohuis in Rotterdam, erfolgreich – vor Ablauf der von der BaFin gesetzten Frist von drei Jahren nach Übergang der Verwaltung auf die Depotbank (ich bin ungern im Klugscheißer-Modus unterwegs, aber: das heißt seit ein paar Jahren „Verwahrstelle“) – veräußert werden. Über die Verkaufspreise und vertraglichen Details wurde Stillschweigen vereinbart.“
Na, bloß gut, daß der Verfasser dieser Zeilen das Stillschweigen mit ein paar Geräuschen auflockern konnte.
Man kann ja über Bürokratie denken was man möchte. Sie produziert eine geradezu unüberschaubare und von keinem mehr verarbeitbare Menge an Zahlen, frei nach dem Motto: Statistik ist wie für den Betrunkenen die Laterne. Nicht zur Erleuchtung, sondern zum Festhalten.
Doch schon am Beispiel des „Robecohuis“ des KanAm grundinvest konnten wir gerade sehen: Wenn man weiß, wonach man suchen muß, und wenn man sich das Bedürfnis vieler Verwaltungen zu Nutze macht, sich auf Teufel komm raus zu digitalisieren nur um der Mode zu folgen, dann erfährt man bei gezielter Internet-Recherche schon Erstaunliches. Nicht nur den Ende Nov. 2019 im „Kadaster“ eingetragenen Verkauf der Immobilie Rotterdam, Coolsingel 120. Einschließlich Angabe des vertraglichen Kaufpreises auf den Pfennig genau. Sondern man findet auch die Mitte 2019 erteilte Baugenehmigung für die am Robecohuis vorgesehenen Umbauten, einschließlich der für Überwachung und Ausführung vorgesehenen Firmen, mit den in personam genannten Projektverantwortlichen, man erfährt daß in puncto Brandschutz eine ganze Menge nachzubessern war, etc. etc.
Und da auch die bauleitende Firma das Bedürfnis hat, sich und ihre Projekte im Internet darzustellen, weiß man eben auch, daß die Umbauarbeiten noch gar nicht abgeschlossen sind und es deshalb auch gut möglich ist, daß der Kaufpreis zwar vereinbart, aber noch nicht in voller Höhe geflossen ist. Was auch nachvollziehbar wäre: Von Anfang an war nämlich klar, daß der Mieter ALLIANZ erst Mitte 2020 einziehen wird, und daß bis dahin mieterspezifisch angepaßt werden muß/kann.
Doch man musste den Kaufvertrag noch in 2019 vollziehen, denn der 31.12.2019 ist eine scharfe „deadline“: Zum einen endet hier die Frist, bis zu der die Verwahrstelle alle Restimmobilien zu veräußern hatte. Und, das weiß man, bei Nichteinhaltung gibt es von der BaFin richtig auf die Pfoten. Wenn sich das jeder andere noch leisten könnte, aber M. M. Warburg ganz bestimmt nicht mehr. Was aber noch ausschlaggebender ist: Bei Grundbuch-Umschreibung des Robecohuis auf M. M. Warburg wegen Übergangs auf die Verwahrstelle vor drei Jahren wurde (so ist dort die Rechtslage) in Holland Grunderwerbsteuer fällig. Doch die ist für einen neuen Käufer anrechenbar – allerdings nur, wenn das Robecohuis vor Ablauf einer Drei-Jahres-Frist seinen endgültigen Käufer findet. Da wurde es jetzt höchste Eisenbahn.
Der Verfasser dieser Zeilen schweift jedoch schon wieder ab, wofür er die geneigte Leserschaft unterthänigst um Entschuldigung bittet. Einfach zu groß war die Versuchung, am Beispiel des Robecohuis mal exemplarisch darzustellen, daß der Vorstand der CS Realwerte AG hier nicht nur rumsitzt, Kaffee schlürft und die leckeren Weihnachtsplätzchen unserer Buchhalterin knabbert (ich hätte ehrlich nie gedacht daß Plätzchen aus Dinkelteig so gut schmecken können) …
Die Einleitung dieses Beitrages wollte nämlich auf etwas ganz anderes hinaus. Bürokratie. Es gibt in Deutschland so etwas grandioses wie die GroMiKrVO (wir glauben zwar nicht, daß das irgendeinem unserer Leser nichts sagt, aber nur höchst vorsorglich falls sich hier doch ein Unwissender verirrt haben sollte: das ist die Groß- und Millionen-Kredit-Verordnung). Nach dieser Verordnung muß ab einer bestimmten Größenordnung jeder im Finanzgewerbe Tätige einer (in unserem Fall bei der Bundesbank angesiedelten) Evidenzzentrale monatlich gewisse finanzielle Beziehungen melden. Zum Beispiel damit die Evidenzzentrale einen Überblick bekommt, wer wem wie viel schuldet und wie das alles verwoben ist. Aber auch, damit andere Meldepflichtige die Daten ihrer „Subunternehmer“ entsprechend in eigene Statistiken einbauen können. Zum Beispiel erfahren die finanzierenden Banken der CS Realwerte AG auf diesem Wege auch jeden Monat, wie hoch die Engagements anderer Banken sind, damit sie die Gesamtverschuldung kennen und der Vorstand dieser Gesellschaft sie nicht hinter’s Licht führen kann. Der Verfasser dieser Zeilen unterstellt, daß der verehrten Leserschaft die unzweifelhafte Wirksamkeit deutscher Finanzbürokratie schlagartig klar geworden ist und kommt damit endlich auf den Punkt:
In der GroMiKrVO-Meldung des KanAm grundinvest per 31.10.2019 sind bei der Vermögensverteilung u.a. 83,48 % Liquidität angegeben. Wir könnten Ihnen jetzt sogar noch genau sagen bei welchen Banken das Geld liegt, aber das lassen wir dann doch. Der Immobilienbesitz wird mit 15,99 % beziffert.
In der heute veröffentlichten Meldung per 30.11.2019 machen die Bankguthaben nun 98,45 % aus, Immobilienbesitz gibt es praktisch keinen mehr.
Das bedeutet ganz konkret: Auch die andere im KanAm grundinvest noch vorhandene Immobilie (das „Le Colombia“ im Großraum Paris) war Ende November bereits verkauft. Man hat es bisher nur noch nicht für nötig befunden, die dusseligen Anleger davon auch in Kenntnis zu setzen.
Was also die Historie des KanAm grundinvest als „Immobilien“fonds angeht: Over and out. Und an die lieben Menschen bei KanAm und Warburg, auf deren offizielle Meldung die ganze Welt schon so sehnsüchtig wartet, die klare Botschaft: Unterschätzt mir niemals den Gnom vom Rübenfeld … o:)
Mitte März 2019 hatte die HypoVereinsbank (die uns großzügiger Weise vor einigen Tagen noch mal 2,5 Mio. EUR extra spendierte) wieder einmal eine Kommentierung zu den Restobjekten unserer Fonds haben wollen. Zum KanAm-grundinvest-Objekt „Robecohuis“ in Rotterdam schrieben wir da:
„Das Robecohuis hatte der KanAm 2007 der Fondsgesellschaft Robeco für 75 Mio. EUR abgekauft und an diese auf 10 Jahre zurückvermietet. Doch 2016 räumte der Alleinmieter das Gebäude, das seitdem leer stand. Dazu kamen die zwischendurch einmal immensen Probleme des niederländischen Immobilienmarktes (die sich inzwischen vollständig in Luft aufgelöst haben). Jahr für Jahr wurde das Robecohuis deshalb abgewertet, zuletzt auf nur noch 29,2 Mio. EUR. Als wir uns das Objekt im Juli 2018 anschauten, waren nur einige Aufzugsfirmen am Werkeln, doch sonst tat sich nichts, was auf neue Mieter hindeutete.
Der Paukenschlag kam Ende 2018, als durchsickerte, daß man das gesamte Gebäude, das anschließend in Allianz Tower umbenannt werden soll, nach Erledigung mieterspezifischer Umbauten ab 2020 auf 15 Jahre an die niederländische Alianz-Tochter vermieten konnte. Wir hören aus Maklerkreisen, daß das Objekt jetzt mit 80 Mio. EUR im Schaufenster steht. Angesichts des in Rotterdam inzwischen Richtung 4 % p.a. abdriftenden Mietrenditeniveaus, der Mieterbonität und der Langfristigkeit des Vertrages ein absolut gerechtfertigter Preis. Unsere Prognose ist ein klein wenig vorsichtiger und steht derzeit bei 70 Mio. EUR.“
Nun musste der KanAm grundinvest ja bis Jahresende auch seine beiden restlichen Objekte verkauft haben. Doch es kam und kam nichts. Nachdem es Ende November mal einen netten Anstieg des Rücknahmewertes um 5 cent je Anteil gegeben hatte, den das Fondsmanagement bislang auch nicht erklärte, rief einer unserer community-Freunde aus dem Internet dort mal an. Und erhielt die etwas schnippische Auskunft: „Es steht doch nirgends geschrieben, daß wir Verkäufe zeitnah melden müssen.“
Da haben die die Rechnung aber ohne die Leute vom Rübenfeld gemacht. Der Rest der Republik mag uns ja eher für unterbelichtet halten, aber selbst ein südniedersächsischer Einfaltspinsel weiß immerhin, daß das holländische Grundkataster absolut öffentlich ist und daß da sogar die Transaktionswerte mit veröffentlicht werden. Und weil Weihnachten vor der Tür steht war der Onkel mal großzügig und hat im Namen der community über das paypal-Konto der besten Ehefrau von allen 14,95 Euronen für einen Registerauszug spendiert:
Coolsingel 120
3011 AG Rotterdam
Ingeschreven op 27-11-2019 om 12:30
Overdracht (eigendom en/of beperkt recht)
Koopjahr 2019
Koopsom € 86.457.357
Tschuldigung, liebe KanAm-Leute, daß wir Euch hier die Show gestohlen haben …
Erst am 20.10. hatten wir unseren Aktionären an dieser Stelle unter der Überschrift „Wenn uns nicht der Himmel auf den Kopf fällt“ einen Ausblick auf das voraussichtliche Jahresergebnis der CS Realwerte AG und die weiteren im nächsten Jahr anzustoßenden Abwicklungsmaßnahmen gegeben.
Dann veröffentlichte die Commerzbank als Verwahrstelle (früher: Depotbank) für den CS Property Dynamic den Abwicklungsbericht per 31.08.2019 – mit einer für uns sehr überraschenden Passage zur voraussichtlichen Abwicklungsdauer und -geschwindigkeit.
Wir zitieren dazu der Einfachheit halber den in diesem Zusammenhang unserem Aufsichtsrat erstatteten Bericht:
„Im Rahmen der vom Vorstand über wesentliche Ereignisse auch außerplanmäßig zu erstattenden Berichte möchte ich Euch zeitnah (und ohne dass ich selbst das Thema gedanklich schon abschließend verarbeitet hätte) eine wesentliche Information zukommen lassen.
Bei unseren abwickelnden Fonds waren wir bisher davon ausgegangen (und konnten das auch anhand erster Erfahrungswerte sowie entsprechender Prognosen der Depotbanken zur Abwicklungsdauer in den einschlägigen Abwicklungsberichten), dass binnen etwa drei Jahren nach Verkauf der letzten Immobilie die Fonds so weit verzwergt sein würden, dass wir an unseren Positionen im Zweifel nicht einmal mehr länger festhalten müssten. Beispiele dafür sind:
Der AXA ImmoSelect (Verwahrstelle Caceis, Fondsvermögen noch 18,4 Mio. EUR = 0,7 % vom Anfangswert, inzwischen von uns verkauft)
Der TMW Immobilien Weltfonds (Verwahrstelle Caceis, Fondsvermögen noch 13,6 Mio. EUR = 1,9 % vom Anfangswert, inzwischen von uns verkauft)
Der DEGI Europa (Verwahrstelle Commerzbank, Fondsvermögen noch 23,1 Mio. EUR = 1,8 % vom Anfangswert, Verkauf geplant nach Erhalt der Ausschüttung in 1/2020)
Eine unserer größeren Positionen ist außerdem der CS Property Dynamic (bei dem ebenfalls die Commerzbank Verwahrstelle ist). Ganz entgegen allen bisherigen Erfahrungswerten lesen wir dort im Abwicklungsbericht zum 31.08.2019:
„Aufgrund vorstehend geschilderter Problemstellungen (das ist eine Standard-Formulierung, die steht in allen Commerzbank-betreuten Fonds so) ist eine finale Auflösung des CS PROPERTY DYNAMIC nicht vor dem Jahr 2029 zu erwarten. Nach aktuellem Sach- und Kenntnisstand wird angestrebt, dass rund 15 bis 25 % des nach der Auszahlung im November 2019 verbleibenden Fondsvermögens für die Geschäftsjahre 2019/2020 bis 2022/2023 ausgezahlt werden können.“
Dies überrascht umso mehr, als der Fonds an Liquidität nicht etwa nur noch (wie alle anderen oben genannten) im Verhältnis zum Ursprungsvolumen Werte im sehr niedrigen einstelligen Prozentbereich besitzt. Vielmehr beträgt die gegenwärtig noch vorhandene Liquidität erstaunliche 12 % des addierten Immobilienvermögens dieses Fonds bei Beginn seiner Liquidation. Die heute noch 48,2 Mio. EUR sind übrigens mehr als ein einzelnes Objekt dieses Fonds jemals wert war. Wieso die Commerzbank meint, davon den ganz überwiegenden Teil bis mindestens zum Jahr 2024 zurückhalten zu müssen, ist für mich unbegreiflich und unerklärlich. Wenn ein einigermaßen greifbares Restrisiko in dieser Größenordnung über unseren Köpfen schweben würde (und wie sollte dabei ein Betrag zustande kommen, der den früheren Wert jeder einzelnen Fondsimmobilie übersteigt), hätte man doch eine Rückstellung bilden müssen/können …
Die erste Vermutung war, dass im Bericht nur redaktionell unsauber gearbeitet wurde und für jedes der Geschäftsjahre 2019/2020 bis 2022/2023 mit 15-20 % Ausschüttung zu rechnen sei. Das hätte dann wieder zu den Prognosen aller anderen Fonds gepasst, und das wäre auch nachvollziehbar und logisch gewesen. Doch auf gezielte Rückfrage eines Internet-Kollegen antwortete das Kundenservicezentrum der Commerzbank:
„Die Angaben in den Abwicklungsberichten sind nicht p.a., sondern beziehen sich auf den angegebenen Zeitraum. Eine mögliche Ausschüttung bei den einzelnen Fonds hängt von vielen Faktoren (…) der jeweiligen Fonds ab. Von daher sind die Fonds der Wettbewerber nur bedingt vergleichbar.“
Eine Begründung für diese im Vergleich zu allen anderen Fonds ganz ungewöhnlichen Umstände liefert die Bank natürlich nicht. Nun ist nicht völlig auszuschließen, dass sich das in der Materie bestimmt nicht bewanderte Kundenservicezentrum immer noch falsch ausgedrückt hat. Es ist auch nicht auszuschließen, dass die Ankündigung vorsichtshalber zu vorsichtig ist (so hatte der ebenfalls von der Commerzbank betreute DEGI Europa für das Jahr 2019 ursprünglich ebenfalls 15-25 % Ausschüttung angekündigt, tatsächlich wurden es dann mehr als 33 %).
Äußersten Falls müssen wir beim Property Dynamic aber mit dem heutigen Erkenntnisstand davon ausgehen, dass die Formulierung im Abwicklungsbericht ernst zu nehmen ist. Das bedeutet dann (bei 400.000 Anteilen in unserem Bestand mit einem Einstand von 13,41 EUR, abzüglich angenommene 3,50 EUR in den kommenden Jahren zu erwartender Ausschüttungen) bis mindestens in die Jahre 2023/2024 hinein eine Mittelbindung von knapp 4 Mio. EUR – weit über der Restgröße von 1 Mio. EUR, ab der wir eine vollständige Desinvestition bisher in Betracht gezogen haben.
Die Vorstellung, sich vielleicht schon im Jahr 2021 oder 2022 aus dem operativen Geschäft der CS Realwerte AG verabschieden zu können, ist damit erst einmal obsolet.
Auch die Kapitalherabsetzung, die wir an sich auf der nächstjährigen Hauptversammlung beschließen wollten, wäre damit zumindest u.U. voreilig. In Anbetracht der obskuren Umstände halte ich es nämlich für zwingend geboten, eine CS-Property-Dynamic-Position, so sie sich denn auf der Zeitachse tatsächlich so wie oben abgeleitet entwickeln sollte, vollständig mit Eigenkapital zu finanzieren.
Rein rechnerisch werde ich das als vorsichtiger Kaufmann auch so schnell wie möglich implementieren und aus den jetzt erwarteten größeren Ausschüttungen (CS Euroreal im Dezember, KanAm grundinvest im Januar) sowie den im Januar zu buchenden Steuererstattungen (> 3,7 Mio. EUR) einen entsprechenden Betrag nicht re-investieren, so dass die übliche 2/3-Beleihung anschließend nur noch für die übrigen Positionen stattfindet.
Das hat einerseits zur Folge, dass ein nicht unerheblicher Teil unseres heutigen Eigenkapitals einige Jahre länger gebunden bleibt als wir bisher dachten; andererseits führen diese Umstände tendenziell zu einer Beschleunigung beim Abbau der Bankkredite.
Alles in allem ist die vorstehend geschilderte Situation nur eine weitere von uns zu bewältigende Herausforderung, aber beileibe nicht der Untergang der Welt. Und ein paar unserer Aktionäre werden vielleicht nicht einmal unglücklich darüber sein, dass die CS in ihrer jetzigen Gestalt nun ein paar Jahre länger als gedacht aktiv bleiben muß … Wer weiß.
Ich wollte diese Neuigkeit jedenfalls gleich einmal unverzüglich und ungeschminkt an Euch weitergegeben haben (ohne daß ich, wie eingangs gesagt, mit meinen eigenen Gedanken dazu schon vollständig im Reinen wäre). Alles weitere wird sich dann sowieso in den nächsten Monaten ergeben – spätestens, wenn wir Anfang Mai 2020 erfahren, wie hoch die in dem Monat fällige nächste Property-Dynamic-Ausschüttung dann tatsächlich ausfallen wird.
Ich frage mich jetzt noch, in welcher Form ich das unseren Aktionären bekannt geben soll (es ist ja jetzt doch eine andere Welt als wie wir sie erst vor ein paar Wochen zu malen in der Lage waren). Eigentlich tendiere ich auch hier zu größtmöglicher Offenheit, d.h. ich könnte diesen Text einfach im Original auch auf unserer Internet-Seite veröffentlichen.
Vielleicht können mich die beiden Herrn Vorsitzenden ja kurzfristig wissen lassen, was sie davon halten.“
Wie die verehrte Leserschaft spätestens an dieser Stelle bemerkt haben wird, hielten die beiden Herrn Vorsitzenden die Veröffentlichung für richtig.
Unsere aktuelle Monatsübersicht per 29.11. zeigt bei unseren beiden größten Positionen (CS Euroreal und KanAm grundinvest) eine in den letzten Wochen unerfreuliche Kursentwicklung. Auch der innere Wert der CS-Realwerte-Aktien wurde dadurch in Mitleidenschaft gezogen. Jedenfalls soweit wir es mit unserer Kenntnis einschätzen können gibt es dafür keine fundamentalen Gründe. Bei den ganz wenigen Restimmobilien (jeweils zwei), die die beiden Fonds noch zu veräußern haben (der KanAm grundinvest noch bis Ende 2019, der CS Euroreal bis 30.04.2020) haben wir bisher keinen Anlaß, unsere Erwartungen zu den voraussichtlichen Verkaufspreisen zu revidieren.
Ein Rückgang des Börsenkurses der Anteile führt, solange sich die fundamentalen Daten nicht verändert haben, damit automatisch zu einem Anstieg des von uns gesehenen Wertaufholungspotentials. Wenn man die Anteile bis zum Schluß hält, haben zwischenzeitliche Kursschwankungen letztlich keinerlei Einfluß auf das am Ende erzielbare Anlageergebnis. Es ist, wie ein Mitstreiter im Internet-Forum so treffend bemerkte, wie mit einer Anleihe: Bei Endfälligkeit interessiert es niemanden mehr, wo deren Kurse zwischendurch mal gestanden hatten.
Über die Gründe für die unerwarteten und vor allem unerwartet kräftigen Kursrückgänge wurde in den einschlägigen Internet-Foren lebhaft diskutiert. Es gibt die Theorie: „Wenn die Nacht am dunkelsten, ist der Morgen am nächsten.“ Sie bezieht sich auf die bisher gemachte Erfahrung, daß längere Phasen ohne (positive) Nachrichten regelmäßig zu einem Abbröckeln der Kurse führten. Hier wäre es also nötig (vor allem beim KanAm grundinvest), daß endlich einmal Verkaufsmeldungen veröffentlicht werden – denn nach allem was man inoffiziell so hört sind die beiden übrig gebliebenen Objekte inzwischen längst verkauft.
Es gibt auch die Theorie, daß hier die Hedgefonds am Werk sind, die zwischen 2013 und 2015 per öffentlichem Kaufangebot versucht hatten, bei den genannten Fonds größere Stückzahlen zu akkumulieren. Möglicher Weise wollen die jetzt ja, aus welchen Gründen auch immer, ihr eingesetztes Kapital wieder freisetzen. Wirklich erfahren werden wir am Ende wohl nie, was hier den unschönen (aber nach aller Erfahrung vorübergehenden) Kursrutsch der letzten Wochen verursacht hat.
In unserer Gegend gibt es den schönen Spruch: „Wat dem ein sin Uhl, is dem annern sin Nachtigall.“ So ähnlich ist es in diesem Fall auch für uns. Natürlich sehen die Kursrückgänge in unserer Statistik als Momentaufnahme erst einmal ärgerlich aus. Aber, wie oben schon erklärt, auf das am Ende erwartbare Ergebnis hat das überhaupt keinen Einfluß. Was im Moment an Kursreserven verschwindet, wandert nach dem Gesetz der kommunizierenden Röhren einfach nur ein paar Spalten nach links in die absolute Summe des Wertaufholungspotentials. Und bei dieser Wanderung bekommt das Wertaufholungspotential dann sogar noch unerwarteten Zuwachs: Nachdem wir uns kürzlich mit der HypoVereinsbank auf eine für uns günstige Neuordnung des Kreditverhältnisses verständigen konnten (die auch eine vorübergehende Erweiterung unserer Kreditlinie beinhaltet), konnten wir jetzt unsere Bestände insbesondere im CS Euroreal nochmals zu unerwartet vorteilhaften Kursen verstärken.
Für den 18.12. hat der CS Euroreal eine Ausschüttung von 0,97 EUR je Anteil angekündigt. Nach Abzug der Kapitalertragsteuer fließen damit also bereits nächste Woche schon wieder rund 1,8 Mio. EUR an uns zurück. Der KanAm grundinvest wäre mit einer Ausschüttung an sich auch noch im Dezember „dran“ gewesen, hat die Ausschüttung aber (wahrscheinlich um dann auch noch die Erlöse der letzten beiden Verkäufe berücksichtigen zu können) offenbar auf Januar verschoben. Fasst man hier als unteren Rand der Erwartungen mal 1,00 EUR je Anteil in’s Auge, sind das im Januar für uns netto weitere rund 1,5 Mio. EUR Rückfluß. Schließlich ist dann noch (was erfahrungsgemäß in der zweiten Januar-Hälfte erfolgt) von unseren Banken die in 2019 bei Substanzausschüttungen zu Unrecht einbehaltene Kapitalertragsteuer zurückzurechnen – in unserem Fall weitere 4,2 Mio. EUR Liquiditätszufluß. In Summe sind das also rund 7,5 Mio. EUR, die es in den nächsten sechs Wochen auf unsere Konten spülen wird. Anderen Anlegern, die in diesem speziellen Thema unterwegs sind, geht es ähnlich. Höchstwahrscheinlich werden die momentan unbefriedigenden Börsenkurse dann nur noch Spukschatten der Vergangenheit sein.