SEB ImmoInvest verkauft in Luxemburg

Die Immobilien-Zeitung meldet am 14.02.2017, daß der SEB ImmoInvest sein einziges Objekt in Luxemburg (Ave. John F. Kennedy 46 a) verkauft hat. Käufer war ein süddeutsches Versorgungswerk, wobei in diesem Fall Savills Investment Management für den Verkäufer und für den Käufer in Personalunion handelte. Der Verkehrswert lag zuletzt bei 40,4 Mio. €. Zusammen mit dem vom gleichen Käufer erworbenen Fachmarktzentrum E96 in Bielefeld (das aber gar nicht dem SEB ImmoInvest gehörte) wird der Kaufpreis mit rd. 75 Mio. € angegeben.

Das gut 10.000 qm große E96 gehörte dem ebenfalls von Savills verwalteten Catalyst European Property Fund I und die Transaktion ging bereits im August 2016 über die Bühne. Den Kaufpreis des E96 verorten wir grob in der Gegend von 15-20 Mio. €. Demnach wäre der Anteil des Luxemburger Objektes des SEB ImmoInvest in dem Paket mit 55-60 Mio. € deutlich über dem Verkehrswert.

Für ein an sechs namhafte Unternehmen voll vermietetes Objekt im etablierten Büroviertel Kirchberg mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von gut 6 Jahren entspräche der von uns geschätzte Preis einer anfänglichen Bruttomietrendite zwischen 4 und 4,5 % – das geht unter den gegenwärtig guten Marktbedingungen in Ordnung.

Allerdings hat hier erneut ein Objekt den SEB ImmoInvest verlassen, das in der Kategorie „absoluter Selbstläufer“ einzuordnen war. Wir rätseln immer noch, wann und wie der Fonds seine restlichen 66 Objekte zu veräußern gedenkt. Bis zum Übergang auf die Depotbank am 30.04.2017 bleiben dafür nur noch 10 Wochen Zeit …

Spannend wird es übrigens auch schon im März: Dann steht die turnusgemäße Neubewertung des mit 15 % Vermögensanteil größten Fondsobjektes an, des Bürokomplexes Via Laurentina 449 in Rom. Im März 2016 war das Objekt bereits von 293,7 Mio. € auf 264,3 Mio. € abgewertet worden. Das sind aber immer noch für einen Leerstand sehr sportliche 5.636 €/qm. Denn der Alleinmieter, der italienische Energieriese Eni S.p.A. (zu dem u.a. die Tankstellenkette AGIP gehört) verläßt das 1978/82 errichtete 25-geschossige Hochhaus mit dem auf XXL-Format gezoomten und ein bißchen südländisch weicher gezeichneten architektonischen Charme des ehemaligen Hauptzollamtes der DDR am Hellersdorfer Weg in Berlin-Marzahn. Ohne umfassende Neupositionierung nach einer aufwändigen Modernisierung ist dieser Bau nach unserer Einschätzung nicht wieder am Vermietungsmarkt zu platzieren. Wie so etwas geht, hat der KanAm grundinvest gerade mit seinem jetzt langfristig an das EU-Parlament vermieteten ebenso alten Objekt Brüssel, Square de Meeus vorgemacht. Aber das ist ein mehrjähriger Weg, den man zudem zu gehen in der Lage sein muß …

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