Spökenkieker

Es gab tatsächlich einmal Zeiten, da beschäftigten wir – ein Investor in abwickelnde Immobilienfonds – uns tatsächlich noch mit der Entwicklung von Immobilienmärkten. Das ist zugegebener Maßen inzwischen eine Weile her – jetzt, wo unsere abwickelnden Fonds zur Mehrzahl nur noch aus Bankguthaben bestehen, hatten wir uns zuletzt eher mit der Frage des Einlagenschutzes speziell bei solchen Fonds zu beschäftigen.

Aber an einem schönen sonnigen Tag, so wie heute, wo im Stammgeschäft die Vorbereitungen für die nächste große Auktion historischer Wertpapiere für den Verfasser dieser Zeilen gerade erledigt sind, wo er also wenigstens etwas Zeit und Muße für Research-Arbeit findet, da kribbelte es doch mal wieder in den Fingern.

Viele Monate lang hatte man bei den wenigen Fonds, die überhaupt noch ein paar Restobjekte im Bestand haben, nichts mehr von irgendwelchen Verkäufen gehört. Obwohl es ja mal langsam Zeit würde. Der KanAm grundinvest muß nach den Vorgaben von Gesetz und BaFin bis Ende 2019 alles raus haben, der CS Euroreal (und der SEB ImmoInvest) bis April 2020. Aber es tut und tut und tut sich nichts, jedenfalls nichts, was der Betrachter von außerhalb mitbekommen würde.

Also muß dann doch wieder die Kaffeesatzleserei herhalten. Heute zur Abwechslung mal wieder beim KanAm grundinvest. Der hat bekanntlich noch zwei Objekte auf der „Resterampe“: Das ehemalige „Robecohuis“ in Rotterdam und das „Le Colombia“ in Bois-Colombes im westlichen Pariser Business District.

Über das „Robecohuis“ hatten wir schon öfter geschrieben. Denn da gelang dem KanAm grundinvest bereits letztes Jahr ein ganz spektakulärer Erfolg. 2007 hatte der Fonds das Objekt Baujahr 1991 für 75 Mio. EUR der Fondsgesellschaft Robeco abgekauft und dann auf 10 Jahre an diese zurückvermietet. 2016 fand Robeco das „Robecohuis“ für seine Zwecke nicht mehr flexibel genug und zog aus. Seitdem: Kompletter Leerstand. Das drückte dann auch den Verkehrswert, der in vielen einzelnen Schritten schließlich bis auf zuletzt 29,2 Mio. EUR zurückgenommen wurde. Im Herbst 2018 dann der Paukenschlag: Die niederländische ALLIANZ-Tochter hat das „Robecohuis“ (das später in „Allianz Tower“ umbenannt werden wird) auf 15 Jahre komplett gemietet und wird nach mieterspezifischen Umbauten Mitte 2020 dort einziehen.

Ab da ist es eigentlich reine Rechenschieber-Arbeit: 19.000 m2 mit einer Jahresmiete von 175 EUR (die Spitzen-Büromieten liegen laut Savills in Rotterdam inzwischen bei 220 EUR und sollen weiter steigen) und bei einer sehr konservativ mit 4,5 % angenommenen Mietrendite (bei so einem Mieter und einer so langen Vertragslaufzeit wären 4 % oder sogar noch etwas darunter auch noch angemessen). Das führt nach Betätigung des Rechenschiebers zu dem Ergebnis, daß der KanAm grundinvest für das „Robecohuis“ jetzt wieder genau so viel bekommen müsste wie er 2007 mal bezahlt hat: 75 Mio. EUR. Gut, da gehen ein paar Verkaufsnebenkosten runter – deshalb haben wir in unserer internen Verkaufspreisprognose mal netto 67,5 Mio. EUR stehen.

Und wie sieht es mit dem „Le Colombia“ auf der Ile de France aus? Ein hübsches Objekt, mit 10.000 m2 etwas mehr als halb so groß wie das „Robecohuis“, damals 2003 mal als Neubau für den KanAm grundinvest gekauft worden, zwischendurch nach der Finanzkrise von zeitweise gruseligen Leerständen geplagt.

Wenn man sich da heute so durch die einschlägigen Makler-Angebote zappt, dann stellt sich heraus: Zu mieten sind im „Le Colombia“ jetzt nur noch 1.053 m2 in der 1. Etage, und dafür fragt der Makler JLL nach einer (absolut ortsüblichen) Jahresmiete von 290 EUR. Auf der Basis macht das für das gesamte Objekt eine Jahresmiete von knapp 3 Mio. EUR, was auch wunderbar mit der im Abwicklungsbericht zuletzt mit 3,12 Mio. EUR angegebenen Bewertungsmiete korrespondiert.

Also auch hier einfach den Rechenschieber herausgeholt. Die Mietrenditen in diesem Teilmarkt, die laut Catella 2013 noch bei 6,6 – 7,5 % gelegen hatten, sind bis 2017 auf 4,0 – 5,5 % zusammengeschnurrt und verharren da seitdem. Nach Adam Riese müsste das „Le Colombia“ also irgendwas zwischen 50 und 60 Mio. EUR bringen – nicht so schlecht für ein Objekt, das aktuell nur noch mit 33,0 Mio. EUR in den Büchern steht. Als vorsichtige Kaufleute und natürlich nach Abzug der unvermeidlichen Nebenkosten haben wir hier in unserer internen Verkaufspreisprognose jetzt netto 42,5 Mio. EUR stehen.

Bei einem gegenwärtigen Börsenkurs von 8,00 EUR bewertet die Börse die beiden Restimmobilien des KanAm grundinvest noch mit 19,2 Mio. EUR. Wenn dabei aber, so wie wir es erwarten, 110 Mio. EUR rauskommen, dann hat dieser Fonds plötzlich doch noch ein relativ gut abgesichertes Wertaufholungspotential von knapp 16 % – und ist damit unter denen, die sich da noch so auf der Resterampe rumlümmeln, einer der attraktivsten, ziemlich gleichauf mit dem in den letzten paar Tagen kursmäßig stärker unter die Räder gekommenen CS Euroreal (Wertaufholungspotential deshalb aktuell 16,2 %) und deutlich vor dem SEB Immoinvest (Wertaufholungspotential aktuell 10,3 %).

Wie anfangs erwähnt: Bis Ende des Jahres müssen beim KanAm grundinvest die beiden letzten Objekte verkauft sein. Wollen wir also hoffen, daß in den nächsten 4-5 Monaten irgendwann mal die Champagner-Korken knallen.

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