Category : Neuigkeiten
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Es war reiner Zufall, daß sich der Verfasser dieser Zeilen ausgerechnet am Montag dieser Woche intensiver mit den noch aktiv vertriebenen Offenen Immobilienfonds zu befassen begann. Entsprechende Unterlagen und Notizen lagen schon seit Wochen in seiner Postmappe, aber das Thema schien alles andere als wichtig oder vordringlich, reine Routine sozusagen um damit den vorgesetzten Stellen einfach nur nachzuweisen „ich habe meine Hausaufgaben gemacht“.
Das änderte sich schlagartig, als besagter Verfasser in seiner Excel-Tabelle die Spalten Rücknahmewert und Börsenkurs einrichtete und dort die Werte der DWS-Grundbesitz-Fonds eintrug. Über 40 % Abschlag vom Rücknahmewert (Nettoinventarwert), was sollte das denn heißen? „Verdammte Scheiße, hier kommt Arbeit auf Dich zu“, schoß ihm durch den Kopf. Und dann begannen sich auch noch die Medien des Themas anzunehmen, DWS-Immobilien-Chef Clemens Schäfer verteilte in einem 2-seitigen Handelsblatt-Interview Beruhigungspillen. Das machte die Sache erst richtig verdächtigt. Wer keine Probleme hat muß sich ja nicht öffentlich hinstellen und beschwichtigen.
Also haben wir uns die zehn größten noch aktiv vertriebenen Offenen Immobilienfonds mal genauer angeschaut:
Bei den Differenzen zwischen Rücknahmewert und Börsenkurs sind die beiden Grundbesitz-Fonds mit je über 40 % (noch) die großen Ausreißer. Der (an sich ja in der Struktur ziemlich vergleichbare) Hausinvest der „Gelben“, also der Kopfschmerzbank, hat nur 16,5 %. Was für eine Schmach für die „Blauen“ … Ganz fein und im Prinzip in einer Range die es schon seit langem gibt liegen beim Abschlag mit +/- 10 % die Deka-Produkte. Dagegen zeigen die Gebäude der Union Invest (Genossenschaftsbanken) schon deutlichere Risse, was wohl vor allem auf das Bewertungs-Debakel des UniImmo: Wohnen ZBI vor einigen Monaten zurückzuführen sein dürfte.
In die gleiche Richtung weisen die Anteilschein-Rückflüsse der letzten 12 Monate, die beim UniImmo: Global (17 %) und beim UniImmo: Wohnen ZBI (19 %) kaum hinter den 19 bzw. 24 % der beiden DWS-Grundbesitz-Fonds zurückbleiben. Das mahnt zu großer Vorsicht: Die Kacke dürfte bei den Immobilienfonds von Union Invest wesentlich mehr am dampfen sein als es die Bewertungsabschläge im Börsenkurs bisher reflektieren. Gut im Griff haben ihre Anleger dagegen die Sparkassen: Mit lediglich 1 % sind die Anteilscheinrückgaben der Deka-Immobilienfonds in den letzten 12 Monaten gar nicht der Rede wert. Lieschen Müller schläft bei den Sparkassen weiter ganz selig in ihrer heilen Scheinwelt … o:)
Auch ein kleiner Seitenblick auf die Renditen offenbart Interessantes: In den letzten 20 Jahren haben die DWS, die Commerzbank und die Sparkassen mit ihren Dickschiffen unisono +/- 70 % Performance erzielt. Union Invest schafft das nur mit seinem Deutschland-Fonds. International können die Genossen nicht so gut: Europa fällt mit 40 % schon ziemlich ab, und beim Global waren es nach 20 Jahren gerade mal 22 %, also magere 1,1 % Rendite p.a. Es nützt dem Anleger also gar nichts, dass sich Union Invest mit Kostenquoten von eins komma ungerade Prozent wohltuend von der raffgierigen Konkurrenz abhebt, die für ihre „Bemühungen“ zwischen 3 und mehr als 4 % p.a. haben möchte – und damit mehr als die Hälfte der langfristig erzielten Erträge für sich beansprucht.
Wie könnte es nun weitergehen? Ohne daß es in der Öffentlichkeit überhaupt groß wahrgenommen worden wäre (nicht einmal der Verfasser dieser Zeilen wusste es bisher, um in der Frage ehrlich zu bleiben) haben sich übrigens bei Offenen Immobilienfonds die Spielregeln für Anteilscheinrückgaben im Mai dieses Jahres gewaltig verändert. Wenn das Geld für die Bedienung aller Rückgabeverlangen nicht reicht, dann ist nicht mehr die befristete Aussetzung der Anteilscheinrücknahmen die ultima ratio. Statt dessen kann ein Fonds die Rücknahmen auch nur quotal bedienen, soweit seine Liquidität eben reicht. Die restlichen Rücknahmeverlangen verfallen und müssen (unter erneuter Beachtung der 12-Monats-Frist) neu gestellt werden.
Das klingt erst einmal gut. Nach reiflicher Überlegung kommt der Verfasser dieser Zeilen allerdings zu dem Schluß, daß das eigentliche Problem (die Leute wollen halt einfach nur raus) damit nicht gelöst, sondern lediglich auf der Zeitachse verschoben wird. Und da man für offizielle Rückgaben inzwischen so hohe Hürden hat, werden noch mehr Investoren kurzerhand über die Börse verkaufen und damit den Druck über die dort aufgebauten Bewertungsabschläge nur noch weiter vergrößern.
Das größte Damoklesschwert hängt aber in Luxemburg über dieser Anlageklasse: Demnächst wird der EuGH zu entscheiden haben ob Offene Immobilienfonds als risikolose Anlagen verkauft werden durften. So wie sich die Dinge unter Abwägung aller Umstände heute darstellen gehen wir davon aus daß spätestens das EuGH-Urteil die Geschichte völlig aus dem Gleichgewicht bringen wird. Denn dann rollt auf die Banken, die ihren Kunden Offene Immobilienfonds als risikolose Anlage verkauft hatten, eine beispiellose Klagewelle zu.
Ganz ehrlich: Der Verfasser dieser Zeilen würde eher nicht darauf wetten, daß es das Finanzprodukt „Offene Immobilienfonds“ noch ewig lange geben wird. Denn dieses Produkt hat schon immer gegen alle Grundsätze der Fristenkongruenz verstoßen (langfristige Anlagen werden mit wegen der Rückgabemöglichkeiten kurzem Geld finanziert). Das war nur so lange kein Problem, wie es an den Finanzmärkten bis Ende des 20. Jh. noch gemächlich zuging. Spätestens seit Großanleger in den folgenden Niedrigzinsphasen die vermeintlich besser rentierenden Offenen Immobilienfonds als Geldmarktersatz zu mißbrauchen begannen war es am Ende nur noch eine Frage der Zeit, wann das System implodieren würde. Alle gut gemeinten Versuche des Gesetzgebers, die Situation durch Anpassung der Regelwerke zu entschärfen, erweisen sich im Realitäts-Check nun als immer noch viel zu kurz gesprungen.
Schade, der Verfasser dieser Zeilen hatte gehofft, demnächst seinen wohlverdienten Ruhestand genießen zu können. Statt den Landeanflug zu Ende zu bringen „darf“ er die Gashebel jetzt noch mal voll nach vorne drücken und durchstarten. Shit happens … o:)
Während der Abwicklung der in der letzten Finanzkrise kollabierten Offenen Immobilienfonds waren wir im Laufe der letzten Jahre ja schon einiges an Hiobsbotschaften gewohnt. Dennoch hätte es der Verfasser dieser Zeilen früher für eher ausgeschlossen gehalten, daß er irgendwann einmal einen Beitrag wie diesen verfassen würde. Der der verehrten Leserschaft nämlich schnörkellos offenbart: Das Thema Offene Immobilienfonds hat sich erledigt, diese Finanzprodukte haben keinerlei Zukunft mehr.
Im Augenblick arbeiten wir gerade an einer genaueren Analyse der zehn größten in Deutschland vertriebenen Offenen Immobilienfonds, alles Schwergewichte im ein- und zweistelligen Milliardenbereich. Eine entsprechende Übersicht werden wir hier in wenigen Tagen veröffentlichen, mit erschreckenden Ergebnissen und Schlußfolgerungen.
Ohne daß diese Zufallsauswahl schon irgendeine Wertung bedeuten würde greifen wir uns beispielhaft den von der DWS vertriebenen „grundbesitz global“ heraus. Der im Jahr 2000 aufgelegte Fonds gehört mit einem Volumen von 2,4 Mrd. Euro zu den kleineren dieser Assetklasse. Innerhalb eines Jahres wurden hier Anteile im Wert von 0,46 Mrd. Euro zurückgegeben, also fast 20 % des Fondsvolumens. Der Rücknahmewert liegt heute bei 43,21 Euro/Anteil. Bis Mitte des Jahres oszillierte der Börsenkurs in einer undramatischen Range um die 40 Euro. Dann nahm das Drama seinen Lauf: Im August stürzte der Kurs bis knapp über 30 Euro ab, zur Monatswende August/September folgte eine kurze Zwischenerholung. Auch öffentlich immer lauter geäußerte Zweifel an der Assetklasse führten dann zu einem weiteren Absturz auf heute nur noch 25,80 Euro/Anteil. Auf den offiziellen Rücknahmewert (also den Nettoinventarwert) bedeutet das jetzt einen Abschlag von über 40 %.
Kein Wunder also daß DWS-Chef Stefan Hoops erst vor wenigen Tagen forderte, die Rückgabemöglichkeiten für Immobilienfondsanteile müssten stark eingeschränkt werden. Sonst passiert nämlich das, was den unglücklichen Vorläufern schon in der letzten Finanzkrise zum Verhängnis wurde: Hartgesottene Profis wie wir zum Beispiel fangen bei so verführerischen Bewertungsabschlägen an, die Fondsanteile über die Börse zu kaufen. Mit dem einzigen Ziel, sie der Fondsgesellschaft zum frühest möglichen Zeitounkt (also bei aktueller Rechtslage nach zwei Jahren) wieder anzulatzen und dabei die Differenz zwischen Börsenkurs und Rücknahmewert als Gewinn einzustreichen.
In der Sache kann man die Forderung von Stefan Hoops also durchaus nachvollziehen. Retten wird das diese dem Untergang geweihte Assetklasse aber auch nicht mehr. Wenn ein Hang erst einmal in’s Rutschen gekommen ist, hält das niemand mehr auf. Und die Branche muß sich dabei schon ein bißchen an die eigene Nase fassen und sich fragen lassen, wie bei Kostenquoten zwischen 3 bis über 4 % für die Anleger etwas übrigen bleiben kann bei Assets, bei denen die Mietrendite der letzten Jahre selten mehr als 5 % betrug (und zwar brutto vor Abzug von Nebenkosten). Schön gerechnet hat man sich auf dem Papier all die Jahre (mit dem Segen sogenannter Gutachter aus dem Drei-Affen-Club) nur durch ständige Höherbewertungen der in den Fonds enthaltenen Immobilien. Solch ein potemkinsches Dorf stürzt bei rückläufigen Preisen an den Immobilienmärkten zwangsläufig in sich zusammen.
Richtig auf die Zwölf mit Abschlägen über 40 % haben bisher (und zwar ohne jeden für den Verfasser dieser Zeilen erkennbaren Grund) nur die beiden DWS-Fonds bekommen. Warum der Hausinvest der Commerzbank sowie die Deka- und Union-Produkte mit Abschlägen zwischen 10-20 % bisher viel glimpflicher davonkamen kann keiner sagen. Ob es dabei bleibt oder sich die Kollateralschäden weiter ausweiten weiß auch niemand. Der Verfasser dieser Zeilen bedauert, beim Thema Geldanlage schon wieder eine Illusion zerstört zu haben. Er rät der verehrten Leserschaft, am besten gar kein Geld zu haben, dann kann man sich auch nicht ärgern wenn es weg ist.
Schon seit 5 Wochen herrscht hier Funkstille. Und der Verfasser dieser Zeilen wüsste auch nicht was er der verehrten Leserschaft berichten sollte – es tut sich einfach nichts weltbewegendes mehr bei unseren abwickelnden Fonds. Aus purer Verlegenheit deshalb die Anregung: Hören Sie doch am Montag, dem 7. September mal bei unserem Lokalsender „Radio Okerwelle“ rein. Gleich nach den 14-Uhr-Nachrichten kommt da eine Viertelstunde Interview zum Sammelgebiet „Historische Wertpapiere“. Das ist ja auch das viel spannendere Thema … o:)
Letztes Jahr hat die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere die an ihr Betriebsgebäude angrenzende Hochregal-Lagerhalle verkauft. 25 Jahre lang war das ja so praktisch: Alles was im restlichen Betrieb irgendwie gerade nicht gebraucht wurde wanderte in die Halle. Im Laufe der Zeit entstand damit ein Gerümpelparadies sonder gleichen. Doch so langsam insistiert der Käufer der Halle, daß wir das alles ausräumen. Da sind wir nun gerade dabei, und da gibt es kein Hin- und Herräumen mehr, da müssen Entscheidungen getroffen werden. Hat es für uns noch irgendeinen strategischen Wert und kann man damit noch Geld verdienen, oder kann das ganz einfach weg?
Und wie einer der Gewitterblitze von letzter Nacht schoß dem Verfasser dieser Zeilen durch den Kopf: Es scheint in jeder Firma, egal wie groß oder wie klein, ganz normal zu sein daß sich im Laufe der Jahre beständig mehr Wildwuchs bildet den auch niemand ernsthaft bekämpft so lange kein starker wirtschaftlicher oder sonstiger Druck dies fordert. Aber die Marktverhältnisse ändern sich unaufhaltsam, und eines Tages hält die Staumauer dem Wasserdruck nicht mehr stand, eines Tages muß man dann.
Hat es noch irgendeinen strategischen Wert und kann das Werk überhaupt noch Geld verdienen? Vor der Frage, vor der wir gerade standen, steht auch die Volkswagen AG. Nur ist die Frage dort einige Zehnerpotenzen größer. Aber das Prinzip, daß ein Laden im Laufe der Zeit im alten Trott Marktveränderungen erst mal nur auszusitzen versucht und dabei einfach festrostet und dann mit ein paar kräftigen Hammerschlägen wieder mobil gemacht werden muß, dieses Prinzip ist überall gleich, egal wie groß oder klein die Bude ist. Nur weil das längst nicht jeder begriffen hat existiert eine große Zahl historischer Aktienurkunden, die die Kunden der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere heute begeistert sammeln.
In Folge ständiger Ausschüttungen unserer Fonds ist bei unseren Investments die Differenz zwischen Rücknahmewert (Net Asset Value) und Börsenkurs als absoluter Betrag inzwischen in den cent-Bereich geschrumpft. Schon vor einiger Zeit hatten wir deshalb vorgerechnet, daß Re-Investionen kaum noch Sinn machen. Selbst wenn es uns gelänge, z.B. vom KanAm grundinvest zu heutigen Kursen noch einmal weitere 1 Mio. Stück einzuladen (was wahrscheinlich gar nicht mehr ginge): Das gesamte Wertaufholungspotentials unseres Portfolios würde dadurch um kaum mehr als 100.000 EUR steigen – im Vergleich zu den aus unserem Gesamtbestand immer noch zu hebenden 5 Mio. EUR nicht mehr als eine Bagatelle, die die Anstrengung eigentlich gar nicht lohnt.
Die Klarheit bringende Rücknahmeaussetzung des Leading Cities Invest ist in den Punkt für uns ein kleiner game changer: Den Spitzenplatz beim aus unserem Depot noch zu hebenden Wertaufholungspotential, den heute der CS Euroreal mit rd. 2 Mio. EUR hält, wird durch gezielten weiteren Bestandsaufbau in Kürze der LCI übernommen haben.