Category : Neuigkeiten
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… gibt es am 18.12. beim CS Euroreal, nur daß Sie’s mal gehört haben. In unserer mehrjährigen Liquiditätsplanung waren wir da etwas erwartungsfroher gewesen und hatten für den Dezember-Termin 2025 Anfang des Jahres mal 20 cent reingeschrieben. Der absolute Betrag der uns zufließenden Ausschüttung versetzt uns aber trotzdem in die Lage, den Abbau unserer Bankverbindlichkeiten stärker zu forcieren als es in der Planung eigentlich vorgesehen war.
Wenn man über den INTER ImmoProfil und seinen Initiator, die BNP Paribas, wenigstens etwas positives sagen kann, dann dies: Wenn ein Bericht fertig ist, dann wird er auch gleich veröffentlicht. Anders als z.B. bei der Commerzbank, die die Veröffentlichung längst fertiger Berichte grundsätzlich und um uns Anlegern noch mal richtig den Stinkefinger zu zeigen erst 5 Minuten vor Mitternacht am letzten überhaupt noch zulässigen Tag der dafür vorgesehenen 3-Monats-Frist vornimmt.
Nach den gesetzlichen Vorgaben war der 30.09.2025 die Frist, nach deren Ablauf das Fondsvermögen des INTER ImmoProfil zur weiteren Abwicklung auf die Verwahrstelle (früher: Depotbank) übergehen sollte. Daß der Fonds bis dahin mit seiner Abwicklung, vor allem dem Verkauf der vier übrig gebliebenen Objekte, recht weit vorangekommen sein musste, konnte man schon daraus schließen, daß bereits Mitte November eine für den 15.12. geplante Ausschüttung von 18,50 EUR/Anteil bekannt wurde. Musste man da aber noch Kaffeesatzleserei betreiben, welche Objekte denn nun bereits verkauft worden sein könnten, schafft der vor wenigen Tagen veröffentlichte Auflösungsbericht per 30.09.2025 nunmehr Klarheit: Alle. Wobei für das letzte, das Hotel in Essen, der notarielle Kaufvertrag tatsächlich auch erst am 30.09. abgeschlossen wurde.
Damit reiht sich der Fonds ein in die übrigen abwickelnden Fonds, bei denen das Restvermögen im Grundsatz nur noch aus Bankguthaben besteht, mit deren Auskehrung die Anleger in einer mehrjährigen Prozedur peu-á-peu rechnen können. Durch Veräußerungsverluste zu Stande kommende weitere Rückgänge des Rücknahmewertes (net asset value) pro Anteil sind dagegen jetzt nicht mehr zu befürchten, die Reste-Rampe ist leer.
Ansonsten kann der Abgesang denkbar kurz ausfallen: Ohne die Verkaufsvorgänge der letzten Monate noch einzeln kommentieren zu müssen reicht ein Blick auf die Wertentwicklung des Fonds. Seit dem Beginn des Auflösungsprozesses war die Wertentwicklung in den letzten drei Jahren mit 30,5 % negativ, wovon allein 24,5 % auf das Konto des letzten Berichtsjahres gingen, also die beim Verkauf der Restimmobilien massiv eingetretenen Verluste. Damit sticht der INTER ImmoProfil und sein Initiator BNP Paribas weder besonders positiv noch besonders negativ hervor. Es gab auch Fonds wie den TMW Immobilien Weltfonds, bei dessen Auflösung mehr als 50 % des angeblichen Fondsvermögens durch den Schornstein gingen, aber genau so auch Fonds wie den KanAm grundinvest, bei dem es am Ende sogar noch für ein hauchdünnes Plus reichte.
Der INTER ImmoProfil ist dagegen wie fast alle anderen vor ihm in die gleiche Situtation geratenen offenen Immobilienfonds ein gutes Beispiel für die Feststellung: Wenn es hart auf hart kommt sind die von hochmögenden Gutachtern zusammengewürfelten sogenannten Verkehrswerte der Fondsimmobilien nichts weiter als reines Wunschdenken.
Nachdem die Commerzbank als Verwahrstelle des DEGI Europa dessen Rücknahmewert Ende Juni bereits um knapp 2 cent auf 0,34 EUR/Anteil zurückgenommen hatte folgte heute eine weitere Abwertung um 3 cent auf nur noch 0,31 EUR/Anteil. Vom Fondsvermögen von 9,4 Mio. EUR zur Jahresmitte sind also inzwischen erst 0,5 Mio. EUR und jetzt noch einmal 0,79 Mio. EUR verschwunden.
Das erinnert frappierend an das ziemlich unrühmliche Ende des Schwesterfonds DEGI German Business im September. Dort war der Rücknahmewert bis zuletzt mit ausschüttungsbereinigt 0,55 EUR/Anteil angegeben worden, in der Schlußausschüttung am 22.9. erhielten die Anleger aber nur noch knapp 0,31 EUR/Anteil ausgekehrt. Der Grund: Im letzten Abwicklungsbericht per 30.06.2025 hatte die Commerzbank zur Abdeckung angeblich nachlaufender Kosten die Rückstellungen drastisch von 0,1 auf 0,5 Mio. EUR heraufgesetzt (und dieses Geld, um sich schadlos zu halten, dann nach finaler Auflösung des Fonds natürlich erst einmal selbst vereinnahmt). Bei einem Fondsvermögen von schließlich nur noch 0,8 Mio. EUR schlug das pro Anteil voll in’s Kontor.
„Final“ heißt dann übrigens auch: Wenn die Commerzbank, was man annehmen könnte, bei der Bezifferung der Nachlaufkosten mit dem dicken Daumen gerechnet hat, und wenn das am Ende mehr war als tatsächlich gebraucht, dann hat am Ende die Commerzbank einen a.o. Ertrag, und nicht mehr die ehemaligen Anleger. Und daß die Bank sehenden Auges so gerechnet hat daß es für sie am Ende knapp werden könnte werden ihr auch Zeitgenossen die der Bank wohler gesonnen sind als der Verfasser dieser Zeilen kaum unterstellen …
Etwas ähnliches hatten wir für den DEGI Europa danach auch bereits erwartet, allerdings in deutlich abgeschwächter Form, weil dessen restliches Fondsvermögen ein vielfaches des DEGI German Business betrug und als absolute Zahl möglicher Weise in ähnlicher Größenordnung veranschlagte Nachlaufkosten pro Anteil entsprechend viel geringer durchschlagen.
Der DEGI Europa liegt im Berichtsturnus drei Monate hinter dem DEGI German Business (der Ende September final aufgelöst wurde) und die Commerzbank hatte im letzten Abwicklungsbericht per 30.09.2024 „eine finale Auflösung … nicht vor dem Jahr 2025“ in Aussicht gestellt. Insofern sprechen die jüngsten Verluste beim Rücknahmewert des DEGI Europa dafür, daß jetzt auch hier zu Lasten der Anleger kräftig Rückstellungen für Nachlaufkosten gebildet wurden und die finale Auflösung des Fonds in Kürze bevorsteht.
Heute veröffentlichte die Commerzbank den Abwicklungsbericht des CS Property Dynamic zum 31.08.2025, wie üblich erst am letzten gesetzlich gerade noch zulässigen Tag.
Nur zwei Punkte daraus sind einer Erwähnung wert: Auch nach Abzug der Verwaltungsgebühren erwirtschaftete der Fonds (wegen der Zinseinnahmen auf seine Bankguthaben, die 100,2 % des Fondsvermögens betragen) im Geschäftsjahr 2024/25 eine Rendite von 0,55 % p.a. Ohne die Belastung aus einer einmaligen Vorsteuerkorrektur für Vorjahre wären es sogar deutlich über 1 % gewesen, nach 2,6 % im Jahr davor. Insofern schlägt sich dieser abwickelnde Fonds durchaus besser als so mancher seiner noch lebendigen und aktiv vertriebenen Geschwister …
Außerdem kündigt die Commerzbank an, innerhalb der nächsten zwei Jahre 70 bis 80 % des verbliebenen Fondsvermögens ausschütten zu wollen. Nach der letzten Ausschüttung beträgt der Rücknahmewert noch 9,23 EUR/Anteil, 70 bis 80 % davon ergäbe also Ausschüttungen zwischen 6,46 und 7,38 EUR. Da diese Anteile bei uns aber nur noch mit 5,07 EUR zu Buche stehen, wird es im Jahr 2027 zu der im Grundsatz schon seit Jahren erwartbaren Situation kommen, daß der Fonds zwar immer noch ein größeres Restvermögen hat, die Anteile in unseren Büchern aber nur noch mit Null zu bewerten sind. Und da wir Substanzausschüttungen nur so lange gegen die Anschaffungskosten buchen können, bis diese den Wert Null erreicht haben, werden Teile dieser Ausschüttungen im Jahr 2027 in unserer GuV bereits zeitlich vorgezogen als Kursgewinne auszuweisen sein.
Hier kommt schließlich wieder die übliche Bilanzmechanik in’s Spiel: Was auf der Aktivseite mit Null zu bewerten ist, bedarf auf der Passivseite keiner Finanzierung mehr. Nicht nur unsere Bankverbindlichkeiten werden deshalb spätestens im Laufe des Jahres 2027 ganz zwangsläufig verschwinden – auch größere Teile unseres Eigenkapitals werden dann im wahrsten Sinne des Wortes überflüssig.
Gestern, also am 17. November, erschien auf der einschlägigen homepage der Commerzbank die Mitteilung, daß man für den CS Property Dynamic am 20. November pro Anteil 0,60 EUR auszuschütten beabsichtigt. Datiert ist die Verlautbarung mit dem 21. Oktober – ab Kenntnis der Nachricht bis zur Veröffentlichung auf der homepage brauchte die Commerzbank also ziemlich genau vier Wochen. Man muß sich die Abläufe bei den „Gelben“ vermutlich so vorstellen:
Erst mal hämmert der zuständige Mitarbeiter die Nachricht mit der Schreibmaschine auf ein Blatt Papier. Das wird dann per Hauspost in die Lochkartenabteilung expediert. Nachdem die Lochkartenabteilung seit geraumer Zeit der günstigeren Mieten wegen nach Eschborn ausgelagert ist werden für den Nachrichtentransport seit Jahresanfang sogar reitende Boten eingesetzt. In der Lochkartenabteilung macht man aus der analogen Nachricht eine maschinenlesbare. Die Lochkarten gehen sodann per Luftpost in’s Zweistromland, wo die zu veröffentlichende Nachricht von entsprechenden Fachleuten auf Steintafeln gemeißelt wird. Diese Steintafeln gehen dann, und deshalb dauert das alles so lange, weil man Steintafeln aus Kostengründen nicht per Luftfracht verschickt, auf dem Land- und Seeweg in ein nach Polen ausgelagertes Backoffice, wo die Neuigkeit von der Steintafel transkribiert und schließlich im Internet veröffentlicht wird. Wenn alles gut läuft noch vor dem Ausschüttungstermin – aber die Commerzbank hat es auch schon mal geschafft, auf ihrer hompepage eine Ausschüttung anzukündigen nachdem diese bereits erfolgt war …