Category : Neuigkeiten
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… fühlt sich der Verfasser dieser Zeilen zu einem Blick zurück bemüssigt. Mit „nicht vor dem Jahr 2029“ kündigen die größeren übrig gebliebenen Fonds wie CS Euroreal oder KanAm grundinvest unisono schon seit ein paar Jahren das voraussichtliche Datum ihrer endgültigen Auflösung an.
Praktisch allerdings ist das Thema schon heute mehr oder weniger „durch“. Als sich die CS Realwerte AG ab 2014 in diesem Spezialgebiet zu engagieren begann redeten wir noch über ein adressierbares Marktvolumen von 23 Mrd. Euro (allein der CS Euroreal und der KanAm grundinvest brachten zu der Zeit noch jeweils fast 6 Mrd. Euro auf die Waage). Der KanAm grundinvest z.B. hatte da noch einen Rücknahmewert (Nettoinventarwert) von 35,74 EUR und einen Börsenkurs von 27,60 EUR je Anteil. Das ist bis heute um rund 98 % geschrumpft auf nur noch 93 cent Rücknahmewert und 80 cent Börsenkurs. Bei den anderen Fonds sieht es ähnlich aus, weshalb das für uns adressierbare Marktvolumen von ehedem 23 Mrd. auf heute nur noch 374 Mio. Euro zurückging.
Deshalb die gar nicht traurige, sondern ganz wertneutrale Feststellung, dass auf dem Gebiet „abwickelnde Offene Immobilienfonds“ inzwischen eigentlich alle Messen gesungen sind. Auch wenn es bis zum Ende der Abwicklung noch etwa 5 Jahre dauern wird, laufende Ausschüttungen der abwickelnden Fonds weiterhin zu reinvestieren oder sich gar neu zu engagieren ist inzwischen schwierig bis unmöglich geworden. Angesichts der nur noch auf cent-Beträge geschrumpften Margen macht es im übrigen auch wirtschaftlich keinen großen Sinn mehr. Wir müssten einige Millionen Stück Anteile dazukaufen, um einen wirtschaftlich relevanten Betrag an Wertaufholungspotential zu erreichen – und solche Stückzahlen gibt es am Markt überhaupt nicht mehr.
Auf der Hauptversammlung am 6. Juni wird der Verfasser dieser Zeilen seinen Aktionären also zu verkünden haben, dass auch die CS Realwerte AG in den nächsten paar Jahren nach der erfolgreichen Operation nur noch im Aufweckraum liegen wird, allerdings schon auf ziemlich dicken Geldsäcken gebettet. Wie sich die Dinge für uns in den letzten 10 Jahren entwickelt haben zeigt die nachstehende Grafik:
Warum aber noch diese ganze Mühe mit fundierten Erläuterungen, wenn es doch bald auf die Zielgerade geht? Nun, bis heute erwartet ja das Publikum auf Hauptversammlungen deutscher Aktiengesellschaften (wenngleich vollkommen unverständlich in einer Zeit von Künstlicher Intelligenz, beliebiger Definition von Wahrheit und Massenverdummung durch soziale Medien) vom Vorstand einen erbaulichen, vor Substanz nur so strotzenden Vortrag.
Mannhaft hat der hier publizierende Vorstand also der Versuchung widerstanden, das Schreiben seines Vortrages nun auch von einer künstlichen Intelligenz erledigen zu lassen. Denn, ewiggestrig wie der alte Sack nun mal ist, hängt er unbelehrbar der Ansicht an, auf seelenloses KI-Geseiere, dessen sachliche Richtigkeit am Ende doch niemand garantieren mag, habe die Welt, wenigstens aber seine Welt, nicht wirklich gewartet. Statt dessen hat sich besagter Vorstand auch dieses Jahr wieder ordentlich auf die Hauptversammlung vorbereitet, halt ganz traditionell, wie ein Pfarrer auf seine Sonntagspredigt.
Doch schon springt dem Verfasser dieser Zeilen die bohrende Frage in seinen Kopf: Kann die Kirche eigentlich überhaupt noch garantieren, daß keiner ihrer Pfarrer seine Sonntagspredigt von einer KI generieren lässt? Wenn doch, was wäre eine solche Predigt dann eigentlich noch wert? Würde sich ein Kirchenbesuch für seelenlos von einer Maschine generiertes Gequassel denn überhaupt noch lohnen? Fragen über Fragen, die die Grenzen dieses Beitrages zu sprengen beginnen …
Also zurück zum Thema. In der nachfolgenden Grafik sehen Sie das Wertaufholungspotential beim KanAm grundinvest als Differenz zwischen Börsenkurs und Rücknahmewert, einmal als absoluten Betrag und einmal in Prozent vom Börsenkurs.
Von anfänglich etwa 30 % ging das Wertaufholungspotential des KanAm grundinvest auf 15 % im Jahr 2018 zurück. Was auch durchaus logisch war, denn inzwischen hatte sich ja auch die mittlere Kapitalbindungsdauer in etwa halbiert. Ab 2019 setzte dann allerdings ein dramatischer Umschwung ein, dessen Ursachen sich nur erahnen lassen.
Beim Blättern im Archiv findet der Verfasser dieser Zeilen zum Beispiel, dass die damals noch bestehenden Dachfonds einige Zeit zuvor von der BAFin unter Fristsetzung genötigt worden waren, ihre Bestände an Anteilen abwickelnder Immobilienfonds durch Verkäufe auch über die Börse plattzumachen. Und in Einzelfällen hielten diese Dachfonds schon mal mehr als 10 % der Anteile eines Zielfonds, solch massive Verkäufe waren also schon geeignet die Kurse stark unter Druck zu setzen. Die Tatsache, dass uns die Behörde später auf entsprechende Intervention sogar eine vierseitige Begründung lieferte, macht den tatsächlichen Unsinn ihrer Vorgehensweise nicht weniger unsinnig. Dies nur als Beispiel, dass man vor fünf Jahren durchaus noch hinter jeder Hausecke ein neues Problem vermuten konnte oder gar musste.
Warum auch immer, das vom Börsenkurs berechnete Wertaufholungspotential stieg jedenfalls beim KanAm grundinvest 2019 und 2020 in nur zwei Jahren von 15,1 % auf kaum fassbare 34,5 % an. Erst danach ging es wieder kontinuierlich um jährlich etwa 4 % zurück, und seit Jahresanfang 2025, nachdem der KanAm grundinvest im Februar dieses Jahres (nur zwei Monate nach der vorherigen Ausschüttung) eine weder zu dem Zeitpunkt noch in der Höhe erwartete weitere Ausschüttung gemacht hatte, ausgesprochen kräftig auf heute nur noch 16 %.
Obwohl sich der Börsenkurs des KanAm grundinvest in den zwei Jahren 2019 und 2020 von 9,36 Euro auf 5,14 Euro fast halbierte, stieg das Wertaufholungspotential nicht nur in Prozent vom Börsenkurs, sondern sogar als absolute Zahl ganz deutlich an von 1,08 Euro auf 1,78 Euro. Die Börsenkurse gingen in diesem Zeitraum also noch deutlich stärker zurück als durch ausschüttungsbedingte Abschläge gerechtfertigt gewesen wäre. Auch bei unserer anderen großen Position, dem CS Euroreal, sah es nicht viel anders aus. Als Folge dieser Entwicklung gingen uns 2019 und 2020 von den bis dahin aufgebauten stillen Reserven rd. 5 Mio. EUR verloren und wir standen Ende 2020 plötzlich mit stillen Lasten von 2,7 Mio. EUR da. Ich verrate jetzt kein großes Geheimnis mehr, wenn ich offen sage, daß damals in dieser Situation die eine oder andere Bank schon Zweifel daran bekam, ob wir auf dem richtigen Dampfer unterwegs waren.
Heute ist das alles Geschichte und wir freuen uns so langsam auf ein glänzendes Ende, das angesichts von inzwischen etwa 10 Mio. Euro stiller Reserven kaum noch zu verhindern sein wird. Ein Blick zurück in die Vergangenheit zeigt aber schon: Ein glatter Selbstläufer war das ganze Geschäft der CS Realwerte AG am Anfang ganz und gar nicht, sondern oft auch eine Achterbahnfahrt die gute Nerven erforderte. Umso beruhigender ist heute für den Verfasser dieser Zeilen, dass die Bahn jetzt nur noch ganz langsam und entspannt zum Kassenhäuschen rollt.
Nichts Spektakuläres, nur dass Sie es mal gehört haben: Heute erfährt man auf der einschlägigen homepage der Commerzbank, dass für den CS Property Dynamic 1,74 EUR/Anteil am 15. Mai 2025 ausgeschüttet werden sollen. In unserer Finanzplanung hatten wir mit 2,00 EUR gerechnet – so in etwa passt es also.
Tröpfchenweise kommen sie eigentlich immer noch regelmäßig, die Tartaren-Meldungen im Bereich Offene Immobilienfonds. Und, ganz ehrlich gesagt, dem Verfasser dieser Zeilen kommen immer mehr Zweifel, ob Offene Immobilienfonds überhaupt noch als eine Anlageklasse mit Erfolgsaussichten gesehen werden können angesichts heutiger im historischen Vergleich sehr niedriger Mietrenditen einerseits und der vor allem auf üppige Versorgung aller Initiatoren und Vertriebskanäle der Fonds ausgerichteten Kostenstrukturen andererseits.
Anfang dieser Woche erwischte es dann den LLB Semper Real Estate, ein 2004 nach österreichischem Recht aufgelegtes Produkt der Liechtensteinischen Landesbank. Mit kaum mehr als 600 Mio. Volumen kein wirkliches Schwergewicht, und zudem sehr kleinteilig mit zuletzt 44 Fondsobjekten, die sich zwecks Erfüllung der massiv aufgetretenen Rückgabewünsche auch nicht ansatzweise im eigentlich nötigen Umfang veräußern ließen. Jetzt also nach der im Okt. 2023 verkündeten vorläufigen die endgültige Aussetzung der Anteilscheinrücknahmen. Nachdem die Mehrzahl der Fondsobjekte, nämlich 28, in Deutschland liegen (der Rest in Österreich) konnte man ja mal einen Blick riskieren. Aber spätestens nach Betrachtung der Hamburger Börsenumsätze in den letzten zwölf Monaten wurde klar: Hier braucht der Verfasser dieser Zeilen sein Jagdgewehr gar nicht erst rauszuholen. Bloß gut, hatte besagter Verfasser an dieser Stelle doch schon mehrfach verkündet dass er so langsam auch viel lieber Rentner wäre …
Und nur weil wir heute sowieso gerade miteinander reden dann auch noch eine weitere Neuigkeit: Ziemlich unerwartet schüttet der neuerdings auch in unserem Bestand befindliche seit 2023 abwickelnde INTER ImmoProfil am 16.06. pro Anteil 5,00 Euro aus. Gut, das Geld liegt ja auch auf den Konten rum, denn der Fonds hatte nur noch fünf Objekte und eines davon, das frühere Philipp-Holzmann-Haus mit 11.000 m² Nutzfläche direkt am Dresdner Hauptbahnhof hatte man im Februar an ein niederländisches Family Office veräußern können.
Was die geplagten Anleger zwar nicht vom Fondsmanagement auf der Internetseite des INTER ImmoProfil erfuhren, wozu auch, doch auf der Internetseite der mit dem Deal befaßten BNP Paribas Real Estate gaben die Herrschaften dann doch gleich mal etwas großspurig mit der Transaktion an. Für die Fondsanleger allerdings, die es wohl schon interessiert hätte, handelt die BNP Paribas dagegen frei nach der alten Fürstenberg’schen Devise: Anleger sind dumm und frech. Dumm, weil sie einem ihr Geld anvertraut haben. Und frech, weil sie dann auch noch wissen wollen was damit passiert ist (bzw. warum die Fondsgesellschaft auch noch üppige Gebühren dafür kassiert daß sie einen nicht geringen Teil des anvertrauten Geldes einfach durch den Schornstein jagt).
Dieser Immobilienfonds der BNP Paribas, mit kaum noch 100 Mio. EUR Volumen ohnehin ein Zwerg an dessen ökonomischem Sinn man schon lange zweifeln konnte, ist im übrigen ein Musterbeispiel für die im ersten Absatz dieses Beitrages aufgeworfenen Zweifel an der gesamten Anlageklasse. Auf das Fondsvolumen bezogen hatte der Fonds zuletzt eine Mietrendite von 7,1 %. Für die vielen mit Verwaltungsaufgaben gegen Entgelt beschäftigten Mitesser gingen schon mal 2,1 % drauf, der Fiskus wollte 3,0 % haben und die Fondsgesellschaft für ihre „Bemühungen“ weitere 1,65 %. Für die Anleger blieben im letzten Geschäftsjahr aus dem originären operativen Vermietungsgeschäft, also vor Bewertungsänderungen (dazu später mehr): 0,35 %.
Da hätte man das Geld auch einfach auf’s Sparbuch legen können, und das Schlimme ist: Diese Relationen waren ja mehr oder weniger schon immer so. Ausschüttbare Erträge erzeugte BNP Paribas über Jahre hinweg fast ausnahmslos durch Hochschreiben der Immobilien-Verkehrswerte. Was im übrigen auch kein besonders gutes Licht auf die von den Fondsgesellschaften beschäftigten Verkehrswertgutachter wirft, die wohl irgendwie doch dem Prinzip folgen „Wes Brot ich freß des Lied ich sing“. Schon seit Jahren vermutet der durch einfühlsame Kommentare noch nie aufgefallene Verfasser dieser Zeilen, daß ein Teil der Sachverständigenzunft vor Aufnahme einer Tätigkeit Spezialseminare zum Drei-Affen-Prinzip zu besuchen scheint.
Als aber der letzte Immobilienzyklus seinen Höhepunkt überschritt, konnte niemand mehr vor der Realität die Augen verschließen und heiße Luft durch Höherbewertungen ließ sich in die Verkehrswerte nun nicht mehr hineinpumpen. Womit dann klar wurde, daß BNP Paribas mit dem INTER ImmoProfil wirklich ausschüttungswürdige Erträge zuletzt eigentlich gar nicht mehr erwirtschaftet hatte – denn in den letzten drei Jahren machten die Ergebnisse aus Bewertungsänderungen mit -9,6 %, -17,8 % und -13,6 % mehr aus als was man in all den Jahren zuvor durch Hochschreiben an Ausschüttungsmasse hingefingert hatte.
Ein ehrbarer Kaufmann hätte jetzt Verantwortung übernommen und zähneknirschend zugegeben: Da haben wir wohl Mist gebaut. Dazu aber ist sich BNP Paribas zu fein. Statt dessen löst man zur Vermeidung einer fortgesetzten Blamage das Katastrophen-Vehikel INTER ImmoProfil einfach auf und sagt zur Begründung, der Fonds habe „das Ende seines Lebenszyklus erreicht“ – obwohl es bei einem Open-End-Produkt ein vordefiniertes Ende denknotwendig gar nicht geben kann …
„Vermögen mit Immobilien aufbauen, sparen, zusätzliches Einkommen generieren“ begrüßt die Internetseite von BNP Paribas REIM jeden der dort landet. Liebe Leser, der Verfasser dieser Zeilen hat selten so gelacht …
Last but not least: Die Information zur bevorstehenden Ausschüttung stammt natürlich auch nicht von der Internetseite zum INTER ImmoProfil. Bis heute findet man dort kein Sterbenswörtchen dazu. Aber die Ausschüttung ist bereits in den Wertpapierinformationssystemen der Banken eingedatet. Man muß beim INTER ImmoProfil halt schon sehr genau wissen wo welches Wissen auffindbar ist, welches man die lästigen Anleger so ohne weiteres zu wissen gar nicht wissen lassen will.
Es bleibt halt als Kernproblem guter Beratung das Vergütungssystem. Wenn ich als Finanzvertrieb nicht von meinem Kunden für möglichst gute Ratschläge bezahlt werde, sondern von allen möglichen Produktanbietern, die sich mit ihren Provisionsversprechen dafür überbieten, daß ich ihren Müll unter die Leute bringe, dann kann da nichts Gutes bei rauskommen. Nur colorandum causa: Unsere Verträge sehen vor daß unsere Depotbanken von einschlägigen Fondsgesellschaften erhaltene Bestandsprovisionen an uns weitergeben. Deshalb wissen wir, daß auch einige in Schieflage geratene Fonds den Finanzvertrieben jahrelang fröhlich weiter Bestandsprovisionen gezahlt hatten – natürlich zu Lasten des Fondsvermögens und damit der ohnehin schon gebeutelten Anleger.
Vorgestern hatte sich der Verfasser dieser Zeilen gerade über die Kurs-Kapriolen beim CS Euroreal gewundert. Auch wenn es auf dieser Seite nicht unmittelbar sichtbar wird, die Beiträge führen anschließend oft zu einem regen email-Meinungsaustausch mit dem ein oder anderen Leser.
Zum Thema CS Euroreal wurde mir heute vormittag ein ganz interessanter Erklärungsansatz geliefert: Anders als die anderen deutschen abwickelnden Immobilienfonds hat der CS Euroreal (ein Produkt der damaligen Credit Suisse) neben der deutlich schwergewichtigeren Euro-Tranche auch eine Schweizer-Franken-Tranche und einen immer noch verhältnismässig großen Anteil an Schweizer Anlegern.
Und in der Schweiz rücken Negativzinsen gerade wieder in greifbare Nähe, entsprechende baldige Zinsschritte der Schweizerischen Nationalbank sind alles andere als unwahrscheinlich. Deshalb soll der CS Euroreal wieder in den Fokus von Schweizer Anlegern geraten sein, die natürlich in ihrer speziellen Situation ganz anders kalkulieren: Eine magere Rendite, über die sich der Verfasser dieser Zeilen so sehr gewundert hatte, ist halt immer noch deutlich besser als Negativzinsen.
Man lernt nie aus.
Der verehrten Leserschaft ein Frohes Osterfest und viele dicke bunte Eier, ähhhh, fette Renditen …