Category : Neuigkeiten
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Soeben meldet der KanAm grundinvest – neben dem bereits bekannten und hier schon ausführlich besprochenen Verkauf der beiden Montreal-Immobilien – auch den Verkauf seines 50-%-Anteils am Bürohochhaus „Delftse Poort“ direkt neben dem Rotterdamer Hauptbahnhof. Das Objekt mit gut 65.000 qm vermietbarer Fläche hat einen Verkehrswert von 121,5 Mio. € und war in der Vergangenheit umfassend neu positioniert und nach dem überwiegenden Auszug einer großen holländischen Versicherung erfolgreich anschlußvermietet worden. Käufer des KanAm-Anteils ist CBRE Global Investors, die schon bisher die übrigen 50 % besaßen.
Zum Kaufpreis wird nichts gesagt. Da die letzte signifikante Erhöhung des Net Asset Value am 15.12. ausdrücklich nur mit dem Kanada-Verkauf begründet wurde, gehen wir davon aus, daß Delftse Poort in der Gegend des aktuellen Verkehrswertes gelaufen ist. An dieser Stelle sei bemerkt, daß in den letzten Wochen alle Meldungen des KanAm grundinvest etwas „holprig“ rüberkommen und daß man sich viele Details mühsam zusammenreimen muß. Das dürfte wohl damit zu tun haben, daß dort jetzt im Dezember mit den massierten letzten Verkäufen noch einmal richtig Hektik und Streß aufgekommen ist. Eine vernünftig strukturierte Übersicht wird man wohl erst im Januar erwarten können, wenn über den Übergang an die Depotbank berichtet wird. Bei der Gelegenheit sollte es dann auch Klarheit über Zeitpunkt und Höhe der nächsten Ausschüttung geben.
Die aktuelle Pressemitteilung enthält konkret nur folgende Aussage: „Noch sind fünf Immobilien im Fonds, die größte davon in konkreten Verkaufsverhandlungen.“ Letzteres ist Square de Meeus in Brüssel mit 162,9 Mio. € Verkehrswert. Auf die „Resterampe“ kommen ONYX in Paris (64,8 Mio. €), Le Columbia in Paris (36,1 Mio. €), Blaak 555 in Rotterdam (52,0 Mio. €) und Robecohuis in Rotterdam (30,9 Mio. €). Aber das ist für unsere Leser hier keine Neuigkeit: Genau diesen Stand zum Jahresende hatten wir an dieser Stelle schon vor Monaten prognostiziert.
Als Depotbank des DEGI International meldete die Commerzbank gestern:
Abgesehen von zwei kleinen Restobjekten in Bukarest (Verkehrswert je knapp 7 Mio. €) ist Europarco II die letzte Immobilie, die das Abwicklungsergebnis des Fonds noch stärker beeinflussen kann. Angeschafft 2009 für 117 Mio. € hat sich der Verkehrswert seitdem durch regelmäßige Abwertungen halbiert, ehe es jetzt zu der unerwartet kräftigen Wertaufholung kam.
Der Übergang auf die Depotbank (Commerzbank) war bereits im Okt. 2014 erfolgt. Nach den von der BAFin gesetzten Fristen hat die Bank für einen Verkauf jetzt noch bis Okt. 2017 Zeit – und beim Schwesterfonds DEGI Europa auch bereits bewiesen, daß sie sich an diese Fristen hält. Insofern sollte Europarco II in den nächsten Monaten über den Tisch gehen – und die gestrige massive Aufwertung wahrscheinlich ein Fingerzeig sein, in welcher Höhe der Verkaufspreis wohl zu erwarten sein wird.
Bei knapp 36 Mio. umlaufenden Anteilen bedeutete ein Verkauf in der Gegend von 70 Mio. € fast 2,00 € pro Anteil, die anschließend weitgehend ausschüttbar würden – somit kann man hier auf Sicht von einigen Monaten etwa die Hälfte des aktuellen Börsenkurses als Rückfluß erwarten.
City Pads (ein niederländischer Spezialist für die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum) führt als sein neustes Projekt die Umwandlung des TMW-Objektes Europoint III in Rotterdam in 420 Wohnungen auf:
http://www.citypads.nl/portfolio-items/europoint-marconitoren-rotterdam/
„…City Pads heeft de middelste toren, Europoint III, nu gekocht (= gekauft) en is samen met een andere ontwikkelaar in onderhandeling met de eigenaar van de andere toren. Wat de ontwikkelaar heeft betaald, is niet bekend. De aankopen zijn nog niet verwerkt in het Kadaster…
TMW selbst hat die Transaktion noch nicht gemeldet, da sie offenbar noch nicht endgültig abgeschlossen ist. Europoint III war für den Fonds 2005 für rd. 45 Mio. € erworben worden und stand zuletzt nach dem Auszug des alleinigen Mieters (Stadtverwaltung Rotterdam) noch mit 9,8 Mio. € in den Büchern (für 31.000 qm Nutzfläche). Nach unserer Kenntnis hatte die Depotbank (ein in der Branche ziemlich einmaliger Vorgang) vor etwa einem Jahr einem schon ausgehandelten Verkauf für ca. 5 Mio. € ihre Zustimmung verweigert. Insofern sollte man jetzt hoffen können, daß es ein Schnaps mehr geworden ist.
Wie auch immer: Bei einem Börsenkurs von rd. 3,00 € hat der Fonds im Moment 3,28 € pro Anteil Liquidität in der Kasse – egal wie hoch der Verkaufserlös für Europoint III am Ende ausfällt, bei 15,1 Mio. umlaufenden Anteilen kommt das dann noch on top.
Nach umfangreichen Immobilienverkäufen hatte der KanAm grundinvest Ende Oktober 2016 eine Ausschüttung von 10,00 € pro Anteil vorgenommen. Normaler Weise hätte man erwartet, daß es sich dabei zumindest ganz überwiegend um eine Substanzausschüttung (= Kapitalrückzahlung) handelt, die von uns erfolgsneutral gegen die Anschaffungskosten zu buchen ist.
Zu unserer großen Überraschung war dies aber nicht der Fall: In den entsprechenden steuerlichen Erläuterungen werden lediglich 0,0878 € als Substanzausschüttung ausgewiesen. Ansonsten wird nahezu die gesamte Ausschüttung als „steuerfreie Veräußerungsgewinne“ bzw. „Gewinne aus Grundstücksverkäufen“ klassifiziert, die per se steuerfrei sind bzw. im Ausland bereits versteuert wurden und daher auf Grund der entsprechenden Doppelbesteuerungsabkommen im Inland steuerfrei zu stellen sind.
Letzterer Tatsache trägt der Umstand Rechnung, daß der Ausschüttungsbetrag tatsächlich nicht nur 10,00 €, sondern 11,5546 € betrug; davon gingen aber 1,5546 € ausländische Quellensteuer ab, die für uns nicht anrechenbar ist. Effektiv war die Ausschüttung damit bereits auf Fondsebene mit 13,45 % besteuert. Bei uns dagegen bleibt der Ausschüttungsbetrag dann steuerfrei.
Wir haben den Vorgang inzwischen einer speziellen Überprüfung durch unseren Steuerberater PKF Fasselt Schlage unterziehen lassen, um bei der Beurteilung im Ergebnis auch sicher zu sein.
Wegen der erheblichen Auswirkungen auf die diesjährige Gewinn- und Verlustrechnung erläutern wir Ihnen diesen außergewöhnlichen Vorgang bereits heute, damit Sie dann nicht beim Studium unseres Jahresabschlusses vom Stuhl kippen.
In der Praxis wirkt sich die weitgehend ertragswirksame Buchung der letzten KanAm-Ausschüttung dann so aus, daß in der G+V einerseits ca. 4,8 Mio. € (steuerfreie) Veräußerungsgewinne aufscheinen, andererseits ca. 0,6 Mio. € nicht anrechenbare ausländische Quellensteuer als (steuerlich ebenfalls nicht berücksichtigungsfähiger) Aufwand darzustellen sind.
Eine weitere Kehrseite ist, daß die weitgehend ertragswirksame Buchung der letzten KanAm-Ausschüttung unsere Anschaffungswerte nur ganz unwesentlich reduziert. Die Folge ist, daß unser heutiger durchschnittlicher Einstandskurs ungemindert bei 21,44 € liegt, der Börsenkurs auf Grund des im Oktober 2016 stattgefundenen Ausschüttungs-Abschlages aber aktuell bei lediglich rd. 16,00 €. In Höhe der Differenz haben wir zum 31.12.2016 handelsrechtlich eine Teilwertabschreibung vorzunehmen. Auf Kursbasis 16,00 € läge diese bei knapp 3,o Mio. €. Jede bis Jahresende beim KanAm grundinvest ggf. noch erfolgende Kursveränderung um 10 cent verändert den Betrag der Teilwertabschreibung um rd. 55 TEUR.
Auf KanAm-Kursbasis 16,00 € prognostizieren wir nach heutigem Kenntnisstand einen handelsrechtlichen Jahresüberschuß von ca. 400 TEUR. Wie dargestellt kann die KanAm-Kursentwicklung bis Jahresende aber noch erheblichen Einfluß auf das Ergebnis haben: Stiege der KanAm-Kurs z.B. noch auf 17,00 €, betrüge der Jahresüberschuß plötzlich ca. 950 TEUR.
Auch jede künftige Veränderung des KanAm-Kurses würde sich wegen der dann vorzunehmenden Korrektur der handelsrechtlichen Teilwertabschreibung zum jeweiligen Bewertungsstichtag unmittelbar als Veränderung des handelsrechtlichen Ergebnisses (aber ohne Einfluß auf das steuerliche Ergebnis) auswirken. Konkret heißt das: Künftige Kurs-Avancen des KanAm grundinvest führen (ohne daß es dazu einer Realisierung der Position bedürfte) unmittelbar zu einer steuerfreien Ergebnisverbesserung.
Der gewaltige steuerfreie Anteil der diesjährigen Erträge führt in jedem Fall dazu, daß das steuerliche Ergebnis 2016 mit rd. 600 TEUR negativ ausfallen wird und insofern der handelsrechtlich erzielte Jahresüberschuß nicht durch Ertragsteuern gemindert wird. Ferner bleiben weitere künftige Erträge auf Grund des steuerlichen Verlustvortrages in dieser Höhe in den Folgejahren steuerfrei.
Vor diesem Hintergrund haben sich Aufsichtsrat und Vorstand im Grundsatz bereits darauf verständigt, der Hauptversammlung am 21.07.2017 für das Geschäftsjahr 2016 die Zahlung einer Dividende von erneut 60,00 € je Aktie vorzuschlagen.
Mehrfach hatte der KanAm grundinvest angekündigt, von seinen 12 Restimmobilien die größeren acht noch bis Jahresende verkauft zu bekommen. Erst vor einigen Tagen meldete DEAL Magazine den Verkauf des aus vier Objekten bestehenden Atrium Business Park in Luxemburg mit insges. rd. 54.000 qm vermietbarer Fläche an Deka Immobilien. Der letzte Verkehrswert lag bei rd. 250 Mio. €. Heute nun kam von KanAm selbst folgende Meldung:
KanAm grundinvest Fonds – Anteilpreis zum 16. Dezember 2016
Die Anteilpreissteigerung zum 16. Dezember 2016 um 0,18 EUR auf 19,07 EUR (0,95%) resultiert im Wesentlichen aus dem erfolgreichen Verkauf der beiden kanadischen Immobilien 1350-1360 René-Lévesque West (E-Commerce, Phase I und E-Commerce, Phase II) mit einem Verkehrswertvolumen von über 250 Mio. EUR. Mehr Informationen zu den aktuellen Immobilienverkäufen erhalten Sie in der nächsten Quartals-Info zum 31. Dezember 2016, die voraussichtlich im Januar 2017 erscheinen wird.
In einer Reuters-Meldung von Ende November war der Transaktionspreis auf Can$ 415 Mio. (ca. 290 Mio. €) beziffert worden. Der aktuelle Verkehrswert von 255,9 Mio. € und die heute gemeldete Antweilswerterhöhung von total 12,9 Mio. € addieren sich auf knapp 270 Mio. €. Die Differenz von gut 20 Mio. ließe sich wahrscheinlich durch die Transaktionsnebenkosten, insbesondere aber auch (wegen Verkauf oberhalb der Verkehrswerte) neu gebildete Rückstellungen für „Capital Gain Taxes“ erklären.
Damit hat der KanAm grundinvest den ganz überwiegenden Teil seines Verkaufspensums tatsächlich abgearbeitet. Wir erwarten jetzt vor Übergang auf die Depotbank zum Jahresende noch Verkaufsmeldungen für zwei weitere Objekte (wahrscheinlich Brüssel, Square de Meeus mit 162,9 Mio. Verkehrswert und Delftse Poort in Rotterdam).