Category : Neuigkeiten
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Erwartungsgemäß wurde soeben das Kaufangebot eines großen Hedgefonds für den CS Euroreal zu 17,00 Euro pro Anteil bis zum 11.10.2016 verlängert.
Im Grundsatz beabsichtigen wir nicht, dieses Angebot anzunehmen. Es ist uns allerdings eine sehr willkommene „Rückversicherung“ ohne Kursrisiko für den Fall eines in den nächsten Wochen auftretenden Liquiditätsschöpfungsbedarfs. Dieser Fall könnte eintreten, wenn sich beim AXA Immoselect und/oder beim KanAm grundinvest bis Ende September noch günstige Nachkaufmöglichkeiten ergeben. Diese würden wir nutzen in der Erwartung, daß bei beiden Fonds in überschaubarer Zeit weitere Verkaufsmeldungen kommen und die Kurse daraufhin steigen werden.
Soeben ging die 17. ordentliche Hauptversammlung der CS Realwerte AG nach rd. dreistündiger Dauer zu Ende, zugleich die erste „große“ Hauptversammlung nach der Öffnung für weitere Aktionäre. Knapp 40 Aktionäre waren persönlich nach Wolfenbüttel-Salzdahlum gekommen, um über das erste Geschäftsjahr nach der Publikumsöffnung und die aktuelle Entwicklung zu diskutieren. Acht Redner griffen in die Debatte mit eigenen Redebeiträgen und Fragen ein.
In den anschließenden Abstimmungen wurden alle Beschlüsse, darunter die Zahlung einer Dividende von 60,00 € je Aktie für die bereits für 2015 gewinnanteilsberechtigten Aktien, nahezu einstimmig gefaßt. Lediglich bei den Abstimmungen über die Gewinnverwendung und die Aufsichtsratsentlastung gab es exakt eine Gegenstimme und bei der Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat einige Enthaltungen.
Die im Vorfeld der Hauptversammlung kontrovers diskutierte Frage des Erfordernisses einer formellen Abschlußprüfung mit Testat wurde auf der Hauptversammlung ausgesprochen konstruktiv und sachlich besprochen. In der anschließenden Aufsichtsratssitzung hat sich der Aufsichtsrat (vorbehaltlich einer zufriedenstellenden Klärung der Kostenfrage) einstimmig dafür ausgesprochen, als „goldenen Mittelweg“ für 2016 unseren Wirtschaftsprüfer mit einer Abschlußerstellung mit Beurteilung zu beauftragen und zusätzlich einen Abhängigkeitsbericht erstellen und prüfen zu lassen.
Die 18. ordentliche Hauptversammlung wird voraussichtlich am 21. Juli 2017 in Wolfenbüttel stattfinden.
Union Investment, die Fondsgesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken, befragt zwei Mal jährlich rund 160 professionelle Immobilien-Investoren in Deutschland, Frankreich und dem UK zu ihrer Sicht der Anlagechancen.
Demnach erwartet rd. die Hälfte der Befragten, über die nächsten 5 Jahre ihre Renditevorgaben nicht erfüllen zu können.
„Hoher Anlagedruck in den Immobilienmärkten erhöht das Risiko der Kapital-Fehlallokation“, kommentiert Olaß Janßen, Leiter der Immobilien-Analyse bei Union Invest, „Anlagestrategien müssen die richtige Balance hinbekommen zwischen notwendiger Risikofreude in einer Null-Zins-Umgebung und ausreichender Vorsicht im Hinblick auf die vielen Bedrohungen.“
60 % der befragten Immobilien-Investoren nannten „Rendite“ als Hauptmotiv (im Vergleich zu lediglich 52 % vor einem Jahr), weit abgeschlagen folgen „Sicherheit“ mit 29 % und „Liquidität“ mit 9 %. Auf der anderen Seite sind aber auch nur 35 % der Befragten bereit, eine gleichbleibende Rendite mit einem höheren Risiko zu erkaufen. „Obwohl der Fokus auf Renditen spürbar gestiegen ist, wurde noch nicht viel davon in Transaktionen umgesetzt. Bisher gibt es keine Zeichen eines generellen Trends hin zu Investments mit höheren Risiken“, bestätigt Olaf Janßen.
Also, jedenfalls nach unserer Einschätzung, eine etwas paradoxe Situation: Alle reden vom Anlagenotstand, aber richtig investiert wird auch nicht. Es soll uns recht sein. Käufer für ihre Objekte finden unsere Fonds im gegenwärtigen Umfeld trotzdem. Und so lange Marktbeobachter wie Union Investment eine solche Zurückhaltung konstatieren, sind wir von einer Überhitzung und damit dem Höhepunkt im gegenwärtigen Zyklus noch ein Stück entfernt.
Soeben wurde im Bundesanzeiger veröffentlicht: „Die Parkstrasse Immobilien S.à.r.l. (Bieterin) hat beschlossen, allen Inhabern von Investmentanteilen des offenen Immobilienfonds CS Euroreal (ISIN DE0009805002) ein Angebot zu unterbreiten, ihre Anteile zu einem Angebotspreis von EUR 17,00 pro Anteil zu erwerben. Das Angebot ist zunächst auf bis zu 6 500 000 Anteile begrenzt, wobei sich die Bieterin das Recht vorbehält, dieses Erwerbskontingent jederzeit zu erhöhen.“
Die Bieterin ist ein Investmentvehikel eines der weltgrößten Hedgefonds. Angebote dieser Art gab es für den CS Euroreal und auch andere abwickelnde Immobilienfonds in den letzten Jahren bereits mehrfach; sie wurden alle seriös und mit prompter Bezahlung des gebotenen Preises abgewickelt.
Der Börsenkurs des CS Euroreal, der in den letzten Tagen noch bei 16,40/16,50 € gelegen hatte, reagierte prompt und näherte sich dem gebotenen Preis von 17,00 € an.
Wie Sie unserer letzten veröffentlichten Monatsübersicht entnehmen können, besaßen wir per 29.07.2016 insgesamt 293.117 Anteile des CS Euroreal mit einem durchschnittlichen Einstandskurs von 15,98 €. Im bisherigen Verlauf des August hat sich unser Bestand noch um mehr als 30.000 Stück erhöht.
Der CS Euroreal weist derzeit einen „Net Asset Value“ von 20,79 € pro Anteil aus. Da wir dem Fonds zutrauen, diesen Wert im Verlauf der weiteren Abwicklung tatsächlich zu erreichen, besteht aus heutiger Sicht kein Grund, uns von unseren Anteilen zu trennen. Es ist aber sehr angenehm, zu wissen, daß während der Laufzeit des Kaufangebotes der Kurs des CS Euroreal nach unten abgesichert ist.
Die spannende Frage ist jetzt: Wird es für den KanAm grundinvest und den SEB Immoinvest bald auch neue Übernahmeangebote geben? Wir denken: Ja.
Heute nachmittag wurde mit der Volksbank Braunschweig Wolfsburg ein erweiterter Kreditvertrag mit einem Kreditrahmen von 5 Mio. € unterzeichnet. Diese zusätzliche Finanzierungsquelle steht uns zu einem variablen Zinssatz von z.Zt. < 1,5 % p.a. zur Verfügung.
Die Ermittlung der Beleihungsgrenzen orientiert sich nicht an Börsenkursen, sondern an der in den Fonds vorhandenen Liquidität (Beleihung zu 100 %) und den Verkehrswerten der Fondsimmobilien (Beleihung zu 50 % der Verkehrswerte). Dieser streng fundamentalanalytische Ansatz wird unserer Investmentstrategie auch am besten gerecht: Kaufen, liegen lassen, am Ende ernten.
Die dagegen in der Kreditkonstruktion der HypoVereinsbank enthaltene Orientierung an Börsenkursen, die für uns durchaus nicht ungefährlich war, stellt somit zukünftig kein erhöhtes Risiko mehr dar. (Börsenkurse unserer Immobilienfonds konnten, wie wir dieses Frühjahr lernen mussten, z.B. auch durch wirtschaftlich unvernünftige Verkäufe durch Dachfonds völlig irrational unter vorübergehenden Druck kommen.)