Category : Neuigkeiten
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„Bashing“ der Fondsmanager der abwickelnden Offenen Immobilienfonds ist in unseren Kreisen ja so eine Art Volkssport geworden. Wobei man sagen muss: Die Deppen machen es einem aber auch wirklich leicht, sie regelmäßig abzuwatschen.
Nur all zu gern wird dabei vergessen, dass man sich ja auch mal die Leistungen der noch lebenden Offenen Immobilienfonds kritisch ankucken könnte. Ist aber hier nicht unser Job – mit den Toten haben wir schon genug zu tun. Es artet sonst in Arbeit aus.
Eine Story möchten wir Ihnen aber doch nicht vorenthalten. Der erst letztes Jahr gegründete Immobilien-Exot Capreon verkaufte soeben das 18.500-m2-Bürohochhaus „De Haagsche Zwaan“ im Beatrixkwartier Business District von Den Haag an die etablierte TH Real Estate für ihren European Cities Fund (ECF). Mieter sind hier so illustre Namen wie Deloitte und Kuwait Petroleum. Kaufpreis: Etwa 70 Mio. EUR.
Gekauft wurde „De Haagsche Zwaan“ von Capreon vor weniger als einem Jahr, im Dezember 2017. Für 48 Mio. EUR. Das sind fast 50 % Gewinn in nur 12 Monaten, und um diesen Wertzuwachs zu heben waren noch nicht einmal spezielle Asset Management Maßnahmen wie Modernisierungen oder Neuvermietungen nötig. Man konnte den stolzen Schwan einfach nur mal so durchreichen.
Verkäufer im Dezember 2017 war die genossenschaftliche deutsche Union Investment. Wenn ich jetzt Immobilienfondsanteile der UI im Depot hätte, würde ich tatsächlich überlegen, dem verantwortlichen Fondsmanager der Genossen zu Weihnachten noch mal fix einen Gutschein für eine Fortbildungsmaßnahme zu schenken.
Den Titel haben wir wohl schon öfter verwendet, aber jetzt passt er mal wieder. Soeben gab der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe bekannt, daß er am 20.12.2018 pro Anteil 27 cent ausschütten wird. Klingt nicht viel, und ist mit 9,4 Mio. € als absoluter Betrag auch recht überschaubar – aber was konnte man erwarten bei nur noch 30,8 Mio. € Fondsvermögen? Davon fließt ja jetzt immerhin ein knappes Drittel zurück.
Unser Bestand ist hier mit aktuell 259.000 Anteilen ebenfalls recht überschaubar. Da fließen dann in Summe knappe 70.000 € auf’s Konto. Nicht die Welt, aber wie heißt es so schön: Kleinvieh …
Am 19.07.2018 schüttete der CS Euroreal 0,55 € je Anteil aus. Danach verfügte der Fonds aber weiterhin über 450 Mio. € Liquidität = 45 % des Fondsvolumens = 4,44 € je Anteil. Nachdem inzwischen noch ein weiterer Immobilienverkauf vermeldet wurde, konnte der unbedarfte Laie zur turnunsgemäßen Ausschüttung im Dezember 2018 also auf einen halbwegs vernünftigen Betrag hoffen.
Heute erfahren wir, dass es am 19.12.2018 weitere 0,35 € je Anteil geben soll. Auf der offiziellen homepage der Commerzbank zu den unter ihrer Obhut abgewickelten Fonds ist das zwar noch gar nicht veröffentlicht (es sind ja auch noch zwei Tage Zeit, ehe man die Ausschüttung dann schließlich nach ihrem Stattfinden bekannt gemacht hätte). Aber es spricht sich doch langsam herum.
Insgesamt hätte der Fonds in diesem Jahr damit 0,90 € je Anteil ausgeschüttet, also rd. 92 Mio. €. Verstehe das wer will – schließlich hat man allein in diesem Jahr aus Immobilienverkäufen bisher schon rd. 130 Mio. € eingenommen.
Gar nicht zu reden von fünf weiteren Immobilien im Wert von knapp 160 Mio. €, die inzwischen zusätzlich verkauft wurden. Das ist in allgemein zugänglichen Quellen nachlesbar – nur hat man auch dazu von Credit Suisse bzw. der Commerzbank bisher noch kein Sterbenswörtchen gehört.
Es handelt sich zum einen um die französischen Objekte „Le Galilée“ in Toulouse und „Le Quadrille“ in Lyon. Beide inzwischen zu 100 % vermietet, beide dürften für jeweils 25-30 Mio. € über den Tisch gegangen sein. Das wissen wir aber nicht von der Fondsgesellschaft bzw. der Commerzbank, sondern vom Käufer KanAm: „Le Galilée“ ging an den KanAm Leading Cities Invest und „Le Quadrille“ an den KanAm European Cities. Eigentlich sollten beide Transaktionen im November abgewickelt sein, doch „der Übergang verzögert sich noch, da der Verkäufer noch eine steuerliche Komponente klären muß“, erfuhr man auf entsprechende Nachfrage. Natürlich von KanAm, nicht etwa von denen, die hier langsam mal das Maul aufmachen müssten.
Weiterhin verkauft ist für enttäuschende 62,55 Mio. € (bei einem erst im August auf 73,7 Mio. € reduzierten Verkehrswert) die in den letzten zwei Jahren umfassend modernisierte „Flensburg Galerie“, und zwar an die südafrikanische MAS Real Estate Inc. Aber auch das erfuhr man am 9. November nicht von Credit Suisse oder der Commerzbank, sondern aus den Flensburger Nachrichten. Die Offiziellen können sich ja damit herausreden, daß das sog. „Closing“ erst für den 31.01.2019 geplant ist und die Sache bis dahin als Staatsgeheimnis behandelt werden muß.
Und auch die zwei aus unserer Sicht größten Problemfälle, die beiden Objekte in Glasgow (mit Verkehrswerten von zusammen 37,6 Mio. €) sind weg. Doch auch darüber klären uns nicht etwa die Verantwortlichen auf, sondern man liest es in der Erfolgsbilanz des in den Verkaufsprozeß eingebunden gewesenen Maklerunternehmens CBRE.
Konzipiert hatte diesen großen Publikumsfonds ehemals die Credit Suisse aus der Schweiz. Doch heute regiert hier MacGeiz. Und zwar gleich doppelt: Bei der Ausschüttungspolitik ebenso wie bei der Informationspolitik. Würde eine börsennotierte Aktiengesellschaft bei den Informationen derart „mauern“, dann wäre sie von der ach so großartigen BAFin schon längst standrechtlich erschossen worden.
Jetzt warten wir ganz gespannt auf den Abwicklungsbericht des CS Euroreal per 30.09.2018, der bis zum 31.12. veröffentlicht sein muß. Vielleicht enthält er ja ähnliche Überraschungen wie der zur Monatswende November/Dezember erschienene Abwicklungsbericht des Schwesterfonds CS Property Dynamic mit zuletzt noch zwei Objekten in Polen. Dort erfuhr der erstaunte Leser erst vor gut zwei Wochen so en passant, daß eines davon bereits im Juli verkauft worden war …
Nur damit wir jetzt nicht mißverstanden werden: Als Staatsbürger finden wir die unerträglich mangelhafte Information der ohnehin gebeutelten Anleger der abwickelnden Offenen Immobilienfonds skandalös. Als CS Realwerte AG leben wir zu einem Teil davon.
Dem größten Teil unserer Leserschaft dürfte in der Vergangenheit bereits aufgefallen sein, daß wir gegenüber dem SEB ImmoInvest eine besonders reservierte Einstellung hatten.
Begründet hatten wir das mit dem nach unserer Einschätzung allerhöchstens mittelprächtigen Restportfolio und den darin enthaltenen Klumpenrisiken sowie der unterirdischen Management-Leistung von Savills während der Abwicklung.
Das Restportfolio mit Verkehrswerten von 568 Mio. € besteht noch aus 14 Objekten in Deutschland, Italien und den USA. Es enthält gleich zwei nahezu unkalkulierbar gewesene Klumpenrisiken:
Zum einen mit 205,8 Mio. € = 36,2 % aller Restwerte die Via Laurentina 449 in Rom, ein mit Ursprungsbaujahr 1978 schon sehr in die Jahre gekommener 46.900 m2 großer Bürokomplex, der bisher dem Energiemulti Eni als Hauptverwaltung diente – doch der Alleinmieter hat den gerade auslaufenden Mietvertrag nicht verlängert und zieht aus, danach haben wir einen 100 % Leerstand. Noch Ende 2015 stand das Schmuckstück mit fast 300 Mio. € in den Büchern, inzwischen hat man der im wahrsten Sinne des Wortes bröckelnden Fassade mit entsprechenden Abwertungen um rd. 30 % Rechnung getragen.
Das andere Klumpenrisiko mit 236,4 Mio. € = 41,6 % aller Restwerte ist ein mit Baujahren in den 1980er Jahren ebenfalls sehr in die Jahre gekommener Komplex von sieben Bürogebäuden in den USA, davon fünf im sog. „Chesterbrook-Portfolio“ (ein Gebäudecluster im Umland von Philadelphia mit hauptsächlich Pharmafirmen als Mieter). Das Chesterbrook-Portfolio kämpft mit ausgeprägten, meist zweistelligen Leerstandsraten, und ein außerdem im US-Portfolio enthaltenes Bürogebäude in Herndon bei Washington ist mit Baujahr 2000 zwar etwas neuer, dafür hat man aber mit dem vorigen Mieter voll in’s Klo gegriffen: Der ist pleite und das Gebäude steht ebenfalls komplett leer, wie wir uns Anfang des Jahres vor Ort überzeugen konnten.
Alles in allem lieferte der SEB ImmoInvest (nach dem erfolgreichen Verkauf des Potsdamer-Platz-Ensembles vor drei Jahren) nur noch eine Abwicklungs-Historie nach dem Drehbuch von „Pleiten, Pech und Pannen“. Geschuldet war dies wohl auch dem Umstand, daß man sehr lange geglaubt hatte, den gesamten Rest in einem einzigen Paket verkaufen zu können. Als sich das endgültig zerschlug, war für eine wirklich geordnete Liquidation die Zeit zu knapp geworden. Die danach erfolgten Verkäufe zeigten deutlich, wie sehr die Käufer die verzweifelte Situation des SEB ImmoInvest ausnutzen konnten. Praktisch keines der Restobjekte ist in einem wirklich verkaufsfähig aufbereiteten Zustand, und so ist der Restbestand dieses Fonds ein weites Feld für Schnäppchenjäger – negative Überraschungen jederzeit weiter möglich.
Die Börsenbewertung des Fonds spiegelte all diese Risiken nach unserer Einschätzung nicht ausreichend wieder, weshalb wir uns aus dem SEB ImmoInvest 2 1/2 Jahre lang völlig herausgehalten haben. Doch im nächsten Monatsbericht werden Sie wieder eine überschaubare Anfangsposition finden.
Noch am 27.11.2018 hatte der SEB ImmoInvest mitgeteilt, daß die turnusgemäß eigentlich im Dezember 2018 anstehende Ausschüttung ausfallen würde. Begründung: Seit der letzten Ausschüttung am 2. Juli 2018 konnten keine weiteren Immobilienverkäufe abgeschlossen werden. Gleichzeitig hieß es aber: „Aktuell laufen diverse Vermarktungsprozesse. Wir sind daher zuversichtlich, zeitnah weitere Verkäufe zu realisieren.“
Heute meldete der Immobilien-Informationsdienst PropertyEU, daß der private Vermögensverwalter GWM die Via Laurentina in Rom kaufen wird. Mindestens zwei weitere Bieter (Cerberus und Coima) soll GWM in dem von CBRE moderierten Verkaufsprozeß ausgestochen haben. Der Kaufpreis soll sich auf 170 – 180 Mio. € belaufen.
Das wäre weniger als der bisher noch zu Buche stehende Verkehrswert von 205,8 Mio. €, aber mehr als unsere interne Verkaufspreis-Schätzung, die lediglich bei 150 Mio. € (damit in der Tendenz aber auch nicht völlig falsch) gelegen hatte.
Nach Einrechnung des Rom-Verkaufs drückt der gegenwärtige Börsenkurs auf den Restbestand einen Bewertungsabschlag von rd. 63 % aus. Unter Zugrundelegung unserer schon eher zurückhaltenden Preiserwartungen für das Restportfolio hätten wir bei diesem Fonds aktuell ein Wertaufholungspotential von 24,5 %. Das ist besser als die 17,6 % bzw. 17,0 % der Konkurrenten CS Euroreal und KanAm grundinvest. Allerdings ist ein höhere Abschlag auch weiter gerechtfertigt wegen des bestehen bleibenden USA-Klumpenrisikos.
Andererseits dürfte der Verkauf der Via Laurentina wahrscheinlich sogar eher kurzfristig eine Nachholung der zunächst ausgefallenen Dezember-Ausschüttung in einer Größenordnung von vielleicht 1,00 bis 1,50 € pro Anteil möglich machen. Rein rechnerisch würde nach einer solchen Ausschüttung das Wertaufholungspotential wegen des verringerten Basiswertes auf über 30 % steigen. Das hat uns bewogen, heute mit einer kleinen Position im SEB ImmoInvest zu starten.
Obwohl der Verfasser dieser Zeilen von seinem Kompagnon in der ehedem gemeinsamen Maschinenbau-Firma vor über 30 Jahren (leider) in herzlicher Feindschaft auseinander gegangen ist, stammt doch genau von diesem Kompagnon ein Spruch, der sich besagtem Verfasser dann lebenslang eingebrannt hat: „Lieber ungenau richtig als exakt falsch.“
Daran erinnerten wir uns heute früh wieder einmal beim Lesen der Post. Dabei war u.a. die Antwort der Commerzbank auf eine Wochen zurückliegende Anfrage. Bei tiefer gehender Analyse des CS-Property-Dynamic-Objektes „Rondo Business Park“ im polnischen Krakau waren wir nämlich auf eine mehrere tausend Quadratmeter betragende Differenz bei der vermietbaren Fläche gestoßen. Deshalb hatten wir die zuständige Depotbank um Erleuchtung gebeten. Besagte Erleuchtung liest sich folgender Maßen:
„Zutreffend ist, dass die Summe der Nettomietflächen (gerundet) insgesamt 17.844 m2 beträgt. Die Diskrepanz zu der vermieteten Fläche von 17.869 m2 liegt darin begründet, dass die Brutto-Gesamtfläche (Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes) mit der von dem Mieter nutzbaren Netto vermietbaren Fläche gleichsetzt. Das heisst, dass beispielsweise Wände, Pfeiler, Flächen für technische Nutzungen, wie z.B. Heizung etc. dabei nicht berücksichtigt werden.“
Dieser (im ersten Satz grammatikalisch auch nicht wirklich vollendete) Absatz erklärt mit einer vielleicht etwas übertriebenen Detailverliebtheit eine Abweichung von 25 m2. Gefragt hatten wir allerdings nicht nach solchen peanuts, sondern nach einer zunächst unerklärbaren Abweichung von rund 5.000 m2. Dazu äußerst sich die Bank allerdings nun wirklich nur sehr allgemein:
„Die von Ihnen angeführte Differenz ist von außen nicht zu beurteilen. Die Fläche von dem Objekt Rondo Business Park in Krakau wird jährlich von drei externen Gutachtern begutachtet und alle zwei Jahre findet eine örtliche Begutachtung von einem Hauptgutachter statt. Der Commerzbank AG liegen keinerlei Unstimmigkeiten aus dem Sachverständigengutachten vor.“
Wir Einfaltspinsel auf unserem Rübenfeld hatten bisher immer geglaubt: Ein Gebäude tendiert eher weniger dazu, selbsttätig seine Fläche zu verändern, nachdem man es einmal gekauft hat. Schon aus reiner Sparsamkeit würden wir deshalb eher nicht auf die Idee kommen, die Fläche jedes Jahr auf’s Neue gleich von drei verschiedenen Gutachtern nachrechnen zu lassen. Die Höflichkeit würde es auch von selbst verbieten, bei in Polen belegenen Gebäuden andere Maßstäbe anzulegen: Selbst hier ist uns noch nie ein Fall zu Ohren gekommen, daß organisierte Banden aus einem Gebäude ein paar Quadratmeter geklaut hätten.
Zum Glück hatte sich unsere Frage inzwischen aber ohnehin erledigt. Mit Hilfe ergänzender Auskünfte einiger unserer Kontakte aus einschlägigen Internet-Foren hatte sich herausfinden lassen, daß ausgerechnet auf der offiziellen Internet-Seite des damaligen Projektentwicklers Buma (die den Rondo Business Park übrigens bis heute verwalten) zu dem Objekt völlig unzutreffende Flächenangaben gemacht werden.
Mit dem uns heute zugegangenen Brief der Commerzbank wäre uns dagegen nicht weiter geholfen gewesen: Das ab Absender figurierende „Beschwerdemanagement Privat- und Unternehmerkunden“ beherrscht perfekt die Kunst, eine ganze DIN-A-4-Seite Text zu schreiben, ohne damit etwas zu sagen. Theoretisch ist die Frage des Kunden beantwortet. Praktisch ist der Kunde hinterher genau so dumm wie zuvor. Die Leistung der Commerzbank, wenngleich rein formal gesehen nicht zu beanstanden, war also „exakt falsch“. „Ungenau richtig“ wäre uns lieber gewesen. Aber das ist nicht mehr der Stil der heutigen Zeit.