Category : Neuigkeiten
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Man verzeihe uns die heutige Fixierung auf nur dieses eine Thema, die bei einem geschulten medizinischen Auge durchaus schon Bedenken wecken könnte was die Teilnahmefähigkeit des Verfassers dieser Zeilen am geschäftlichen Leben angeht. Wir haben aber noch nie auch nur annähernd so viele Leserzuschriften erhalten wie gerade jetzt, so daß wir uns nicht des Eindruckes erwehren konnten: Ein bißchen provokant, ein bißchen schmuddelig – das gefällt Ihnen.
Man sehe uns also bitte nach, daß wir pünktlich zum Wochenende auch noch beichten möchten: Der Verfasser dieser Zeilen konnte es sich einfach nicht mehr verkneifen. Nachdem die Firma TENA seit mehreren Wochen so überaus bemüht ist, in sein Leben zu treten (genauer gesagt: in das virtuelle Leben des nach eigenen Angaben 117 Jahre alten Prof. Dr. Donald Duck), musste er heute doch mal auf deren Internet-Seite vorbeischauen.
Man erfährt dort viele nützliche Dinge. Unter anderem auch, wie man Kartoffeln mit einer Klobürste schält. Na ja, ist ja eigentlich auch dicht am Thema. Doch die Hauptsache bleiben natürlich die unentbehrlichen Inkontinenzprodukte für Frauen und Männer. Der Verfasser dieser Zeilen hat selbstverständlich auf der Männer-Seite nachgeschaut. Dabei stellt sich ihm eigentlich erst jetzt im Nachhinein die Frage: Warum wird der Kartoffelschäl-Trick eigentlich auf der Männer-Seite veröffentlicht? Wahrscheinlich hält man bei TENA Männer, vor allem solche deutlich über 100, für besonders bescheuert.
Das bleibt Ihnen jetzt nicht erspart. Wir müssen noch einmal auf die von uns anlässlich diverser Weinbestellungen im Internet erschaffene Kunstfigur „Prof. Dr. Donald Duck“ zurückkommen. Mit seinen angeblich 117 Jahren ist er inzwischen ein etabliertes Mitglied der fortschrittsgläubigen Internet-Gemeinde. Und jeder dämliche Server eines jeden Internet-Händlers kennt ihn und weiß: Mit dem kann’ste gute Geschäfte machen. Künstliche Intelligenz macht es möglich, daß man völlig aus dem Nichts einen echten Vorzeige-Konsumenten erschaffen kann. Pardon, keinen echten natürlich, sondern einen virtuellen.
Dieser Donald Duck lockt allerdings auch eher absonderliche Anbieter an. Die viel gepriesene Künstliche Intelligenz machte sich bekanntlich schon Sorgen, daß der Herr Professor mit seinen angeblich 117 Jahren nicht mehr ganz dicht ist. Was in diesem hohen Alter jedenfalls nach der dem Blechgehirn innewohnenden Logik (manche nennen das einen Algorithmus) ja auch durchaus möglich wäre. Tägliche Angebote eines Windelherstellers namens TENA bei nahezu jedem Internetbesuch waren die Folge. Den Altsprachler im Besitze eines Graecum schaudert es bei dem Gedanken, daß er den schönen Begriff Algorithmus hier in die Nähe vollgepisster Windeln rücken muß.
Irgendwie, auch wenn wir uns das jetzt nicht erklären können, irgendwie muß die Künstliche Intelligenz gespürt haben, dass dem Herrn Professor der Gedanke an vollgepisste Windeln nicht besonders behagt. Trotz einer Vielzahl fürsorglicher Hinweise ist Donald Duck immer noch kein Kunde bei TENA geworden. Deshalb änderte die Maschine ihre Taktik: „Das erste Mal ist immer etwas Besonderes“ haucht seit heute über den Bildschirm die in Worte gekleidete Versuchung, die den steinalten Herrn Professor jetzt animieren möchte, sich von einem DuschWC aus dem Hause Geberit die Reste des großen Geschäfts zwischen den Arschbacken rausspülen zu lassen.
Dem Weinliebhaber Donald Duck ist es ein Herzensanliegen, dafür Sorge zu tragen, daß viele unserer Leser diese großartige Erfahrung auch einmal selbst machen können. Falls Sie also am 2. Adventswochenende noch nichts besseres vorhaben als sich halböffentlich in irgendeiner Sanitär-Ausstellung mit nacktem Hintern auf eine Kloschüssel zu hocken: Unter http://www.geberit-aquaclean.at/mein-erstes-mal können Sie herausfinden, wo Sie diese Innovation erleben können.
Dieser Satz ist übrigens Werbetext im O-Ton des Herstellers. So weit sind wir also inzwischen gekommen. Die Firma Geberit treibt nach eigenem Bekunden die Sorge um unsere „persönliche Hygienekultur“ um. Es gibt ja in dieser Welt sonst auch keine anderen Probleme. Weshalb man uns Hinterwäldler knallhart mit der erst jüngst nach intensiver Marktforschung gewonnenen Erkenntnis konfrontiert: Scheissen ist ein innovatives Erlebnis. Jedenfalls auf dem DuschWC. Wir warten jetzt nur noch darauf, dass irgendwer sein „erstes Mal“ auf diesem Wunderwerk der Sanitärtechnik auf facebook oder youtube einstellt.
Heute vormittag haben wir uns etwas eingehender mit dem Morgan Stanley P2 Value auseinandergesetzt. Jedoch nicht so sehr vergangenheitsbezogen, sondern mehr unter dem Aspekt, inwieweit dieser in der Abwicklung schon ganz besonders weit fortgeschrittene Fonds ein Indikator für die mögliche Entwicklung bei anderen Fonds in der Schlußphase ihrer Abwicklung sein könnte.
Sozusagen im Nachklapp möchten wir es dann doch nicht versäumen, Ihnen die ganze (traurige) Geschichte zu erzählen, inständig hoffend, daß Sie in diesem Fonds bis 2008 kein Geld stecken hatten.
Erstmalig ausgesetzt hatte der Morgan Stanley P2 Value die Rücknahme seiner Anteilscheine Ende Oktober 2008. Da lag der Rücknahmewert bei 54,50 €. Im Juli 2009 wurden, als verzweifelter Befreiungsschlag, die Immobilienbestände im Schnitt um 13,9 % abgewertet. Ende Oktober 2009 wurde die Aussetzung um weitere 12 Monate verlängert. Doch auch Ende Oktober 2010 schien eine Wiedereröffnung aussichtslos. Nach den unflexiblen und rückschauend betrachtet für Fondsanleger geradezu katastrophal brandbeschleunigend wirkenden gesetzlichen Vorschriften gingen damit endgültig die Lichter aus. Der Fonds war abzuwickeln.
Seitdem haben die Anleger 17 Ausschüttungen in Höhe von insgesamt 22,27 € erhalten. Der aktuelle Rücknahmewert wird (nach Abzug der oben schon eingerechneten Ausschüttung am 12.12.2018) noch 0,93 € betragen. Wir kommen, wie erwähnt, von einem Wert von 54,50 €.
Zwischen ursprünglich einmal 54,50 € und jetzt 0,93 € liegt eine Differenz von 53,57 €, die es aufzuschlüsseln gilt. 22,57 € finden ihre Erklärung mit den inzwischen erfolgten Ausschüttungen. Die restlichen 31,30 € = 57,4 % des Ursprungswertes dagegen ist der Wertverlust, den die Anleger des Morgan Stanley P2 Value während der Abwicklung erlitten haben – neben der Null-Rendite ihrer in der Abwicklungsphase im Fonds eingefroren gebliebenen Gelder.
Die Verantwortung für diesen immensen Verlust trägt der Gesetzgeber. Es zeichnete sich frühzeitig ab, daß eine geistlose Abwicklung der Fonds für die Anleger viel verlustreicher sein würde als eine Weiterführung im Rahmen der später dann ja für weiterlaufende Fonds auch eingeführten Rückgabebeschränkungen und -fristen. Es gab beim Gesetzgeber auch genug Anläufe aus der Branche, in diese durchaus sinnvollen neuen Vorschriften auch die fallierten Fonds einzubeziehen. Aber man biß damit sowohl im Finanzministerium wie auch bei der BAFin auf Granit: Beide beharrten stur darauf, daß die Fonds nach den alten Vorschriften des Investmentgesetzes abzuwickeln seien. Obwohl jedermann kommen sah, daß diese Vorschriften für die Anlegerverluste echte Brandbeschleuniger waren.
Unser Vertrauen in den Sachverstand des entsprechenden Referats im Bundesministerium der Finanzen und in den Sachverstand der BAFin ist seither einigermaßen beschädigt.
Macht hoch die Tür, die Tor macht weit – es kommt viel Geld hereingeschneit. So könnte man sich als Anleger in abwickelnden Offenen Immobilienfonds musikalisch saisongerecht auf den Dezember einstimmen.Wenn wir mit der Belegschaft heute abend in Braunschweig auf den Weihnachtsmarkt gehen, wird es der Verfasser dieser Zeilen nach dem fünften Glühwein mal entsprechend zu intonieren versuchen. Sollte morgen in der Lokalpresse eine Verhaftung wegen öffentlicher Ruhestörung unter dem Braunschweiger Burglöwen vermeldet werden, dann wissen Sie schon einmal, wer das war.
Vom Ausschüttungsrhytmus her ist im Dezember die Mehrzahl der abwickelnden Offenen Immobilienfonds wieder mal mit einer Ausschüttung „dran“. Während der eigentlich auch fällige SEB ImmoInvest schon vor einigen Tagen bekannt gab, dieses Mal mangels weiterer Erlöse aus Objektverkäufen pausieren zu wollen, machte heute der Morgan Stanley P2 Value den Anfang: 0,25 EUR Ausschüttung je Anteil soll es am 12.12. für die Anleger geben.
Das wäre für uns eigentlich nicht weiter erwähnenswert. Denn im Abwicklungsmodus läuft der Morgan Stanley P2 Value allen anderen Fonds so weit voraus, daß wir es schon zu Beginn unserer professionellen Aktivitäten Ende 2014 gar nicht mehr in Erwägung ziehen wollten, uns in diesem Fonds noch zu engagieren. Bis auf eine kleinere Büroimmobilie in Wien, deren Verkauf bereits kurz bevorstand, war er nämlich damals schon immobilienfrei.
Trotzdem und sogar gerade deswegen war er uns heute vormittag doch mal wieder einen Blick wert. Denn wegen seines völlig atypischen, den anderen weit vorauslaufenden Abwicklungs-Rhytmus taugt der Fonds am Schluß als brauchbarer Indikator. Hier sind Entwicklungen abzulesen, die sich mindestens so ähnlich später auch bei anderen Fonds abspielen könnten.
Das betrifft im wesentlichen zwei Fragen:
a) Wird in der Schlußphase der Abwicklung der Netto-Inventar-Wert zu einem Teil durch laufende Kosten und/oder unerwartet nachlaufende Ausgaben zum Teil aufgezehrt?
b) Wie lange ungefähr dauert so eine Schlußphase denn, und in welchem Rhytmus fließt die im Fonds vorhandene Liquidität später dann an die Anleger zurück?
Hier macht es dann eben doch Sinn, sich den Chart des Morgan Stanley P2 Value über die letzten fünf Jahre anzusehen (Wir bedanken uns bei comdirect, Tochter der von uns sonst besonders gern geschmähten Kopfschmerzbank, für die derart praktische Gestaltung ihrer Internetseite, daß es selbst der Verfasser dieser Zeilen, ein in digitaler Hinsicht ansonsten absolut hoffnungsloser Fall, geschafft hat, das selbsttätig hier reinzukopieren):
Daraus gewinnen wir zwei Erkenntnisse.
Erstens: Die Schlußphase der Abwicklung des Morgan Stanley P2 Value begann vor etwa fünf Jahren, bereinigt um zwischenzeitliche Ausschüttungen, auf einem Niveau von 1,12 EUR. Die Schwankungsbreite lag in diesem Zeitraum im Bereich 1,08 bis 1,20 EUR, heute liegt der Rücknahmewert = NAV mit 1,18 EUR immer noch am oberen Ende der Bandbreite. Es gab zwei „größere“ Ereignisse, die zu einem NAV-Anstieg von jeweils etwa 7 cent im Frühjahr 2014 und Mitte 2017 führten. Es gab kein größeres Ereignis, das den NAV in diesem Zeitraum spürbar beschädigt hätte. Im Laufe der Jahre sind, allerdings am Ende mehr als kompensiert durch die beiden auffälligen NAV-Steigerungen, etwa 4 cent vom NAV = lediglich 1 % des unbereinigten Brutto-Ausgangswertes durch laufende Kosten etc. abgeknabbert worden.
Zweitens: Wir werden uns, sofern dazu Zeit und Lust vorhanden ist, auch in der zweiten Hälfte der 2020er Jahre noch ein wenig mit dem Thema abwickelnde Offene Immobilienfonds beschäftigen können. Mit anderen Worten: Es wird schließlich etwa 20 Jahre lang gedauert haben, bis diese speziellen Folgen der letzten Finanzkrise endgültig abgearbeitet sein werden. Müllmann am Ende der Nahrungskette der Kapitalmärkte ist ein schöner Beruf.
Bleibt zum Schluß noch die Frage nach der Rückflußgeschwindigkeit in der mehrjährigen Endphase der Abwicklung. Dazu ein Blick auf den nicht um Ausschüttungen bereinigten Brutto-Kurs-Chart des Morgan Stanley P2 Value. Wir starteten hier Anfang 2014 mit einem Rücknahmewert von 4,13 EUR. Einschließlich der für den 12.12.2018 angekündigten 25-cent-Ausschüttung sind davon im Verlauf der letzten fünf Jahre 3,20 EUR = 77,5 % abgeschmolzen. Die Rückzahlungen erfolgten, bei zwei festen Ausschüttungsterminen jährlich, mit fast linearer Geschwindigkeit – abgesehen von Ende 2015, wo man ein wenig kräftiger in die Tasten gegriffen hatte. Weiter unveränderte Geschwindigkeit unterstellt wird die Restabwicklung wohl erst Ende 2020 einigermaßen abgeschlossen sein.
Unter diesem Titel veröffentlichte der international bedeutsame Immobiliendienstleister CBRE seinen Bericht über das III. Quartal 2018 im Marktdreieck Glasgow-Edinburgh-Aberdeen. Man hätte generell ganz einfach erfahren, daß in Schottland in diesem Jahr vor allem Büroimmobilien erstaunlich gut laufen. Und dann wäre man, das Thema so langsam gedanklich schon wieder abhakend, beim letzten Absatz der Studie angekommen:
“Throughout this year, CBRE has been involved in the office investment sales of Princes Exchange and New Uberior House in Edinburgh, and 100 Bothwell Street, 4 Atlantic Quay and 6 Atlantic Quay in Glasgow, all of which have attracted offers from both UK and international investors.”
Das wäre jetzt kein so besonderer Aufreger, wenn, ja wenn 4 und 6 Atlantic Quay nicht dem CS Euroreal gehört hätten. Und mit zusammen 37,6 Mio. EUR Verkehrswert kein so ganz kleiner Happen im insgesamt noch rd. 450 Mio. EUR schweren Restportfolio wären.
Nach den im Oktober an zwei neue KanAm-Fonds verkauften Objekten im französischen Lyon und dem Le Galilée in Toulouse sowie der im November an einen südafrikanischen Investor verkauften Flensburg Galerie wären die beiden Glasgower Schönheiten unter den Restobjekten jetzt schon Nummer vier und Nummer fünf, die verkauft sind, ohne daß es die Commerzbank als Verwahrstelle bis jetzt für nötig gehalten hätte, die lästige Anlegerschaft davon irgendwie in Kenntnis zu setzen.