Category : Neuigkeiten
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Heute vormittag haben wir uns etwas eingehender mit dem Morgan Stanley P2 Value auseinandergesetzt. Jedoch nicht so sehr vergangenheitsbezogen, sondern mehr unter dem Aspekt, inwieweit dieser in der Abwicklung schon ganz besonders weit fortgeschrittene Fonds ein Indikator für die mögliche Entwicklung bei anderen Fonds in der Schlußphase ihrer Abwicklung sein könnte.
Sozusagen im Nachklapp möchten wir es dann doch nicht versäumen, Ihnen die ganze (traurige) Geschichte zu erzählen, inständig hoffend, daß Sie in diesem Fonds bis 2008 kein Geld stecken hatten.
Erstmalig ausgesetzt hatte der Morgan Stanley P2 Value die Rücknahme seiner Anteilscheine Ende Oktober 2008. Da lag der Rücknahmewert bei 54,50 €. Im Juli 2009 wurden, als verzweifelter Befreiungsschlag, die Immobilienbestände im Schnitt um 13,9 % abgewertet. Ende Oktober 2009 wurde die Aussetzung um weitere 12 Monate verlängert. Doch auch Ende Oktober 2010 schien eine Wiedereröffnung aussichtslos. Nach den unflexiblen und rückschauend betrachtet für Fondsanleger geradezu katastrophal brandbeschleunigend wirkenden gesetzlichen Vorschriften gingen damit endgültig die Lichter aus. Der Fonds war abzuwickeln.
Seitdem haben die Anleger 17 Ausschüttungen in Höhe von insgesamt 22,27 € erhalten. Der aktuelle Rücknahmewert wird (nach Abzug der oben schon eingerechneten Ausschüttung am 12.12.2018) noch 0,93 € betragen. Wir kommen, wie erwähnt, von einem Wert von 54,50 €.
Zwischen ursprünglich einmal 54,50 € und jetzt 0,93 € liegt eine Differenz von 53,57 €, die es aufzuschlüsseln gilt. 22,57 € finden ihre Erklärung mit den inzwischen erfolgten Ausschüttungen. Die restlichen 31,30 € = 57,4 % des Ursprungswertes dagegen ist der Wertverlust, den die Anleger des Morgan Stanley P2 Value während der Abwicklung erlitten haben – neben der Null-Rendite ihrer in der Abwicklungsphase im Fonds eingefroren gebliebenen Gelder.
Die Verantwortung für diesen immensen Verlust trägt der Gesetzgeber. Es zeichnete sich frühzeitig ab, daß eine geistlose Abwicklung der Fonds für die Anleger viel verlustreicher sein würde als eine Weiterführung im Rahmen der später dann ja für weiterlaufende Fonds auch eingeführten Rückgabebeschränkungen und -fristen. Es gab beim Gesetzgeber auch genug Anläufe aus der Branche, in diese durchaus sinnvollen neuen Vorschriften auch die fallierten Fonds einzubeziehen. Aber man biß damit sowohl im Finanzministerium wie auch bei der BAFin auf Granit: Beide beharrten stur darauf, daß die Fonds nach den alten Vorschriften des Investmentgesetzes abzuwickeln seien. Obwohl jedermann kommen sah, daß diese Vorschriften für die Anlegerverluste echte Brandbeschleuniger waren.
Unser Vertrauen in den Sachverstand des entsprechenden Referats im Bundesministerium der Finanzen und in den Sachverstand der BAFin ist seither einigermaßen beschädigt.
Macht hoch die Tür, die Tor macht weit – es kommt viel Geld hereingeschneit. So könnte man sich als Anleger in abwickelnden Offenen Immobilienfonds musikalisch saisongerecht auf den Dezember einstimmen.Wenn wir mit der Belegschaft heute abend in Braunschweig auf den Weihnachtsmarkt gehen, wird es der Verfasser dieser Zeilen nach dem fünften Glühwein mal entsprechend zu intonieren versuchen. Sollte morgen in der Lokalpresse eine Verhaftung wegen öffentlicher Ruhestörung unter dem Braunschweiger Burglöwen vermeldet werden, dann wissen Sie schon einmal, wer das war.
Vom Ausschüttungsrhytmus her ist im Dezember die Mehrzahl der abwickelnden Offenen Immobilienfonds wieder mal mit einer Ausschüttung „dran“. Während der eigentlich auch fällige SEB ImmoInvest schon vor einigen Tagen bekannt gab, dieses Mal mangels weiterer Erlöse aus Objektverkäufen pausieren zu wollen, machte heute der Morgan Stanley P2 Value den Anfang: 0,25 EUR Ausschüttung je Anteil soll es am 12.12. für die Anleger geben.
Das wäre für uns eigentlich nicht weiter erwähnenswert. Denn im Abwicklungsmodus läuft der Morgan Stanley P2 Value allen anderen Fonds so weit voraus, daß wir es schon zu Beginn unserer professionellen Aktivitäten Ende 2014 gar nicht mehr in Erwägung ziehen wollten, uns in diesem Fonds noch zu engagieren. Bis auf eine kleinere Büroimmobilie in Wien, deren Verkauf bereits kurz bevorstand, war er nämlich damals schon immobilienfrei.
Trotzdem und sogar gerade deswegen war er uns heute vormittag doch mal wieder einen Blick wert. Denn wegen seines völlig atypischen, den anderen weit vorauslaufenden Abwicklungs-Rhytmus taugt der Fonds am Schluß als brauchbarer Indikator. Hier sind Entwicklungen abzulesen, die sich mindestens so ähnlich später auch bei anderen Fonds abspielen könnten.
Das betrifft im wesentlichen zwei Fragen:
a) Wird in der Schlußphase der Abwicklung der Netto-Inventar-Wert zu einem Teil durch laufende Kosten und/oder unerwartet nachlaufende Ausgaben zum Teil aufgezehrt?
b) Wie lange ungefähr dauert so eine Schlußphase denn, und in welchem Rhytmus fließt die im Fonds vorhandene Liquidität später dann an die Anleger zurück?
Hier macht es dann eben doch Sinn, sich den Chart des Morgan Stanley P2 Value über die letzten fünf Jahre anzusehen (Wir bedanken uns bei comdirect, Tochter der von uns sonst besonders gern geschmähten Kopfschmerzbank, für die derart praktische Gestaltung ihrer Internetseite, daß es selbst der Verfasser dieser Zeilen, ein in digitaler Hinsicht ansonsten absolut hoffnungsloser Fall, geschafft hat, das selbsttätig hier reinzukopieren):
Daraus gewinnen wir zwei Erkenntnisse.
Erstens: Die Schlußphase der Abwicklung des Morgan Stanley P2 Value begann vor etwa fünf Jahren, bereinigt um zwischenzeitliche Ausschüttungen, auf einem Niveau von 1,12 EUR. Die Schwankungsbreite lag in diesem Zeitraum im Bereich 1,08 bis 1,20 EUR, heute liegt der Rücknahmewert = NAV mit 1,18 EUR immer noch am oberen Ende der Bandbreite. Es gab zwei „größere“ Ereignisse, die zu einem NAV-Anstieg von jeweils etwa 7 cent im Frühjahr 2014 und Mitte 2017 führten. Es gab kein größeres Ereignis, das den NAV in diesem Zeitraum spürbar beschädigt hätte. Im Laufe der Jahre sind, allerdings am Ende mehr als kompensiert durch die beiden auffälligen NAV-Steigerungen, etwa 4 cent vom NAV = lediglich 1 % des unbereinigten Brutto-Ausgangswertes durch laufende Kosten etc. abgeknabbert worden.
Zweitens: Wir werden uns, sofern dazu Zeit und Lust vorhanden ist, auch in der zweiten Hälfte der 2020er Jahre noch ein wenig mit dem Thema abwickelnde Offene Immobilienfonds beschäftigen können. Mit anderen Worten: Es wird schließlich etwa 20 Jahre lang gedauert haben, bis diese speziellen Folgen der letzten Finanzkrise endgültig abgearbeitet sein werden. Müllmann am Ende der Nahrungskette der Kapitalmärkte ist ein schöner Beruf.
Bleibt zum Schluß noch die Frage nach der Rückflußgeschwindigkeit in der mehrjährigen Endphase der Abwicklung. Dazu ein Blick auf den nicht um Ausschüttungen bereinigten Brutto-Kurs-Chart des Morgan Stanley P2 Value. Wir starteten hier Anfang 2014 mit einem Rücknahmewert von 4,13 EUR. Einschließlich der für den 12.12.2018 angekündigten 25-cent-Ausschüttung sind davon im Verlauf der letzten fünf Jahre 3,20 EUR = 77,5 % abgeschmolzen. Die Rückzahlungen erfolgten, bei zwei festen Ausschüttungsterminen jährlich, mit fast linearer Geschwindigkeit – abgesehen von Ende 2015, wo man ein wenig kräftiger in die Tasten gegriffen hatte. Weiter unveränderte Geschwindigkeit unterstellt wird die Restabwicklung wohl erst Ende 2020 einigermaßen abgeschlossen sein.
Unter diesem Titel veröffentlichte der international bedeutsame Immobiliendienstleister CBRE seinen Bericht über das III. Quartal 2018 im Marktdreieck Glasgow-Edinburgh-Aberdeen. Man hätte generell ganz einfach erfahren, daß in Schottland in diesem Jahr vor allem Büroimmobilien erstaunlich gut laufen. Und dann wäre man, das Thema so langsam gedanklich schon wieder abhakend, beim letzten Absatz der Studie angekommen:
“Throughout this year, CBRE has been involved in the office investment sales of Princes Exchange and New Uberior House in Edinburgh, and 100 Bothwell Street, 4 Atlantic Quay and 6 Atlantic Quay in Glasgow, all of which have attracted offers from both UK and international investors.”
Das wäre jetzt kein so besonderer Aufreger, wenn, ja wenn 4 und 6 Atlantic Quay nicht dem CS Euroreal gehört hätten. Und mit zusammen 37,6 Mio. EUR Verkehrswert kein so ganz kleiner Happen im insgesamt noch rd. 450 Mio. EUR schweren Restportfolio wären.
Nach den im Oktober an zwei neue KanAm-Fonds verkauften Objekten im französischen Lyon und dem Le Galilée in Toulouse sowie der im November an einen südafrikanischen Investor verkauften Flensburg Galerie wären die beiden Glasgower Schönheiten unter den Restobjekten jetzt schon Nummer vier und Nummer fünf, die verkauft sind, ohne daß es die Commerzbank als Verwahrstelle bis jetzt für nötig gehalten hätte, die lästige Anlegerschaft davon irgendwie in Kenntnis zu setzen.
… da ist Kattowitz. Gerade ein bißchen in den Schlagzeilen wegen der seit gestern laufenden UN-Klimakonferenz. Ausgerechnet in Kattowitz, dem traditionellen Zentrum der oberschlesischen Steinkohleförderung, wo die Belastung der Luft mit Gas- und Staub-Emissionen beim 20-fachen des polnischen Landesdurchschnitts liegt. Würden wir aber genau so machen: Eine Schock-Therapie für die rd. 25.000 Delegierten befördert bessere Ergebnisse.
„With its booming BPO and SSC market, a highly educated Labor force, a good infrastructure already in place, and the quality of international investors, Katowice is ISOC’s most significant entry into the European market“, said Adrian Karczewicz, head of divestments at Skanska’s commercial development unit in CEE.
In der Tat, Skanska kennt man. Die über 130 Jahre alte eigentlich schwedische Skanska mit ihren weltweit 43.000 Beschäftigten hat sich nach dem Fall des Eisernen Vorhangs zu einem der größten Gewerbeimmobilienentwickler in CEE (Zentral- und Osteuropa) gemausert, vor allem auch in Polen. Kaum ein prestigeträchtiges Großprojekt wird dort ohne Beteiligung von Skanska durchgezogen.
But who to fuck is ISOC, über deren höchst bedeutungsschweren Eintritt in den europäischen Immobilienmarkt hier berichtet wird? Die für 59 Mio. € die Gebäude C und D mit 24.600 m2 vermietbarer Fläche im Silesia business park in Kattowitz vom Projektentwickler Skanska gekauft haben? Kommen Sie nie drauf.
ISOC ist ein erst 2017 gegründetes Immobilienunternehmen des philippinischen Bauunternehmers und Milliardärs Michael Cosiquien.
Colorandum causa: Auf dem Fusse folgte die Nachricht, dass dem belgischen Immobilienentwickler Immobel ein südkoreanischer Fonds für 129,5 Mio. € das Cedet Bürogebäude, eine Ikone im Zentrum von Warschau, abgekauft hat.
Bei dieser Nachrichtenlage treibt uns die Frage keine allzu großen Sorgenfalten auf die Stirn, ob der CS Property Dynamic demnächst einen Käufer finden wird für sein allerletztes Objekt, den „Rondo Business Park“ in Krakau. Die Asiaten kommen und wollen in Polen auch noch mitmischen.
So titelte das Handelsblatt letzten Freitag, nachdem die Deutsche Bank mal wieder Besuch von 170 Polizisten und Staatsanwälten bekommen hatte. Stein des Anstoßes sollen dieses Mal Geschäfte auf den Britischen Jungferninseln sein, wo die Deutsche Bank hunderten von Kunden geholfen haben soll, etliche Milliarden vor all zu neugierigen Blicken nationaler Finanzbehörden zu verstecken.
Da kann der Verfasser dieser Zeilen absolut mitreden. Als notorischer Kreuzfahrer war er natürlich auch schon in Road Town auf Landgang. Man atmet dort eine besondere Luft: Die Luft eines Territoriums mit dem US-Dollar als Währung und unserer Lisbet als Staatsoberhaupt, das keinerlei Steuern auf Einkommen oder Gewinne erhebt. Dem geübten Auge fällt nach Verlassen des Hafens beim Schlendern über die Hauptstraße mit ihren meist 5 bis 6-stöckigen Bürogebäuden sofort auf: Hier brauchte es beim Bau eine ganz besondere Art von Statikern. Die mussten nämlich in der Lage sein, die Tragfähigkeit der Gebäude so zu errechnen, dass sie nicht unter der Last der 430.000 Firmenschilder zusammenbrechen. Mei, was man da nicht alles sah – Volkswagen Financial Services, DaimlerBenz, alles was Rang und Namen hat auf dieser Welt.
Volkswagen zum Beispiel wird sich nicht damit herausreden können, dass die Niederlassung für die dortige Absatzfinanzierung unabdingbar ist. In Seesen am Harz gibt es schließlich auch keine Volkswagen-Financial-Services-Niederlassung, obwohl die Stadt mit etwas über 20.000 fast genau so viel Einwohner hat wie die Britischen Jungferninseln. Und ganz bestimmt fährt von Konzernprodukten des Hütchenspielerkonzerns auf den Straßen des beschaulichen Seesen ein mehrfaches von dem umher als das was an VW-Fahrzeugen auf den Britischen Jungferninseln in Road Town herumfährt und dringend absatzfinanziert werden muss.
430.000 Briefkastenfirmen bei 23.000 Einwohnern – da muss man als Deutsche Bank natürlich auch mitspielen. Und solche Geschäfte sind natürlich auch viel wichtiger als die zuverlässige Versorgung des deutschen Mittelstandes mit klassischen Bankdienstleistungen.
Auch da können wir ein Wörtchen mitreden. Wir wussten nämlich schon lange vor letztem Freitag, dass bei der Deutschen Bank die Kacke so richtig am Dampfen ist. Genau gesagt wussten wir es seit dem 25. September, wo die Deutsche Bank unserer Muttergesellschaft, der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere, kurz und bündig mitteilte:
„Auf Grund einer geschäftspolitischen Entscheidung kündigen wir den mit Ihnen am 23.12.1995 geschlossenen Vertrag über den Zahlstellen- und Hinterlegungsstellendienst wie mit Ihnen vorab besprochen hiermit zum Ablauf des 31.12.2018 auf.“
Unser „Verbrechen“, so erläuterte der ihm seit Jahrzehnten persönlich bekannte Deutsche-Bank-Mitarbeiter dem Verfasser dieser Zeilen, besteht darin, daß wir einen geringen Teil unseres Grundkapitals aus alter Tradition in effektiven Stücken als Inhaberaktien verbrieft haben. Es gibt unter unseren Aktionären halt einige Nostalgiker, meist selbst Sammler Historischer Wertpapiere, die ihre Aktien zu Hause unter dem Kopfkissen liegen haben wollen. Das ist nicht verboten. Doch diese ganz unbedeutende Zahl unserer Aktionäre lässt sich, weil es ja Inhaberaktien sind, namentlich nicht benennen. Und da kommt dann die ganz große Keule und sagt: Böse, böse, böse, Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung …
Wir reden hier wohl gemerkt nicht über die effektiven Stücke in den Tresoren des Wertpapierverwahrers Clearstream Banking AG. Die sind ja namentlich benennbaren Kundendepots zuzuordnen. Wir reden nur über das bisschen, das die letzten Nostalgiker unter den Kleinaktionären zu Hause liegen haben. Also insgesamt einen Gegenwert von allerhöchstens gut 100.000 EUR. Doch schon dieser Betrag öffnet, jedenfalls nach Meinung der die geschäftspolitischen Entscheidungen treffenden Großhirne der Deutschen Bank, der internationalen Geldwäsche Tür und Tor. Gegen dieses Bedrohungspotential sind die milliardenschweren Mauscheleien auf den Britischen Jungferninseln doch vollkommen harmlos.
Wir fühlen uns ob so viel Aufmerksamkeit beinahe geehrt: Effektive AG-Hist-Aktien, die neue international anerkannte Währung beim An- und Verkauf von Nutten und Koks.
Liebe Leute – wie sehr muss einer Deutschen Bank der Arsch auf Grundeis gehen, dass sie wegen einer solchen Belanglosigkeit eine fast ein viertel Jahrhundert alte Geschäftsverbindung mehr oder weniger grundlos kündigt …
Oder liegt es daran, dass einer unseres größeren Aktionäre ein früherer Finanzminister der Russischen Förderation ist, heute u.a. im Aufsichtsrat von Gazprom tätig? So etwas würde die Deutsche Bank natürlich nie zugeben. Aber denkbar wäre es schon angesichts der ekelhaften Schleimspuren, die vaterlandslose deutsche Großkonzerne (selbstverständlich alle mit regen Geschäften auf den Britischen Jungferninseln) auf den Treppenstufen des Weissen Hauses und der US-amerikanischen Botschaft in Berlin hinterlassen.
Man ahnte ja spätestens seit dem Rohrkrepierer Anshu Jain (O-Ton spiegel.tv im Mai 2017: „An die Spitze gezockt“), dass einer Deutschen Bank ihre zwielichtigen internationalen Geschäfte wesentlich mehr am Herzen liegen als der deutsche Mittelstand. Und dass sie diesen jederzeit gern auf dem Altar des Aktionismus opfert, wenn es um die Rettung der eigenen Haut geht.