Category : Neuigkeiten
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… den Fonds haben wir gar nicht bei uns im Bestand. Er ist aber doch einer der wenigen übrig gebliebenen Großen, und deshalb sollten Sie wenigstens mal gehört haben, was der SEB ImmoInvest gestern per Investoren-Mitteilung verlautbaren ließ:
“ … Seit der letzten Ausschüttung am 2. Juli 2018 … konnten keine weiteren Immobilienverkäufe abgeschlossen werden. Daher wird im Dezember 2018 keine Ausschüttung erfolgen.
Aktuell laufen diverse Vermarktungsprozesse. Wir sind daher zuversichtlich, zeitnah weitere Verkäufe zu realisieren. Derzeit befinden sich noch 14 Objekte im Bestand des SEB ImmoInvest, für die weiterhin mit aktivem Asset Management daran gearbeitet wird, die bestmöglichen Voraussetzungen für die Veräußerung zu schaffen.
Die nächste Ausschüttung kann vorgenommen werden, sobald weitere Immobilien aus dem Bestand des SEB ImmoInvest veräußert werden und Risiken aus den erfolgten Verkäufen sich mit der Zeit verringern, sodass Liquiditätsrücklagen aufgelöst werden können. …“
Wäre man Anleger im SEB ImmoInvest, so hätte man sich da schon eine wenigstens etwas schönere Überraschung unter dem Weihnachtsbaum gewünscht. Andererseits muß man dem Fondsmanagement wirklich zu Gute halten: Sie sagen so etwas einen Monat vor dem Termin, wo die Anleger eigentlich mal wieder mit ein bißchen Rückfluss gerechnet hatten. Und nicht einen Monat danach, wie das die unglaublich großartige Commerzbank im Mai des Jahres beim CS Property Dynamic fertig gebracht hatte …
Vorgestern hatten wir an dieser Stelle mal wieder ein bißchen auf der BAFin rumgehauen. Die brauchen das, und der Normalbürger fühlt sich einfach besser, wenn er seinem Ärger über die DüBaZ (die dümmste Behörde aller Zeiten) mal wieder Luft machen konnte.
Und prompt kommt aus der hier vorgestern schon angezählten DüBaZ, ansässig in der Graurheindorfer Straße 108 in Bonn, neue Kunde.
Es ist nämlich so, daß die Kosten der Finanzdienstleistungsaufsicht von den Malträtierten selbst getragen werden müssen. Für das Verdroschenwerden auch noch bezahlen: Das gibt es sonst nur im Dominastudio.
Soeben erfährt die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere beim Aufschlitzen der Tagespost, unter der Überschrift:
Umlage der Kosten der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht nach § 16 FinDAG
Umlagebetrag für das Jahr 2017
Nämlich. Wir sind gar nicht umlagepflichtig und müssen zur Deckung der Kosten der BAFin auch nichts beitragen. Gott sei Dank, denn sonst würden wir mehrmals im Jahr vor Ärger platzen.
Aber in Deutschland ist das nicht einfach nur so, daß man nicht zahlungspflichtig ist. Da könnte ja jeder kommen. Nein, selbst über die Tatsache, daß man gar nicht zum Kreis der Zahlungspflichtigen gehört, erlässt in unserem überbürokratisierten Land die zuständige Behörde noch einen dreiseitigen Bescheid.
Armes Deutschland.
Also, abwickelnde Offene Immobilienfonds können sich ja selbst auf den allerletzten Metern noch zu echten Wundertüten entwickeln. So auch der AXA Immoselect.
Erst gestern hatten wir über die plötzliche Erhöhung des Rücknahmewertes von 0,54 EUR auf 0,62 EUR geschrieben. Und vermutet, daß es sich dabei im wesentlichen um die Auflösung einer uralten Rückstellung für spanische Grunderwerbsteuer handelt. Und uns kräftig selber auf die Schulter geklopft, wie toll wir das an dieser Stelle erst vor drei Wochen analysiert hatten.
Eher spöttisch hatten wir gesagt, daß halt beim Ausfegen des Büros in der letzten Phase der Abwicklung auch noch ein schönes Käsebrötchen hinter dem Schrank gefunden werden könne. In all unserer Überheblichkeit ahnten wir nicht, wieviel Wahrheit in diesem flapsigen Spruch stecken würde. Heute früh kam nämlich in Form einer Investorenmitteilung der Verwahrstelle (CACEIS Bank) die Erklärung:
Wir möchten Sie heute darüber informieren, dass sich der Anteilspreis des AXA Immoselect gegenüber dem zuletzt veröffentlichten Anteilscheinpreis vom 20.11.2018 in Höhe von 0,54 EUR um 8 cent erhöht. Am 21.11.2018 beträgt er damit 0,62 EUR.
Hintergrund ist die Nutzung entstandener steuerlicher Verlustvorträge aus den in Italien vorgenommenen Immobilienverkäufen im Jahr 2014. Hierüber erhält das Sondervermögen AXA Immoselect Kompensationszahlungen in Höhe von ca. 4 Mio. EUR.
Hatte also mit einer Rückstellungsauflösung gar nichts zu tun, sondern war ein vollkommen unerwartbar gewesenes sonstiges Ereignis aus heiterem Himmel. Im Umkehrschluß heißt das dann aber sogar: Die geschätzt 5 cent aus der Auflösung der Grunderwerbsteuer-Rückstellung kommen in absehbarer Zeit noch oben drauf. Womit wir dann am Schluß bei einem Rücknahmewert von 0,67 EUR wären.
Und weil die Verwahrstelle bezüglich des AXA Immoselect im Moment gerade besonders redselig ist, erfahren wir in einer zweiten Investorenmitteilung gleich auch noch:
Wir informieren Sie heute über die Änderung des Rhytmus der Ausschüttungen aus dem Sondervermögen AXA Immoselect.
Bisher sind die regelmäßigen Ausschüttungen in den Monaten Juli und Dezember erfolgt. Zukünftig sind Ausschüttungen im März und September eines jeden Kalenderjahres vorgesehen.
Grund dafür ist, dass zur Ausschüttung verfügbare Liquidität zukünftig in erster Linie aus dem sukzessiven Abbau der für den Fonds gebildeten Liquiditätsreserven resultiert. Die beiden wesentlichen Liquiditätsreserven für Garantie- und Gewährleistungszusagen sowie für Steuerrisiken aus der Haltezeit werden halbjährlich überprüft und planungsgemäß abgebaut. Bei einer Änderung der Ausschüttungstermine auf März und September kann durch diesen regelmäßigen Abbau frei gewordene Liquidität somit schneller berücksichtigt und an Sie ausgeschüttet werden.
Die nächste Ausschüttung erfolgt damit voraussichtlich im März 2019.
Der olle Adenauer hatte schon Recht: „Kein Tach, den der liebe Jott werden lässt, hindert mich daran, klüger zu werden.“ Was eine nette Umschreibung war für „Wat stört mich mein Jeschwätz von gestern.“
Unter dem Titel „Die Pfennigfuchser“ hatten wir uns gerade erst am 1.11. ausgiebig einer Erläuterung gewidmet, warum wir – entgegen früher geäußerten Überzeugungen, daß man den letzten paar cent nicht unbedingt hinterherlaufen müsse – auch bei vermeintlich schon weit gelaufenen Positionen wie dem AXA Immoselect weiter an unseren Investments festhalten.
Der Meinungswandel geht auch auf die Erkenntnis zurück, daß entgegen unserer früheren (noch auf keinerlei Erfahrungswerten beruhenden) Befürchtungen bei der Restabwicklung offenbar eher keine Leichen im Keller auftauchen, die schließlich noch am Rücknahmewert knabbern könnten. Sondern daß im Gegenteil beim Ausfegen der Bude hinter der Heizung noch ein paar Fünf-Mark-Stücke zum Vorschein kommen, in der Schreibtischschublage eine angebrochene Packung Reval liegt und hinter dem Schrank noch ein schönes Käsebrötchen gefunden wird.
Damit hatten wir eine gewisse Erwartung begründet, daß nach Auflösung offenkundig nicht mehr benötigter Rückstellungen der Rücknahmewert des AXA Immoselect von zu diesem Zeitpunkt noch 0,54 EUR um 5 cent nach oben hüpfen könnte und sich dann das prozentuale Wertaufholungspotential wieder viel freundlicher darstellt.
Tatsächlich hüpfte der Rücknahmewert heute um 8 cent auf 0,62 EUR. Der Börsenkurs reagierte darauf mit einem Anstieg um 5 cent. Bei unserem aktuellen Bestand von 2.350.000 Stück sind das mehr als 100 K. Kleinvieh macht eben auch Mist …
54-56 Rue la Boétie im 8. Arrondissement von Paris ist schon eine Nobel-Adresse. Über ein Jahrzehnt lang hatte der Gebäudekomplex im Haussmann-Stil mit 20.000 m2 Nutzfläche dem KanAm grundinvest gehört. Im Jahr 2011 hatte KanAm das Gebäude komplett repositioniert und anschließend an den Pharmakonzern Sanofi vermietet, der hier jetzt seine Hauptverwaltung unterhält.
2014 hatte der KanAm grundinvest im Zuge seiner Liquidation das Objekt als Teil des „Capital portfolio“ gemeinsam mit Objekten in Montreal und Washington verkauft. Erwerber war ein Konsortium südkoreanischer Lebensversicherer, das vom ebenfalls südkoreanischen Vermögensverwalter IGIS koordiniert wurde. Der auf das Objekt in Paris entfallende Kaufpreisteil soll 350 Mio. EUR betragen haben, finanziert durch 280 Mio. EUR Darlehen der Hessischen Landesbank.
IGIS ist auf dem europäischen Immobilienmarkt keine unbekannte Größe. Kürzlich kauften sie für 87 Mio. EUR die Nestlé-Dependance im spanischen Barcelona, und erst letzte Woche den Trianon Tower mitten in Frankfurt (u.a. Sitz der Deka Bank) für sagenhafte 670 Mio. EUR. Es war nach unserer Erinnerung das erste Mal, daß ein Frankfurter Bürohochhaus einen Quadratmeterpreis von annähernd 10.000 EUR erreichte – Verhältnisse, die man bis dahin nur aus London gewohnt war, und in wenigen Ausnahmefällen auch mal aus Paris.
Aber zurück nach Frankreich. Soeben wurde 54-56 Rue la Bótie schon wieder verkauft. Erwerber ist die Norges Bank, im Auftrag des aus den Öleinnahmen finanzierten norwegischen Staatsfonds. Fast 900 Milliarden Euro haben die norwegischen Asset-Manager derzeit unter’s Volk zu bringen. Da konnte man das Nobel-Objekt in Paris ja fast noch aus der Portokasse bezahlen. Rund 450 Mio. EUR sollen die Norweger für die Sanofi-Hauptverwaltung hingeblättert haben.
Wir lernen daraus zweierlei. Erstens: Den KanAm grundinvest damals in die Liquidation geschickt zu haben war mehr als überflüssig. In puncto Objektauswahl und Fondsmanagement lieferte dieser Fonds absolut überzeugende Leistungen, wie wir jetzt im Nachhinein immer klarer erkennen. Doch alles wurde vom Gesetzgeber und von der BAFin, sich streng an den Buchstaben der Vorschriften klammernd, vollkommen ohne Not in die Tonne getreten. Es zeigt sich an diesem Beispiel besonders deutlich, was der Pferdefuß der allermeisten Gesetze in diesem ach so großartigen Land mit seiner ach so großartigen Regierung ist: Gut gemeint ist noch lange nicht gut gemacht.
Zweitens lernen wir: Den Wert eines Objektes machen zwei Faktoren aus. Zum einen der altbekannte Dreiklang Lage, Lage, und noch mal Lage. Zum anderen das timing. Weil der KanAm grundinvest durch unsinnige Anwendung der für diesen eigentlich undenkbaren Fall gar nicht gemacht gewesenen Gesetze unter Auflösungsdruck stand, konnten sich die Südkoreaner am Ende eins in’s Fäustchen lachen und noch mal 100 Mio. EUR obendrauf verdienen. 30 % in vier Jahren ist ohne Frage eine auskömmliche Rendite – und wenn man so stark gehebelt war wie die Südkoreaner mit ihrer 80-%-Finanzierung, dann sieht’s noch schöner aus.
Man gönnt es ihnen ja. Andererseits muß man eben auch klar sehen: Durch Sturheit und Dummheit des Behördenapparates sind hier allein in diesem Einzelfall ganz ohne Not eben mal so 100 Millionen Euro deutsches Volksvermögen durch den Schornstein gegangen. Wenn Dummheit weh täte, dann würde in Bonn aus der Graurheindorfer Straße 108 jeden Werktag von Sonnenaufgang bis Sonnenuntergang ein entsetzliches vielstimmiges Gebrüll ertönen. Und das allerschlimmste ist: Die Dummheit hat in Deutschland auch noch Pensionsanspruch.