Category : Neuigkeiten
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… was denn so mit den beiden letzten Objekten des CS Property Dynamic passieren könnte. Recherchiert wie ein Bekloppter im Internet. Studiert aktuelle Marktanalysen der großen Maklerhäuser speziell zu den polnischen Regionalmärkten. Entwickelt darauf aufbauend und mit den ergänzend gewonnenen Informationen möglichst realistische Szenarien. Fährt sogar selber mal nach Polen, um sich beide Objekte vor Ort anzuschauen. Und dann das:
Im Juli 2018 wurde ein Vertrag bezüglich des Verkaufs der Immobilie ul. Glebocka/Targówek, „Targowek“ in Warschau (Polen) abgeschlossen. Der Übergang von Nutzen und Lasten und damit Abgang aus dem Portfolio des CS PROPERTY DYNAMIC ist für frühestens Mitte November 2018 geplant.
So zu lesen im heute früh auf der speziellen Internet-Seite der Commerzbank AG veröffentlichten Abwicklungsbericht des CS Property Dynamic zum 31.08.2018. Im Juli verkauft – und erfahren tun das die Anleger Ende November mal so en passant.
Zum Verkaufspreis erfährt man nichts (selbstverständlich nichts, möchte man etwas sarkastisch angesichts der generell desaströsen Informationspolitik der Commerzbank hinzufügen). So bleibt nur der Blick in die Vergangenheit für einen Fingerzeig: Im Febr. 2017 wurde Targowek von 30,6 Mio. auf 32,1 Mio. EUR aufgewertet. Im Febr. 2018 ließ der Gutachterausschuß die Bewertung unverändert. Das spricht nicht wirklich für eine erkennbar fallende Tendenz. Außerdem generierte Targowek im abgelaufenen Geschäftsjahr Ist-Mieteinnahmen von 2,33 Mio. EUR. Ankermieter mit langer Vertragsrestlaufzeit ist der Unterhaltungselektronik-Gigant SATURN. Dadurch sollte für den erwartbaren Verkaufspreis doch ein Sicherheitsnetz nach unten bestehen. Im übrigen erfährt man im Abwicklungsbericht dann noch:
Der aktuelle Leerstand zum Berichtsstichtag im Gebäude (13,2 %) betrifft Flächen von rund 3.586 m2. Die Flächen befinden sich in der Vermarktung. Es laufen Verhandlungen mit potentiellen Mietern. Eine Teilfläche konnte kurz nach Ende des Berichtszeitraums im dritten Quartal 2018 erfolgreich vermietet werden.
Auch bezüglich des „Rondo Business Park“ in Krakau ist die Unsicherheit endgültig weg. Der Abwicklungsbericht bestätigt die Mietvertragsverlängerung mit dem Hauptmieter Capgemini, über die wir hier schon vor einiger Zeit berichtet hatten:
Der aktuelle Leerstand zum Berichtsstichtag im Gebäude betrifft Flächen von rund 1.737 m2. Die Flächen befinden sich in der Vermarktung. Es laufen Verhandlungen mit potentiellen Mietern. Kurz vor Ende des Berichtszeitraums hat der Hauptmieter seinen Mietvertrag um weitere sechs Jahre verlängert.
Die Ist-Mieterträge des abgelaufenen Geschäftsjahres werden für Krakau mit 3,26 Mio. EUR angegeben. Die Erwartung für das laufende Jahr (mit inzwischen um ein paar Prozentpunkte erhöhtem Leerstand) beträgt 3,0 Mio. EUR. Vor diesem Hintergrund würden wir davon ausgehen, daß bei der Mietvertragsverlängerung mit dem Hauptmieter Capgemini bestenfalls der bisherige Mietpreis wieder erreicht wurde.
Der Gutachterausschuß hat den „Rondo Business Park“ noch im Sept. 2018, also nach dem Berichts-Stichtag, von 43,2 Mio. auf 44,1 Mio. EUR aufgewertet. Dies ist auch bei diesem Objekt ein relativ sicheres Indiz, daß es beim demnächst erzielbaren Verkaufspreis jedenfalls keine derb negative Überraschung geben sollte.
Nur colorandum causa sei erwähnt, daß der CS Property Dynamic durch eine besonders hohe Rückstellungsquote von 11,7 % (absolut: 12,7 Mio. EUR) aus dem Rahmen fällt. Im Einzelnen werden hier an größeren Positionen ausgewiesen (Vorjahreswerte in Klammern):
Capital Gain Tax (= Ertragsteuern auf Verkaufsgewinne): 3,8 (5,9) Mio. EUR
Vermietungskosten: 4,5 (o,o) Mio. EUR
Transaktionskosten früherer Verkäufe: o,2 (1,5) Mio. EUR
Instandhaltungskosten: 3,6 (o,3) Mio. EUR
Prozeßkosten: o,3 (o,o) Mio. EUR
Die Gegenposition zu der erstmaligen Rückstellung für Vermietungskosten (4,5 Mio. EUR) findet sich scheinbar in der Gewinn- und Verlustrechnung für 2017/18. Dort sind die „Kosten der Immobilienverwaltung“ sprunghaft angestiegen von 73.026,98 EUR auf 5.362.772,53 EUR (was, nebenbei bemerkt, nur unwesentlich weniger ist als die Mieteinnahmen des ganzen Jahres von 5,6 Mio. EUR). Das ist zwar kein Pappenstiel, jedoch fällt der Commerzbank dazu nicht ein einziges Wort der Erläuterung ein. Der Leser der Berichtes muß es sich vielmehr á la Sudoko zusammenreimen.
Bestenfalls ist es so, daß man hier Incentives verbucht hat, um dem Hauptmieter Capgemini im „Rondo Business Park“ die Verlängerung des Mietvertrages schmackhaft zu machen. Schlechtesten Falls hat sich hier einer der Beteiligten für diese „Meisterleistung“ kräftig die Taschen gefüllt. Wie auch immer es ist: Die gute Nachricht bleibt natürlich, daß diese Kosten im Nettoinventarwert bereits voll verbucht sind und uns nicht mehr weiter belasten.
Gleiches gilt für die Instandhaltungskosten, wo sich der Fonds mit 3,6 Mio. EUR ein nach unserer Einschätzung mehr als üppiges Polster zugelegt hat. Spätere Erträge aus der teilweisen Auflösung scheinen hier vorgezeichnet.
Das Fazit für unsere Aktionäre lautet: Mit den heutigen Neuigkeiten gehört als allerletzter der zuvor noch eingeschränkt risikobehaftet gewesenen Positionen nun auch der CS Property Dynamic zur Gruppe der Fonds, die für uns de facto keinerlei Risiken mehr beinhalten.
Entsprechend hat die Veröffentlichung des Abwicklungsberichtes heute beim CS Property Dynamic bereits einen Kurssprung von 5,79 % ausgelöst. Das verschönert unser heute Abend zu berechnendes Anlageergebnis für den November 2018 dann noch einmal um 440 TEUR.
7 Weine mit bis zu 50 % Rabatt.
Das lässt eine gerne auch im Internet aktive Weinhandlung aus dem Hawesko-Konzern heute die verehrte Kundschaft wissen. Sofern diese sich im Laufe des Jahres mit einer Bestellung als Gelegenheits-Alkoholiker geoutet hatte.
Das wäre jetzt nicht so besonders mitteilenswert, wenn, ja wenn diese frohe Botschaft nicht auch einen ganz besonderen Kunden erreicht hätte: den nach eigenen Angaben in seiner letzten Bestellung 117 Jahre alten Prof. Dr. Donald Duck. Nur falls Sie es nicht glauben können:
Bei unserem genußvollen Selbstversuch, welcher Quatsch im Internet alles möglich ist, konnten wir ihn tatsächlich zu einem zumindest virtuellen Leben erwecken, unseren lieben Donald Duck. Ab sofort wird er niemandem mehr verdächtig vorkommen, denn der geniale Algorithmus im Bestellcomputer weiß ja nun: Der bezahlt pünklich, hat noch nie gemeckert, und ist mit 117 Jahren sicher auch empfänglich für Inkontinenz-Produkte, weshalb wir seine IP-Adresse durch Vermittlung von google gleich mal an einschlägige Anbieter weiterverkauft haben.
Wahrscheinlich könnte der Herr Professor jetzt sogar im Call-Center telefonisch bestellen. Keiner der dort Geringfügig Beschäftigten würde es noch wagen, lachend loszuprusten und die Bestellung abzulehnen. Denn die reale Existenz des 117 Jahre alten Herrn Professor ist schließlich durch die über alles erhabene Maschine verifiziert. Und sollte es doch einer wagen, zu lachen, könnte man mit sehr beleidigtem Unterton bemerken: „Was erlauben Sie sich, Sie junger Mensch. Sie haben wahrscheinlich keine Vorstellung davon, wie oft ich in den letzten hundert Jahren wegen meines Namens schon gehänselt wurde.“
Der Verfasser dieser Zeilen würde das besonders glaubwürdig rüberbringen können, denn er hatte (übrigens auf der gleichen Schule wie Sigmar Gabriel) mal einen Musiklehrer mit Vornamen Donald. Das ist wahrlich kein leichtes Los.
So viel heute mal wieder zum Thema „Künstliche Intelligenz“. Wahrlich, ich sage Ihnen: Bis zum selbstfahrenden Auto ist es noch ein sehr, sehr weiter Weg. Sagt übrigens auch mein in der VW-Forschung beschäftigter Nachbar. O-Ton: „Selbstfahrende Autos? Werden wir auch in 50 Jahren noch nicht haben.“
Ich gehe da sogar noch einen Schritt weiter: Werden wir niemals haben. Denn vorher wird Künstliche Intelligenz die Menschheit ohne viel Federlesens ausgerottet haben. Nur auf eines freue ich mich dabei schon wie ein Itsch: Dass der dämlichen Maschine langsam aber sicher der Draht in der Mütze rotglühend wird, weil sie auf der ganzen Erde den vermaledeiten Prof. Dr. Donald Duck nicht finden kann … o:)
… den Fonds haben wir gar nicht bei uns im Bestand. Er ist aber doch einer der wenigen übrig gebliebenen Großen, und deshalb sollten Sie wenigstens mal gehört haben, was der SEB ImmoInvest gestern per Investoren-Mitteilung verlautbaren ließ:
“ … Seit der letzten Ausschüttung am 2. Juli 2018 … konnten keine weiteren Immobilienverkäufe abgeschlossen werden. Daher wird im Dezember 2018 keine Ausschüttung erfolgen.
Aktuell laufen diverse Vermarktungsprozesse. Wir sind daher zuversichtlich, zeitnah weitere Verkäufe zu realisieren. Derzeit befinden sich noch 14 Objekte im Bestand des SEB ImmoInvest, für die weiterhin mit aktivem Asset Management daran gearbeitet wird, die bestmöglichen Voraussetzungen für die Veräußerung zu schaffen.
Die nächste Ausschüttung kann vorgenommen werden, sobald weitere Immobilien aus dem Bestand des SEB ImmoInvest veräußert werden und Risiken aus den erfolgten Verkäufen sich mit der Zeit verringern, sodass Liquiditätsrücklagen aufgelöst werden können. …“
Wäre man Anleger im SEB ImmoInvest, so hätte man sich da schon eine wenigstens etwas schönere Überraschung unter dem Weihnachtsbaum gewünscht. Andererseits muß man dem Fondsmanagement wirklich zu Gute halten: Sie sagen so etwas einen Monat vor dem Termin, wo die Anleger eigentlich mal wieder mit ein bißchen Rückfluss gerechnet hatten. Und nicht einen Monat danach, wie das die unglaublich großartige Commerzbank im Mai des Jahres beim CS Property Dynamic fertig gebracht hatte …
Vorgestern hatten wir an dieser Stelle mal wieder ein bißchen auf der BAFin rumgehauen. Die brauchen das, und der Normalbürger fühlt sich einfach besser, wenn er seinem Ärger über die DüBaZ (die dümmste Behörde aller Zeiten) mal wieder Luft machen konnte.
Und prompt kommt aus der hier vorgestern schon angezählten DüBaZ, ansässig in der Graurheindorfer Straße 108 in Bonn, neue Kunde.
Es ist nämlich so, daß die Kosten der Finanzdienstleistungsaufsicht von den Malträtierten selbst getragen werden müssen. Für das Verdroschenwerden auch noch bezahlen: Das gibt es sonst nur im Dominastudio.
Soeben erfährt die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere beim Aufschlitzen der Tagespost, unter der Überschrift:
Umlage der Kosten der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht nach § 16 FinDAG
Umlagebetrag für das Jahr 2017
Nämlich. Wir sind gar nicht umlagepflichtig und müssen zur Deckung der Kosten der BAFin auch nichts beitragen. Gott sei Dank, denn sonst würden wir mehrmals im Jahr vor Ärger platzen.
Aber in Deutschland ist das nicht einfach nur so, daß man nicht zahlungspflichtig ist. Da könnte ja jeder kommen. Nein, selbst über die Tatsache, daß man gar nicht zum Kreis der Zahlungspflichtigen gehört, erlässt in unserem überbürokratisierten Land die zuständige Behörde noch einen dreiseitigen Bescheid.
Armes Deutschland.
Also, abwickelnde Offene Immobilienfonds können sich ja selbst auf den allerletzten Metern noch zu echten Wundertüten entwickeln. So auch der AXA Immoselect.
Erst gestern hatten wir über die plötzliche Erhöhung des Rücknahmewertes von 0,54 EUR auf 0,62 EUR geschrieben. Und vermutet, daß es sich dabei im wesentlichen um die Auflösung einer uralten Rückstellung für spanische Grunderwerbsteuer handelt. Und uns kräftig selber auf die Schulter geklopft, wie toll wir das an dieser Stelle erst vor drei Wochen analysiert hatten.
Eher spöttisch hatten wir gesagt, daß halt beim Ausfegen des Büros in der letzten Phase der Abwicklung auch noch ein schönes Käsebrötchen hinter dem Schrank gefunden werden könne. In all unserer Überheblichkeit ahnten wir nicht, wieviel Wahrheit in diesem flapsigen Spruch stecken würde. Heute früh kam nämlich in Form einer Investorenmitteilung der Verwahrstelle (CACEIS Bank) die Erklärung:
Wir möchten Sie heute darüber informieren, dass sich der Anteilspreis des AXA Immoselect gegenüber dem zuletzt veröffentlichten Anteilscheinpreis vom 20.11.2018 in Höhe von 0,54 EUR um 8 cent erhöht. Am 21.11.2018 beträgt er damit 0,62 EUR.
Hintergrund ist die Nutzung entstandener steuerlicher Verlustvorträge aus den in Italien vorgenommenen Immobilienverkäufen im Jahr 2014. Hierüber erhält das Sondervermögen AXA Immoselect Kompensationszahlungen in Höhe von ca. 4 Mio. EUR.
Hatte also mit einer Rückstellungsauflösung gar nichts zu tun, sondern war ein vollkommen unerwartbar gewesenes sonstiges Ereignis aus heiterem Himmel. Im Umkehrschluß heißt das dann aber sogar: Die geschätzt 5 cent aus der Auflösung der Grunderwerbsteuer-Rückstellung kommen in absehbarer Zeit noch oben drauf. Womit wir dann am Schluß bei einem Rücknahmewert von 0,67 EUR wären.
Und weil die Verwahrstelle bezüglich des AXA Immoselect im Moment gerade besonders redselig ist, erfahren wir in einer zweiten Investorenmitteilung gleich auch noch:
Wir informieren Sie heute über die Änderung des Rhytmus der Ausschüttungen aus dem Sondervermögen AXA Immoselect.
Bisher sind die regelmäßigen Ausschüttungen in den Monaten Juli und Dezember erfolgt. Zukünftig sind Ausschüttungen im März und September eines jeden Kalenderjahres vorgesehen.
Grund dafür ist, dass zur Ausschüttung verfügbare Liquidität zukünftig in erster Linie aus dem sukzessiven Abbau der für den Fonds gebildeten Liquiditätsreserven resultiert. Die beiden wesentlichen Liquiditätsreserven für Garantie- und Gewährleistungszusagen sowie für Steuerrisiken aus der Haltezeit werden halbjährlich überprüft und planungsgemäß abgebaut. Bei einer Änderung der Ausschüttungstermine auf März und September kann durch diesen regelmäßigen Abbau frei gewordene Liquidität somit schneller berücksichtigt und an Sie ausgeschüttet werden.
Die nächste Ausschüttung erfolgt damit voraussichtlich im März 2019.
Der olle Adenauer hatte schon Recht: „Kein Tach, den der liebe Jott werden lässt, hindert mich daran, klüger zu werden.“ Was eine nette Umschreibung war für „Wat stört mich mein Jeschwätz von gestern.“