Category : Neuigkeiten
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Unter dem Titel „Die Pfennigfuchser“ hatten wir uns gerade erst am 1.11. ausgiebig einer Erläuterung gewidmet, warum wir – entgegen früher geäußerten Überzeugungen, daß man den letzten paar cent nicht unbedingt hinterherlaufen müsse – auch bei vermeintlich schon weit gelaufenen Positionen wie dem AXA Immoselect weiter an unseren Investments festhalten.
Der Meinungswandel geht auch auf die Erkenntnis zurück, daß entgegen unserer früheren (noch auf keinerlei Erfahrungswerten beruhenden) Befürchtungen bei der Restabwicklung offenbar eher keine Leichen im Keller auftauchen, die schließlich noch am Rücknahmewert knabbern könnten. Sondern daß im Gegenteil beim Ausfegen der Bude hinter der Heizung noch ein paar Fünf-Mark-Stücke zum Vorschein kommen, in der Schreibtischschublage eine angebrochene Packung Reval liegt und hinter dem Schrank noch ein schönes Käsebrötchen gefunden wird.
Damit hatten wir eine gewisse Erwartung begründet, daß nach Auflösung offenkundig nicht mehr benötigter Rückstellungen der Rücknahmewert des AXA Immoselect von zu diesem Zeitpunkt noch 0,54 EUR um 5 cent nach oben hüpfen könnte und sich dann das prozentuale Wertaufholungspotential wieder viel freundlicher darstellt.
Tatsächlich hüpfte der Rücknahmewert heute um 8 cent auf 0,62 EUR. Der Börsenkurs reagierte darauf mit einem Anstieg um 5 cent. Bei unserem aktuellen Bestand von 2.350.000 Stück sind das mehr als 100 K. Kleinvieh macht eben auch Mist …
54-56 Rue la Boétie im 8. Arrondissement von Paris ist schon eine Nobel-Adresse. Über ein Jahrzehnt lang hatte der Gebäudekomplex im Haussmann-Stil mit 20.000 m2 Nutzfläche dem KanAm grundinvest gehört. Im Jahr 2011 hatte KanAm das Gebäude komplett repositioniert und anschließend an den Pharmakonzern Sanofi vermietet, der hier jetzt seine Hauptverwaltung unterhält.
2014 hatte der KanAm grundinvest im Zuge seiner Liquidation das Objekt als Teil des „Capital portfolio“ gemeinsam mit Objekten in Montreal und Washington verkauft. Erwerber war ein Konsortium südkoreanischer Lebensversicherer, das vom ebenfalls südkoreanischen Vermögensverwalter IGIS koordiniert wurde. Der auf das Objekt in Paris entfallende Kaufpreisteil soll 350 Mio. EUR betragen haben, finanziert durch 280 Mio. EUR Darlehen der Hessischen Landesbank.
IGIS ist auf dem europäischen Immobilienmarkt keine unbekannte Größe. Kürzlich kauften sie für 87 Mio. EUR die Nestlé-Dependance im spanischen Barcelona, und erst letzte Woche den Trianon Tower mitten in Frankfurt (u.a. Sitz der Deka Bank) für sagenhafte 670 Mio. EUR. Es war nach unserer Erinnerung das erste Mal, daß ein Frankfurter Bürohochhaus einen Quadratmeterpreis von annähernd 10.000 EUR erreichte – Verhältnisse, die man bis dahin nur aus London gewohnt war, und in wenigen Ausnahmefällen auch mal aus Paris.
Aber zurück nach Frankreich. Soeben wurde 54-56 Rue la Bótie schon wieder verkauft. Erwerber ist die Norges Bank, im Auftrag des aus den Öleinnahmen finanzierten norwegischen Staatsfonds. Fast 900 Milliarden Euro haben die norwegischen Asset-Manager derzeit unter’s Volk zu bringen. Da konnte man das Nobel-Objekt in Paris ja fast noch aus der Portokasse bezahlen. Rund 450 Mio. EUR sollen die Norweger für die Sanofi-Hauptverwaltung hingeblättert haben.
Wir lernen daraus zweierlei. Erstens: Den KanAm grundinvest damals in die Liquidation geschickt zu haben war mehr als überflüssig. In puncto Objektauswahl und Fondsmanagement lieferte dieser Fonds absolut überzeugende Leistungen, wie wir jetzt im Nachhinein immer klarer erkennen. Doch alles wurde vom Gesetzgeber und von der BAFin, sich streng an den Buchstaben der Vorschriften klammernd, vollkommen ohne Not in die Tonne getreten. Es zeigt sich an diesem Beispiel besonders deutlich, was der Pferdefuß der allermeisten Gesetze in diesem ach so großartigen Land mit seiner ach so großartigen Regierung ist: Gut gemeint ist noch lange nicht gut gemacht.
Zweitens lernen wir: Den Wert eines Objektes machen zwei Faktoren aus. Zum einen der altbekannte Dreiklang Lage, Lage, und noch mal Lage. Zum anderen das timing. Weil der KanAm grundinvest durch unsinnige Anwendung der für diesen eigentlich undenkbaren Fall gar nicht gemacht gewesenen Gesetze unter Auflösungsdruck stand, konnten sich die Südkoreaner am Ende eins in’s Fäustchen lachen und noch mal 100 Mio. EUR obendrauf verdienen. 30 % in vier Jahren ist ohne Frage eine auskömmliche Rendite – und wenn man so stark gehebelt war wie die Südkoreaner mit ihrer 80-%-Finanzierung, dann sieht’s noch schöner aus.
Man gönnt es ihnen ja. Andererseits muß man eben auch klar sehen: Durch Sturheit und Dummheit des Behördenapparates sind hier allein in diesem Einzelfall ganz ohne Not eben mal so 100 Millionen Euro deutsches Volksvermögen durch den Schornstein gegangen. Wenn Dummheit weh täte, dann würde in Bonn aus der Graurheindorfer Straße 108 jeden Werktag von Sonnenaufgang bis Sonnenuntergang ein entsetzliches vielstimmiges Gebrüll ertönen. Und das allerschlimmste ist: Die Dummheit hat in Deutschland auch noch Pensionsanspruch.
Heute beschäftigt sich das Handelsblatt unter dem Titel „Die 297-Milliarden-Euro-Blase“ in großer Aufmachung mit dem immensen Berg ungedeckter Firmenwerte (der sog. „Goodwill“), der sich in den letzten Jahren in den Bilanzen deutscher Firmen aufgebaut hat. Allein bei den 30 DAX-Firmen sind da in der letzten Zeit 297 Mrd. EUR an Bilanzpositionen auf der Aktivseite zusammengekommen, also angebliche Vermögenswerte, die in Wahrheit nichts weiter sind als heiße Luft.
Seit 2005 in den IFRS die Pflicht abgeschafft wurde, solche Firmenwerte über 10-15 Jahre abzuschreiben, haben die Konzernlenker diese Abschreibungen fast vollständig unterlassen und die Beträge statt dessen weidlich für extensive Bilanzkosmetik und den künstlichen Ausweis angeblicher Gewinnsteigerungen genutzt. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt, daß dieser Mechanismus natürlich auch die Bonus-Zahlungen für die Vorstände ordentlich befeuert hat.
Aber darüber wollte ich ja gar nicht sprechen. Nein, sprechen wollte ich über ein winziges Detail des Handelsblatt-Beitrages. Ein Detail, das uns wieder einmal vor Augen führt, wie man den Leuten mit Schönsprech Sand in die Augen streuen und olle Kamellen als den letzten Schrei des Fortschritts verkaufen kann.
In besagtem Beitrag über die Firmenwert-Problematik schreibt das Handelsblatt zum DAX-Aufsteiger Vonovia: „Boom in Bochum: Der Immobilienkonzern hat im Ruhrgebiet sein erstes seriell gebautes Wohnhaus in modularer Bauweise errichtet.“
Der Spielverderber vom Rübenfeld übersetzt das jetzt mal in die Sprache einfacher Leute. Offensichtlich wollte man uns mitteilen: Der gute alte Plattenbau feiert in Bochum sein comeback. Vonovia sei Dank.
Einer der größten Geheimniskrämer unter den abwickelnden Offenen Immobilienfonds ist der CS Property Dynamic. Der nur noch zwei Restobjekte im Bestand hat, nämlich einen Bürokomplex in Krakau mit 17.870 m2 Nutzfläche (letzter Verkehrswert 44,1 Mio. EUR, im Sept. 2018 leichte Aufwertung um 0,9 Mio. EUR) und ein Fachmarktzentrum an der Peripherie von Warschau mit 25.500 m2 Nutzfläche (letzter Verkehrswert 32,1 Mio. EUR, bei Nachbewertung im Febr. 2018 unverändert geblieben).
Wer hier aufmerksam mitliest, der weiß ja schon, daß der Hauptmieter im Rondo Business Park in Krakau, der internationale Beratungsgigant Capgemini, seinen nächstes Jahr auslaufenden Mietvertrag für 11.850 m2 = 2/3 der Gesamtfläche im Sept. 2018 verlängert hat. Vom CS Property Dynamic selbst hat man dazu bisher natürlich noch kein Sterbenswörtchen gehört.
So muß man halt weiter mit mühsamer Recherche hier und da versuchen, etwas Licht in’s Dunkel zu bringen. Zum Beispiel, was die Leerstände angeht. Im Fachmarktzentrum Zielony Targowek stehen seit längerem vier Teilflächen leer, das macht 15,1 % Leerstand. Als wir uns das im Mai vor Ort selbst mal angesehen hatten, waren in den leeren Läden keinerlei Aktivitäten zu erkennen, die auf den möglichen Einzug eines neuen Mieter hingedeutet hätten. Und auch heute noch zeigt die offizielle Website des Objektes die vier Flächen als unvermietet.
Im Rondo Business Park standen laut letztem Abwicklungsbericht 4,4 % leer. Die größte Gefahr die hier bestand, nämlich eine Nichtverlängerung des Capgemini-Vertrages, ist ja jetzt gebannt und das Objekt steht weiter mit einer sehr guten und vor allem langlaufenden Vermietungsquote da. Der Makler Cushman & Wakefield bietet auf seiner Internet-Plattform „remobile“ eine Fläche von 662 m2 als zu vermieten an – das wären 4 % und damit (weil Leerstände bei Fonds nicht in Fläche sondern in % von den Nettosollmieten gerechnet werden) wohl ganz exakt das, was auch schon im letzten Abwicklungsbericht stand.
Wobei, ein großes Geheimnis bleibt beim Rondo Business Park ungelüftet. Der CS Property Dynamic gibt in seinen Berichten die Nutzfläche mit 17.869 m2 an. Andererseits soll das Hochhaus eine Geschossfläche von 1.700 m2 haben. Was wieder ganz exakt mit der damaligen hochoffiziellen Angabe übereinpaßt, daß Capgemini in 2013 zusätzlich 1.700 m2 gemietet hat, nämlich eine ganze Etage. Das Hochhaus hat aber, wie wir uns im Mai 2018 persönlich überzeugen konnten, 14 Etagen. Und 14 mal 1.700 sind ??? Sehen Sie? Wir sind auch immer noch sprachlos. Zumal es neben dem Hochhaus noch zwei weitere Baukörper gibt, nämlich die in den unteren zwei Etagen anschließende Tagesklinik und einen im 2. Bauabschnitt angefügten viergeschossigen Anbau, der laut Wikipedia allein 8.000 m2 Fläche haben soll (was ebenfalls auch unserer Wahrnehmung bei der Ortsbesichtigung entspricht).
Nur all zu gern würde man die Commerzbank als Abwicklungsstelle ja mal fragen, wie sich diese ganz erheblichen Diskrepanzen erklären. Aber nach allen bisherigen Erfahrungen ist vollkommen auszuschließen, daß sich die Bank zu einer Antwort herabläßt auf diese gewiß berechtigte Frage eines besorgten Anlegers, der immerhin rd. 7 % aller Fonds-Anteile hält.
Nur ein Hoffnungsschimmer bleibt: Der nächste Abwicklungsbericht dieses Fonds ist per 31.08.2018 fällig. Für die Erstattung dieses Berichts hat die Commerzbank nach dem Gesetz 3 Monate Zeit – und diese 3 Monate nutzt man nach allen Erfahrungen auch restlos aus. Wozu sollte man sich den nervigen Altanlegern gegenüber denn auch noch besonders beeilen? Der Bericht wird also vermutlich am 30.11.2018 um 23:57 Uhr veröffentlicht werden. Ob wir dann wohl zu den hier geschilderten großen Mysterien von Martin Zielkes‘ unschlagbar famoser Truppe erleuchtet werden?
Abwarten und Tee trinken.
Läuft mal wieder, Sonntag abend auf RTL II. Mit Will Smith und Gene Hackman. „Grandios besetzter Reißer“, urteilt die Hör Zu, der ich diese Ankündigung heute beim Frühstück entnahm. Die beste Ehefrau von allen hat es leider abgelehnt, sich diesen Film mit mir Sonntag abend anzusehen. Ihn drei Mal gesehen zu haben reicht, befand sie unverständlicher Weise. Und sehr kurz und knapp, obwohl sie heute früh sonst ganz gut gelaunt war.
Dem einen oder anderen Leser hier ist meine überaus skeptische Einstellung zu einigen erst jüngst entwickelten Fernmeldetechniken, zur Digitalisierung oder zum Thema Künstliche Intelligenz möglicher Weise bisher unverständlich geblieben. Hier können Sie also jetzt etwas sehr Wichtiges zum Thema Persönlichkeitsbildung erfahren. Denn ich verrate Ihnen mal ein Geheimnis: Der Film „Enemy of the State“ ist der ganz maßgebliche Grund, warum ich diese skeptische Einstellung entwickelt habe. Eine Welt, wie sie in diesem Film beschrieben ist, wollte ich niemals haben.
Als er vor 20 Jahren in die Kinos kam, war es ein grandioser Film mit grandioser Action – aber für den durchschnittlich vorstellungskräftigen Zuschauer halt eher eine Art Science-Fiction-Film. Heute würde „Enemy of the State“ ohne jede Diskussion als erstklassig gemachter Dokumentarfilm durchgehen.
Die Welt, die ich niemals haben wollte, ist längst Realität. Nach allem, was man so hört, werden durch erfolgreiche Manipulation via Social Media ja inzwischen sogar Wahlen gewonnen. Ich rege deshalb die Rehabilitierung von Erich Mielke an. Denn gegen den weltweit lückenlos organisierten Abhör- und Manipulations-Apparat von Google, Facebook & Co. war seine Stasi nun wirklich ein kreuzbraver, völlig harmloser Männergesangverein.
Doch mein schwacher Protest dagegen wird auf dem hiesigen Rübenfeld irgendwann sang- und klanglos untergehen. Mein Enkel, der nächste Woche seinen dritten Geburtstag feiert, wird ganz bestimmt nicht mehr verstehen, warum Opa die uns rund um die Uhr und selbst wenn sie angeblich ausgeschaltet sind zum Zwecke späterer Manipulation belauschenden Smartphones und Alexas Scheiße fand.
Die manipulative Alexa wird unserem Enkel einhämmern: Ich bin nicht böse. Opa ist böse. Denn der geht gleich nach Hause und futtert eine Kartoffelsuppe, die die Oma mit selbst geernteten Kartoffeln aus dem eigenen Garten gekocht hat. Wie asozial ist das denn. Anstatt sich eine Kochbox bei Hello Fresh zu bestellen, wie sich das für den ordentlich erzogenen und manipulierten Konsumenten und Digitalbürger ja wohl gehört.
Kartoffeln ohne Verwendung eines Monsanto-Präparates selbst anbauen. Eine Kartoffelsuppe noch ganz allein selber kochen. Mit aus Knochen selbst hergestellter Rinderbrühe. Was sind diese Wesen auf dem Rübenfeld bloß für ignorante Fortschritts-Verweigerer. Wovon soll die arme Alexa denn da leben? Und die chinesischen Hersteller von Plastikverpackungen und Einweggeschirr? Und die Hungerlöhne zahlenden Paketdienste, die wegen unserer Internet-Bestellungen die Luft unserer Städte und Dörfer verpesten?
Opa ist wirklich böse. Und Opa wurde ganz schlecht, als er neulich in der Zeitung las, die Bundesregierung werde 3 Milliarden Euro locker machen zur Förderung Künstlicher Intelligenz. Ja, haben die denn noch alle Tassen im Schrank? Und zwar Tassen aus Mehrweggeschirr?
Entweder werden wir von absolut hirnlosen Schwachköpfen regiert. Oder die Politiker sind sogar noch viel, viel schlauer als der Opa sich das bisher vorstellen konnte: Wenn man 3 Milliarden Euro Steuergelder spendiert und damit die manipulativen Methoden von Trumps‘ Social-Media-Wahlkampfmaschinerie weiterentwickelt, dann könnte man am Ende ja sogar noch wiedergewählt werden …