Voll abgekackt.

Während der Abwicklung der in der letzten Finanzkrise kollabierten Offenen Immobilienfonds waren wir im Laufe der letzten Jahre ja schon einiges an Hiobsbotschaften gewohnt. Dennoch hätte es der Verfasser dieser Zeilen früher für eher ausgeschlossen gehalten, daß er irgendwann einmal einen Beitrag wie diesen verfassen würde. Der der verehrten Leserschaft nämlich schnörkellos offenbart: Das Thema Offene Immobilienfonds hat sich erledigt, diese Finanzprodukte haben keinerlei Zukunft mehr.

Im Augenblick arbeiten wir gerade an einer genaueren Analyse der zehn größten in Deutschland vertriebenen Offenen Immobilienfonds, alles Schwergewichte im ein- und zweistelligen Milliardenbereich. Eine entsprechende Übersicht werden wir hier in wenigen Tagen veröffentlichen, mit erschreckenden Ergebnissen und Schlußfolgerungen.

Ohne daß diese Zufallsauswahl schon irgendeine Wertung bedeuten würde greifen wir uns beispielhaft den von der DWS vertriebenen „grundbesitz global“ heraus. Der im Jahr 2000 aufgelegte Fonds gehört mit einem Volumen von 2,4 Mrd. Euro zu den kleineren dieser Assetklasse. Innerhalb eines Jahres wurden hier Anteile im Wert von 0,46 Mrd. Euro zurückgegeben, also fast 20 % des Fondsvolumens. Der Rücknahmewert liegt heute bei 43,21 Euro/Anteil. Bis Mitte des Jahres oszillierte der Börsenkurs in einer undramatischen Range um die 40 Euro. Dann nahm das Drama seinen Lauf: Im August stürzte der Kurs bis knapp über 30 Euro ab, zur Monatswende August/September folgte eine kurze Zwischenerholung. Auch öffentlich immer lauter geäußerte Zweifel an der Assetklasse führten dann zu einem weiteren Absturz auf heute nur noch 25,80 Euro/Anteil. Auf den offiziellen Rücknahmewert (also den Nettoinventarwert) bedeutet das jetzt einen Abschlag von über 40 %.

Kein Wunder also daß DWS-Chef Stefan Hoops erst vor wenigen Tagen forderte, die Rückgabemöglichkeiten für Immobilienfondsanteile müssten stark eingeschränkt werden. Sonst passiert nämlich das, was den unglücklichen Vorläufern schon in der letzten Finanzkrise zum Verhängnis wurde: Hartgesottene Profis wie wir zum Beispiel fangen bei so verführerischen Bewertungsabschlägen an, die Fondsanteile über die Börse zu kaufen. Mit dem einzigen Ziel, sie der Fondsgesellschaft zum frühest möglichen Zeitounkt (also bei aktueller Rechtslage nach zwei Jahren) wieder anzulatzen und dabei die Differenz zwischen Börsenkurs und Rücknahmewert als Gewinn einzustreichen.

In der Sache kann man die Forderung von Stefan Hoops also durchaus nachvollziehen. Retten wird das diese dem Untergang geweihte Assetklasse aber auch nicht mehr. Wenn ein Hang erst einmal in’s Rutschen gekommen ist, hält das niemand mehr auf. Und die Branche muß sich dabei schon ein bißchen an die eigene Nase fassen und sich fragen lassen, wie bei Kostenquoten zwischen 3 bis über 4 % für die Anleger etwas übrigen bleiben kann bei Assets, bei denen die Mietrendite der letzten Jahre selten mehr als 5 % betrug (und zwar brutto vor Abzug von Nebenkosten). Schön gerechnet hat man sich auf dem Papier all die Jahre (mit dem Segen sogenannter Gutachter aus dem Drei-Affen-Club) nur durch ständige Höherbewertungen der in den Fonds enthaltenen Immobilien. Solch ein potemkinsches Dorf stürzt bei rückläufigen Preisen an den Immobilienmärkten zwangsläufig in sich zusammen.

Richtig auf die Zwölf mit Abschlägen über 40 % haben bisher (und zwar ohne jeden für den Verfasser dieser Zeilen erkennbaren Grund) nur die beiden DWS-Fonds bekommen. Warum der Hausinvest der Commerzbank sowie die Deka- und Union-Produkte mit Abschlägen zwischen 10-20 % bisher viel glimpflicher davonkamen kann keiner sagen. Ob es dabei bleibt oder sich die Kollateralschäden weiter ausweiten weiß auch niemand. Der Verfasser dieser Zeilen bedauert, beim Thema Geldanlage schon wieder eine Illusion zerstört zu haben. Er rät der verehrten Leserschaft, am besten gar kein Geld zu haben, dann kann man sich auch nicht ärgern wenn es weg ist.

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