Category : Neuigkeiten
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Für Juli 2017 ist die nächste turnusgemäße Ausschüttung des AXA Immoselect fällig. Nachdem noch im Mai 2017 das Einkaufszentrum in Malmö verkauft werden konnte (und nachdem die Liquidität aus dem Verkauf des Prager Objektes im Okt. 2016 wegen eines noch zu klärenden steuerlichen Problems bei der Ausschüttung im Dez. 2016 noch nicht mit berücksichtigt werden konnte), war schon auf eine ordentliche Ausschüttung zu hoffen.
Unsere Erwartung lag bei 1,40/1,50 EUR je Anteil, nach außen kommuniziert hatten wir vorsichtshalber nur 1,00 EUR plus X. Zu oft waren wir in der ersten Jahreshälfte mit unseren Prognosen (vor allem beim KanAm grundinvest) auf die Nase gefallen. Tatsächlich werden es jetzt am 27.07. aber sogar 1,80 EUR.
Da wir gut 1,1 Mio. AXA-Anteile halten, fallen uns also am Donnerstag runde 2 Mio. EUR auf den Kopf. Ein gutes Viertel davon wird gleich einmal für unserer gerade erst letzten Freitag auf der Hauptversammlung beschlossene Dividendenzahlung für 2016 verwendet. Ein weiteres Viertel brauchen wir, um beim Bankhaus Seeliger wie versprochen unsere Inanspruchnahme zum Monatsende um 1/2 Mio. EUR zu reduzieren. Und, keine Sorge, die restliche Million werden wir schon wieder sinnvoll reinvestiert bekommen.
In der entsprechenden Investoren-Mitteilung von AXA findet sich zudem folgende Aussage: „Derzeit befinden sich im Fonds noch ein Direktinvestment in Amersfoort (Niederlande) und ein … Investment in Antegnate (Italien). Beide Objekte befinden sich bereits in der Vermarktungsphase, wobei wir bei der Objektgesellschaft in Antegnate bereits in Exklusivität sind.“ (Anm. der Redaktion: „Exklusivität“ bedeutet, daß am Ende des Vermarktungsprozesses nur noch mit dem Höchstbieter endverhandelt wird und daß dieser für das Erlangen der Exklusivität auch schon eine Art „Eintrittsgeld“ zahlen musste, das verfällt, wenn die Verhandlungen am Ende doch noch scheitern. Das kommt in der Praxis eigentlich nie vor. Insofern sollten wir in den nächsten 5-6 Wochen definitiv die Verkaufsmeldung bekommen.)
Da haben wir jetzt die interessante Situation: Antegnate wird derzeit noch mit einem Verkehrswert von 76,8 Mio. EUR geführt – und weit darunter erwarten wir den Verkaufspreis auch nicht. Der gegenwärtige Börsenkurs impliziert für das AXA-Immobilienvermögen aber auch nur eine Bewertung von 71,2 Mio. EUR. Das heißt: Das Amersfoort-Objekt (das wir erst vor wenigen Tagen hier ausführlich besprochen hatten) ist zwar alles andere als ein „burner“. Aber wenn Antegnate verkauft ist, bekommen wir es de facto umsonst, jeder Euro den es am Ende doch noch bringt ist für uns „on top“ – und einem geschenkten Gaul schaut man bekanntlich nicht in’s Maul.
Damit rutscht bei unseren Investments für uns dann auch der AXA in die Kategorie „völlig risikofrei“.
Soeben informierte die Commerzbank als Depotbank des DEGI Europa, daß am 27.07.2017 pro Anteil 0,20 EUR ausgeschüttet werden.
Dies nur nachrichtlich; Anteile des DEGI Europa haben wir derzeit nicht im Bestand.
Vor wenigen Minuten ist nach knapp 2 Stunden Dauer die 18. ordentliche Hauptversammlung der CS Realwerte AG zu Ende gegangen.
Persönlich anwesend waren etwa 35 Aktionäre, die 46,78 % des Grundkapitals vertraten. Drei Aktionäre meldeten sich in der Generaldebatte mit ihren Fragen zu Wort.
Alle vorgeschlagenen Beschlüsse (darunter die Zahlung einer Dividende von 75,00 EUR je Aktie) wurden einstimmig ohne Gegenstimmen und ohne Enthaltungen gefaßt.
Drei Restobjekte hatte der AXA Immoselect zu Jahresbeginn noch. Die müssen nach den strengen Terminvorgaben der BAFin bis Oktober 2017 verkauft sein.
Das Einkaufszentrum im schwedischen Malmö, wo kurz zuvor noch die Vermietung einer großen Leerstandsfläche an BAUHAUS gelungen war, konnte im Mai 2017 leicht über dem letzten Verkehrswert von 39,1 Mio. EUR verkauft werden.
Antegnate Shopping-Center
Das, was man vor 1-2 Jahren noch für einen Selbstläufer gehalten hatte, nämlich ein Einkaufszentrum in Antegnate (nahe Bergamo, Italien), scheint jetzt eher mühselig zu sein. Gekauft auf dem Höhepunkt des letzten Immobilien-Booms 2009 für über 150 Mio. EUR hat AXA den Konsumtempel inzwischen auf nur noch die Hälfte, genauer gesagt 76,8 Mio. EUR abgeschrieben. Lange Zeit hieß es bei AXA, man sondiere den Markt, habe aber mit dem Verkauf keine Eile, weil bisher bei jeder Marktsondierung höhere Preise herausgekommen seien. Doch da hat man dann scheinbar zu lange gewartet: Vollkommen unerwartet rückten in der Nachbarschaft die Bagger an, und unmittelbar im eigenen Einzugsbereich entsteht plötzlich Konkurrenz.
Der linke Gebäudeflügel ist seit kurzem wieder vermietet.
Undurchsichtig ist auch die Lage beim Bürogebäude in Amersfoort (Niederlande). Vor vier Jahren stand die damals komplett an die AGIS-Versicherung vermietete Trouvaille noch mit über 80 Mio. EUR in den Büchern, obwohl da schon klar war, daß AGIS die bisherige Hauptverwaltung aufgeben und Mitte 2015 ausziehen würde. Seitdem Jahr für Jahr abgewertet auf heute nur noch 37,7 Mio. EUR.
Seit fast zwei Jahren stand das Gebäude leer – ein Schicksal, das in der zweitgrößten Stadt der Provinz Utrecht allerdings eine ganze Reihe von Bürogebäuden teilen. Die Leerstandsquote liegt hier hartnäckig im hoch zweistelligen Bereich, und vor vielen Objekten stehen die „Te huur“-Schilder schon seit Jahren.
Dieses Modell steht auf dem verwaisten Empfangs-Thresen. Die drei ineinander geschachtelten Gebäudeteile sind hier gut zu erkennen.
Letztes Jahr gab es neue Hoffnung: Die Stadtverwaltung von Amersfoort erwog sehr ernsthaft einen Umzug des Rathauses in die AXA-Immobilie, die genau genommen ein Ensemble aus drei eigenständigen, aber zusammenhängenden Gebäudeteilen ist. Eine schlechte Wahl wäre das nicht gewesen, denn die Lage genau zwischen der historischen Innenstadt und dem Bahnhof, und vom Polizeipräsidium nur durch ein Parkhaus getrennt, ist eigentlich gut. Weitere prominente Nachbarn sind ein NH-Hotel, die Hauptverwaltung des Molkereikonzerns FrieslandCampina und KPN.
Im April 2017 wurde dann bekannt, daß der 7-geschossige linke Gebäudeflügel (7.500 von 32.000 qm) an den Finanzdienstleister Vesting Finance (ein Verwalter von Kreditportfolien) vermietet werden konnte, der hier 600 bisher auf verschiedene Standorte verteilte Mitarbeiter zusammenzieht. Das ist aber ausgerechnet der Gebäudeteil, den die Stadtverwaltung nach Angaben von Ratsmitgliedern bereits näher für einen möglichen Umzug untersucht hatte.
Innen gab es scheinbar neue Fahrstühle
Einen ganz perfekten Plan schien AXA also gar nicht gehabt zu haben. War es vielleicht sogar nur eine Panikreaktion auf die inzwischen jahrelange quälende Hängepartie mit der Stadtverwaltung, nach dem Motto „Spatz in der Hand ist besser als Taube auf dem Dach“? Jedenfalls pries AXA-Manager Crispijn Stulp selbst nach der erfolgten Teilvermietung noch am 7. April und 23. Mai in Briefen an die Stadtverwaltung das AXA-Gebäude in der Van Asch van Wijkstraat als hervorragende und kostengünstigere Alternative für den künftigen Rathausstandort. Dabei verwies er auf die Kosten für die Sanierung des bisherigen Rathauses, 2012 noch mit 21,5 Mio. EUR veranschlagt, die inzwischen auf 32,5 Mio. EUR explodiert seien.
Eingangsbereich und Lobby zwischen zwei Gebäudeteilen. Deutliches Indiz für Handwerker-Aktivitäten: Der Fußboden ist abgeklebt.
Doch der Drops ist gelutscht, vor drei Wochen meldete RTV Utrecht: Am 27.06.2017 beschloß der Stadtrat von Amersfoort mit 22 gegen 17 Stimmen, die Umzugspläne zu begraben und statt dessen das bisherige, nur einen Steinwurf entfernte Rathaus zu sanieren.
Die Gretchen-Frage ist jetzt: Hatte AXA für die restlichen Dreiviertel des Gebäudes einen Alternativ-Plan, oder vielleicht sogar schon Mietinteressenten? Wenn nein, dann wird es jetzt mit dem von der BAFin in Stein gemeißelten Endtermin für den Verkauf aller Immobilien (Oktober 2017) langsam ein bißchen eng.
Am 18.07.2017 haben wir uns das Objekt vor Ort einmal angeschaut. Ein schöner warmer Sommertag, im linken Büroflügel waren in allen Etagen die meisten Bürofenster offen – ja, der neue Mieter dieses Gebäudeteils scheint eingezogen zu sein.
Am Hintereingang:
Auch hier scheint jemand zu werkeln.
Aber ansonsten: Nicht gerade hektische Aktivität. Vor dem Gebäude machten drei Mitarbeiter einer Trockenausbaufirma Mittagspause. Im Innenhof standen drei Lieferwagen einer Sanitärfirma. In der zentralen Lobby zwischen linkem und mittleren Gebäudeteil waren Teile des Fußbodens abgeklebt, deutliche Hinweise auf Handwerkeraktivitäten, und es schien auch gerade ein zusätzlicher Aufzugsbereich entstanden oder mindestens generalüberholt zu sein. Ob es sich dabei aber nur um Unterhaltsmaßnahmen handelte, oder ob hier der Einzug weiterer Mieter vorbereitet wird, konnten wir beim besten Willen nicht beurteilen – und Werktätige, die man hätte befragen können, waren weit und breit nicht in Sicht.
Die Spülung auf dem Herrenklo im Erdgeschoß funktionierte übrigens in drei von vier Kabinen.
Noch nicht ganz Bronx-Atmosphäre, aber schon trostlos: Der Innenhof.
Warum wir das so genau wissen? Man kam in das Gebäude völlig ungehindert hinein, die Rezeption war dauerhaft verwaist, und wir konnten im ganzen Haus herumspazieren wie wir wollten. Trotz der in allen Erdgeschoßfenstern, offenbar aber nur zur Abschreckung, angebrachten Reklameschilder eines Sicherheitsdienstes, der sein Geld nicht wirklich wert zu sein scheint.
Ein Trost bleibt: In unserer Verkaufspreis-Prognose hatten wir für Amersfoort vorsichtshalber bereits letztes Jahr nur noch 15 Mio. EUR angesetzt, das sind lediglich knapp 470 EUR pro qm – das allerdings sollte der Tränenpalast selbst als 75-%-Leerstand noch bringen können.
Ein sensationeller Erfolg des CS Euroreal:
Das noch in der Abwicklungsphase neu errichtete Bürogebäude T8 in Frankfurt/Main.
Vorweg die gute Nachricht: Bereits am 14.04.2017 meldete der Korea Herald, daß der CS Euroreal das noch während der Abwicklungsphase neu errichtete Prestigeobjekt T8 in Frankfurt/Main für bis zu 300 Mio. Euro an die koreanische Mirae Asset verkaufen wird, die aus dem Vorauswahlverfahren als „preferred bidder“ hervorgegangen war. Das wären gut 40 % über dem letzten Verkehrswert. Pro CS-Euroreal-Anteil sind das brutto etwas 80 cent Wertzuwachs, wovon aber noch Nebenkosten und ggf. Steuern abzuziehen sind,
netto könnten etwa 50 cent Zuwachs übrig bleiben. Wir hatten an dieser Stelle damals schon berichtet.
Am 03.07.2017 meldete der Immobilien-Informationsdienst TD „Thomas Daily“, daß der Deal Ende des 1. Halbjahres abgeschlossen werden konnte. Irgendwann demnächst sollte es dazu dann auch die offizielle Meldung vom CS Euroreal geben.
Die weniger gute Nachricht ist: Die beiden Glasgow-Objekte stufen wir mit unseren neuesten Erkenntnissen als echte Problemfälle ein.
6 Atlantic Quay – was die Hochglanz-Fassade noch mühsam verdeckt, wird beim genaueren Hinsehen doch sichtbar: Das Gebäude ist ganz schön in die Jahre gekommen, und das eine oder andere Metallteil an der Außenfassade rostet fröhlich vor sich hin
Anfang Juli haben wir uns mal vor Ort umgeschaut. Was gar nicht so einfach war, denn die Adresse „Atlantic Quay“ konnte das Navi partout nicht finden. Es kostete fast eine dreiviertel Stunde, bis wir uns durchgefragt hatten. „Atlantic Quay“ ist nämlich lediglich eine virtuelle Straßenbezeichnung, unter der sechs verschiedene Bürogebäude im „International Financial Services District“ im alten Hafenviertel von Glasgow oberhalb der Uferpromenade Broomielaw am River Clyde vermarktet werden. Tatsächlich liegen diese Gebäude aber räumlich getrennt an verschiedenen Straßen. So ist es auch mit dem dem CS Euroreal gehörenden 8-stöckigen Gebäude 4 Atlantic Quay, das tatsächlich an der Robertson Street steht, und dem mit dem Rücken zu Nummer 4 stehenden 6-stöckigen Gebäude 6 Atlantic Quay an der York Street.
Das optisch ansprechendere der beiden Glasgower Objekte, und wenigstens zur Hälfte vermietet: 4 Atlantic Quay.
4 Atlantic Quay (Baujahr 2007, aktueller Verkehrswert 20,6 Mio. Euro für 6.907 qm Fläche) ist von den beiden Gebäuden das optisch ansprechendere. Vier der acht Etagen sind vermietet (davon zwei an die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO), die Restlaufzeit der Mietverträge wird im Bericht nicht angegeben. Die freien Flächen werden beworben, aber: Freie Flächen in der Nachbarschaft auch, die Leerstandsrate im International Financial Services District ist nach unserem Eindruck satt zweistellig, und um die offenkundig ziemlich wenigen Mietinteressenten gibt es einen heftigen Wettbewerb – aber dazu später. Es gibt auch Stimmen vor Ort, die die geforderte Miete als zu hoch bezeichnen.
Das Foto würde natürlich in keinem Prospekt erscheinen: Die Rückseite von 6 Atlantic Quay bietet den Blick in einen engen dunklen Hinterhof.
Unsere ganze Hoffnung hatten wir auf 6 Atlantic Quay gesetzt (Baujahr 2005, aktueller Verkehrswert 22,2 Mio. Euro für 7.288 qm Fläche). Der letzte Mieter einer Teilfläche, ein Callcenter von Sky, zog hier vor einiger Zeit aus, wobei die hinterlassenen Räumlichkeiten ein Bild wie nach einem Bombenanschlag bieten. Am 25.05.2017 berichtete der Immobilien-Informationsdienst „PropertyWeek.com“, die „Scottish Courts and Tribunal Services“ wollten das ganze Gebäude anmieten.
Das wäre in der Tat großartig gewesen. Leider wird daraus aber nix: Vor Ort erfuhren wir, daß sich Scottish Courts gerade erst vor zwei Wochen für das übernächste Gebäude 3 Atlantic Quay entschieden haben, an der Ecke Robertson Street/Broomielaw mit unverbautem Blick auf den River Clyde.
Die Gebäude 1, 2 und 3 Atlantic Quay waren übrigens erst im Sept. 2015 verkauft worden, zu einem Quadratmeter-Preis, der mit rd. 3.000 EUR/qm mit der aktuellen Bewertung unserer Atlantic-Quay-Objekte praktisch identisch war.
4 Atlantic Quay: Für die andere Hälfte werden seit längerer Zeit Mieter gesucht …
Es gibt die Hoffnung, daß sich ein weiterer potentieller Mieter, der sich zunächst ebenfalls für 3 Atlantic Quay interessiert hatte, nunmehr für 6 Atlantic Quay erwärmen könnte – doch das ist wirklich nur eine vage Hoffnung. Die beauftragten Makler Cushman & Wakefield und CBRE werden sich noch gehörig anstrengen müssen.
Alles in allem stufen wir bei beiden Glasgower Objekten die Wahrscheinlichkeit, daß eine baldige Vollvermietung gelingen könnte, als gering ein. Vor diesem Hintergrund haben die aktuellen Verkehrswerte, obwohl in den letzten Jahren schon mehrfach zurückgenommen, nach unserer Einschätzung weiteren Korrekturbedarf in Höhe eines gut zweistelligen Prozentsatzes.