Category : Neuigkeiten
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08.06.2017: „Wir möchten Sie heute darüber informieren, daß sich der Anteilspreis des AXA Immoselect … um 5 cent erhöht. Am 8. Juni 2017 beträgt er damit 5,30 EUR. Hintergrund ist die Erstattung von Körperschaftsteuer für das Jahr 2016.“
14.07.2017: Dem Abwicklungsbericht der Morgan Stanley P2 Value per 31.03.2017 ist zu entnehmen: „Zum Berichtsstichtag bestehen Rückstellungen im Zusammenhang mit der Veräußerung einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft (2.658 TEUR) … sowie Steuerrückstellungen aus der Liquidation der belgischen Immobilien-Gesellschaft (2.839 TEUR).“
Eine dieser Positionen konnte am 14.07.2017 aufgelöst werden. Das führte zu einer Erhöhung des Anteilswertes um 0,09 EUR auf 1,71 EUR.
12.07.2017: „Die Anteilspreiserhöhung zum 12. Juli 2017 in Höhe von 0,30 EUR betrifft im Wesentlichen das in 2016 veräußerte Objekt Centro Meridiana (Italien). In Zusammenarbeit mit dem neuen Eigentümer konnte auf Grundlage einer aktuellen Gesetzesänderung eine Steuerrückerstattung für den TMW Immobilien Weltfonds in Höhe von rund EUR 4,6 Mio. erzielt werden.“
Hintergrund: Die steuerliche Konstruktion der über eine Besitzgesellschaft gehaltenen Immobilie hatte einer Nachprüfung nicht standgehalten. Die Folge für den TMW waren außerordentliche Steuerzahlungen in zweistelliger Millionenhöhe und die vage Hoffnung, vom damaligen Verkäufer Schadenersatz zu erhalten, nachdem die Steuerprozesse in allen drei Instanzen verloren gegangen waren.
Hier zeigt sich eine Besonderheit bei den abwickelnden Immobilienfonds, die wir in Abwandlung des aus der kaufmännischen Ausbildung bekannten „Vorsichtsprinzips“ als das „Übervorsichtsprinzip“ bezeichnen möchten.
Jedes nur irgendwie denkbare Risiko wird von den Kapitalverwaltungsgesellschaften identifiziert und beziffert. Am Schluß werden (insbesondere für Zwecke der Liquiditäts-Rückbehalte) alle Risiken addiert und man unterstellt dabei, alle würden eintreten. Eine mehr als merkwürdige Vorgehensweise, wenn man bedenkt, daß die Eintrittswahrscheinlichkeit im Normalfall nur im Promille-Bereich liegt – aber das Motto ist hier nicht „Wahrscheinlichkeit“, sondern „Sicherheit“ (der handelnden Personen vor Rückgriffshaftung).
Andererseits werden Ansprüche, die nicht eindeutig tituliert sind, zunächst in keiner Weise in den Vermögensaufstellungen und bei der Ermittlung des Anteilswertes bewertet oder auch nur erwähnt.
Gerade bei den in der Abwicklung weiter fortgeschrittenen, insbesondere den inzwischen immobilienfreien Fonds konnten wir bislang beobachten, daß die positiven Effekte aus der Realisierung nicht zweifelsfrei feststehender Ansprüche meist größer sind als die durch Manifestierung einzelner Risiken verursachten tatsächlichen Mittelabflüsse.
Die Steuererstattung bei TMW Immobilien Weltfonds ist dabei ein besonders extremes Beispiel: Der Anteilswert stieg allein dadurch von 2,79 EUR um mehr als 10 % auf 3,09 EUR.
An dieser Stelle hatten wir früher die Ansicht geäußert, es müsse im Einzelfall sehr wohl überlegt werden, ob man bei jedem Fonds am Ende tatsächlich auch noch die letzten zwei Groschen mitnehmen will. Wenn aber durch solche Ereignisse wie die beschriebenen aus zwei Groschen plötzlich fünf werden können, bekommen diese Überlegungen auch noch wieder eine ganz andere Qualität.
Da prasselte ja gleich ein Bündel an Informationen aus dem Glaspalast der Gelben in Frankfurt/Main:
Anteilswertveränderung per 11.07.2017
Der Anteilswert des CS Euroreal ist von 14,67 EUR um 0,02 EUR bzw. 0,1 % auf 14,65 EUR je Anteil zurückgegangen.
Ursache war die turnusmäßige Nachbewertung der Fondsimmobilie Calle de Juliab Camarillo 19-21 in Madrid (Spanien), deren Verkehrswert von den unabhängigen Sachverständigen um rund 8,4 % auf 27,70 Mio. EUR gemindert wurde.
(In unserer Verkaufspreis-Prognose führen wir dieses langjährige Sorgenkind ohnehin nur mit 22 Mio. EUR.)
Anteilswertveränderung per 12.07.2017
Der Anteilswert des CS Euroreal ist unverändert 15,65 EUR je Anteil.
Am 12.07.2017 ist die turnusmäßige Nachbewertung der Fondsimmobilie Bahnhofstraße 12-14 in Gelsenkirchen (Deutschland), deren Verkehrswert von den unabhängigen Sachverständigen um rund 10,5 % auf 8,10 Mio. EUR angehoben wurde, in die Wertermittlung eingeflossen.
(Damit liegt die Bewertung jetzt ziemlich exakt auf der Höhe unserer Verkaufspreis-Prognose von 8 Mio. EUR.)
Anteilswertveränderung per 13.07.2017
Der Anteilswert des CS Euroreal ist von 14,65 EUR um 0,08 EUR bzw. 0,5 % auf 14,57 EUR je Anteil zurückgegangen.
Ursache für den Rückgang war die turnusmäßige Nachbewertung der Fondsimmobilie Rathaus Galerie, Porscheplatz 2 in Essen (Deutschland), deren Verkehrswert von den unabhängigen Sachverständigen um rund 6,5 % auf 126,3 Mio. EUR gemindert wurde.
(Wir haben daraufhin unsere Verkaufspreis-Prognose leicht von 130 auf 125 Mio. EUR zurückgenommen.)
Diese sehr konkreten Informationen zeitnah zu erhalten ist gegenüber der früheren Informationspolitik des CS Euroreal schon ein Fortschritt, für den wir der Commerzbank auch sehr dankbar sind.
Leider bleibt ein Wermutstropfen: Von diesen offenbar routinemäßig ablaufenden Detailinformationen abgesehen „mauert“ auch die Commerzbank weiter. Auf unsere simple Frage, ob denn wie in den Vorjahren beim CS Euroreal im Juli eine turnusmäßige Ausschüttung zu erwarten sei, haben wir auch nach einer Woche noch keine vernünftige Antwort bekommen. Außer den vollkommen nutzlosen Verweis eines begnadeten Herrn Horst im Directbanking-Center auf die Internet-Seite „Commerzbank, Investmentvermögen in Abwicklung“ – wo aber zu unserer konkreten Frage leider nicht eine Silbe geschrieben steht.
Völlig verarscht fühlt man sich von der Kopfschmerzbank übrigens spätestens am Schluß dieser ebenso nichtssagenden wie sinnlosen email, wo man bewerten soll, wie schnell und wie gut die Anfrage beantwortet wurde. Wollt Ihr’s wirklich wissen, liebe Gelben? Das war so unterirdisch, aber wirklich so unterirdisch, daß es fast schon den Mittelpunkt der Erde erreicht.
Das Ende der Geschichte war dann: Die Anfrage landete schließlich bei der armen Frau Hillmann, ihres Zeichens Kundenbetreuerin in der galaktisch bedeutenden Filiale Goslar der Commerzbank. Die – was war schon anderes zu erwarten? – nur hilflos mit den Schultern zuckte und meinte, da könne Sie uns auch nicht weiterhelfen. Und so wird unsere ebenso harmlose wie eigentlich völlig einfach zu beantwortende Frage auf ewig unbeantwortet bleiben, denn auch die Commerzbank arbeitet inzwischen nach dem bewährten Motto: „Wir sind zu allem fähig, aber zu nichts zu gebrauchen.“
„Das Mitlesen auf Ihrer Internet-Seite kann geradezu süchtig machen“, bekannte neulich ein westfälischer Vermögensverwalter am Telefon, „an manchen Tagen sind Ihre humorvollen Beiträge der einzige Lichtblick.“
Das ist in der Tat merkwürdig. Ausgerechnet ein bekennender Fortschrittsfeind mausert sich zum Internet-Sternchen. Einer, der unumwunden zugibt, daß er nicht einmal ein Handy und schon gar nicht ein iPhone oder ähnliches die Menschheit klammheimlich versklavendes Teufelszeug besitzt. Der Facebook & Co. hasst wie die Pest und 99 % der Anwendungen in der schönen neuen Digitalwelt für hirnlosen, lediglich Zeit raubenden Schwachsinn hält. Und noch ein Geheimnis sei jetzt und an dieser Stelle verraten: Der zu Hause nicht einmal die Fernbedienung (oder besser gesagt: die wegen der schönen neuen Digitalwelt drei Fernbedienungen) für den Fernseher betätigen kann. Wenn die beste Ehefrau von allen, was Gott sei Dank selten vorkommt, abends mal aushäusig ist, wird halt gelesen, der Halbjahresbericht vom CS Euroreal beispielsweise.
Immerhin hat sich der Technikmuffel, behufs entspannterer Lektüre, vor einigen Monaten wenigstens wieder die Fähigkeit angeeignet, selbsttätig eine Flasche Rotwein zu öffnen. Nach Anschaffung eines neuen, zwar noch nicht digitalen, aber hypermodernen Flaschenöffners (man muß eigentlich sagen: eines veritablen, sehr komplexen Korkenzieher-Systems) durch die beste Ehefrau von allen war dem Herrn Verfasser die Fähigkeit zum Öffnen einer verkorkten Weinflasche nämlich kurzzeitig verloren gegangen und er saß, im wahrsten Sinne des Wortes, auf dem Trockenen.
Aber zurück zum Anfang: Erst seit Anfang letzten Jahres ist die CS-Realwerte-Seite online. Relativ schnell (und in der Gegend blieb das bis Ende 2016) hatten wir zwischen 2.000 und 3.000 regelmäßige Leser. Seit Beginn dieses Jahres steigt die Zahl unserer regelmäßigen Leser exponentiell, auf inzwischen fast 15.000. Man fühlt sich geschmeichelt. An dieser Stelle deshalb auf jeden Fall mal unseren Lesern ein ganz herzliches „Dankeschön“ für Ihr Interesse.
Und weil durch das viele Eigenlob die Luft im Büro jetzt unerträglich stinkt, verläßt der Verfasser dieser Zeilen dasselbe und meldet sich für die nächsten zwei Wochen in den Urlaub ab. Das heißt für die CS-Realwerte-Seite: Sommerpause bis 17.7. einschließlich.
Wie nicht anders zu erwarten steckt dahinter natürlich eiskalte Berechnung: Den steilsten Anstieg unserer Leserschaft (von 9.324 auf 14.304 unterschiedliche Nutzer) hatten wir nämlich im April, als wir die erste Urlaubspause ankündigten. Aus rein taktisch-strategischen Gründen wird der Verfasser deshalb ab sofort noch viel öfter in Urlaub gehen. Mehr Erfolg durch mehr Urlaub – da wäre vorher wohl auch keiner drauf gekommen. Auch unserer geneigten Leserschaft ein paar schöne, entspannte Sommertage, und bis demnächst.
40 cent Ausschüttung erhalten die Anleger am 14.07. Wir nicht, denn schon zu Beginn unserer Tätigkeit war der P2 Value der erste Fonds, der alle seine Immobilien bereits verkauft hatte. Für uns damals im Abwicklungs-Marathon schon zu weit vorausgeeilt, nix mehr für unser Depot.
Trotzdem schauen wir hier natürlich genau hin. Denn mit seinem zeitlichen Vorlauf gibt der P2 Value schon wertvolle Hinweise, wie bei den anderen Fonds der Hase später mal laufen könnte.
Bei einem Rücknahmewert von 2,02 EUR lag der Kurs zu Jahresbeginn noch bei 1,70 EUR. Mit heute 1,85 EUR ist der Abstand inzwischen auf nur noch die Hälfte zusammengeschnurrt. Das Rest-Rendite-Potential wird dann also schon sehr überschaubar – und man wird sich später auch immer wieder überlegen müssen, ob man die letzten ein bis zwei Groschen unbedingt noch mitnehmen muß.
Schon mehrfach hatten wir in den letzten Tagen vom European Outlook H2 2017 briefing des Online-Informationsdienstes PropertyEU in den Hamburger Räumlichkeiten von Union Investment Real Estate berichtet.
„Deutschland steht ein neues Rekordjahr bevor,“ sagte Fabian Sperber von Savills Immobilien, „wir erwarten, daß das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien 60 Mrd. EUR in 2017 erreichen wird, trotz schrumpfender Erträge und weiter sinkender Renditen.“
Zum Vergleich: Im Jahr 2016 hatte dieser Wert bei (im Vergleich zu 2015 unveränderten) 45 Mrd. EUR gelegen. Damit hat Deutschland endgültig Großbritannien als umsatzstärksten Gewerbeimmobilien-Markt in Europa vom 1. Platz verdrängt.
Alle sind sich einig, daß wir uns inzwischen in einer Spätphase des aktuellen Zyklus befinden. Trotzdem prognostiziert Sperber für den deutschen Markt: „Die Renditen im Bürobereich sind ständig nach unten gegangen, wobei München die niedrigsten Renditen von allen hat, und der Abwärtstrend bei den Renditen wird für den Rest des Jahres anhalten.“ Im Umkehrschluß: Die Preise werden noch weiter steigen.