Category : Neuigkeiten
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Schon im Frühjahr dieses Jahres hatten unerwartete Verkäufe größerer Mengen an Zielfonds-Anteilen durch Immobilien-Dachfonds zu größeren Verwerfungen und irrationalen Kursbewegungen geführt.
Ein wirtschaftlicher Sinn solcher Aktionen ist nach wie vor nicht zu erkennen – im Gegenteil wurden dadurch die Inhaber von Dachfonds-Anteilen im Endeffekt massiv geschädigt. Aber die BAFin will es nun einmal so. Wir ersparen uns eine erneute Kommentierung, sondern beschränken uns darauf, den früheren Präsidenten eines Bundesamtes in Berlin aus einem Vier-Augen-Gespräch zu zitieren: „Wirtschaftlichkeit und Vernunft? Lieber Herr Benecke: Wenn ich auf die Idee käme, in meiner Behörde gesunden Menschenverstand einzufordern, würde ich in weniger als einem Vierteljahr in der Klapsmühle landen.“
Ja, so sind sie, unsere lieben Bundesbehörden. Womit zugleich nachgewiesen wäre: Minus (BAFin) mal Minus (Dachfonds-Manager) ergibt noch lange nicht Plus. Colorandum causa: Bereits am 17.04.2016 hatten wir in einem mehrseitigen Brief an die BAFin um eine Begründung für die erkennbar anlegerschädigenden Weisungen der Behörde gebeten und einige ganz konkrete Fragen zu dieser Form der Abwicklung gestellt. Der Eingang wurde uns bestätigt – ansonsten warten wir seit inzwischen mehr als 8 Monaten auf eine Antwort. Woraus man nur schließen kann: Wären der BAFin schlüssige Antworten eingefallen, hätte es die inzwischen gegeben. Scheinbar ist die BAFin aber nach den von uns gegebenen Hinweisen auch selbst zu der Erkenntnis gelangt, daß man hier mal wieder absolute Scheiße gebaut hat. Und hüllt sich lieber in Schweigen.
Nun geht der Irrsinn fröhlich weiter, wie aktuell einer Mitteilung des von der Deutschen Bank gemanagden Immobilien-Dachfonds db ImmoFlex zu entnehmen ist:
„Entsprechend der Vorgaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) soll die Auflösung von db ImmoFlex bis zum 16. Mai 2017 abgeschlossen sein. Zwar konnten viele Zielfonds von db ImmoFlex bereits große Teile ihres Immobilienbestandes veräußern und Ausschüttungen vornehmen, jedoch ist absehbar, dass nicht alle Zielfonds, die von db Immoflex derzeit gehalten werden, bis zum Mai 2017 vollständig aufgelöst sein werden. Aus diesem Grunde wird das Fondsmanagement von db ImmoFlex in den kommenden Monaten beginnen, zu prüfen, ob und in welchem Umfang Anteile der Zielfonds an andere Investoren verkauft werden können und solche Verkäufe durchführen, sofern sie im Interesse der Anleger des db ImmoFlex sind. Hierbei kommen sowohl Verkäufe über die Börsen als auch außerbörsliche Transaktionen in Betracht. Derzeit ist noch nicht absehbar, welche Auswirkungen diese Verkäufe auf den indikativen Anteilwert des db ImmoFlex haben werden. Das Fondsmanagement ist natürlich bestrebt, bestmögliche Verkaufserlöse zu erzielen.“
Die ab Anfang 2016 auftretenden unerwarteten Dachfonds-Verkäufe hatten uns damals völlig auf dem falschen Fuß erwischt. Erst nach einer etwas schmerzlichen Neupositionierung gelang es uns, von den Vorteilen der neuen Situation durch unerwartet günstige Einstandskurse zu profitieren.
Heute stellt sich die Lage vollkommen anders dar: Alle drei „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest nähern sich dem Ende ihrer Auflösungsfristen (31.12.2016 bzw. 30.04.2017). In dem Zusammenhang erreichen die Immobilienverkäufe dieser Fonds gerade neue Rekordhöhen. Entsprechend große Ausschüttungen wird es im I. Quartal 2017 vor allem beim CS Euroreal und beim KanAm grundinvest geben. Letzterer z.B. hat bereits heute einen über dem aktuellen Börsenkurs liegenden Bargeldbestand.
Mit geschätzt 8 Mio. € werden durch Rückflüsse im I. Quartal 2017 mehr als 1/3 unseres aktuellen Anlagevolumens abgeschmolzen. Nach bisheriger Einschätzung hätten wir kaum noch überzeugende Möglichkeiten zur Reinvestition erwartet. Wahrscheinlich schaffen die nun erneut angekündigten Dachfonds-Verkäufe jedoch neue, für uns ausgesprochen positive Gelegenheiten: Dadurch können im 1. Halbjahr 2017 die Börsenkurse doch noch einmal völlig irrational unter Druck geraten und uns unerwartet lukrative Nachkaufmöglichkeiten bieten.
Bei jedem Dachfonds ist die Höhe seiner Einzelfonds-Bestände bekannt, und es ergeben sich in den Kursverläufen deutlich erkennbare Muster, wenn ein Dachfonds mit Verkäufen am Werk ist. Dies können und werden wir dann jeweils zu unserem Vorteil nutzen.
Bezogen auf die jeweiligen Einzelfonds haben wir übrigens höchst unterschiedliche Ausgangslagen: Bei den meisten Fonds liegt der Umfang der von Dachfonds gehaltenen Anteile lediglich zwischen 1,5 % (CS Euroreal) und 3,8 % (KanAm grundinvest, und davon sind über 3/4 bei nur einem einzigen Dachfonds konzentriert). Es gibt allerdings Ausreißer: Beim TMW Immobilien Weltfonds und beim UBS (D) 3 Sector Real Estate liegt der Dachfonds-Besitzanteil jeweils über 30,0 %. Wie diese Blöcke in wenigen Monaten ohne dramatische Kursverluste und damit weitere unnötige Schädigungen der Dachfonds-Anleger außerbörslich oder über die Börse platzierbar sein sollen, wird wohl auf ewig das Geheimnis der BAFin bleiben.
Schon seit längerem ist bekannt, daß der CS Euroreal das Einkaufszentrum „Le Befane“ (Die Winterhexe) im italienischen Rimini als Teil des sog. „Melody Portfolio“ zusammen mit zwei deutschen Konsumtempeln anbietet.
Der letzte Informationsstand war, daß auf der „short list“ noch sechs Bieter übrig geblieben sind, allesamt deutsche Fonds-Schwergewichte.
Bei einer routinemäßigen Internet-Recherche fanden wir heute folgende bereits vom 07.10.2016 datierende Meldung von MilanoFinanza:
Salvo sorprese lo shopping centre Le Befane di Rimini potrebbe finire in mani tedesche. … Alla fine la banca avrebbe concesso l’esclusiva a Union Investments …
Heißt: Das Einkaufszentrum Le Befane bleibt endgültig in deutschen Händen. Es werden exclusive Verhandlungen mit Union Investment geführt.
Angesichts der üblichen zeitlichen Abläufe sollte dieser Verkauf dann spätestens im Januar offiziell gemeldet sein.
Die vom Bankhaus C. L. Seeliger in Wolfenbüttel der CS Realwerte AG eingeräumte Kreditlinie von 4,0 Mio. € war bis 31.12.2016 befristet. Nach dem heute unterzeichneten neuen Kreditvertrag bleibt die Kreditlinie zunächst unverändert bestehen. Analog zu der von uns für Juli 2017 erwarteten großen Endausschüttung des CS Euroreal nach Übergang auf die Depotbank wird die Linie ab 01.08.2017 auf 2,5 Mio. € reduziert und zum 31.01.2018 dann auf 1,5 Mio. €.
Soeben meldet der KanAm grundinvest – neben dem bereits bekannten und hier schon ausführlich besprochenen Verkauf der beiden Montreal-Immobilien – auch den Verkauf seines 50-%-Anteils am Bürohochhaus „Delftse Poort“ direkt neben dem Rotterdamer Hauptbahnhof. Das Objekt mit gut 65.000 qm vermietbarer Fläche hat einen Verkehrswert von 121,5 Mio. € und war in der Vergangenheit umfassend neu positioniert und nach dem überwiegenden Auszug einer großen holländischen Versicherung erfolgreich anschlußvermietet worden. Käufer des KanAm-Anteils ist CBRE Global Investors, die schon bisher die übrigen 50 % besaßen.
Zum Kaufpreis wird nichts gesagt. Da die letzte signifikante Erhöhung des Net Asset Value am 15.12. ausdrücklich nur mit dem Kanada-Verkauf begründet wurde, gehen wir davon aus, daß Delftse Poort in der Gegend des aktuellen Verkehrswertes gelaufen ist. An dieser Stelle sei bemerkt, daß in den letzten Wochen alle Meldungen des KanAm grundinvest etwas „holprig“ rüberkommen und daß man sich viele Details mühsam zusammenreimen muß. Das dürfte wohl damit zu tun haben, daß dort jetzt im Dezember mit den massierten letzten Verkäufen noch einmal richtig Hektik und Streß aufgekommen ist. Eine vernünftig strukturierte Übersicht wird man wohl erst im Januar erwarten können, wenn über den Übergang an die Depotbank berichtet wird. Bei der Gelegenheit sollte es dann auch Klarheit über Zeitpunkt und Höhe der nächsten Ausschüttung geben.
Die aktuelle Pressemitteilung enthält konkret nur folgende Aussage: „Noch sind fünf Immobilien im Fonds, die größte davon in konkreten Verkaufsverhandlungen.“ Letzteres ist Square de Meeus in Brüssel mit 162,9 Mio. € Verkehrswert. Auf die „Resterampe“ kommen ONYX in Paris (64,8 Mio. €), Le Columbia in Paris (36,1 Mio. €), Blaak 555 in Rotterdam (52,0 Mio. €) und Robecohuis in Rotterdam (30,9 Mio. €). Aber das ist für unsere Leser hier keine Neuigkeit: Genau diesen Stand zum Jahresende hatten wir an dieser Stelle schon vor Monaten prognostiziert.
Als Depotbank des DEGI International meldete die Commerzbank gestern:
Abgesehen von zwei kleinen Restobjekten in Bukarest (Verkehrswert je knapp 7 Mio. €) ist Europarco II die letzte Immobilie, die das Abwicklungsergebnis des Fonds noch stärker beeinflussen kann. Angeschafft 2009 für 117 Mio. € hat sich der Verkehrswert seitdem durch regelmäßige Abwertungen halbiert, ehe es jetzt zu der unerwartet kräftigen Wertaufholung kam.
Der Übergang auf die Depotbank (Commerzbank) war bereits im Okt. 2014 erfolgt. Nach den von der BAFin gesetzten Fristen hat die Bank für einen Verkauf jetzt noch bis Okt. 2017 Zeit – und beim Schwesterfonds DEGI Europa auch bereits bewiesen, daß sie sich an diese Fristen hält. Insofern sollte Europarco II in den nächsten Monaten über den Tisch gehen – und die gestrige massive Aufwertung wahrscheinlich ein Fingerzeig sein, in welcher Höhe der Verkaufspreis wohl zu erwarten sein wird.
Bei knapp 36 Mio. umlaufenden Anteilen bedeutete ein Verkauf in der Gegend von 70 Mio. € fast 2,00 € pro Anteil, die anschließend weitgehend ausschüttbar würden – somit kann man hier auf Sicht von einigen Monaten etwa die Hälfte des aktuellen Börsenkurses als Rückfluß erwarten.