Category : Neuigkeiten
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Das Jahr ist zwar noch nicht rum, aber für die CS Realwerte AG ist es weitgehend gelaufen. Die großen Rückflüsse aus den kürzlichen Ausschüttungen von CS Euroreal, KanAm grundinvest, TMW Immobilien Weltfonds, AXA Immoselect und DEGI Europa sind bereits vollständig wieder angelegt, wie Sie unserem aktuellen Monatsbericht zum 31.07.2018 entnehmen konnten.
Es bleibt im Moment also kaum noch etwas zu tun. Außerdem ist es uns hier inzwischen definitiv zu heiß. Wenn wir die Absicht gehabt hätten, monatelang unter sengender Sonne zu leben, dann wären wir ja gleich Afrikaner geworden. Der Verfasser dieser Zeilen und die beste Ehefrau von allen verpissen sich deshalb erst mal für sechs Wochen. In Tromsö geht’s los, und in Nome in Alaska wieder runter vom Schiff. Endlich wenigstens hin und wieder ein bißchen Nachtfrost!
Wir bitten um Verständnis, dass sich aus diesem Grunde auch die Veröffentlichung der Monatszahlen per 31.08.2018 bis Ende September verzögern wird.
Wenn wir dann sowieso schon mal am Schluß der Reise in den USA sind, fliegen wir auch nicht direkt zurück, sondern hängen gleich noch ein paar Tage Chicago und St. Louis dran. Könnte ja sein dass wir in seiner alten Heimat Chicago unseren alten Freund Barack Obama treffen. Dann können wir ihn direkt bitten, uns bei der Durchsetzung einer wichtigen politischen Forderung zu unterstützen, die jedem kleingartenbegeisterten Deutschen nun wirklich eine Herzensangelegenheit sein sollte:
Zwerge sind nun einmal von Natur aus unscheinbar.
Deshalb haben nicht alle Testpersonen die hier dargestellten Schauspieler erkannt.
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… haben inzwischen abwickelnde Immobilienfonds mit einem (früher von uns als Minimum-Anforderung betrachteten) Wertaufholungspotential von über 20 %.
Von den für uns in auskömmlichen Volumina erhältlichen Fonds ist es allein auf weiter Flur nur noch der CS Property Dynamic mit 21,0 %.
Fast alle anderen Fonds sind inzwischen unter diese Marke gerutscht. Hier wirkt sich erkennbar die immer größer werdende Materialknappheit aus. Je mehr aus den abwickelnden Fonds zurückfließt (und im Juli gab es da mit dem AXA Immoselect, dem DEGI Europa, ganz besonders dem KanAm grundinvest sowie dem TMW Immobilien Weltfonds gleich von vier Fonds einen richtigen Schluck aus der Pulle), desto kleiner wird der Kuchen, um den sich eine tendenziell unveränderte Anzahl von Tischgenossen mit tendenziell unverändertem Appetit balgen.
Wie hoch nun am Ende aber das Wertaufholungspotential tatsächlich noch ist, abseits der rein statischen Betrachtung unter Zugrundelegung nur des aktuellen Rücknahmewertes, das bleibt eine spannende Frage. Wir hatten sie hier gerade erst vor wenigen Tagen am Beispiel des AXA Immoselect und seiner Rückstellungen beleuchtet.
Da passt genau in dieses Bild, daß soeben (nach Redaktionsschluß für den Monatsbericht) auch der TMW Immobilien Weltfonds mit der Meldung eines Anstiegs des Rücknahmewertes von 1,64 auf 1,67 EUR kam. Das klingt zwar nur nach Peanuts – reicht aber aus, um auch beim TMW Immobilien Weltfonds das Wertaufholungspotential wieder nahe an die Marke von 20 % zu hieven.
Sinkende Wertaufholungspotentiale haben zudem eine Hauptursache: Steigende Kurse. Und da schien im Juli nicht nur wetterbedingt, sondern auch im übertragenen Sinne die Sonne voll auf unser Haupt. Die an der Entwicklung des inneren Wertes pro Aktie festgemachte Monatsperformance betrug im Juli beachtliche 4,75 % absolut. Hauptursächlich war dafür die blendende Kursentwicklung unserer mit Abstand größten Position, des KanAm grundinvest, bei dem wir allein im Juli zu Gunsten des handelsrechtlichen Ergebnisses eine weitere (steuerfreie) Wertaufholung von rd. 800 TEUR zu buchen hatten.
Soeben ging die 19. ordentliche Hauptversammlung der CS Realwerte AG zu Ende – nach einer Dauer von lediglich 1 Stunde und 2 Minuten. Die sommerliche Hitze ließ es auch eingefleischten Hauptversammlungsrednern geraten erscheinen, sich auf wenige wichtige Fragen zu konzentrieren.
Bei der Gewinnverwendung und der Aufsichtsrats-Entlastung gab es bei einer Präsenz von 4.803 Stimmen = 48,03 % jeweils eine einzige Gegenstimme – die übrigen Tagesordnungspunkte gingen einstimmig ohne Gegenstimmen und ohne Enthaltungen durch.
Damit ist auch die Dividendenzahlung von 75,00 EUR je Aktie (Zahltag: 01.08.2018) beschlossene Sache.
Dann könnten Sie vielleicht unter die Büroraumvermieter gehen. Büroraum wird nämlich knapp in dieser Welt. Mit der Präzision eines Uhrwerks zeigt das die regelmäßig von der internationalen Maklerfirma JLL veröffentlichte „JLL Büro-Immobilienuhr“.
Mit Erkenntnisstand Q1 2018 erfahren wir von JLL, daß es in ganz Europa nur zwei Metropolen mit einem (sich allerdings auch noch verlangsamenden) Mietpreisrückgang gibt: Istanbul und das Londoner Westend. In Bukarest, Genf, Moskau und Warschau stagnieren die Mieten. In sämtlichen anderen europäischen Metropolen steigen die Mieten an.
Grund: Büroraum wird immer knapper. Die gesamteuropäische Leerstandsquote ist im Quartalsvergleich weiter von 7,3 % auf 7,0 % gesunken. In den sieben deutschen Immobilien-Hochburgen sind es im Schnitt sogar nur noch 4,5 %. Das ist der niedrigste Leerstand seit dem 2. Quartal 2008. Europaweit konnten 19 der 24 beobachteten Städte im 1. Quartal einen Rückgang der Leerstände vermelden.
Interessant ist die Aussage zur Neubautätigkeit: „Die Büro-Fertigstellungen blieben im 1. Quartal mit insgesamt rd. 770.000 m2 leicht unter dem 5-Jahres-Schnitt. Zwar nehmen die Projektentwicklungen 2018 und 2019 Fahrt auf, in der Folge eher mit einer Stabilisierung der Leerstandsquote. Denn im Vergleich zu früheren Zyklen bleibt die Pipeline eher moderat, die Fertigstellungen mit einem Volumen von rd. 5,1 Mio. m2 im laufenden Jahr mit Fokus auf Paris, London, Berlin, München und Dublin bzw. 6,0 Mio. m2 in 2019 dürften nicht ausreichen, der Angebotsknappheit in vielen europäischen Büroflächenmärkten ausreichend etwas entgegenzusetzen“, schreibt JLL.
Da liegt also einer der Gründe dafür, daß die Mieten in den meisten europäischen Metropolen nach oben gehen.
Bei den im Q1 2018 erzielten Spitzenmieten (EUR/m2 und Jahr) bleiben London Westend (1.300 EUR) und London City (800 EUR) die Spitzenreiter, gefolgt von Paris CBD, Zürich, Stockholm, Genf, Dublin, Moskau, Mailand und Luxemburg (alle 600-700 EUR). Überraschender Weise erst mit Abstand kommt dann mit 450 EUR Frankfurt, dicht gefolgt von Oslo, München, Rom, Manchester, Edinburgh, Helsinki, Amsterdam, Madrid und Berlin. Dass Bukarest mit lediglich 250 EUR Jahresspitzenmiete die rote Laterne hat kann nicht wirklich überraschen. Aber die zuvor beschriebene Reihenfolge hätte wohl nicht jeder so erwartet. Nie im Leben hätten wir gedacht, dass die fünftteuerste Metropole in Europa Stockholm ist, und die siebtteuerste Dublin gleichauf mit Moskau – und auch nicht, dass z.B. Istanbul fast gleichauf mit Hamburg und Brüssel liegt und noch mit einigem Abstand vor Städten wie Barcelona, Warschau, Stuttgart, Kopenhagen und Prag.
Dies ist ein wunderbares Beispiel, auf welche Ebenen sich in der Schlußphase der Abwicklung eines Fonds die analytischen Ansätze verschieben (müssen).
Letzten Freitag kündigte der AXA Immoselect an, am 26.07. pro Anteil 0,39 EUR ausschütten zu wollen. Prompt sprang der Kurs heute schon auf bis zu 0,85 EUR – bei einem Net Asset Value von 0,93 EUR.
Ex Ausschüttung entspräche das dann 0,46 EUR gegenüber 0,54 EUR. Also 8 cent Wertaufholungspotential, mithin auf der neuen Kursbasis 17,4 %. Zu wenig, würden wir sagen, denn wir hatten uns geschworen: Steht nicht mindestens eine 20 vor dem Komma, dann lassen wir es.
Die Sache hat nur einen winzigen Haken: Das sind die restlichen Rückstellungen. 3,2 Mio. EUR davon hat der AXA Immsoselect momentan noch, bei einem Gesamt-Nettoinventarwert von lediglich noch 26,0 Mio. EUR. Bei gut 48 Mio. Stück umlaufender Anteile machen die Rückstellungen rd. 6 2/3 cent je Anteil aus.
Nach aller bisherigen Erfahrung pflegten mehr oder weniger alle Fonds ihre Rückstellungen aus reiner Übervorsicht um etwa Faktor 3 zu üppig zu dotieren. Nach Lektüre des soeben erschienenen Abwicklungsberichts ist ziemlich klar, daß nur 0,33 Mio. EUR (Prüfungskosten) „echt“ sind, der Rest sind Rückstellungen für bestrittene Ansprüche aus einem drei Jahre zurückliegenden Immobilienverkauf (0,38 Mio. EUR) sowie für Grunderwerbsteuer (2,48 Mio. EUR). Letzteres nach Auskunft involvierter Personen aus reiner Vorsicht, weil für den letzten Holland-Verkauf noch keine Erlaß-Bescheide vorliegen, auf die aber Anspruch besteht. Da ist eine Inanspruchnahme nicht besonders wahrscheinlich, weshalb der Rücknahmewert demnächst noch einmal um knapp 6 cent steigen könnte. Und dann wären es nicht 8 cent = 17,4 % Wertaufholungspotential, sondern 14 cent = 30,4 %. Und das allerdings wäre dann wieder eine sehr attraktive Zahl …
Also selbst auf der gegenwärtig optisch eher teuren Basis doch noch ein Kauf?
Gut, dass wir diese Gewissensentscheidung im Moment gar nicht treffen müssen. Wir haben schon 2 Mio. Stück …