Category : Neuigkeiten
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Soeben meldet die abwickelnde Depotbank (Commerzbank): Das letzte Objekt Maanplein in Den Haag (ein aus mehreren Gebäuden bestehendes Immobilienensemble) wurde für rd. 68 Mio. € verkauft. Der Preis liegt leicht unter dem zuletzt mit 69,3 Mio. € festgestellten Verkehrswert (redaktionelle Anmerkung: angeschafft wurde Maanplein auf den Höhepunkt des letzten Zyklus im Jahr 2009 für fast 200 Mio. €). Der NAV ist durch den Verkauf dennoch leicht gestiegen, da der Käufer einen Teil der in 9/2013 beim Übergang auf die Depotbank angefallenen Grunderwerbsteuer übernahm, welche für ihn innerhalb einer Drei-Jahres-Frist anrechenbar ist – also noch genau bis Ende dieser Woche.
Das Fondsvermögen von 181,5 Mio. € besteht nunmehr zu 172,1 Mio. € aus Liquidität, weitere 9,4 Mio. € ist der Saldo aus sonstigen Vermögensgegenständen, sonstigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen. Bei einer Börsenbewertung von 136,5 Mio. € kauft man hier also 1 Euro Bargeld für 75 cent … und diese Relation wird noch merkwürdiger, wenn man auf beiden Seiten die morgen erfolgende Ausschüttung von 1,50 € je Anteil abzieht.
Heute vormittag meldet der KanAm grundinvest, daß der Verkauf des sog. „Amundi-Portfolios“ für brutto rd. 875 Mio. € plangemäß abgewickelt und der Kaufpreis eingegangen ist. Bereits für den 25.10. (und damit deutlich früher als von uns erwartet) wird eine Ausschüttung von 10,00 € je Anteil angekündigt.
Mit fast 400.000 Anteilen ist der KanAm grundinvest inzwischen die mit Abstand größte Position unseres Portfolios, d.h. Ende Oktober fließen aus der Ausschüttung knapp 4 Mio. € an uns zurück.
Weitere Verkäufe noch im IV. Quartal 2016 sind schon angekündigt, die aber bei der Ausschüttung nicht mehr berücksichtigt werden konnten. Bereits bei Bekanntgabe des Amundi-Verkaufs wurden zwei weitere Objekte im Gegenwert von 250 Mio. € als „ausverhandelt“ bezeichnet. Darüber hinaus melden mehrere Immobilien-Informationsdienste sowie Bloomberg, daß die beiden Objekte E-Commerce Phase I und II in Montreal mit einem Preisschild von 500 Mio. Can. Dollar zum Verkauf angeboten sind (= ca. 387 Mio. €). Im Vergleich zu den aktuell im Fonds geführten Verkehrswerten (255,4 Mio. €) mutet der Betrag erstaunlich an. Laut CBRE (weltgrößter Immobilien-Dienstleister) liegen die Brutto-Mietrenditen in downtown Montreal gegenwärtig allerdings bei 5,5 % p.a., und damit hätten wir bei der derzeit aus den Objekten fließenden Brutto-Miete von 20,5 Mio. € = 5,3 % der Kaufpreiserwartung schon eine weitgehende Übereinstimmung. Hier zeichnet sich also schon die nächste positive Überraschung mit einem Verkauf weit über dem aktuellen Verkehrswert ab.
Zur aktuellen Bewertung: Der Verkehrswert des restlichen Immobilienportfolios beträgt 965,0 Mio. €. Der aktuelle Börsenkurs impliziert eine Bewertung von 687,9 Mio. €. Unsere internen Verkaufspreis-Erwartungen addieren sich auf 1.125,0 Mio. €. Obwohl der Börsenkurs in den letzten Monaten bereits kräftig gestiegen ist, bestünde hier, wenn sich unsere Erwartungen bestätigen, ausschüttungsbereinigt ein weiteres Wertaufholungspotential von annähernd 40 %.
Bereits am 19.5. hatten wir an dieser Stelle gemeldet, daß der KanAm grundinvest über den Verkauf des 27-stöckigen Tour Europe im Zentrum von Paris-La-Defense verhandelt. Der frühere Sitz der UN-Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung OECD war zunächst renoviert und dann neu vermietet worden. Mit einem Verkehrswert von zuletzt 137,6 Mio. Euro steht das Objekt für 11,6 % des verbliebenen Immobilienbestandes.
Heute Vormittag melden mehrere Immobilien-Informationsdienste, daß der Tour Europe an einen der größten US-amerikanischen Vermögensverwalter verkauft wurde.
Angaben zum Verkaufspreis gibt es noch nicht. Nachdem KanAm den Tour Europe erst im Februar von 156,2 auf 137,6 Mio. Euro abgewertet hatte, dürfte nach den fondsspezifischen Gepflogenheiten ein Preis von 130-140 Mio. erwartet werden.
Weiterhin melden die Informationsdienste, daß für zwei weitere Immobilien die Verträge bereits weitgehend ausgehandelt seien. Das ist für unsere Leser keine echte Neuigkeit: Schon vor Monaten hatten wir an dieser Stelle vermutet, daß es sich dabei nur um die beiden Objekte im kanadischen Montreal mit addierten Verkehrswerten von rd. 260 Mio. Euro = weiteren 22,3 % des verbliebenen Immobilienvermögens handeln kann.
Insgesamt wird damit noch vor der nächsten, für das IV. Quartal angekündigten Ausschüttung noch einmal ein Drittel des heute noch vorhandenen Immobilienvermögens verkauft sein. Dies bestärkt uns in unserer Erwartung, daß diese Ausschüttung bis zu 15,00 Euro je Anteil erreichen dürfte.
Vor diesem Hintergrund war es sicher richtig, den KanAm grundinvest in den letzten Monaten zur mit Abstand stärksten Position unseres Portfolios auszubauen.
Aus den Verkaufserlösen der kürzlich veräußerten Finnland-Immobilien schüttet der DEGI Europa am 27.09. außerplanmäßig 1,50 Euro pro Anteil aus. Im DEGI Europa sind wir derzeit aber nicht investiert.
Bekanntlich besteht das Restportfolio des CS Euroreal zu mehr als 50 % aus Einkaufszentren. Bei den Gewerbeimmobilien ist dies gegenwärtig ein Teilsegment, in dem um gute an den Markt kommende Objekte ein harter Bieterwettkampf stattfindet.
Die in diesem Segment seit 15 Jahren einschlägig tätige Deutsche Euroshop AG zeigte auf ihrer diesjährigen Hauptversammlung die Entwicklung der Anfangsrenditen bei EKZ-Transaktionen auf: Diese fielen von 4,7 % im Jahr 2013 über 4,5 % in 2014 auf nur noch 4,0 % in 2015. Die Renditen sind ein Spiegelbild der Wertentwicklung: In den letzten zwei Jahren sind die Preise für Einkaufszentren demnach um rd. 15 % gestiegen.
Wegen des hohen Anteils von Einkaufszentren im Restportfolio des CS Euroreal und vor dem Hintergrund aktueller Hinweise auf bevorstehende Transaktionen (insbesondere das „Melody-Portfolio“ des CS Euroreal mit zwei deutschen EKZ und dem größten Fondsobjekt, dem EKZ „Le Befane“ im italienischen Rimini) haben wir angesichts der aktuellen Wertentwicklung unsere Prognosen zu den von uns erwarteten Verkaufspreisen aktualisiert.
Bei Verkehrswerten des Restportfolios von insgesamt 1.886 Mio. Euro hatten wir bislang die Summe der Veräußerungserlöse mit 1.942 Mio. Euro erwartet. Diese Erwartung aktualisieren wir auf 2.082 Mio. Euro, d.h. wir glauben, daß der CS Euroreal für sein Restportfolio im Schnitt Preise von etwa 10 % oberhalb der aktuell ausgewiesenen Verkehrswerte erzielen wird.
Angesichts eines derzeit laufenden Erwerbsangebotes eines großen Hedgefonds zu 17,00 Euro pro Anteil hat sich der Kurs dieser Marke schon sehr angenähert. Auf Grund unserer neuesten Verkaufspreise-Schätzung steigt das von uns gesehene Wertaufholungspotential beim CS Euroreal trotz der jüngsten Kursavancen weiter auf mehr als 30 %.