Category : Neuigkeiten
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Aus dem Marktbericht des Immobiliendienstleisters Savills über das I. Quartal 2017 haben wir für Sie einige interessante Details extrahiert:
Die Brutto-Mietrendite für erstklassige Büroflächen in den Metropolen Europas hat erstmals seit Beginn der Aufzeichnungen die Marke von 4 % p.a. unterschritten.
Besonders ausgeprägt war die Renditekompression im Quartalsvergleich in Paris La Défense (-50bps), Amsterdam (-40bps), Wien (-25bps), London City (-25bps) und den „big six“ in Deutschland (-10bps). Insgesamt liegt das Renditeniveau jetzt 90 bps = 0,9 % unter dem Langzeit-Durchschnitt. Wer noch den guten alten Dreisatz beherrscht, kommt damit zu dem Schluß: Die Objektpreise liegen derzeit um etwa 25 % über dem langjährigen Durchschnitt.
Vor diesem Hintergrund bekommt es, nebenbei bemerkt, eine besondere Qualität, daß der SEB ImmoInvest kürzlich ein Holland-Portfolio 25 % unter den bis dahin geführten Verkehrswerten verkaufen musste …
Das Transaktionsvolumen im europäischen Gewerbeimmobilienmarkt war im I. Quartal 2017 mit ca. 44,5 Mrd. € gegenüber dem gleichen Vorjahresquartal fast unverändert. Hinter der Gesamtzahl verbergen sich aber große Verschiebungen: Unter den großen Märkten stachen die Niederlande und Deutschland mit Zuwächsen von 41 % bzw. 34 % besonders hervor.
48 % des Volumens stemmte einheimisches Kapital, 52 % kamen von Auslandsinvestoren. Doch auch hier gibt es Abweichungen wie Italien und Spanien, wo das Auslandskapital 81 % bzw. 63 % der Aktivität bestritt.
Besonders interessant das Verhalten US-amerikanischer Investoren, die in Deutschland gegenüber Vorjahr 79 % mehr investierten, in Großbritannien dagegen 56 % weniger.
Für 2017 erwartet Savills einen Anstieg der Mieten für erstklassige Büroflächen in den europäischen Metropolen von durchschnittlich 3,6 %, wobei Oslo (28,2 %), Stockholm (8,3 %), Amsterdam (8,0 %) und Paris CBD (7,6 %) den Vogel abschießen sollen. In London geht Savills dagegen von einem Rückgang um 5,5 % aus.
Für das Gesamtjahr wird mit 200 Mrd. € ein Transaktionsvolumen ziemlich genau auf Vorjahreshöhe erwartet, wobei in Frankfurt, Hamburg, Amsterdam und Mailand ein nochmaliger leichter Rückgang der Mietrenditen, sprich umgekehrt nochmals leicht höhere Objektpreise, vorhergesagt wird.
Vor geraumer Zeit hatten wir an dieser Stelle die Erwartung geäußert, daß ein Teil der auf der Hauptversammlung am 21.07.2017 in Höhe von 75,00 € pro Aktie zu beschließenden Dividende für das Geschäftsjahr 2016 als Kapitalrückzahlung steuerfrei bleiben würde.
Vorsichtshalber hatten wir aber bei unserem steuerlichen Berater noch mal ganz genau nachgefragt:
Hallo Frau Troch,
bitte entschuldigen Sie, daß ich noch mal nerve, aber diese komplizierte Materie macht mich total konfus und ich frage lieber einmal zu viel.
Also, in Ihrer Aufstellung stehen 438.582,00 Euro als „ausschüttbarer Gewinn 2016“ …
Gut daß wir noch mal gefragt haben, denn die Antwort lautet:
Sehr geehrter Herr Benecke,
für die Ausschüttung in 2017 müssen die Werte zum 31.12.2016 (ausschüttbarer Gewinn 2017) berücksichtigt werden. Somit ergibt sich ein ausschüttbarer Gewinn in Höhe von 928.211,00 Euro. Die Ausschüttung in Höhe von 630.000,00 Euro ist dann zu 100 % steuerpflichtig …
Als einziger Trost bleibt die Feststellung: Scheinbar verdienen wir einfach zu gut.
Im Oktober 2016 hatte der KanAm grundinvest das letzte Mal ausgeschüttet. Zum 31.12.2016 ging er dann auf die Depotbank M. M. Warburg & Co. über. Die nächste Ausschüttung verzögerte sich danach immer wieder, und erweiterte Abstimmungsprozesse mit der Depotbank sind sicher nur ein Teil der Antwort, warum das so war.
Nun ist die Katze aus dem Sack: Am 22.06.2017, also bereits am Donnerstag nächster Woche, gibt es die nächste Ausschüttung. Erwartet hatten wir irgendetwas in der Größenordnung 7/8 Euro, doch es kommt anders: Von der nach unseren Berechnungen vorhandenen Liquidität von mehr als 1,1 Mrd. € wird nur ein Fünftel ausgekehrt: 3,00 € pro Anteil. Den Rest behält man erst einmal zurück wegen der „Notwendigkeit eines soliden Risikomanagements und die dafür erforderliche Liquiditätsrisikovorsorge“.
Wir halten das ehrlich gesagt für stark übertrieben und meinen auch, bei der Depotbank ein Stirnrunzeln ob dieser Praktiken bemerkt zu haben.
Trotzdem, so paradox das jetzt klingt, sind wir am Ende über die sehr mickrige Ausschüttung geradezu erleichtert. Im Juli kommt nämlich auch schon die nächste Ausschüttung des AXA Immoselect und wahrscheinlich nochmals Geld vom CS Euroreal – das wird am Ende für uns auch noch einmal satt siebenstellig.
Wäre da zusätzlich noch, unserer ursprünglichen Erwartung entsprechend, ein wirklicher Geldregen des KanAm grundinvest vorweg gelaufen, dann wären wir mit der Wiederanlage so hoher Beträge in so kurzer Zeit wahrscheinlich in ziemliche Schwulitäten gekommen. So wie es ist, ist es nun mal – und für unseren Wiederanlage-Prozeß ist es sogar eine recht hilfreiche Entzerrung.
Gerade haben wir mal wieder die aktuellen Zahlen (i.d.R. per Ende Mai) zusammengesucht – die Dachfonds sind da mit ihren Unterlagen im Internet zum Glück relativ fix.
Zusammenfassend die Erkenntnisse:
Der Premium Management Immobilien Anlagen, eigentlich das Schwergewicht unter den Dachfonds, ist weiterhin außen vor. Nach diversen früheren Rücknahmen (z.T. noch in der Dresdner Bank/Allianz-Ägide) hatte die Commerzbank ohnehin schon mehr als 90 % der Anteile im Eigenbestand. Kluger Weise wollte sie sich mit den unsinnigen BAFin-Vorgaben zu vorgezogenen Verkäufen natürlich nicht in’s eigene Fleisch schneiden und hat sich von der Fristvorgabe deshalb mit einem unbefristeten Übernahmeangebot an die „freien“ Anteilscheininhaber freigekauft.
Der db immoflex, der nach den Vorgaben der BAFin zum 15.05.2017 fertig sein musste, hat tatsächlich alles verkauft.
Eine Meisterleistung hat der Fondsmanager des Allianz Flexi Immo vollbracht. Obwohl sein Auflösungstermin mit dem 17.04.2018 der späteste von allen ist, hat er alle uns interessierenden Publikumsfonds in den letzten Wochen komplett verscherbelt. Wozu diese sinnfreie Aktion gut sein sollte, erschließt sich uns allerdings nicht – der Allianz Flexi Immo besteht nämlich zu 85 % aus nicht liquiden Spezialfonds, und die kleben dem Fondsmanager nach wie vor wie Katzenscheiße am Hacken …
Der in sechs Unterkategorien aufgeteilte Santander Kapitalprotekt, aufzulösen bis 05.01.2018, hatte im Frühjahr 2016 als erster die Märkte mit seinen Verkäufen über die Börse gehörig durcheinandergewirbelt. Hier ist der Fondsmanager weiter fleißig am Verkaufen. Momentan werden monatlich 30.000 CS Euroreal rausgehauen, aber da wird man noch Gas geben müssen: Etwa 700.000 Stück müssen in sieben Monaten noch weg. Da warten wir gerne drauf. Beim KanAm war es erst mal die gleiche Monats-Stückzahl, aber in den letzten Wochen haben die Kollegen die Schleusen kräftig geöffnet – nur noch 40.000 flottante Stücke könnten beim KanAm demnächst sogar zu Knappheitserscheinungen führen. Beim AXA Immoselect hatte man im Februar/März mal richtig draufgehauen und 650.000 Stück ohne Rücksicht auf Verluste abgekippt – was rückschauend erklärt, warum der AXA-Kurs in der Zeit so stark in die Knie gegangen war. Jetzt sind nur noch runde 200.000 Stück über, das verläuft sich. Mit dem SEB ImmoInvest ist es ein bißchen doof, denn da macht man ja ein hauseigenes Schwesterprodukt madig. Entsprechend vorsichtig wird hier verkauft, mit der Folge, daß allein aus den SEB-Dachfonds noch weit über 1 Mio. Stück des SEB ImmoInvest als Damoklesschwert über dem Markt hängen.
Bisher noch gar nicht auf der Verkäuferseite sind der DWS Immoflex (Termin 02.04.2018) und der Stratego Grund der Landesbank Berlin (Termin 30.03.2018). Hier haben wir dann noch zu erwarten (Stückzahlen DWS/Stratego):
AXA Immoselect: 328.000 / 0 (plus 230.000 vom Santander)
CS Euroreal: 403.000 / 0 (plus 700.000 vom Santander)
KanAm grundinvest: 0 / 383.000 (plus 40.000 vom Santander)
SEB ImmoInvest: 440.000 / 280.000 (plus 1.180.000 vom Santander)
SEB ImmoPortfolio Target Return: 0 / 261.000 (plus 15.000 vom Santander)
TMW Immobilien Weltfonds: 200.000 / 830.000
UBS 3 Sector Real Estate Europa: 828.000 / 3.550.000
Fazit:
Der KanAm grundinvest und der AXA Immoselect werden demnächst Seltenheitswert bekommen.
Beim CS Euroreal wird es zunächst weiter eine gewisse Grundversorgung geben, aus der wir uns immer gern bedienen werden. In Geld ausgedrückt reden wir hier bei dem inzwischen größten Schwergewicht ohnehin nur noch über runde 14 Mio. € Börsenwert der von Dachfonds gehaltenen Anteile – ein Fliegenschiß im Vergleich zum noch vorhandenen Immobilien-Verkehrswertvolumen von über 1 Mrd. €.
Beim SEB ImmoInvest ist der Druck voraussichtlich noch am größten (obwohl wir uns schon fragen, wo die enormen Börsenumsätze der letzten Wochen eigentlich herkommen), aber der steht ja eh nicht auf unserer Einkaufsliste.
Auch ob die LBB irgendeinen Dummen finden wird, der ihr für stumpfe 8,5 Mio. € die nach unserer Einschätzung viel zu hoch bewerteten 261.000 Anteile des Target Return abkauft, darf eher bezweifelt werden – u.a. deshalb meiden wir auch diesen Fonds vollständig.
Der TMW und der UBS haben schon seit Monaten nur noch sporadische Börsenumsätze – da kann man nicht mehr viel zu tun haben.
Die Einladung zur Hauptversammlung wurde letzte Woche im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.
Aktionäre, die ihre Aktien in Depotverwahrung liegen haben, sollten von ihrer Depotbank in den nächsten Tagen die Einladungsunterlagen automatisch erhalten.
Allen uns bekannten Aktionären werden wir außerdem (voraussichtlich im Laufe der nächsten Woche) die Einladung zur Hauptversammlung und den Geschäftsbericht 2016 unmittelbar zusenden.