Category : Neuigkeiten
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Erst gestern hatten wir uns mit der besonderen Thematik von Shopping Malls beschäftigt. Zu den zwei Einkaufszentren im Restportfolio des AXA Immoselect hatten wir geschrieben:
Unser AXA ImmoSelect muß nach den Vorgaben der BAFin bis Oktober 2017 auch seine letzten drei Objekte verkauft haben. Zwei der drei sind tatsächlich Einkaufszentren (in Italien und Schweden), doch bei beiden sind die Verkaufsverhandlungen kurz vor dem Vertragsabschluß.
Manchmal geht es dann sogar noch schneller als man dachte. Vor wenigen Minuten kam AXA mit folgender Meldung:
Wir möchten Sie heute darüber informieren, dass sich der Anteilspreis des AXA Immoselect gegenüber dem zuletzt veröffentlichten Anteilscheinpreis vom 24. Mai 2017 in Höhe von 5,23 EUR um 1 Cent erhöht. Am 26. Mai 2017 beträgt er damit 5,24 EUR.
Hintergrund ist die Kaufpreiszahlung und somit der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten an den Erwerber der Immobilien in Schweden, Arlöv, Vassvägen 20 und 24 (Stora Bernstorp A) und Arlöv, Vassvägen 21 und 23 (Stora Bernstorp B). Der Verkaufspreis lag insgesamt mit rund 382,0 Mio. SEK über den zuletzt veröffentlichten Verkehrswerten von insgesamt 373 Mio. SEK.
Umgerechnet 39,0 Mio. € beträgt der Kaufpreis. Unsere interne Verkaufspreisprognose lag bei 39,5 Mio. € – also ein ganz ordentlicher Treffer in’s Schwarze.
Damit verbleiben dem AXA Immoselect nur noch zwei Objekte: Ein ordentlich laufendes Einkaufszentrum im italienischen Antegnate (letzter Verkehrswert 76,8 Mio. €, unsere Verkaufspreisprognose 65,0 Mio. €) sowie der seit zwei Jahren leerstehende ehemalige Hauptsitz der AGIS-Versicherung im holländischen Amersfoort. Letzteres steht aktuell noch mit 37,7 Mio. € in den Büchern (zum ehemaligen Kaufpreis schweigt des Sängers Höflichkeit) und wegen des Leerstands lag unsere Verkaufspreisprognose bei lediglich 15,0 Mio. €. Kürzlich konnte jedoch 1/3 des Gebäudes langfristig an einen führenden Finanzdienstleister vermietet werden, und am Rest soll die Stadtverwaltung von Amersfoort Interesse haben. Unsere Schätzung ist insofern wohl etwas zu konservativ.
Der aktuelle Börsenkurs bewertet das Immobilienvermögen des AXA Immoselect mit 57,2 Mio. €. Wenn die von uns prognostizierten 80,0 Mio. rauskommen (was doch sehr wahrscheinlich ist), dann wird das endgültige Abwicklungsergebnis 47 cent über dem aktuellen Börsenkurs liegen. Ein bißchen Potential haben wir hier also noch.
Beinahe noch interessanter ist aber die Frage, wie hoch im Juli die turnusgemäße Ausschüttung ausfallen wird. Bei nunmehr 127,0 Mio. € = 2,64 € pro Anteilschein Liquidität sollten es mindestens 1,00 € werden können.
Unter dieser Überschrift schreibt das Handelsblatt am 29.05.2017 über deutsche Einkaufscenter:
„Einst galten sie als Zukunft des Handels und Schrecken der Innenstädte zugleich. Heute kämpfen viele der fast 500 Einkaufscenter in Deutschland mit Leerstand. Das Buhlen um Kunden wird härter, Planungen für neue Objekte liegen auf Eis.“
Den vollständigen Artikel finden Sie unter Publikationen / Allgemeine Publikationen / Presse.
Aktueller Anlaß für den Artikel war offenbar, daß sich der Immobilienentwickler Harald Huth (u.a. Betreiber der „Mall of Berlin“ in der Nähe des Potsdamer Platzes) aus dem gemeinsam mit Karstadt vorangetriebenen Objekt „Mall of Ku’damm“ verabschiedet hat. Etliche Mieter seiner „Mall of Berlin“ mussten inzwischen aufgeben, und die Kundenfrequenz lässt nach – keine so guten Vorbedingungen, da mit dem nächsten Prestigeprojekt noch eins draufzusetzen.
Die Zahlen sprechen eine unmißverständliche Sprache: 45 % der befragten Händler in deutschen Einkaufszentren geben an, daß die Zahl der Kunden im 2. Halbjahr 2016 weiter zurückgegangen ist – eine erneute Verschlechterung der Lage gegenüber dem auch schon schwachen Vorjahr.
479 Einkaufscenter gibt es in Deutschland (davon allein 67 in Berlin). 10 neue Einkaufspassagen kamen in den vergangenen Jahrzehnten Jahr für Jahr dazu. 2016 waren es nur noch 3, dieses Jahr wird es keine einzige klassische Mall mehr sein.
Da werden wir hellhörig, denn neben professionellen Betreiber-Eigentümern wie ECE spielen Immobilienfonds als Eigentümer hier eine bedeutende Rolle. Sollte hier etwa einem wichtigen Marktsegment so langsam die Puste ausgehen?
Zum Glück können wir, mindestens für unsere abwickelnden Fonds, Entwarnung geben.
Unser AXA ImmoSelect muß nach den Vorgaben der BAFin bis Oktober 2017 auch seine letzten drei Objekte verkauft haben. Zwei der drei sind tatsächlich Einkaufszentren (in Italien und Schweden), doch bei beiden sind die Verkaufsverhandlungen kurz vor dem Vertragsabschluß. Dabei gelang für das schwedische Objekt in Malmö mit einer spektakulären Neuvermietung an BAUHAUS kürzlich sogar noch die Reduzierung des vorher unangenehm hohen Leerstands auf Null.
Beim CS Euroreal hatten wir uns immer über einen 50 %igen Deutschland-Anteil und einen 50 %igen Shopping-Mall-Anteil im Restportfolio gefreut – vielleicht zu früh? Immerhin gelang dem CS zur Jahreswende 2016/17 mit dem Verkauf dreier Malls (Melody-Portfolio) in Rimini, Leverkusen und Nürnberg deutlich über Verkehrswert an einen Fonds der Union Investment ein spektakulärer Verkaufserfolg. Danach sind diesem Segment nur noch 37 % des 1-Mrd-Euro-Restportfolios zuzuordnen, verteilt auf 5 Malls in Deutschland (2), Italien (2) und Tschechien (1).
Der größte Brocken mit 135 Mio. € ist die Rathausgalerie in Essen, die vor ein paar Wochen mit der Räumung nach einer Anschlagswarnung ungewollt in die Schlagzeilen geriet. Bei der 75 Mio. € schweren Flensburg-Galerie wird gerade ein aufwändiger Umbau fertig – ein sicheres Zeichen, daß man die Mall damit für den Verkauf fit machen konnte und wollte. Von den beiden italienischen Malls scheint die teurere in Mailand (62 Mio. €) noch halbwegs unproblematisch zu sein, während der 25-Mio-Euro-Bau in Kalabrien im italienischen Armenhaus eher kümmerlich läuft. Das 76 Mio. € teure Objekt im tschechischen Olmütz können wir ehrlich gesagt nicht seriös einschätzen – dazu müsste man erst mal vor Ort gewesen sein.
Beim KanAm grundinvest ist das Thema gleich abgehandelt: Er hat nur noch vier Bürogebäude.
Auch beim SEB ImmoInvest hat das Thema keine überragende Bedeutung: Die Mall in Hagen (90 Mio. €) hatten wir wegen ihres 38 %igen Leerstandes ohnehin unabhängig von der Nutzungsart als sehr schwierigen Fall eingestuft. Ebenso die Mall im italienischen Udine (36 Mio. €), die zwar auf dem Papier 0 % Leerstand hat, aber das ist nicht die Wahrheit – das Einkaufszentrum ist komplett an einen Generalmieter vermietet, kämpft aber in Wirklichkeit ebenfalls mit schmerzhaften Leerständen und viele Schaufenster sind mit Sperrholz zugenagelt.
Wirkliche Relevanz hat die Frage, wohin sich das Thema „Shopping Malls“ entwickelt, also nur für den CS Euroreal. Wobei wir der Frage zum Abschluß auch noch eine ganz ungewöhnliche Wendung geben möchten: Letztes Jahr kamen in Deutschland nur noch drei Malls neu an den Markt, dieses Jahr keine einzige mehr. Andererseits haben wir weiterhin Immobilien-Großinvestoren mit Anlagenotstand, vor allem auch die großen noch lebendigen Immobilien-Fonds, wie der Kauf des CS-Melody-Portfolios durch Union Investment beweist. Wenn also jemand überhaupt noch eine Mall kaufen möchte, dann muß er sich zwangsläufig am Gebrauchtmarkt bedienen.
Zwar wird wahrscheinlich das Segment Shopping Malls eines der ersten sein, das im gegenwärtigen Zyklus seinen Zenit überschreitet oder sogar schon überschritten hat. Doch genau so wahrscheinlich wird in Anbetracht des anhaltenden Anlagenotstandes der CS Euroreal seine Objekte vorher noch zu vernünftigen Preisen losgeschlagen haben.
Die Börse jedenfalls glaubt das, denn der Kurs kennt seit Wochen nur eine Richtung: Nordwärts. Und wir sind mit dabei.
Unerwartet großzügig gibt sich die Commerzbank (Depotbank des DEGI International) mit einer außerplanmäßigen Ausschüttung:
Für das abgelaufene Geschäftsjahr 2016 hatte es im April zuerst einmal „nur“ 0,45 € je Anteil gegeben.
Zuvor war schon Ende März die zuletzt mit 69,0 Mio. € in den Büchern stehende Procter & Gamble-Italienzentrale in Rom zu einem Preis über Verkehrswert verkauft worden, nachdem das Objekt bereits im Dez. 2016 kräftig von 58,4 auf 69,0 Mio. € aufgewertet worden war. Bis auf ein Brandschaden-Objekt in Bukarest (Verkehrswert noch 6,6 Mio. €), über dessen Regulierung bis heute mit der Versicherung gestritten wird, ist der DEGI International damit ebenfalls immobilienfrei.
Der höchst erfreuliche Italien-Verkauf spülte pro Anteilschein gute 2,00 € in die Kasse. 1,55 € davon spendiert die Commerzbank bereits am 29.05.2017 in einer außerplanmäßigen Sonderausschüttung – wir sagen „Danke“.
In unserer Buchführung haben wir es immer mal wieder mit hochinteressanten Besonderheiten des Investmentsteuerechts zu tun. Deshalb können bei unserem Geschäft das handelsrechtliche und das steuerliche Ergebnis durchaus stark voneinander abweichen.
In 2016 war es zum Beispiel so, daß wir handelsrechtlich eine dreiviertel Million Plus gemacht haben, steuerlich dagegen ein dickes Minus – mit der Folge, daß unser Inlandsergebnis völlig steuerfrei blieb.
Dennoch werden Sie, um die Verwirrung komplett zu machen, in unserer 2016er G+V einen Ertragsteueraufwand von fast einer halben Million finden. Das wiederum sind bereits auf der Ebene unserer Fonds abgeführte ausländische Quellensteuern, die im Inland nicht anrechenbar sind.
Mit anderen Worten: Auf das von uns erwirtschaftete Ergebnis wurden am Ende natürlich schon Steuern gezahlt. Aber eben nicht direkt von uns im Inland, sondern mittelbar durch unsere Fonds im Ausland, weil die Erträge ja auch weitgehend aus im Ausland belegenen Immobilien stammten.
Entsprechender Aufwand auf Fondsebene schlägt sich dabei bereits unmittelbar in Form von Reduktionen der offiziellen Anteilswerte nieder. Die Gegenposition dieser im Ausland entrichteten Ertragsteuern wird also für uns irgendwann in der Zukunft ein entsprechend niedriger ausfallender Wertzuwachs aus der endgültigen Auflösung der Fondsvermögen sein.
Rückläufige Anteilswerte (aus welchem Grund auch immer) lassen andererseits annehmen, daß dies wiederum ein wenig dämpfend auf die Börsenkurse wirkt und wir deshalb billiger nachkaufen können. Mit einem Wort: Genau ergründen und beziffern lassen sich die Wechselwirkungen am Ende gar nicht, und wir sind nur froh, einen Wirtschaftsprüfer zu haben, der in dem Thema fit ist.
So weit, so gut. Es geht aber durchaus noch komplizierter. Nämlich wenn wir uns mit der Frage auseinandersetzen müssen, wie die von uns vorgenommenen Ausschüttungen steuerlich zu behandeln sind. Das haben wir uns letztes Jahr von unserem Wirtschaftsprüfer eingehend erläutern lassen und waren danach irrtümlich der Meinung, wir hätten es verstanden. Haben wir aber nicht.
Nur für die Fachleute unter unseren Lesern (alle anderen überlesen diesen Absatz bitte gleich): Das liegt an unserem handelsrechtlichen Gewinn 2016, der ja steuerfrei erzielt wurde, und wir dachten, steuerfrei sei steuerfrei. Weit gefehlt. Der handelsrechtliche Gewinn, auch wenn er steuerfrei bleibt, erhöht nämlich trotzdem das Eigenkapital, und damit bleibt dann – weil hier bei der Berechnung das Pferd von hinten aufgezäumt wird – in der steuerlichen Ausschüttungsrechnung trotzdem ein höherer ausschüttbarer Gewinn übrig.
Zum Glück haben wir ja aber einen Wirtschaftsprüfer, der das geduldig jedes Jahr von neuem ausrechnet. Was er auch für 2016 inzwischen wieder getan hat.
Deshalb können wir Ihnen heute schon einmal verraten, wie sich die für 2016 ausgelobte (und bei einem entsprechenden Beschluß nach der Hauptversammlung am 21.07.2017 zahlbare) Dividende von 75,00 € pro Aktie zusammensetzt:
Ganz genau 52,21 € sind als (kapitalertrag- bzw. abgeltungssteuerpflichtige) Ertragsausschüttung zu behandeln, und 22,79 € als steuerfreie Kapitalrückzahlung.
Hatte da vor gar nicht so langer Zeit nicht mal ein bekannter Politiker gesagt, eine Steuererklärung müsse auf einen Bierdeckel passen können?
Thomas Daily Morning News, ein Immobilien-Informationsdienst, meldet heute:
Die Drogeriekette Müller wird neuer Ankermieter in der Flensburg-Galerie. Sie hat 2.100 m² im Erdgeschoss angemietet und zieht im 1. Quartal 2018 ein, teilt Centermanager Koprian iQ mit. Der dort ansässige Textil- und Möbelanbieter Sinnerup ist gerade in drei Ladenlokale im 1. Obergeschoss umgezogen, sodass die Flächen für Müller und einen weiteren Mieter demnächst umgebaut werden können. Derzeit führe man mit zwei Mietinteressenten „finale Gespräche“. Das 2006 eröffnete Einkausfzentrum in Flensburgs Innenstadt wird seit diesem Jahr für einen zweistelligen Millionenbetrag erneuert. Im Zuge dessen werden mit den ca. 70 Mietern neue Verträge abgeschlossen und fast alle Ladenlokale neu gestaltet. Die Ankermieter Saturn, Rewe und Kult haben bereits neue Langzeit-Verträge abgeschlossen, so Koprian. Das Objekt gehört zum Fonds CS Euroreal, der Anfang Mai auf die Commerzbank übergegangen ist.
Mit 75 Mio. € Verkehrswert = 7,5 % des Rest-Immobilien-Vermögens ist die 24.810 qm große Flensburg-Galerie (wertmäßig gleichauf mit einem Einkaufszentrum im tschechischen Olmütz) das drittgrößte noch verbliebene Objekt des CS Euroreal. Davor liegen das neu errichtete Bürogebäude Taunusanlage 8 in Frankfurt (letzter bekannter Verkehrswert 206,6 Mio. €, nach koreanischen Medienberichten gerade für rd. 300 Mio. € an einen koreanischen Investor verkauft) und die Rathausgalerie in Essen (letzter bekannter Verkehrswert 135 Mio. €).
Nach Angaben des Fonds beim Übergang auf die Depotbank (am 30.04.2017) betrug der Verkehrswert des verbliebenen Immobilien-Vermögens noch ca. 1 Mrd. €, die sich derzeit noch auf 23 Objekte verteilen. Für 400 Mio. € befinden sich die Verkaufsverhandlungen angabegemäß bereits auf der Zielgeraden.
Nach der heutigen Meldung zur Flensburg-Galerie darf man davon ausgehen, daß auch dieses Objekt in nunmehr revitalisiertem Zustand demnächst zu einem guten Preis über den Tisch gehen wird. Bei einem derzeitigen Verkehrswert von 75 Mio. € liegt unsere interne Verkaufspreisprognose bei 90 Mio.€.