Category : Neuigkeiten
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City Pads (ein niederländischer Spezialist für die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum) führt als sein neustes Projekt die Umwandlung des TMW-Objektes Europoint III in Rotterdam in 420 Wohnungen auf:
http://www.citypads.nl/portfolio-items/europoint-marconitoren-rotterdam/
„…City Pads heeft de middelste toren, Europoint III, nu gekocht (= gekauft) en is samen met een andere ontwikkelaar in onderhandeling met de eigenaar van de andere toren. Wat de ontwikkelaar heeft betaald, is niet bekend. De aankopen zijn nog niet verwerkt in het Kadaster…
TMW selbst hat die Transaktion noch nicht gemeldet, da sie offenbar noch nicht endgültig abgeschlossen ist. Europoint III war für den Fonds 2005 für rd. 45 Mio. € erworben worden und stand zuletzt nach dem Auszug des alleinigen Mieters (Stadtverwaltung Rotterdam) noch mit 9,8 Mio. € in den Büchern (für 31.000 qm Nutzfläche). Nach unserer Kenntnis hatte die Depotbank (ein in der Branche ziemlich einmaliger Vorgang) vor etwa einem Jahr einem schon ausgehandelten Verkauf für ca. 5 Mio. € ihre Zustimmung verweigert. Insofern sollte man jetzt hoffen können, daß es ein Schnaps mehr geworden ist.
Wie auch immer: Bei einem Börsenkurs von rd. 3,00 € hat der Fonds im Moment 3,28 € pro Anteil Liquidität in der Kasse – egal wie hoch der Verkaufserlös für Europoint III am Ende ausfällt, bei 15,1 Mio. umlaufenden Anteilen kommt das dann noch on top.
Nach umfangreichen Immobilienverkäufen hatte der KanAm grundinvest Ende Oktober 2016 eine Ausschüttung von 10,00 € pro Anteil vorgenommen. Normaler Weise hätte man erwartet, daß es sich dabei zumindest ganz überwiegend um eine Substanzausschüttung (= Kapitalrückzahlung) handelt, die von uns erfolgsneutral gegen die Anschaffungskosten zu buchen ist.
Zu unserer großen Überraschung war dies aber nicht der Fall: In den entsprechenden steuerlichen Erläuterungen werden lediglich 0,0878 € als Substanzausschüttung ausgewiesen. Ansonsten wird nahezu die gesamte Ausschüttung als „steuerfreie Veräußerungsgewinne“ bzw. „Gewinne aus Grundstücksverkäufen“ klassifiziert, die per se steuerfrei sind bzw. im Ausland bereits versteuert wurden und daher auf Grund der entsprechenden Doppelbesteuerungsabkommen im Inland steuerfrei zu stellen sind.
Letzterer Tatsache trägt der Umstand Rechnung, daß der Ausschüttungsbetrag tatsächlich nicht nur 10,00 €, sondern 11,5546 € betrug; davon gingen aber 1,5546 € ausländische Quellensteuer ab, die für uns nicht anrechenbar ist. Effektiv war die Ausschüttung damit bereits auf Fondsebene mit 13,45 % besteuert. Bei uns dagegen bleibt der Ausschüttungsbetrag dann steuerfrei.
Wir haben den Vorgang inzwischen einer speziellen Überprüfung durch unseren Steuerberater PKF Fasselt Schlage unterziehen lassen, um bei der Beurteilung im Ergebnis auch sicher zu sein.
Wegen der erheblichen Auswirkungen auf die diesjährige Gewinn- und Verlustrechnung erläutern wir Ihnen diesen außergewöhnlichen Vorgang bereits heute, damit Sie dann nicht beim Studium unseres Jahresabschlusses vom Stuhl kippen.
In der Praxis wirkt sich die weitgehend ertragswirksame Buchung der letzten KanAm-Ausschüttung dann so aus, daß in der G+V einerseits ca. 4,8 Mio. € (steuerfreie) Veräußerungsgewinne aufscheinen, andererseits ca. 0,6 Mio. € nicht anrechenbare ausländische Quellensteuer als (steuerlich ebenfalls nicht berücksichtigungsfähiger) Aufwand darzustellen sind.
Eine weitere Kehrseite ist, daß die weitgehend ertragswirksame Buchung der letzten KanAm-Ausschüttung unsere Anschaffungswerte nur ganz unwesentlich reduziert. Die Folge ist, daß unser heutiger durchschnittlicher Einstandskurs ungemindert bei 21,44 € liegt, der Börsenkurs auf Grund des im Oktober 2016 stattgefundenen Ausschüttungs-Abschlages aber aktuell bei lediglich rd. 16,00 €. In Höhe der Differenz haben wir zum 31.12.2016 handelsrechtlich eine Teilwertabschreibung vorzunehmen. Auf Kursbasis 16,00 € läge diese bei knapp 3,o Mio. €. Jede bis Jahresende beim KanAm grundinvest ggf. noch erfolgende Kursveränderung um 10 cent verändert den Betrag der Teilwertabschreibung um rd. 55 TEUR.
Auf KanAm-Kursbasis 16,00 € prognostizieren wir nach heutigem Kenntnisstand einen handelsrechtlichen Jahresüberschuß von ca. 400 TEUR. Wie dargestellt kann die KanAm-Kursentwicklung bis Jahresende aber noch erheblichen Einfluß auf das Ergebnis haben: Stiege der KanAm-Kurs z.B. noch auf 17,00 €, betrüge der Jahresüberschuß plötzlich ca. 950 TEUR.
Auch jede künftige Veränderung des KanAm-Kurses würde sich wegen der dann vorzunehmenden Korrektur der handelsrechtlichen Teilwertabschreibung zum jeweiligen Bewertungsstichtag unmittelbar als Veränderung des handelsrechtlichen Ergebnisses (aber ohne Einfluß auf das steuerliche Ergebnis) auswirken. Konkret heißt das: Künftige Kurs-Avancen des KanAm grundinvest führen (ohne daß es dazu einer Realisierung der Position bedürfte) unmittelbar zu einer steuerfreien Ergebnisverbesserung.
Der gewaltige steuerfreie Anteil der diesjährigen Erträge führt in jedem Fall dazu, daß das steuerliche Ergebnis 2016 mit rd. 600 TEUR negativ ausfallen wird und insofern der handelsrechtlich erzielte Jahresüberschuß nicht durch Ertragsteuern gemindert wird. Ferner bleiben weitere künftige Erträge auf Grund des steuerlichen Verlustvortrages in dieser Höhe in den Folgejahren steuerfrei.
Vor diesem Hintergrund haben sich Aufsichtsrat und Vorstand im Grundsatz bereits darauf verständigt, der Hauptversammlung am 21.07.2017 für das Geschäftsjahr 2016 die Zahlung einer Dividende von erneut 60,00 € je Aktie vorzuschlagen.
Mehrfach hatte der KanAm grundinvest angekündigt, von seinen 12 Restimmobilien die größeren acht noch bis Jahresende verkauft zu bekommen. Erst vor einigen Tagen meldete DEAL Magazine den Verkauf des aus vier Objekten bestehenden Atrium Business Park in Luxemburg mit insges. rd. 54.000 qm vermietbarer Fläche an Deka Immobilien. Der letzte Verkehrswert lag bei rd. 250 Mio. €. Heute nun kam von KanAm selbst folgende Meldung:
KanAm grundinvest Fonds – Anteilpreis zum 16. Dezember 2016
Die Anteilpreissteigerung zum 16. Dezember 2016 um 0,18 EUR auf 19,07 EUR (0,95%) resultiert im Wesentlichen aus dem erfolgreichen Verkauf der beiden kanadischen Immobilien 1350-1360 René-Lévesque West (E-Commerce, Phase I und E-Commerce, Phase II) mit einem Verkehrswertvolumen von über 250 Mio. EUR. Mehr Informationen zu den aktuellen Immobilienverkäufen erhalten Sie in der nächsten Quartals-Info zum 31. Dezember 2016, die voraussichtlich im Januar 2017 erscheinen wird.
In einer Reuters-Meldung von Ende November war der Transaktionspreis auf Can$ 415 Mio. (ca. 290 Mio. €) beziffert worden. Der aktuelle Verkehrswert von 255,9 Mio. € und die heute gemeldete Antweilswerterhöhung von total 12,9 Mio. € addieren sich auf knapp 270 Mio. €. Die Differenz von gut 20 Mio. ließe sich wahrscheinlich durch die Transaktionsnebenkosten, insbesondere aber auch (wegen Verkauf oberhalb der Verkehrswerte) neu gebildete Rückstellungen für „Capital Gain Taxes“ erklären.
Damit hat der KanAm grundinvest den ganz überwiegenden Teil seines Verkaufspensums tatsächlich abgearbeitet. Wir erwarten jetzt vor Übergang auf die Depotbank zum Jahresende noch Verkaufsmeldungen für zwei weitere Objekte (wahrscheinlich Brüssel, Square de Meeus mit 162,9 Mio. Verkehrswert und Delftse Poort in Rotterdam).
All zu viel wird sich in den letzten Tagen des Jahres 2016 nicht mehr ändern. Sicher kommt noch der eine oder andere bemerkenswerte Verkauf beim CS Euroreal und beim KanAm grundinvest, und nächste Woche auch die Ausschüttungs-Ankündigung beim AXA Immoselect und beim UBS (D) 3 Sector Real Estate, von denen wir noch ein bißchen Weihnachtsgeld zu erwarten haben – aber im großen und ganzen ist das Jahr gelaufen, negative Überraschungen jedenfalls dürfte es wohl nicht mehr geben.
Es ist also wieder an der Zeit, Bilanz zu ziehen. Nicht im buchhalterischen Sinne, das machen wir natürlich erst am 31.12. Aber im Sinne von: Wie sind die Märkte insgesamt gelaufen? Was haben wir richtig gemacht, und was vielleicht nicht so gut?
Ihr Vorstand ist mit Vorliebe ein Fakten- und Zahlenmensch, und so kommen wir Ihnen bei der Übersicht, wo wir herkommen, wie es gelaufen ist und wo wir stehen am liebsten mit zwei schönen Excel-Tabellen.
Die erste Tabelle stellt bei den für uns relevanten Fonds die Veränderung der KAG-Werte im Jahresverlauf dar, also des „Net Asset Value“. Immerhin zwei Fonds haben es hier geschafft, 2016 sogar (nach Abzug aller Kosten) positiv abzuschließen.
Beim CS Euroreal wurde das Plus von 1,3 % praktisch noch im laufenden Betrieb erwirtschaftet. Will heißen, wegen der guten Portfolio-Qualität waren verhältnismäßig wenig Abwertungen fällig, und die laufenden Netto-Einnahmen aus Mieten reichten aus, die Wertveränderungen zu kompensieren. Das ist bemerkenswert.
Beim DEGI International ist das Plus eher zufällig. Haupt-Asset ist nur noch eine größere Immobilie (die Procter & Gamble-Hauptverwaltung in Rom), die ist schon auf weniger als die Hälfte der ursprünglichen Anschaffungskosten abgewertet, weitere Abwertungen brauchte es in 2016 dann einfach nicht mehr. Und P&G zahlt halt fleißig Miete. Genau umgekehrt ist es beim DEGI Europa: Auch das Minus ist hier ein einmaliges Zufallsergebnis: Zwar zahlten hier die Mieter ebenfalls fleißig, aber die beiden letzten Fondsobjekte konnten in 2016 verkauft werden. Jedoch nur ein bißchen unter den letzten Verkehrswerten, deshalb der Ausrutscher.
Der für uns ebenfalls sehr bedeutsame KanAm grundinvest schlägt sich gleichfalls ganz wacker mit einem Saldo aus laufenden Netto-Einkünften und negativen Wertveränderungen von (nur) minus 2,2 %.
Der AXA Immoselect war in puncto Wertentwicklung schon immer der Sitzenbleiber. Das macht hier nicht so schrecklich viel aus, weil das bei diesem Fonds mit einem im Börsenkurs implizierten Bewertungsabschlag auf die Immobilien von über 50 % ausreichend kompensiert ist.
Die beiden SEB-Fonds gehören, für uns nicht mehr sonderlich überraschend, eher zu den Schlußlichtern. Aber dazu mehr ein paar Absätze später.
Eine für den neutralen Betrachter extrem große und so auch von uns vorher keinesfalls erwartete Varianz zeigt sich dagegen bei der Börsenkursentwicklung. Hier reicht die Bandbreite von minus 8,3 % bis plus 12,5 %. Nicht alles Geld einfach mit der Gießkanne verteilen war im Laufe des Jahres 2016 angesagt, sondern die richtige Fondsauswahl war schlußendlich für das Ergebnis entscheidend.
Am Ende haben wir hier die Kurve noch sehr gut gekriegt: Die beiden „Überflieger“ CS Euroreal und KanAm grundinvest sind seit dem Frühjahr auch die mit Abstand größten Positionen unseres Portfolios. Aber die Trennung von den beiden SEB-Fonds brachte zum Teil schmerzliche Verluste mit sich. Dennoch galt auch hier die alte Börsenweisheit: Der erste Verlust ist der kleinste. Am Ende des Jahres teilen sich beide SEB-Fonds als Klassenschlechteste die rote Laterne. Hätten wir trotz unserer im Jahresverlauf negativ werdenden Einschätzung an ihnen festgehalten, wäre das im Endeffekt jetzt wohl im Raum stehende Brutto-Anlageergebnis von fast 1,5 Mio. EUR unerreichbar geblieben.
CS Euroreal und KanAm grundinvest sind mit dem Übergang auf die jeweiligen Depotbanken zum 30.04.2017 bzw. sogar schon zum 31.12.2016 auf der Zielgeraden.
Der KanAm grundinvest wird bis Jahresende über 80 % des Restportfolios verkauft haben – nur die vier kleinsten Objekte, jedes derzeit mit einem kleinen Makel behaftet, werden zur Warburg-Bank rüberwandern. Was die Wertentwicklung angeht, ist der KanAm allerdings inzwischen vollkommen risikofrei: Der Bargeldbestand pro Anteil wird am Jahresende höher liegen als der gegenwärtige Börsenkurs. Die restlichen Objekte gibt es dann gratis obendrauf.
Der CS Euroreal wird um die Jahreswende herum ebenfalls noch mit spektakulären Verkaufsmeldungen kommen: Mit rd. 1 Mrd. EUR wird hier mehr als die Hälfte des aktuellen Restportfolios kurzfristig über den Tisch gehen. Über die dabei erzielbaren Preise machen wir uns dabei ebenfalls keine Sorgen: Die Wertentwicklung des Jahres 2016 beim KAG-Wert, wo der CS Euroreal als einziger Fonds einen regulären Wertzuwachs erzielen konnte, spricht für sich.
Dritte große Position in unserem Portfolio ist der AXA Immoselect. Fünf Objekte hat er (immer) noch, aber die von der BAFin der Depotbank gelassene Verkaufs-Nachfrist von drei Jahren läuft im Oktober 2017 ab – bis dahin muß alles über die Bühne sein. Keines der fünf Objekte ist ein richtiger Brüller (woher auch, sonst stünden sie ja nicht mehr auf der Resterampe), aber die meisten werden doch halbwegs passabel wegzubringen sein. Im Gegensatz zum CS und zum KanAm, wo bis auf Objektebene herunter inzwischen recht verlässliche Prognosen darstellbar sind, wird der AXA aber bis zum Schluß eine Wundertüte bleiben. Die in der Börsenbewertung ausgedrückten Abschläge auf die (sowieso schon drastisch eingedampften) Verkehrswerte sind mit über 50 % so hoch, daß man an diesem Fonds eigentlich unmöglich „Nasse“ machen kann. Daß hier am Ende auch für uns etwas übrig bleiben wird, steht außer Zweifel. Aber wie viel, das steht noch vollkommen in den Sternen. So gesehen ist der AXA unsere kleine schmutzige „Wild Card“.
Die kleineren Positionen im DEGI International, im TMW Immobilien Weltfonds und im UBS (D) 3 Sector Real Estate Europa machen den Kohl am Ende weder fett noch mager. Bei allen dreien haben wir inzwischen einen besonders hohen Bargeldanteil am Fondsvermögen. Es sind also kommode, ein bißchen nebenher laufende Ausrollpositionen, denen kein spezifisches Risiko mehr innewohnt.
Von den SEB-Fonds werden wir erst mal weiter die Finger lassen: Unsere (negative) Einschätzung hat sich im Laufe des Jahres 2016 voll bestätigt. Auch jüngste Verkaufserfolge sind derart „dünn“ und die Qualität des Restportfolios derart Besorgnis erregend, daß sich an dieser Einschätzung so bald nichts ändern wird. Solange wir uns in Gestalt des CS Euroreal und des KanAm grundinvest, einmal sehr plakativ gesprochen, mit Giselle Bündchen vergnügen können, brauchen wir kein date mit Helga Feddersen.
OIF-Wertentwicklung: Jahresübersicht 2016
(PDF-Größe: 21 KB)
DEAL Magazine meldet soeben, daß der KanAm grundinvest den aus vier Objekten bestehenden Atrium Business Park in Luxemburg mit insges. rd. 54.000 qm vermietbarer Fläche an Deka Immobilien verkauft hat. Wertmäßig erfaßt dieser Verkauf etwa 30 % des aktuellen Restportfolios. Mieter im Atrium Business Park sind überwiegend Versicherungen und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften; die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge von (nur noch) gut 4 Jahren übte wahrscheinlich einen etwas dämpfenden Einfluß auf den Kaufpreis aus, der in der heutigen Pressemeldung nicht näher beziffert wurde.
Die Verkehrswerte der vier Objekte addieren sich auf 250,6 Mio. €. In KanAm-typischer Manier erfolgte kurz vor dem Verkauf im Okt. 2016 noch eine Abwertung um insgesamt 17,8 Mio. € – bei diesem Fonds üblicher Weise ein verlässlicher Fingerzeig auf die Größenordnung des demnächst zu erwartenden Kaufpreises. Unsere interne Verkaufspreis-Prognose beläuft sich auf 260 Mio. € – in dieser Größenordnung oder knapp darunter wird die Wahrheit dann wohl auch liegen.
Eine offizielle Bestätigung von KanAm gibt es noch nicht. Da für dieses Jahr auch noch der Verkauf des (auf 10 Jahre an das Europaparlament vermieteten) Square de Meeus in Brüssel (Verkehrswert 162,9 Mio. €) und der beiden E-Commerce-Objekte in Montreal (Verkehrswert 255,9 Mio. €) quasi fest angekündigt waren, vermuten wir, daß KanAm den Luxemburg-Deal und die weiteren Verkäufe in Kürze alle auf einmal melden wird. Mindestens für Montreal gab es vor einigen Wochen auch schon eine den Käufer benennende Reuters-Meldung.