Category : Neuigkeiten
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Seit gestern abend ist unsere Bestandsübersicht per 31.10.2016 online. Das Ergebnis des Monats Oktober ist ein überaus erfreuliches.
In den letzten beiden Monaten des laufenden Jahres erwarten wir noch ein oder zwei Verkaufsmeldungen beim AXA Immoselect sowie weitere signifikante Verkäufe beim CS Euroreal (u.a. das auf 700 Mio. € taxierte “Melody-Portfolio” mit zwei deutschen EKZ und dem größten Fondsobjekt, dem EKZ “Le Befane” im italienischen Rimini) und beim KanAm grundinvest (der am 31.12.2016 auf die Depotbank übergeht und nach unserer Einschätzung bis dahin noch für 700 Mio. € = 3/4 des aktuell noch vorhandenen Restportfolios verkaufen wird).
Außerdem sind turnusgemäß der AXA Immoselect und der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe im Dezember mit einer Ausschüttung an der Reihe sowie der CS Euroreal im Januar 2017. Je nach Verkaufserfolgen könnte zwischendurch auch der KanAm grundinvest für eine außerplanmäßige Ausschüttung gut sein.
Der aus diesen vorhersehbaren Ereignissen resultierende „news flow“ sollte bei unseren Fonds das jetzt erreichte Kursniveau mindestens so weit stützen können, daß wir bis zum Jahresende unter normalen Umständen keine großen Rücksetzer beim bis jetzt erreichten Jahresergebnis mehr zu befürchten haben.
Schon im vorigen Beitrag hatten wir die in der letzten Oktober-Woche bekannt gemachte Portfolio-Transaktion kommentiert. Von den 17 im Portfolio enthaltenen Immobilien entstammten 10 dem SEB ImmoInvest. Diese waren letzte Woche von SEB/Savills auch benannt worden. Zu den im Paket enthaltenen sechs Objekten des SEB ImmoPortfolio Target Return und der einen Immobilie des SEB Global Property hatte sich SEB/Savills dagegen noch nicht geäußert.
Nach ein klein bißchen Fonds-Sudoko heute früh lässt sich das Rätsel dennoch auflösen und die Transaktion auch zahlenmäßig exakt bewerten:
Die 10 Objekte des ImmoInvest hatten lt. SEB/Savills einen Verkehrswert von 415,0 Mio. € (in unseren auf den letzten zugänglichen Berichten fußenden Tabellen führen wir sie noch mit 424,2 Mio. €, d.h. es muß hier in den letzten Monaten noch knapp 10 Mio. € Abwertungen gegeben haben). Unsere interne Verkaufspreis-Prognose lag bei addiert 370,0 Mio. €.
Der SEB ImmoPortfolio Target Return ist im Paket mit sechs Objekten dabei. Das zu berechnen ist trotz fehlender Kommunikation von SEB/Savills nicht so schwer, denn es handelte sich angabegemäß um ein rein deutsches Büroimmobilien-Portfolio. Und der Target Return hat auch nur sechs deutsche Büroimmobilien. Diese standen mit addierten Verkehrswerten von 140,o Mio. € zu Buche. Unsere interne Verkaufspreis-Prognose betrug mit 137,o Mio. € nur ganz unwesentlich weniger. Dies stützt (leider) die Annahme, daß in das Portfolio um eines schnellen Erfolges willen vor allem die unproblematischen Fondsobjekte hineingeschnürt wurden.
Der SEB Global Property konnte nicht mehr als eine deutsche Büroimmobilie beisteuern, denn er hat nur diese eine. Der Verkehrswert des in Hamburg gelegenen Objektes mit gut 20 % Leerstand beträgt 40,o Mio. €
In Summe sprechen wir also über abgehende Verkehrswerte von 424,2 (415,0) + 140,o + 40,o = 604,2 (595,o) Mio. €. Der Gesamtpreis liegt laut SEB/Savills bei rd. 630 Mio. €. Unsere ehrliche Meinung: 4 % über Verkehrswert für ein Paket aus 17 eher unproblematischen deutschen Büroimmobilien ist im Vergleich zu den zuletzt vom KanAm grundinvest und vom CS Euroreal erbrachten Resultaten keine überragende Leistung und ganz offensichtlich dem erheblichen Erfolgs- und Zeitdruck geschuldet, unter dem das Fondsmanagement nach einigen Fehlzündungen jetzt steht.
Die wirklich harten Nüsse müssen beim SEB ImmoInvest (69 Objekte mit rd. 12 % problematischem Niederlande-Anteil und dem vorläufigen Floppen der beiden größten Fondsobjekte mit zusammen allein rd. 25 % Anteil) und beim SEB ImmoPortfolio Target Return (15 Objekte mit einem hochproblematischen Polen-Anteil von nun über 40 %) erst noch geknackt werden, und das eigentlich in nur noch 6 Monaten.
Beide Fonds schneiden damit beim Chance-Risiko-Verhältnis im Vergleich zu den bestehenden Alternativen deutlich schlechter ab und sind für uns insofern bis auf weiteres keine Option für die Wiederanlage freiwerdender Mittel.
Am 20.10. meldete die Fondsgesellschaft Savills Investment Management per Pressemitteilung: „17 Büro-Objekte aus drei Fonds erfolgreich veräußert – Attraktive Verkaufsergebnisse für jeden Fonds erzielt“. Käufer des Portfolios zum Preis von EUR 630 Mio. ist die in München ansässige Wealth Management Capital Holding AG, die bisher Assets im Wert von gut 9 Mrd. € verwaltet und sich in einem strukturierten Bieterverfahren durchsetzte. Das „Closing“ (also im wesentlichen die Kaufpreiszahlung) und die Zustimmung des Bundeskartellamtes stehen allerdings noch aus.
10 der 17 Objekte kommen aus dem SEB ImmoInvest, 6 aus dem SEB ImmoPortfolio Target Return sowie eines aus dem SEB Global Property. Wie sich der Paketpreis auf die drei Fonds verteilt, wurde bisher nicht bekannt gegeben.
Immerhin erfuhren wir aber Ende der Woche wenigstens beim SEB ImmoInvest, welche Objekte den Fonds verlassen werden. Es sind dies 10 der zuletzt noch 28 deutschen Objekte mit Schwerpunkt im Rhein-Main-Gebiet. Das deutsche Teilportfolio hatte im Fonds bisher einen Anteil von rd. 770 Mio. € = 33 %. Mit addierten Verkehrswerten von 415 Mio. € gehen also die eher größeren Objekte weg. Für dieses Paket hatte unsere addierte Verkaufspreis-Erwartung bei 370 Mio. € gelegen. Wenn das Fondsmanagement jetzt von einem „attraktiven Verkaufsergebnis für jeden Fonds“ spricht, sollte man annehmen, daß die Verkehrswerte in Summe mindestens erreicht und damit unsere Schätzungen um gut 10 % übertroffen wurden.
Dies ist sicherlich ein schöner Erfolg. Wir kommen allerdings nicht umhin, zu den SEB-Fonds auch nach dieser Meldung eine allzu große Euphorie eher nicht zu zeigen. Unsere weiterhin vorsichtige Haltung ist im wesentlichen in drei Dingen begründet:
1) Auch wenn die Verkehrswerte bei diesem Paketverkauf in Summe übertroffen wurden, relativiert sich die Leistung im Vergleich zu den jüngsten Verkaufserfolgen des KanAm grundinvest (Amundi-Portfolio rd. 20 % über Verkehrswert) und des CS Euroreal (Niederlande-Portfolio 5 % über Verkehrswert und mehr als 40 % über unserer Verkaufspreisprognose). Das von uns nach wie vor für problematisch gehaltene NL-Portfolio des SEB Immoinvest ist mit knapp 300 Mio. € an addierten Verkehrswerten jetzt fast genau so schwergewichtig wie das restliche Deutschland-Portfolio und steht allein für 12,5 % des Immobilienvermögens. Erst wenn sich dieses Risiko signifikant vermindert, würden wir dies genau wie im April 2016 den NL-Paketverkauf beim CS Euroreal als „game changer“ sehen.
2) Die beiden größten Objekte des SEB ImmoInvest (Robinson Road in Singapur mit 380 Mio. € Verkehrswert und Via Laurentina in Rom mit 260 Mio. € Verkehrswert, zusammen also mit 640 Mio. € mehr als ein Viertel des gesamten Immobilienvermögens) erweisen sich bislang als nicht so besonders große Hits. Schon Mitte letzten Jahres wurde Singapur erst allein mit einem Preisschild von rd. 400 Mio. € und dann im Herbst 2016 erneut im Paket mit einer 100-Mio.-€-Japam-Immobilie in’s Schaufenster gestellt. Beide Versuche floppten, und im Sommer 2016 wurde der beauftragte Makler rausgeschmissen und der Verkaufsprozeß mit einem anderen Makler (mit 10 % reduzierter Preisforderung) ganz neu aufgesetzt. Ähnliche Sorgenfalten treibt uns die Via Laurentina auf die Stirn: Der alleinige Mieter (der Energiekonzern ENI, mit 84.000 Mitarbeitern eines der größten italienischen Unternehmen) wird den demnächst ablaufenden Mietvertrag angabegemäß nicht verlängern. Zwar hat der KanAm gerade erst in Paris gezeigt, daß man auch sehr große leergezogene Objekte revitalisieren und anschließend gut neu vermieten kann. Aber Rom ist nicht Paris, und des SEB ist nicht der KanAm.
3) Es lohnt sich, fein auf die Formulierungen zu achten. Zu dem jetzt gemeldeten Portfolio-Verkauf heißt es: Das Portfolio wurde in seiner jetzigen Ausgestaltung im Juni 2016 an den Markt gebracht. Nur vier Monate? Wer sich in dem Metier ein bißchen auskennt, der weiß, daß solche Großtransaktionen eine Abwicklungsdauer von neun, bei größeren Portfolien eher zwölf Monaten haben. Es könnte hier das unbestimmte Gefühl aufkommen, daß man nach gusto des Käufers am Ende ein gutes Dutzend leichter verkäufliche Objekte in das Paket geschnürt hat, nur um nach fast einem Jahr endlich einmal wieder einen Verkaufserfolg melden zu können. Und im Ausblick sagt der SEB-Fondskommentar für Oktober: Das Fondsmanagement arbeitet weiterhin intensiv daran, so viele Immobilien wie möglich bis zum Ende des Verwaltungsmandates am 30. April 2017 zu bestmöglichen Bedingungen für die Anleger zu veräußern. Noch im Juni hatte es ausdrücklich gehießen, daß man bis dahin sämtliche Immobilien verkauft haben wollte.
Wie gesagt, wir wollen den SEB ImmoInvest nicht schlechtreden. Aber das Bessere ist nun einmal der Feind des Guten. Beim KanAm grundinvest und beim CS Euroreal haben wir inzwischen ein sehr klares Bild davon, wann und vor allem wie die wesentlichen Verkaufsmeldungen kommen werden. Der SEB ImmoInvest ist für uns dagegen (auch wegen der schieren Anzahl von 69 eigentlich im nächsten halben Jahr zu verkaufenden Objekten) immer noch eine „black box“, bei der die oben beschriebenen Risiken deutlicher zu erkennen sind als irgendwelche herausragenden Chancen.
In der letzten Oktober-Woche öffneten sich für die CS Realwerte AG die Liquiditäts-Schleusen: Es gab Ausschüttungen vom KanAm grundinvest (10,00 € pro Anteil) und DEGI International (0,80 € pro Anteil). Außerdem erfolgte in dieser Woche die Abwicklung eines Kaufangebotes eines Hedgefonds-Ablegers für Anteile des CS Euroreal zum Preis von 17,00 € pro Anteil. Für etwa 2/3 unseres vorherigen Bestandes hatten wir dieses Angebot angenommen. Grund: Mit der dadurch bewirkten Teilgewinnrealisierung der in unserem Bestand schlummernden Kursreserven wird beim voraussichtlichen handelsrechtlichen Ergebnis des Geschäftsjahres 2016 die Basis dafür geschaffen, für 2016 erneut eine erfreuliche Ausschüttung anvisieren zu können.
Insgesamt sind damit im Laufe der abgelaufenen Woche mehr als 8 Mio. € an uns zurückgeflossen, also etwa 1/3 unseres vorherigen Anlagevolumens.
Die Wiederanlage dieser Mittel ist bereits in vollem Gange. Sie konzentriert sich neben der Wiederauffüllung der Bestände im CS Euroreal erneut auf den KanAm grundinvest. Beiden Fonds trauen wir bis Jahresende unter allen Wettbewerbern die spektakulärsten Verkaufserfolge zu.
Heimlich, still und leise erwähnt der kürzlich erschienene Monatsbericht August 2016 des UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe:
„Aufgrund der Ankündigung des Hauptmieters des Büroobjektes K1 + K2 Budapest (Anm. d. Red.: Siemens Ungarn), den Mietvertrag in 2017 nicht zu verlängern, hat der Sachverständigenausschuß beschlossen, das Objekt vorzeitig zu bewerten. Die Nachbewertung ergab eine Abwertung von EUR 1,2 Mio.“ Und weiter: „Am 9. August 2016 konnte der Kaufvertrag für das Büroobjekt K1 + K2 Budapest unterzeichnet werden. Der Übergang Besitz, Nutzen und Lasten ist für Ende Oktober 2016 geplant. Der Kaufpreis für das Objekt beträgt EUR 6,0 Mio.“ (Anm. d. Red.: 0,5 Mio. unter dem gerade neu ermittelten Verkehrswert.)
Das Immobilienvermögen reduziert sich damit auf vier spanische Logistik-Immobilien (erworben 2007 für zus. EUR 47,2 Mio.), welche heute noch mit EUR 12,1 Mio. zu Buche stehen. Wegen Insolvenz des Mieters, eines Stahlhändlers, als Folge der Wirtschaftskrise in Spanien waren die Objekte als durchaus nicht unproblematisch anzusehen, doch inzwischen ist ein Verkauf wieder möglich. Der aktuelle Börsenkurs des UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe (EUR 1,07) bewertet diesen traurigen Rest lediglich noch mit EUR 0,7 Mio. Das ist gerade einmal die aktuell eingehende Miete eines halben Jahres, so daß wir hier keinen Schaden mehr erleiden können, egal zu welchem Preis der Rest weggeht.
Selbst wenn ein Spanien-Verkauf nicht bis Jahresende gelingt, lässt allein der Budapest-Verkaufserlös (17,3 cent je Anteil) für den turnusgemäßen Termin Dezember 2016 doch auf eine Ausschüttung von +/- 20 cent hoffen. Vor diesem Hintergrund haben wir uns entschlossen, an unserem Bestand von 500.000 Anteilen vorerst weiter festzuhalten.