Category : Neuigkeiten
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Der Vorgang war für einen abwickelnden Immobilienfonds durchaus ungewöhnlich: Trotz beginnender Abwicklungsphase wagte sich der CS Euroreal im Herbst 2012 (Baubeginn Sommer 2014) in Frankfurt, Taunusanlage 8 noch einmal an eine komplette Neuentwicklung. Die aus den 1950er Jahren stammenden Bestandsgebäude wurden abgerissen und durch einen Neubau mit gut 29.000 qm Bürofläche ersetzt. Als Ankermieter mit Einzugsdatum August 2016 konnte für die oberen Geschosse mit 10.800 qm die renommierte Kanzlei Linklaters gewonnen werden.
Aktuell steht das Objekt, das demnächst vollvermietet sein dürfte, beim CS Euroreal mit 206 Mio. € in den Büchern, nach vollständiger Abrechnung des Bauprojektes werden es knapp 215 Mio. € sein. Den Baufortschritt beim T8 konnten die Fondsmanager übrigens beobachten ohne einen Schritt vor die Tür zu setzen: Die Büros der CREDIT SUISSE Asset Management liegen schräg gegenüber auf der anderen Seite der Taunusanlage im TaunusTurm.
Weshalb erzählen wir Ihnen das? Der 2014 von Tishman Speyer gemeinsam mit CommerzReal entwickelte TaunusTurm, mit 65,400 qm Fläche etwas mehr als doppelt so groß wie „unser“ T8, wurde vor wenigen Tagen verkauft an ein Konsortium aus den finnischen Pensionsfonds Varma und Elo, der Quatar Investment Authority und Tishman Speyer, die einen Anteil an dem Objekt behalten. Den Kaufpreis taxieren gewöhnlich gut unterrichtete Kreise auf 500-600 Mio. €. Da sich beide Objekte in Lage und Ausstattung kaum voneinander unterscheiden (unser T8 ist sogar eher noch einen Tucken besser), kann man daraus direkte Schlüsse ziehen, was T8 beim demnächst anstehenden Verkauf bringen könnte. Unter 250 Mio. € dürften es eher nicht sein – und das wären dann satte 15 % über dem schlußendlichen Verkehrswert.
Ein Pappenstiel ist das nicht. Aktuell hat der CS Euroreal noch Immobilien für knapp 1,9 Mrd. €. Mehr als die Hälfte davon geht aber nach Ankündigungen des Fondsmanagements bereits kurzfristig raus. Beim verbleibenden Rest wäre T8 mit einem Anteil von einem Viertel das absolute Schwergewicht – und quasi eine Garantie, daß wir auch da keine bösen Überraschungen mehr erleben werden.
Schon am 20.12.2016 hatten wir an dieser Stelle gemeldet, daß City Pads (ein niederländischer Spezialist für die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum) Europoint III in Rotterdam gekauft hat und die Umwandlung in 420 Wohnungen plant.
Ein Kaufpreis wurde dabei noch nicht genannt. Aus dem heutigen Rückgang des NAV beim TMW Immobilien Weltfonds um ca. 5 % läßt sich aber ableiten, daß der Verkauf für knapp 7 Mio. € erfolgte. 225 € pro Quadratmeter – ein echter Schnäppchenpreis. Der Verkehrswert lag zuletzt noch bei 9,8 Mio. €, und eingeladen hatte sich der TMW dieses Luxusobjekt 2005 mal für 45 Milliönchen …
Nun ja – lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende. Der TMW ist damit jetzt immobilienfrei und hat nur noch runde 56 Mio. € Geld auf dem Konto liegen. Das sind 3,71 € pro Anteil – schau’n wir mal, wann das ausgekehrt werden kann.
Nicht daß ich mit Latein-Kenntnissen protzen wollte. Ich habe nur nie verstanden, warum es (wörtlich übersetzt) heißt: „Die Würfel ist gefallen.“ Und nicht „sind gefallen“ …
Ich habe im I. Quartal 2016 auch nicht verstanden, warum sich die Kurse unserer abwickelnden Immobilien-Fonds so entwickelt haben, wie es nun einmal geschehen ist. Und, ich gebe es ehrlich zu, das hat mir mehr als nur eine schlaflose Nacht bereitet, ehe ich den Pott wieder auf Kurs gekriegt habe. Den gestern schon veröffentlichten vorläufigen Ergebniszahlen können Sie ja entnehmen, daß das am Ende doch noch richtig gut gelungen ist.
Also, jetzt haben wir sie, die endgültige Performance im Jahr 2016. Am 9.12. hatten wir Ihnen an dieser Stelle ja schon mal eine kleine Vorschau gegeben.
Die exakten Daten sowohl für die Entwicklung der KAG-Werte wie auch der Börsenkurse sehen Sie in den nachfolgenden Tabellen.
Bei den KAG-Werten (Net Asset Value), die sich ja eher in Trippelschritten verändern, gibt es zur Vorschau nur eine markante Abweichung: Der DEGI International hat hier noch einmal einen richtigen Satz nach vorne gemacht, nachdem er sein im Prinzip letztes Fondsobjekt (die Procter & Gamble-Italien-Zentrale in Rom) im Dezember kräftig um über 18 % aufwerten konnte. Neben dem CS Euroreal mit marginalen 0,9 % bleibt der DEGI International damit in 2016 der einzige Fonds mit einer (sogar sehr bemerkenswerten) positiven Entwicklung des Net Asset Value.
Die anderen (abgesehen vom im Berichtsjahr wegen seines „Schlußverkaufs“ absolut nicht vergleichbaren DEGI Europa) pendeln beim Minus interessanter Weise alle um die 5 %. Nur der KanAm grundinvest entpuppt sich neben dem positiven CS Euroreal als „weißer Rabe“, indem er wegen einiger großer Verkäufe deutlich über Verkehrswerten mit einem Minus von 1,5 % hinkommt.
Ganz anders dagegen die Entwicklung der Börsenkurse, die die dem jeweiligen Fondsmanagement zugetrauten Leistungen dokumentieren: In einem spannenden Kopf-an-Kopf-Rennen haben hier der KanAm grundinvest (+ 13,0 %) und der CS Euroreal (+ 11,0 %) noch einmal die Plätze getauscht. Der AXA Immoselect und die beiden DEGI-Fonds konnten in den letzten Tagen des Jahres in einem bemerkenswerten Schlußspurt ihre Performance alle noch um +/- 5 % verbessern. Die beiden SEB-Fonds, deren Kursentwicklung uns im Frühjahr zunächst in ziemliche Schwierigkeiten gebracht hatte, behalten die rote Laterne.
Doch nun gilt: Neues Jahr, neues Spiel, neues Glück. Alea jacta est.
OIF Wertentwicklung Jahresübersicht 2016
(PDF-Größe: 52 KB)
Wir haben uns bemüht, besonders fix zu sein – und schon einen Tag vor dem offiziellen Jahresende vorläufige Ergebnisse bekannt zu geben ist ja schon mal was.
Einige Positionen (u.a. Zinsbelastungen der Banken zum 31.12.) mussten wir dabei schätzen, außerdem wurden die letzten Transaktionen erst einmal provisorisch auf Grund telefonischer Geschäfts-Ansagen der Abwicklungsbanken gebucht. Bitte sehen Sie uns nach, daß die Zahlen deshalb noch einige wenige Unschärfen enthalten können. Hier gilt das bewährte Motto: Lieber ungenau richtig als exakt falsch.
Im einzelnen:
Unser Brutto-Anlageergebnis (das sind die Zahlen, die Sie in unseren Monatsübersichten sonst links unten finden) sieht wie folgt aus:
1.505 TEUR ertragswirksame Ausschüttungen *
– 314 TEUR Saldo aus realisierten Kursgewinnen und Kursverlusten
725 TEUR im Geschäftsjahr 2016 zusätzlich entstandene Kursreserven
1.916 TEUR beträgt das vorläufige Brutto-Anlageergebnis des Jahres 2016
* inclusive dem sogenannten „KanAm-Effekt“ (siehe dazu die detaillierten Erläuterungen in der Rubrik „Neuigkeiten“). Dieser setzt sich zusammen aus 4.784 TEUR steuerfreien Ausschüttungen, dagegengerechnet 613 TEUR nicht anrechenbare ausländische Quellensteuer sowie 2.846 TEUR handelsrechtliche Teilwertabschreibung per 31.12.2016, mithin saldiert 1.325 TEUR).
Das handelsrechtliche Ergebnis des Jahres 2016 leitet sich wie folgt ab:
1.916 TEUR Brutto-Anlageergebnis
– 725 TEUR Zuwachs der Kursreserven (weil in der G+V erst bei Realisierung aufzudecken)
– 190 TEUR Börsentransaktionskosten, Kreditgebühren, Platzierungskosten
– 269 TEUR Zinsaufwendungen
– 74 TEUR Personalkosten und sonstige betriebliche Aufwendungen
– 33 TEUR erfolgsabhängige Vorstandstantieme und Aufsichtsratsvergütung
– 0 TEUR Ertragsteueraufwand
625 TEUR vorläufiger Jahresüberschuß
Das wirtschaftliche Ergebnis des Jahres 2016 setzt sich somit zusammen aus
625 TEUR vorläufiger Jahresüberschuß
725 TEUR Zuwachs der zunächst unrealisierten Kursgewinne
1.350 TEUR insgesamt = 160,71 € je Stückaktie (nach Steuern)
Das steuerliche Ergebnis des Jahres 2016 ist negativ (wegen des besonderen KanAm-Effektes, wonach saldiert rd. 1,3 Mio. € der Erträge steuerfrei bleiben). Ertragsteuern sind von uns für 2016 deshalb nicht zu entrichten. Darüber hinaus entsteht ein zusätzlicher steuerlicher Verlustvortrag in mittlerer sechsstelliger Höhe.
Eigentlich hatten wir die Bürgersteige für dieses Jahr schon hochgeklappt und fingen an, uns auf Sylvester vorzubereiten. Aber die Commerzbank weicht einfach nicht von unserer Seite und hängt sich auch zwischen den Feiertagen noch voll rein. Indem sie heute für den DEGI International meldet, daß die rumänische Immobilie Voluntari, Construdava Business Center verkauft wurde. Angabegemäß lag der Kaufpreis unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Selbiger lag bei 6,8 Mio. €. Der heute verkündete Rückgang des Anteilswertes um 0,02 € impliziert einen Kaufpreis von ca. 6,0 Mio. € – bei etwa 1,0 Mio. € Bruttomieteinnahmen jährlich hätten wir es dafür beinahe auch selbst gekauft. Angeschafft worden war das Objekt im Jahr 2006 übrigens mal für 26,5 Mio. €.