Category : Neuigkeiten
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Die gute Nachricht ist: Der CS Euroreal hat jetzt nur noch ein einziges Objekt im Bestand. Das Einkaufszentrum „Galleria Porto degli Ulivi“ im süditalienischen Kalabrien ist verkauft.
Die schlechte Nachricht zitieren wir aus der vor wenigen Minuten auf der homepage der Commerzbank veröffentlichten Meldung:
„Per 12. Dezember 2019 ist der Anteilpreis des CS EUROREAL von 7,08 EUR um 0,18 EUR auf 6,90 EUR je Anteil zurückgegangen. Ursache für diese Änderung des Anteilpreises war der Verkauf der Immobilie „Galleria Porto degli Ulivi“ in Provincia di Reggio Calabria. Das 2007 errichtete Shopping-Center verfügt über rund 24.600 m2 Nutzfläche und liegt verkehrsgünstig zwischen den Großstädten Reggio di Calabria und Neapel in Süditalien. Der für die Liegenschaft erzielte Bruttoverkaufspreis lag unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.“
0,18 EUR Wertrückgang je Anteil macht bei 102.694.665 ausgegebenen Anteilen einen Verlust von gut 18 Mio. EUR.
Das muß dem Verfasser dieser Zeilen jetzt mal einer erklären. Erst im April 2018 hatte man die „Galleria Porto degli Ulivi“ unter Hinweis auf eine nunmehrige Vollvermietung von 23,4 Mio. EUR auf 25,1 Mio. EUR aufgewertet. Und noch im April 2019 (wo der Verkaufsprozess längst angestoßen sein musste) erfolgte unter Hinweis auf den „starken Tourismus in der Region“ und eine „Erhöhung der marktüblichen Miete“ eine nochmalige Anhebung des Verkehrswertes auf 26,7 Mio. EUR. Die Ist-Mieteinnahmen lagen zuletzt bei 1,7 Mio. EUR p.a., und die Restlaufzeit der Mietverträge bei durchschnittlich 4,2 Jahren. Und so ein Objekt verkauft man jetzt, nachdem man es gerade erst zwei Mal per Verkehrswerterhöhung in den Himmel gehoben hat, für gerade einmal ein Drittel des letzten Verkehrswertes mit 18 Mio. EUR Verlust, also für einen lächerlichen Preis von nicht einmal 9 Milliönchen? Sachen gibt’s, die gibt’s gar nicht …
Der einzige Trost ist: Schon vorher war der Börsenkurs des CS Euroreal dermaßen durchgesackt, daß man die beiden restlichen Immobilien nicht nur gratis dazu bekam, sondern dazu sogar noch 70 Mio. EUR Gratis-Cash obendrauf. Insofern kann und muß man die heutige Nachricht in der Rubrik „Shit happens“ abbuchen.
Doch man darf sich weiterhin so seine Gedanken machen über die Glaubwürdigkeit der großen Experten bei Credit Suisse Asset Management und Commerzbank Fund Solutions, aber auch die Fähigkeit (oder besser gesagt: Unfähigkeit) sogenannter unabhängiger Sachverständigenausschüsse zur Immobilienbewertung. Letzteres übrigens wäre dann natürlich ein Problem, das sämtliche noch heute aktiv am Markt vertriebenen Offenen Immobilienfonds auch beträfe. Das sollte die verehrte Leserschaft, so sie in der Rubrik „Privatanleger“ einzuordnen ist, durchaus ein bißchen zum Nachdenken anregen.
Das Problem scheint nach der letzten Finanzkrise auch durchaus offen zu Tage gelegen zu haben. Warum sonst hätte der Gesetzgeber vor rund 10 Jahren die Neuerung einführen sollen, daß ein Sachverständigenausschuss nicht reicht, sondern daß die turnusmäßige jährliche Neubewertung seitdem von zwei voneinder unabhängigen Ausschüssen gemacht werden muß? Wobei, das ist zwar gut gemeint, wie ja eigentlich alles was unser fürsorglicher Gesetzgeber an faktischem Blödsinn produziert, nur: Wenn, wie am Beispiel des obigen CS-Euroreal-Objektes gerade erst wieder nachgewiesen, schon wenige Monate später die Bewertungen der Sachverständigenausschüsse nicht das Papier wert sind, auf dem sie geschrieben wurden, dann hilft es auch nichts, zwei Ausschüsse mit der Arbeit zu betrauen. Denn wenn man zum Kindermachen zwei Idioten in ein Bett legt ist das Ergebnis ja auch nicht automatisch ein neuer Albert Einstein.
Ja, bei einigen Fonds ist man ja schon länger im cent-Bereich angekommen. Nicht nur was die Ausschüttungshöhe angeht, sondern auch beim Rücknahmewert (NAV) und beim Börsenkurs.
Zu diesen Fonds gehört auch der DEGI Europa, wo die Commerzbank als Verwahrstelle gerade eben für den 10.01.2020 eine Ausschüttung von 16 cent/Anteil ankündigte. Klingt jetzt nicht so viel – sind aber immerhin doch knapp 20 % des restlichen Fondsvermögens.
Die im letzten Abwicklungbericht gemachte Aussage, nach der Ausschüttung im Januar 2019 für das Kalenderjahr 2019 weitere 15-25 % des Fondsvermögens ausschütten zu wollen, war damit ein bißchen sehr zurückhaltend. Tatsächlich wurde es dann fast doppelt so viel …
Na klar wussten Sie schon: Der KanAm grundinvest hat den Allianz Tower in Rotterdam (das vormalige Robecohuis) verkauft. Hatten wir letzte Woche ja schon berichtet, unter detaillierter Angabe des Kaufpreises von 86.457.357 Euro (das kann jedermann im holländischen Grundkataster nachlesen). Nur den Käufer herauszukriegen hatten wir uns noch nicht bemüht – denn eigentlich ist egal, woher das Geld kommt, solange es kommt.
Deshalb nur der Vollständigkeit halber die heutige Meldung unseres Internet-Informationsdienstes PropertyEU:
Amundi acquires Allianz Tower in Rotterdam
French asset management giant Amundi Real Estate has acquired the One Twenty – Allianz Tower in Rotterdam, the Netherlands, from German fund KanAm.
Financial details were not disclosed.
Situated at 120 Coolsingel, in Rotterdam’s business district, the office property comprises 19,000 m2 spread over 20 floors, fully leased to the Allianz Group.
The tower is currently under renovation with delivery scheduled for June 1 2020. The building will offer office space, an auditorium, a staff restaurant, and underground parking for 207 vehicles.
Damit treffen sich zwei alte Bekannte wieder: Bereits Mitte 2016 hatte der KanAm grundinvest an Amundi für einen hohen dreistelligen Millionenbetrag ein Paket von fünf Objekten in Luxemburg, Paris und Rotterdam verkauft.
Die Briten haben ganz eigene Vorstellungen davon, was unter „Spaß“ zu verstehen ist. Dem gemeinen Kontinentaleuropäer will sich manchmal nie erschließen, warum sich die Briten in irgendetwas verrennen und warum sie das auch noch lustig finden. Mit dem Brexit hatten wir schließlich jahrelangen Anschauungsunterricht in schrägem britischem Humor.
Trotzdem liebt der Verfasser dieser Zeilen dieses Land. Oder, um ehrlich und genauer zu sein: Vor allem liebt er Schottland. Böse Zungen behaupten, das läge daran, daß besagter Verfasser seine Schottland-Reisen einige Jahre lang als Dienstreisen abrechnen konnte – nämlich so lange der Fonds CS Euroreal noch zwei Objekte in Glasgow auf seiner Bestandsliste hatte, die man schließlich regelmäßig inspizieren musste. Aber das Geläster der bösen Zungen ist nicht wahr. Die Spesenabrechnung war nur ein angenehmer Nebeneffekt, und schließlich haben wir hier nach jeder Besichtigung auch eine ausführliche Analyse veröffentlicht und ein paar Fotos, die die beste Ehefrau von allen zum Beweis unserer Anwesenheit vor dem Objekt Glasgow, 4 Atlantic Quai zeigen.
Erneut wird sich der geneigte Leser fragen: Was zum Teufel will uns der Verfasser dieser Zeilen denn damit schon wieder sagen? Hat der am 3. Advent wirklich nichts besseres zu tun als diesen Blödsinn abzusondern?
Die Antwort findet sich in der besonderen Natur dieses Blogs. Der Verfasser dieser Zeilen pflegt nämlich einen durchaus regen Dialog mit den, halten Sie sich fest, inzwischen über zehntausend regelmäßigen Mitlesern. Wer ihm schreibt, kriegt auch recht schnell und ohne um den heißen Brei herumzureden eine vernünftige Antwort. Die Leser, die das schon mal ausprobiert haben, werden das bestätigen können. Und unter diesen Lesern ist eben auch Herr V. aus einer eher im Westen unseres geliebten Vaterlandes gelegenen Landeshauptstadt, der vor gut einer Woche mitzuteilen beliebte: „Verfolge nach wie vor mit Interesse Ihre Beiträge. Allesamt informativ und auch wenn einige Posts skurril wirken ist doch alles sehr kurzweilig.“
Aha. Der Gnom vom Rübenfeld wird also als gelegentlich „skurril“ wahrgenommen. Irgendwie hatte er diesen Verdacht seit geraumer Zeit ja auch schon selbst. Denn er bemerkt an sich selber regelmäßig Verhaltens- und Denkweisen, von denen er als 30- oder 40-jähriger noch meinte, Leute, die sich so verhalten oder die so denken gehörten mal schleunigst in die Wüste geschickt.
Allerdings zeichnet den Verfasser dieser Zeilen auch eine gewisse Sturheit aus – was möglicher Weise mit der ostpreußischen Herkunft seiner inzwischen 94-jährigen Mutter in kausalem Zusammenhang steht. So kam er also, als ihm die Zuschrift von vor gut einer Woche beim Frühstück noch mal durch den Kopf ging, auf den Gedanken: Und jetzt gerade.
Nach wie üblich mannigfachen gedanklichen Umwegen kommen wir jetzt also endlich zu dem, was der Verfasser dieser Zeilen der geneigten Leserschaft zum 3. Advent Vergnügliches mitzuteilen gedachte:
Neulich saß er mit der besten Ehefrau von allen abends auf dem Sofa und beraubte ein oder zwei Fläschchen weiland von Prof. Dr. Dagobert Duck georderten Rotweins aus einer der berühmten „Oferta especial!“ eines in Berlin ansässigen Weinversenders ihres Inhalts. Und schaute gemeinsam mit der besten Ehefrau von allen und der familieneigenen Katze Paula, die zwar keinen Rotwein mag, aber regelmäßig sonst auch nichts besseres zu tun hat, einen Dokumentarfilm über Eisenbahn-Reisen in Schottland.
Darin kam auch ein in Schottland verkehrender Nostalgiezug vor, noch so richtig schön mit Dampflokomotive, und nur von freiwilligen Eisenbahn-Enthusiasten betrieben. Einer von denen mimte den Schaffner, kontrollierte die Fahrkarten (obwohl in dem Zug sowieso nur sitzen konnte, wer zuvor ein Billet erworben hatte) und zählte zu allem Überfluß auch noch die Fahrgäste mit einer Stechuhr. Auf die verdutzte Frage des Reporters, weshalb er das tue, antwortete der Freizeit-Schaffner: „Ich zähle sie, damit ich hinterher gleich weiß, wie viele Tote es gegeben hat, wenn der Zug entgleist.“ Britischer Humor eben.
Der KanAm grundinvest, der früher turnusgemäß immer im Dezember ausgeschüttet hatte, war vor einem Jahr erstmals vom Dezember auf den Januar gesprungen. Nach allem, was man so aus dem Umfeld des Fonds hörte, waren wir auch jetzt wieder von einer Ausschüttung im Januar 2020 ausgegangen. Gewöhnlich gut informierte Kreise argumentierten die erneute Verspätung auch damit, daß dann gleich die Erlöse aus den letzten beiden Immobilienverkäufen mit einbezogen werden könnten („später, aber dafür mehr“). Vor diesem Hintergrund hatten wir mit einer Ausschüttung von 1,50 EUR pro Anteil gerechnet, nachdem die Bankguthaben durch Verkaufserlöse allein im November 2019 um 1,30 EUR/Anteil angestiegen waren.
Aus „später, aber dafür mehr“ wurde jetzt, für uns ziemlich überraschend, doch wieder „früher, aber dafür weniger“. Völlig unerwartet kündigte der KanAm grundinvest heute an, noch am 18.12.2019 (und damit exakt am gleichen Tag wie der CS Euroreal) 0,78 EUR pro Anteil ausschütten zu wollen. Nun ja – wir werden das Geld nicht zurückweisen, und es hat den unbestrittenen Vorteil, daß die bei der Ausschüttung abzuziehende Kapitalertragsteuer dann gleich im Januar 2020 wieder erstattet wird. Und eine halbe Million Euro haben oder nicht haben macht schon einen Unterschied: Bei einer Ausschüttung erst zu Jahresbeginn hätten wir darauf nämlich ein ganzes Jahr länger warten müssen.
Allerdings glauben wir nun nicht, daß der verhältnismäßig mickrige Betrag auch bereits die Verkaufserlöse „Le Colombia“ und „Robecohuis“ beinhaltet. Konsequenter Weise müsste das dann aber in der nächsten Ausschüttung aufscheinen. Völlig verwunderlich wäre es nicht, denn beispielsweise aus einem anderen großen Fonds hatten wir vor geraumer Zeit einmal gehört, daß es aus rein internen buchhalterischen Gründen in der Regel doch zwei Monate ab Geldeingang dauere, bis die buchhalterisch/steuerliche Behandlung eines Verkaufserlöses so weit abgeschlossen sei, daß das Geld in den Ausschüttungstopf wandern könne. Und die Annahme, daß die entsprechenden Fachabteilungen unseretwegen zu Weihnachten und Neujahr sogar noch Überstunden machen und Feiertagsschichten schieben werden, wäre etwas lebensfremd.
Bleiben wir also mal Optimisten und hoffen, daß sich dann spätestens im Juli 2020 das Füllhorn der Fortuna (pardon: des KanAm) über uns ergießt.