Category : Neuigkeiten
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Ein bißchen müssen wir Abbitte tun, daß wir den SEB ImmoInvest hier meistens ziemlich schlecht haben wegkommen lassen.
Denn zum einen (siehe voriger Beitrag) haben sie ihr letztes USA-Objekt am Ende doch wesentlich besser verkauft als wir ihnen zugetraut hatten. Zum anderen aber unterscheidet sich das Ausschüttungsverhalten des SEB ImmoInvest deutlich von dem der beiden anderen (man muß inzwischen beinahe sagen: leider) von uns bevorzugten Fonds aus dem Trio der „Big Three“.
Während ein CS Euroreal und ein KanAm grundinvest (deren Ausschüttungshöhe im Dezember 2019 in beiden Fällen sehr enttäuschend war) sich scheinbar die Taschen zugenäht haben, glänzt ein SEB ImmoInvest durch Großzügigkeit und kündigte gestern für den 30.12.2019 eine Ausschüttung von 2,60 EUR je Anteil an. Das ist auf einen Schlag die Hälfte des gesamten restlichen Fondsvermögens. Wörtlich heißt es dazu im Newsletter:
„Die Liquidität für die Ausschüttung stammt aus zwei Quellen: aus den Transaktionen der letzten Monate sowie aus einer veränderten Risikosituation und dem Freiwerden vorhandener Liquidität. Mit der Zeit verringern sich die Risiken aus den zahlreichen vergangenen Verkäufen, Steueransprüche verjähren und Objektgesellschaften können aufgelöst werden. Diese Liquidität wird dann an die Anleger ausgekehrt.“
Den anderen beiden zur Nachahmung sehr empfohlen …
… war alles, was uns auf der Straße begegnete, als wir vor knapp zwei Jahren das dem SEB ImmoInvest gehörende Bürogebäude in Herndon (eine ziemlich seelenlose suburb der US-Hauptstadt Washington) besichtigten. Keine Menschen, keine Mieter, nur ein übervoller Bauschutt-Container. Entsprechend negativ fiel unsere Einschätzung aus: Bei einem letzten Verkehrswert von 18,3 Mio. EUR hatten wir dem Objekt nur noch einen Verkaufserlös von 12 Mio. EUR zugetraut.
Umso größer heute die Überraschung: Vor wenigen Minuten meldet Savills Fund Management, daß man Herndon „leicht über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“ verkaufen konnte. Glückwunsch. Ausgerechnet vom SEB ImmoInvest hatten wir eine versöhnliche Nachricht zum Jahresausklang nun wirklich nicht erwartet.
Erst vor wenigen Tagen hatten wir hier auf einen Bericht im „Handelsblatt“ Bezug genommen, der sich mit dem „Superzyklus am Immobilienmarkt“ beschäftigte. Darin waren wir zu dem Schluß gekommen, daß es „den Immobilienmarkt“ gar nicht gibt. Man betrachtet vielmehr ein riesiges Sammelsurium sehr guter, guter, mittelmäßiger und schlechter Objekte, also ein vollkommen heterogenes Gebilde, das kaum dazu taugt, dessen Entwicklung auf eine einzige Trendaussage zu komprimieren. Der Anleger, der das Pech hatte, daß sein Fonds sich auf eher mittelmäßige oder schlechte Objekte kapriziert hatte, hat von einem Superzyklus am Immobilienmarkt nicht das Geringste.
Im SEB ImmoInvest (4 Restobjekte) waren wir nach wie vor nicht investiert, also starteten wir in das IV. Quartal 2019 mit insgesamt noch 4 Restobjekten in unseren beiden schwergewichtigen Fonds (CS Euroreal und KanAm grundinvest, jeweils noch 2 Objekte). Diese 4 Restobjekte hatten Verkehrswerte von insgesamt 166 Mio. EUR. Verkauft wurden sie im November/Dezember 2019 für zusammen ca. 165 Mio. EUR, also praktisch genau zu den letzten Verkehrswerten. Im Schnitt jedenfalls. Das ist aber wie mit der statistischen Betrachtung von Lebenserwartungen: Wenn einer 50 Jahre alt werden soll, und der andere 100, dann sind beide mit 75 im Schnitt tot …
Bei unseren Fonds liest sich das dann so: Der CS Euroreal hat seine letzten beiden Objekte (letzte Verkehrswerte: 79 Mio. EUR) für zusammen 29 Mio. EUR verkauft. Der KanAm grundinvest hat seine letzten beiden Objekte (letzte Verkehrswerte: 87 Mio. EUR) für geschätzte 136 Mio. EUR verkauft. Nun ist das für uns kein Grund, sich groß aufzuregen, denn wir sind in beiden Fonds etwa gleich stark gewichtet. Der Mißerfolg des einen wird folglich durch den besonderen Erfolg des anderen weitgehend ausnivelliert.
Dennoch machen die Ereignisse in den letzten paar Tagen eines noch mal ganz deutlich: Es gibt nicht nur sehr gute, gute, mittelmäßige und schlechte Immobilien. Nein, es gibt auch (und das macht die Sache für den ahnungslosen Anleger nicht gerade einfacher) sehr gute, gute, mittelmäßige und schlechte Immobilienexperten. Schauen Sie also ruhig genau hin, wem Sie Ihr Geld anvertrauen. Auch wenn es eine angeblich bombensichere Immobilien-Anlage („Betongold“) ist, bei der man im ersten Moment meint, doch gar nichts falsch machen zu können.
Schon vor einigen Wochen funkte der Buschfunk, daß der CS Euroreal bzw. die Commerzbank als Verwahrstelle das Thema „Immobilienverkäufe“ (mit dem sie eigentlich noch bis 30.04.2020 Zeit gehabt hätten) bis zum Jahresende vom Tisch haben wollten.
So ist es auch gekommen. Nachdem man erst vor wenigen Tagen das Einkaufszentrum im süditalienischen Kalabrien für einen Spottpreis verschleudert hatte, passierte nun genau das Gleiche mit dem Einkaufszentrum „La Cupola“ im Großraum Mailand:
„Per 17. Dezember 2019 ist der Anteilpreis des CS EUROREAL von 6,90 Euro um 0,33 EUR auf 6,57 EUR je Anteil zurückgegangen. … Ursache für diese Änderung des Anteilpreises war der Verkauf der Immobilie „Le Cupole“ in San Giuliano Milanese. … Der für die Liegenschaft erzielte Bruttoverkaufspreis lag unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Mit diesem Verkauf wurde die letzte Immobilie des CS EUROREAL veräußert.
Der Rückgang des Anteilpreises impliziert einen Verlust von über 33 Mio. EUR, also wurde der Konsumtempel für runde 20 Mio. EUR verkauft. Auch hier fragt man sich, wozu es eigentlich Sachverständigenausschüsse gibt, die für Immobilienfonds Verkehrswerte ermitteln. Denn nach Meinung dieser Experten war „La Cupola“ Mitte 2017 55 Mio. EUR wert, Mitte 2018 54 Mio. EUR und selbst Mitte 2019 (als der Verkaufsprozess schon längst eingeleitet sein musste) immer noch 52 Mio. EUR – und diese Werte waren selbstverständlich auch die Berechnungsgrundlage für die Verwaltungsgebühren des Fondsmanagements. Lediglich die Tatsache, daß Weihnachten vor der Tür steht, hält den Verfasser dieser Zeilen davon ab, an dieser Stelle deutlich zu sagen, was er von den Fähigkeiten einer Credit Suisse resp. einer Commerzbank als Vermögensverwalter hält. Nur so viel: Sollte Ihnen ein Vertreter eines der beiden genannten Häuser bei nächster Gelegenheit mal die Hand schütteln, zählen Sie hinterher besser Ihre Finger nach.
. „Die Soziale Marktwirtschaft existiert nur noch auf dem Papier. Das Geld steht über der Menschenwürde, die Gier über der Tugend. Wir erleben eine EZB-Politik, die eher einer Planwirtschaft gleicht, alles wird von oben festgesetzt. Wir stehen am Sterbebett des Kapitalismus.“
. Das ist kein Vertreter der CDU-Sozialausschüsse, kein linker Gewerkschafter und auch keiner aus dem Umfeld von Papst Franziskus, den wir hier zitieren. Sie wären wahrscheinlich nie drauf gekommen. Wir zitieren Helmut Lind, den Vorstandsvorsitzenden der Sparda-Bank München. Und der Verfasser dieser Zeilen kann sich nicht helfen: Irgendwie spricht ihm der Herr Lind aus der Seele.