Category : Neuigkeiten
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Sowohl der CS Euroreal wie auch der SEB ImmoInvest haben zuletzt wertmäßig über die Hälfte ihrer restlichen Immobilienbestände verkauft (der CS Euroreal die Rathaus-Galerie in Essen und die beiden letzten Frankreich-Objekte und der SEB ImmoInvest das „Chesterbrook-Portfolio“ in den USA).
Damit ist jetzt bei sämtlichen abwickelnden Offenen Immobilienfonds der Liquiditätsbestand höher als die durch den aktuellen Kurs ausgedrückte Börsenbewertung. Das bedeutet: Selbst wenn die wenigen Restimmobilien sämtlich verschenkt werden würden, bekäme man bei allen Fonds am Ende trotzdem noch mehr als den aktuellen Börsenkurs an Kapitalrückzahlungen heraus.
Folglich laufen wir mit unseren Investments nun keinerlei Risiko mehr; insbesondere ist nun eher völlig ohne Belang, zu welchen Preisen die restlichen Immobilien weggehen (die zwei beim KanAm grundinvest müssen bis 31.12.2019 verkauft sein; für die drei beim CS Euroreal und fünf beim SEB ImmoInvest läuft die Frist noch bis Frühjahr 2020).
Vor diesem Hintergrund ist die bisher in unseren Monatsübersichten vorgenommene Darstellung der Immobilien-Restrisiken und der Immobilien-Bewertungsabschläge nicht mehr erforderlich. Erstmals im jetzt online gestellten Bericht zum 30.09.2019 haben wir diese inzwischen irrelevanten Komponenten im Interesse einer größeren Übersichtlichkeit aus der Darstellung herausgenommen.
Highbrook Investors aus New York und die lokale REB Projects haben in ihrer fünften gemeinsamen Aktion in nur zwei Monaten in Amsterdam das Historische Objekt Looiersgracht 43 gekauft. Soooo riesig kann die Klafalle aber nicht sein, denn das den Deal vermeldende Publikationsorgan PropertyEU sei folgendermaßen zitiert:
„The partners said they were looking to upgrade the Looiersgracht property to modern office space with high ceilings. The property includes an elevator and three parking spaces.“
Der Verfasser dieser Zeilen beeilt sich deshalb, der Welt zu verkünden, daß es vor dem Bürogebäude der CS Realwerte AG im Wolfenbütteler Ortsteil Salzdahlum mehr als zwanzig Parkplätze gibt. O.k., unser Traumschloß liegt nicht direkt an einer Gracht, aber immerhin doch an einem an die Solequelle anschließenden Graben eines uralten, schon vor 850 Jahren entstandenen Salzwerks. Wir nehmen an, diese Neuigkeit beeindruckt die Welt mindestens genauso wie der Erwerb der Looiersgracht 43 durch Highbrook Investors.
Überflüssig zu erwähnen, daß wir für attraktive Kaufofferten für unsere Betriebsimmobilie jederzeit ein offenes Ohr haben.
Die Firma, die hier vor uns saß, wurde übrigens Ende der 1990er Jahre von einem englischen Finanzinvestor gekauft. Und der neu eingesetzte, bei Siemens teuer eingekaufte Geschäftsführer (dessen Frau aber partout nicht in die Provinz ziehen wollte) überzeugte den Hedgefonds vom Umzug der Firma nach Berlin mit dem Argument: „Von Salzdahlum aus kann man unmöglich den Weltmarkt für Theater- und Bühnentechnik bearbeiten.“ Von wegen. Heute sitzt hier der Weltmarktführer im sinnfreien Dampfplaudern.
Wenn das mal kein Menetekel ist für künftige politische Konstellationen in diesem unserem heißgeliebten Vaterland. Vorhin durfte sich der Verfasser dieser Zeilen mit „frischem Grün“ beschäftigen, auf dem Fuße folgt jetzt das „Schwarze Loch“.
Heute veröffentlichte die Verwahrstelle (M. M. Warburg & Co.) den Abwicklungsbericht per 30.09.2019 des KanAm grundinvest. Viel Überraschendes bietet die Lektüre nicht, vor allem auch keinerlei konkrete Hinweise auf bevorstehende Verkäufe oder Ausschüttungen. Dazu, wie immer, nur die üblichen nichtssagenden Floskeln, verpackt in die übliche schon ziemlich aufdringliche Selbstbeweihräucherung. Die Verfasser des Berichtes bringen das unglaubliche Kunststück fertig, das Druckwerk noch ganz anständig aussehen zu lassen, obwohl das Verhältnis Floskeln zu Selbstbeweihräucherung zu Fakten bei 20 zu 10 zu 1 liegt.
Eines aber fällt doch als ungewöhnlich in’s Auge und macht etwas Stirnrunzeln: Die Entwicklung der Verkehrswerte der beiden Restobjekte und die Entwicklung der Rückstellungen. Beim Le Colombia im Großraum Paris wurde der vor einem Jahr noch mit 33 Mio. EUR genannte Verkehrswert auf 47 Mio. EUR hochgezogen (da lagen wir mit unserer Verkaufspreisschätzung von 42,5 Mio. EUR tendenziell schon ganz richtig). Beim Robecohuis in Rotterdam ging der Verkehrswert von 29,2 Mio. EUR auf 40 Mio. EUR hoch (unsere Verkaufspreisschätzung liegt nach dem spektakulären Vermietungserfolg an die niederländische ALLIANZ-Tochter vor ziemlich genau einem Jahr bei unverändert 67,5 Mio. EUR).
Binnen Jahresfrist sind die Verkehrswerte des Immobilienvermögens damit um 24,8 Mio. EUR = knapp 0,35 EUR je Anteil gestiegen. Im gleichen Zeitraum wurden aber nur zwei positive (zusammen 12,8 Mio. EUR) und eine negative (2,1 Mio. EUR) Verkehrswertänderung kommuniziert – und alle erklärten die Wertänderungen mit Rechtsstreiten, Steuerfragen und Rückstellungsveränderungen. Aufwertungen um knapp 25 Mio. EUR? Davon tauchen, und zwar am 29.09.2018, in der Kommunikation lediglich 4,2 Mio. EUR auf. Der große Rest muß in der Kommunikationsabteilung irgendwie untergegangen sein. Oder fiel, um da mal eine halboffizielle Äußerung zu zitieren, der Fähigkeit der Verantwortlichen zum Opfer, ihre Kalender übereinanderzulegen. Auf deutsch: Irgendwelche unschönen Dinge werden am gleichen Tag gebucht wie die Verkehrswerterhöhungen, und schon ist der Veränderungssaldo Null und man hat nichts mehr mitzuteilen.
Das hat aber zur Folge, daß etwa 20 Mio. EUR an Wertsteigerungen, mit denen wir aufgrund der offiziellen Nachrichtenlage bisher kalkuliert hatten, zwischendurch schon längst klammheimlich verfrühstückt waren. Auch wenn sich Warburg/KanAm mit aller Macht bemüht haben, das zu verschleiern, können wir Ihnen auch erklären wie: Das ehemals drittletzte Objekt des KanAm grundinvest, das ONYX im Großraum Paris, stand im Abwicklungsbericht per 30.06.2018 noch mit 58,6 Mio. EUR Verkehrswert zu Buche. Der heutige Abwicklungsbericht nennt als letzten Verkehrswert zum Zeitpunkt des Verkaufs (der dann im Januar 2019 erfolgte) dagegen nur noch 41,5 Mio. EUR. Colorandum causa: Gekauft hatte man das ONYX im Jahr 2006 für 78,5 Mio. EUR.
Zeitgleich mit einer massiven Aufwertung des Le Colomba und des Robecohuis am 29.09.2018 hatte man also, ohne das auch nur ansatzweise näher aufzuschlüsseln oder zu kommentieren, das ONYX um 17 Mio. EUR abgewertet. So konnten sich KanAm/Warburg dann im Januar 2019 hinstellen und sich sogar noch selbstgefällig auf die Schulter klopfen, daß ONYX „zum letzten Verkehrswert“ verkauft wurde. Und keiner hat zu dem Zeitpunkt gemerkt oder konnte es auch nur merken, daß das in Wahrheit ein Katastrophen-Verkauf noch einmal 30 % unter dem vorletzten Verkehrswert gewesen war, der ohnehin schon 25 % unter dem ursprünglichen Kaufpreis gelegen hatte.
„Die realisierten Verluste (38,7 Mio. EUR) resultieren aus der Veräußerung der französischen Immobilie ONYX“. Angesichts dieser Erläuterung auf Seite 41 des Abwicklungsberichts gehört schon einige Chuzpe dazu, das Trauerspiel im aktuellen Abwicklungsbericht vorher auf Seite 4 auch noch in großen Lettern als „Erfolgreicher Verkauf der Immobilie ONYX“ zu betiteln.
Folglich reduziert sich beim KanAm grundinvest das von uns erwartete Wertaufholungspotential entsprechend auf 14,7 % (obwohl wir jetzt die Verkaufspreisprognose für Le Colombia noch einmal von 42,5 Mio. EUR auf 50,0 Mio. EUR heraufgesetzt haben).
Im Vergleich zu einem CS Euroreal ist der KanAm grundinvest damit jetzt nicht mehr wirklich besser. Im Gegenteil: Da der CS Euroreal deutlich zügiger ausschütten dürfte hat er die Nase unter den „big three“ jetzt sogar (trotz des jüngsten fulminanten Kursanstiegs) eindeutig weiter vorn.
Unbestritten hat der KanAm grundinvest während seiner Abwicklung insgesamt über Jahre hinweg einen wirklich guten Job gemacht. Hat man da denn solche kleinen Schweinereien wie die heute aufgedeckte überhaupt nötig? Wobei den Verfasser dieser Zeilen ja noch am meisten ärgert, daß man bei KanAm/Warburg scheinbar ernsthaft geglaubt hat, das würde nach Erscheinen des Abwicklungsberichts nicht sofort gemerkt werden.
Für Adventskränze aus frischem Grün gilt bei der Umsatzsteuer der Regelsteuersatz von 19 %. Adventskränze aus getrocknetem Grün dagegen unterliegen nur der ermäßigten Umsatzsteuer von 7 %. Das ist nur eines der Beispiele, das die ganze Absurdität des deutschen Umsatzsteuerrechts schlaglichtartig beleuchtet.
Nicht auszudenken, wie die nächste Wutrede von Greta Thünfisch im Deutschen Bundestag ausfallen wird, wenn sie davon erfährt, daß in Deutschland auch Fleisch und Schlachtnebenerzeugnisse von Bibern, Walen, Fröschen und Schildkröten in den Genuß des ermäßigten Umsatzsteuersatzes kommen. Pferde dagegen nicht mehr: Sie bekamen 2012 durch ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs ein upgrade vom Lebensmittel zum Sportgerät. Seitdem unterliegt, anders als der Verkauf eines Wales, der Verkauf eines Pferdes im Ganzen oder in Einzelteilen dem Regelsteuersatz.
Das Ganze ist auch nur aufgefallen, weil nach Ansicht einiger Gerechtigkeitsfanatiker die Regelbesteuerung von Menstruationsartikeln „eine fiskalische Diskriminierung von Frauen aufgrund ihres Geschlechts darstelle, die das Grundgesetz eigentlich nicht erlaubt“. Jeden Monat 0,17 Euro mehr (und nach Ansicht der Kritiker zu viel) muß die durchschnittliche deutsche Frau aufwenden, weil Tampons bisher einer Umsatzsteuer von 19 % unterliegen. Doch der deutsche Gesetzgeber scheint ein Einsehen zu haben. Nachdem sich Antje Tillmann, die finanzpolitische Sprecherin der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, dieser epochalen Ungerechtigkeit angenommen hat, zeigte sich jetzt auch das Bundesfinanzministerium offen für eine Absenkung des Mehrwertsteuersatzes für Menstruationsartikel auf 7 %.
Der Verfasser dieser Zeilen überlegt nun, sich im Laufe der Woche an Frau Tillmann zu wenden. Denn ihr Vorschlag wirft sofort die nächste Frage von höchster gesellschaftlicher Relevanz auf: Es wird gemunkelt, daß es vorzugsweise über das Internet regelmäßig zur Veräußerung gebrauchter Tampons an einschlägig interessierte Fetischisten kommen soll. Das sind umsatzsteuerpflichtige Vorgänge. In diesem Fall wären die Begünstigten einer Absenkung des Mehrwertsteuersatzes auf Menstruationsartikel allerdings nahezu ausschließlich Männer. Haben Sie denn auch schon eine Idee, werte Frau Tillmann, wie unsere Finanzbehörden mit dieser Fragestellung umgehen sollen?
Gehen Sie also vollkommen beruhigt in die neue Woche, liebe Leser. Ein Land, das sich solche Gedanken macht, hat keinerlei ernsthafte Probleme.
Pro Anteilschein beträgt die Liquidität nunmehr 7,30 EUR – der Börsenkurs 5,80 EUR. Drei Immobilien im Wert von knapp 1,00 EUR pro Anteil gibt’s noch gratis obendrauf.
Ein so schräges Verhältnis haben wir bei einem abwickelnden Immobilienfonds schon lange nicht mehr gesehen. Aber die Börse ist halt alles andere als logisch. Und hat uns in den letzten Wochen und Monaten mit schmerzhaften, so gar nicht für möglich gehaltenen andauernden Kursrückgängen beim CS Euroreal geärgert. Doch wir hatten unsere Meinung und haben unbeirrt draufgehalten, wenn der CS Euroreal mal wieder zu Spottpreisen im Angebot war. Obwohl es angesichts der katastrophalen Kursentwicklung im Gebälk der Beleihungsrelationen mächtig zu knirschen anfing …
Nun ist wieder alles gut. Vor wenigen Minuten meldete der CS Euroreal, daß man die beiden Frankreich-Immobilien in Lyon und Toulouse verkauft hat. Letzter Verkehrswert addiert 50,4 Mio. EUR – jetzt weggegangen für fast 60 Mio. EUR, was heute einen Anstieg des Fondsvermögens um 1 % bewirkte. Unsere interne Verkaufspreisschätzung hatte übrigens nach den Kapriolen dieser beiden mehr als 12 Monate in der Luft hängenden Verkaufsvorgänge zuletzt nur noch bei addiert 30 Mio. EUR gelegen (angeblich wurden die Objekte nämlich schon im Herbst 2018 an zwei KanAm-Fonds verkauft, und dann herrschte monatelang Verwirrung und Schweigen im Walde).
Damit hat der CS Euroreal jetzt ein Wertaufholungspotential von fast 20 % und ist damit auf einen Schlag wieder der mit Abstand attraktivste der drei übrig gebliebenen „big three“. Fein, daß wir schon voll positioniert sind. Wie sagt der Volksmund eben so schön: Wenn die Nacht am dunkelsten, ist der Morgen am nächsten …