Category : Neuigkeiten
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Es gab tatsächlich einmal Zeiten, da beschäftigten wir – ein Investor in abwickelnde Immobilienfonds – uns tatsächlich noch mit der Entwicklung von Immobilienmärkten. Das ist zugegebener Maßen inzwischen eine Weile her – jetzt, wo unsere abwickelnden Fonds zur Mehrzahl nur noch aus Bankguthaben bestehen, hatten wir uns zuletzt eher mit der Frage des Einlagenschutzes speziell bei solchen Fonds zu beschäftigen.
Aber an einem schönen sonnigen Tag, so wie heute, wo im Stammgeschäft die Vorbereitungen für die nächste große Auktion historischer Wertpapiere für den Verfasser dieser Zeilen gerade erledigt sind, wo er also wenigstens etwas Zeit und Muße für Research-Arbeit findet, da kribbelte es doch mal wieder in den Fingern.
Viele Monate lang hatte man bei den wenigen Fonds, die überhaupt noch ein paar Restobjekte im Bestand haben, nichts mehr von irgendwelchen Verkäufen gehört. Obwohl es ja mal langsam Zeit würde. Der KanAm grundinvest muß nach den Vorgaben von Gesetz und BaFin bis Ende 2019 alles raus haben, der CS Euroreal (und der SEB ImmoInvest) bis April 2020. Aber es tut und tut und tut sich nichts, jedenfalls nichts, was der Betrachter von außerhalb mitbekommen würde.
Also muß dann doch wieder die Kaffeesatzleserei herhalten. Heute zur Abwechslung mal wieder beim KanAm grundinvest. Der hat bekanntlich noch zwei Objekte auf der „Resterampe“: Das ehemalige „Robecohuis“ in Rotterdam und das „Le Colombia“ in Bois-Colombes im westlichen Pariser Business District.
Über das „Robecohuis“ hatten wir schon öfter geschrieben. Denn da gelang dem KanAm grundinvest bereits letztes Jahr ein ganz spektakulärer Erfolg. 2007 hatte der Fonds das Objekt Baujahr 1991 für 75 Mio. EUR der Fondsgesellschaft Robeco abgekauft und dann auf 10 Jahre an diese zurückvermietet. 2016 fand Robeco das „Robecohuis“ für seine Zwecke nicht mehr flexibel genug und zog aus. Seitdem: Kompletter Leerstand. Das drückte dann auch den Verkehrswert, der in vielen einzelnen Schritten schließlich bis auf zuletzt 29,2 Mio. EUR zurückgenommen wurde. Im Herbst 2018 dann der Paukenschlag: Die niederländische ALLIANZ-Tochter hat das „Robecohuis“ (das später in „Allianz Tower“ umbenannt werden wird) auf 15 Jahre komplett gemietet und wird nach mieterspezifischen Umbauten Mitte 2020 dort einziehen.
Ab da ist es eigentlich reine Rechenschieber-Arbeit: 19.000 m2 mit einer Jahresmiete von 175 EUR (die Spitzen-Büromieten liegen laut Savills in Rotterdam inzwischen bei 220 EUR und sollen weiter steigen) und bei einer sehr konservativ mit 4,5 % angenommenen Mietrendite (bei so einem Mieter und einer so langen Vertragslaufzeit wären 4 % oder sogar noch etwas darunter auch noch angemessen). Das führt nach Betätigung des Rechenschiebers zu dem Ergebnis, daß der KanAm grundinvest für das „Robecohuis“ jetzt wieder genau so viel bekommen müsste wie er 2007 mal bezahlt hat: 75 Mio. EUR. Gut, da gehen ein paar Verkaufsnebenkosten runter – deshalb haben wir in unserer internen Verkaufspreisprognose mal netto 67,5 Mio. EUR stehen.
Und wie sieht es mit dem „Le Colombia“ auf der Ile de France aus? Ein hübsches Objekt, mit 10.000 m2 etwas mehr als halb so groß wie das „Robecohuis“, damals 2003 mal als Neubau für den KanAm grundinvest gekauft worden, zwischendurch nach der Finanzkrise von zeitweise gruseligen Leerständen geplagt.
Wenn man sich da heute so durch die einschlägigen Makler-Angebote zappt, dann stellt sich heraus: Zu mieten sind im „Le Colombia“ jetzt nur noch 1.053 m2 in der 1. Etage, und dafür fragt der Makler JLL nach einer (absolut ortsüblichen) Jahresmiete von 290 EUR. Auf der Basis macht das für das gesamte Objekt eine Jahresmiete von knapp 3 Mio. EUR, was auch wunderbar mit der im Abwicklungsbericht zuletzt mit 3,12 Mio. EUR angegebenen Bewertungsmiete korrespondiert.
Also auch hier einfach den Rechenschieber herausgeholt. Die Mietrenditen in diesem Teilmarkt, die laut Catella 2013 noch bei 6,6 – 7,5 % gelegen hatten, sind bis 2017 auf 4,0 – 5,5 % zusammengeschnurrt und verharren da seitdem. Nach Adam Riese müsste das „Le Colombia“ also irgendwas zwischen 50 und 60 Mio. EUR bringen – nicht so schlecht für ein Objekt, das aktuell nur noch mit 33,0 Mio. EUR in den Büchern steht. Als vorsichtige Kaufleute und natürlich nach Abzug der unvermeidlichen Nebenkosten haben wir hier in unserer internen Verkaufspreisprognose jetzt netto 42,5 Mio. EUR stehen.
Bei einem gegenwärtigen Börsenkurs von 8,00 EUR bewertet die Börse die beiden Restimmobilien des KanAm grundinvest noch mit 19,2 Mio. EUR. Wenn dabei aber, so wie wir es erwarten, 110 Mio. EUR rauskommen, dann hat dieser Fonds plötzlich doch noch ein relativ gut abgesichertes Wertaufholungspotential von knapp 16 % – und ist damit unter denen, die sich da noch so auf der Resterampe rumlümmeln, einer der attraktivsten, ziemlich gleichauf mit dem in den letzten paar Tagen kursmäßig stärker unter die Räder gekommenen CS Euroreal (Wertaufholungspotential deshalb aktuell 16,2 %) und deutlich vor dem SEB Immoinvest (Wertaufholungspotential aktuell 10,3 %).
Wie anfangs erwähnt: Bis Ende des Jahres müssen beim KanAm grundinvest die beiden letzten Objekte verkauft sein. Wollen wir also hoffen, daß in den nächsten 4-5 Monaten irgendwann mal die Champagner-Korken knallen.
Diesen Monat sollte es auf der Ausschüttungsseite eigentlich ordentlich rappeln. Aber wir mussten lange warten.
Wer uns immer noch fehlt, ist der CS Euroreal – jedoch bei dem geht es im Moment ja in vielerlei Hinsicht ein bißchen drunter und drüber. Der Nettoinventarwert saust hin und her wie ein fliegender Teppich, weil sich die Verwahrstelle (Commerzbank AG) dabei alle paar Wochen einfach mal so um zweistellige Millionenbeträge verrechnet (und als Begründung auch noch ganz unverfroren mitteilt, daß sie sich mal wieder verrechnet hat). Die Verkäufe der Frankreich-Objekte, die eigentlich schon seit Monaten hätten „durch“ sein sollen, sind bis heute nicht wirklich sichtbar geworden. Dito die überfälligen Verkäufe der beiden Italien-Objekte. Und das eine der beiden ansonsten letzten noch zu verkaufenden Objekte, das Einkaufszentrum „Olympia“ im tschechischen Olmütz, scheint sich irgendwie zu einem Armageddon zu entwickeln. Das andere (die Rathaus-Galerie in Essen) wurde erst vor wenigen Tagen um über 10 % abgewertet. Also, den CS Euroreal müssen wir jetzt einfach mal auf dem „Konto pro diverse Sonderfälle“ buchen.
Doch die anderen drei, die im Juli „dran“ waren, haben geliefert – wenn auch im Zeitablauf teils langsam und zähflüssig, aber da ist man ja inzwischen auch reichlich Kummer gewohnt.
Als erster rang sich der KanAm grundinvest durch, mal wieder ein bißchen zurückzuzahlen. Mickrige 0,70 EUR je Anteil am 16. Juli. Na ja, Geiz ist geil, scheinen sich inzwischen wohl selbst die ach so vornehmen Hanseaten bei M. M. Warburg & Co. zu sagen.
Schon sehr viel erfreulicher wurde es beim TMW Immobilien Weltfonds: 0,75 EUR je Anteil, also praktisch die Hälfte des aktuellen Börsenwertes, am 18. Juli. Bei so viel Großzügigkeit ist man beinahe geneigt, den Herrschaften zu verzeihen, daß sie auf email-Anfragen grundsätzlich gar nicht mehr antworten und daß die Ausschüttung erst 48 h vorher angekündigt wurde.
Heute nun der DEGI Europa. Auch der, wer hätte denn das der Verwahrstelle (Commerzbank AG) überhaupt noch zugetraut, eine positive Überraschung: 0,39 EUR je Anteil am 26. Juli. Also mehr als ein Drittel des restlichen Fondsvermögens. Und, obgleich in den Sternen steht wo das bei einem längst immobilienfreien Fonds überhaupt noch herkommen soll: Die Ausschüttung enthält sogar 0,0848 EUR Ertragsanteil – was unsere Gewinn- und Verlustrechnung dieses Jahr noch einmal um gänzlich unerwartete 131.000 EUR aufpäppelt …
Jetzt plaudert der Verfasser dieser Zeilen mal etwas aus dem Nähkästchen. Seit Wochen steht fest, daß er und der geschätzte Herr Aufsichtsratsvorsitzende heute Abend zusammen mit ihren noch um ein Vielfaches mehr geschätzten Gattinnen Doppelkopf zu spielen beabsichtigen. Angesichts dieser alles in allem dann doch erfreulichen Woche werden wir darauf einfach mal ein Bierchen extra trinken. Versprochen, liebe Aktionäre: Wir zahlen’s auch selber.
Schönes Wochenende.
„Bei 15,1 Mio. Anteilscheinen könnte der TMW Immobilien Weltfonds demnächst bis zu 0,77 EUR pro Anteil ausschütten, also glatt die Hälfte seiner aktuellen Börsenbewertung“, schrieben wir an dieser Stelle am 27. Juni.
Zwischendurch sind wir beinahe schon verzweifelt: Eine nette und sehr bemühte Dame am Telefon riet uns, wenn wir Fragen zum TMW Immobilien Weltfonds hätten, sollten wir die Anfrage doch einfach an die altbekannte email-Adresse schicken. Doch drei über mehrere Tage verteilte email-Anfragen an das Fondsmanagement blieben dann unbeantwortet …
Nun ist das Rätsel aber trotzdem gelöst: Soeben erfuhr man aus den Wertpapier-Mitteilungen, daß der TMW Immobilien Weltfonds am 18. Juli (also übermorgen) 0,75 EUR pro Anteil ausschütten wird.
Das ist schön. Einerseits. Auf der anderen Seite bedeutet das: Damit ist der TMW Immobilien Weltfonds mit Siebenmeilenstiefeln dahin unterwegs, wo der AXA Immoselect schon angekommen ist: In der Bedeutungslosigkeit. Nach der Ausschüttung wird der TMW Immobilien Weltfonds nur noch ein Fondsvolumen von 13,7 Mio. EUR haben. Das Wertaufholungspotential wird auf wenige cent pro Anteil zusammenschrumpfen. Und dann nähert sich der Moment, wo es für uns auch bei diesem Fonds Zeit werden wird, „good bye“ zu sagen.
Heute lesen wir auf der entsprechenden Internet-Seite der Commerzbank AG als Verwahrstelle des Fonds:
Per 11. Juli 2019 hat sich der Anteilwert des CS PROPERTY DYNAMIC von 18,73 Euro um 0,20 Euro auf 18,93 Euro je Anteilschein geändert.
Ursache für diese Änderung des Anteilwertes war die Auflösung diverser nicht mehr benötigter Rückstellungen für bereits veräußerte Liegenschaften in Deutschland und Polen, so daß sich ein positiver Effekt auf das Nettofondsvermögen und somit den Anteilwert ergeben hat.
Diese Rückstellungsauflösung entspricht (erst einmal nur) 0,5 Mio. Euro – von insgesamt 12,6 Mio. Euro an Rückstellungen, die der CS Property Dynamic laut Abwicklungsbericht per 31.08.2018 noch gehabt hatte. Ein nicht unerheblicher Teil davon dürfte im Zusammenhang mit dem Verkauf des letzten Fondsobjektes (ein Bürogebäude in Krakau) vor einigen Monaten bereits aufgelöst worden sein. Aber es müsste auch noch einiges übrig sein, weshalb uns die Hoffnung bleibt, daß die 0,20 EUR Wertzuwachs erst der Anfang waren (der bei unseren 400.000 Anteilen immerhin auch schon 80.000 Euro ausmacht – die Woche hätte schlechter anfangen können).
Das Thema „Rückstellungsauflösungen“ bleibt damit spannend – neben dem CS Property Dynamic auch bei CS Euroreal und beim KanAm grundinvest. Auf diese drei konzentrieren sich für uns die diesbezüglichen Analysen (im Gegensatz zu den Erwartungen und Annahmen, die wir noch vor 3-4 Jahren bei der fortlaufenden Weiterentwicklung unserer Strategie gehabt hatten). Was wir nämlich damals unterschätzt hatten: Bei den übrigen, in der Abwicklung bereits weiter fortgeschrittenen Fonds spielt das Thema „Rückstellungen“ keine große Rolle mehr. Und zwar einfach mangels Masse – denn die meisten früher teils milliardenschweren Fonds sind inzwischen auf Restwerte beim Nettofondsvermögen im niedrigen zweistelligen Millionenbereich geschrumpft. Auch eine hohe Rückstellungsquote macht in diesen Fällen schlicht und ergreifend wegen des nur noch ganz niedrigen absoluten Betrages der Rückstellungen (geteilt durch die unverändert groß gebliebene Anzahl der ausgegebenen Anteilscheine) den Kohl nicht mehr fett.
die heutige Ausschüttungsankündigung von M. M. Warburg & Co. für den KanAm grundinvest – 0,70 EUR pro Anteil soll es am 16.7. geben. Angesichts einer aktuellen Liquiditätsquote von 87,07 % = 8,10 EUR pro Anteil würde Warburg wohl nicht einmal Beleidigungsklage erheben können, wenn man in diesem Zusammenhang das Wort „knauserig“ gebraucht. Die hanseatisch feine Art ist so viel Geiz jedenfalls nicht.
Aber die Hoffnung stirbt ja zuletzt. Und da machen wir uns wirklich Hoffnung auf die nächste Ausschüttung, die turnusmäßig spätestens im Januar 2020 fällig ist. Der 31.12.2019 ist nämlich die „deadline“, bis zu der der KanAm grundinvest nach den Vorgaben von Gesetz und BAFin auch seine letzten beiden Objekte verkauft haben muß. Beides sind, nebenbei bemerkt, glatte Selbstläufer mit positivem Überraschungspotential. Und dann gibt es eigentlich keine Ausrede mehr, endlich mal etwas tiefer in die Tasche zu greifen.