Category : Neuigkeiten
Category : Neuigkeiten
Schon seit Monaten wartet man auf eine Verkaufsmeldung des CS Euroreal für seine beiden Bürogebäude in Lissabon im EXPO Parque das Nacoes. In’s Schaufenster gestellt wurden sie informierten Kreisen zu Folge bereits Mitte 2016, mit einem Preisschild von zusammen 100 Mio. EUR.
Erst im März 2018 wurde dann das 8.022 m2 vermietbare Fläche umfassende Objekt Dom Joao 1.17 aufgewertet von 23,8 Mio. auf 25,2 Mio. EUR, und das 25.017 m2 große Objekt Dom Joao 1.18 von 73,3 Mio. auf 77,9 Mio. EUR. Ein deutliches Zeichen, daß der Fonds den Verkauf bewußt langsam angeht, weil sich der Markt in Lissabon weiter prächtig entwickelt und inzwischen sicher mehr als die kolportierten 100 Mio. EUR erzielbar wären.
Diese Einschätzung wird gestützt durch eine heute bekannt gewordene Meldung: „Spanish REIT Merlin Properties has purchased an office asset in Lisbon for €33mln. The investment volume represents a 6,4 % gross yield over €2.1 mln of gross rents. Located in Lisbon’s Expo area Parque das Nacoes in Dom Joao II, the asset comprises 10,000 m2 of lettable area over 13 floors.“
Dieses Objekt unterscheidet sich in null komma garnix von den beiden Objekten des CS Euroreal. Gleiches Baujahr, gleiche Bauqualität, gleiche Mikro-Lage. Das Hochhaus ist unseren beiden Gebäuden direkt benachbart, und als wir Anfang des Jahres da mal selbst vorbeigeschaut hatten, hatten wir das jetzt verkaufte Objekt sogar zunächst mit einem unserer Objekte verwechselt (weil der CS Euroreal in seinen Berichten immer noch 10 Jahre alte, inzwischen längst obsolete Hausnummern verwendet, die schon vor Jahren umgestellt wurden).
Man braucht also nur im Dreisatz zu rechnen, egal ob über die Fläche oder die Brutto-Mieteinnahmen, und kommt dann für unsere beiden Objekte auf einen Marktwert von 26,5 Mio. bzw. 82,5 Mio. EUR. Dichter dran an den erst im März 2018 neu festgelegten Verkehrswerten von 25,2 Mio. bzw. 77,9 Mio. EUR geht kaum noch. Unsere internen Verkaufspreisschätzungen belassen wir deshalb unverändert bei 25 Mio. bzw. 80 Mio. EUR.
Hier eine ziemlich große Prognosesicherheit zu haben ist schon deswegen interessant, weil die beiden Lissabon-Objekte allein 15 % des Immobilien-Restbestandes des CS Euroreal von ca. 700 Mio. EUR ausmachen.
Anfangs hatten wir mit ihm sogar noch Geld verdient – aber bereits im Laufe des Jahres 2016 hatten wir ihn komplett aus unseren Depots rausgeschmissen: Den SEB ImmoPortfolio Target Return Fund.
Zum 1.6.2017 war das Verwaltungsmandat von der Savills Fund Management GmbH auf die CACEIS Bank S.A. übergegangen. Da besaß der ImmoPortfolio noch 12 Liegenschaften im Gesamtwert von rd. 235 Mio. EUR. Noch nicht abgewickelt, aber bereits im April 2017 an die „Goldmänner“ verkauft (oder besser: verschleudert) waren neun davon im Rahmen eines paneuropäischen SEB-Fonds-Gesamtportfolios. Dass Goldman Sachs sich die Übernahme eines überaus heterogenen Portfolios von nicht weniger als 42 Objekten mit besonders üppigen Bewertungsabschlägen vergolden ließ werden wir gleich noch sehen.
Die übrigen drei Objekte in den USA (darunter zwei Studentenwohnheime in Florida) wurden bald darauf ebenfalls zu grottenschlechten Preisen verscherbelt.
Was das für die Wertentwicklung der Anteilscheine bedeutete, dazu lassen wir einfach nur die im jüngsten Abwicklungsbericht von CACEIS/Savills selbst veröffentlichten Zahlen sprechen:
EUR 25,20 Anteilwert am 31.12.2017
EUR 3,00 zuzüglich Ausschüttung vom 03.04.2017
EUR 8,00 zuzüglich Ausschüttung vom 13.11.2017
– EUR 51,41 abzüglich Anteilwert vom 01.01.2017
– EUR 15,21 Anlageerfolg
Heißt also im Klartext: Vom „offiziellen“ Anteilwert am Jahresbeginn gingen durch die gruseligen Verkaufsresultate im Jahresverlauf 30 % verloren. Und das ist noch eine viel zu schön scheinende Zahl, denn die im Fonds reichlich vorhandene Liquidität verlor ja „nur“ 0,4 % durch Negativ-Zinsen. Durch die Position „Wertänderungen“ dagegen hat der Fonds laut Abwicklungbericht beim Immobilienvermögen im Schnitt 61,4 % verloren. Auf gut deutsch: Beim Verkauf der 12 Restobjekte wurde im Schnitt (unter Berücksichtigung der Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen für latente Verkaufssteuern) gerade einmal ein Drittel der Verkehrswerte erzielt.
Man kann sich an der Stelle schon fragen, warum Immobilienfonds überhaupt Gutachterausschüsse für die Bewertung ihrer Liegenschaften beschäftigen. Zugegebener Maßen kosten die zwar nicht besonders viel Geld (was vielleicht auch einer der Gründe für die schludrige Arbeit sein könnte). Die gleiche Ergebnisqualität würde allerdings für noch viel weniger Geld auch ein Schimpanse aus dem Kölner Zoo mit dem Würfelbecher erzielen.
Wir dürfen uns sicher jetzt schon darauf freuen, eines Tages zu sehen, welch phantastische Gewinne die „Goldmänner“ beim Detail-Weiterverkauf des mit Oberflächen-Kosmetik aufgehübschten SEB-Portfolios erzielen werden. Irgendwie erinnert uns das an den TMW Immobilien Weltfonds. Der verkaufte vor etlichen Jahren auch ein Bürohochhaus in Paris an einen opportunistischen US-Investor. Und dieser Investor (der ganz zufällig auch ein ehemaliger Arbeitgeber eines TMW-Vorstandsmitglieds war) brauchte weniger als 1 1/2 Jahre und ein paar leicht zu lösende Aufgaben bei Vermietungsaktivitäten, um das Schmuckstück dann 60 % teurer weiterzuverkaufen.
Die jetzt offenbar gewordene Entwicklung beim SEB ImmoPortfolio Target Return Fund ist einer der Gründe, warum wir seit langem auch von einem SEB ImmoInvest strikt die Finger lassen. Man würde sich durch eine Anlage dort eine ebenso unselige Mischung aus schlechter Portfolioqualität und genau so schlechtem bzw. unmotiviertem Management einhandeln – die Risiken sind schlicht nicht solide kalkulierbar. Sollten wir das im unwahrscheinlichen Fall zu pessimistisch gesehen haben: Eine ausgelassene Chance schmerzt in jedem Fall deutlich weniger als ein Griff in’s Klo.
Die Commerzbank als Depotbank des CS Euroreal meldete gestern den Verkauf des 23.337 m2 großen Hornbach-Baumarktes in Osnabrück. Der Mietvertrag des 2004 fertig gestellten Objektes konnte erst letztes Jahr „langfristig“ verlängert werden.
Der Verkehrswert des Objektes betrug zuletzt 18,1 Mio. €, unsere interne Verkaufspreis-Prognose hatte bei 20,0 Mio. € gelegen. Der kürzlich beim Verkauf eines Hornbach-Baumarktes in Braunschweig (also vor unserer Haustür) erzielte Preis ließ ein gutes Ergebnis bereits erwarten. Laut Commerzbank lag der Bruttoverkaufspreis nun „deutlich“ über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Die gestrige Steigerung des Anteilschein-Wertes legt nahe, daß der Verkauf zu etwa 24,0 Mio. € abzüglich Nebenkosten erfolgte.
Auch für den noch im Fonds befindlichen eine Kleinigkeit höher bewerteten Hornbach-Baumarkt in Berlin, Malchower Chaussee ist demnächst ein sehr gutes Verkaufsresultat zu erwarten.
Danach wird die Luft aber schon dünner. Die beiden Hornbach-Märkte waren im 720 Mio. € schweren Restbestand die Glanzstücke. Die beiden Lissabon-Objekte werden ihren Verkehrswert von gut 100 Mio. € mindestens erreichen. Die erst kürzlich komplett modernisierte Flensburg-Galerie sollte über dem Verkehrswert von 75 Mio. € verkauft werden können. Danach bleibt aber noch ein Rest von 13 Objekten mit zusammen rd. 500 Mio. € Verkehrswert, die in der Kategorie zwischen „mittelprächtig“ und „Problemfall“ rangieren, mit einer durchaus unübersehbaren Tendenz zu letzterem.
Ein im heutigen Kurs (8,34 €) gegenüber dem offiziellen Anteilswert von 10,18 € ausgedrückter Bewertungsabschlag von knapp 190 Mio. € ist im Vergleich zu den dann noch im Feuer stehenden Restwerten von 500 Mio. € ein weiß Gott ausreichendes Sicherheitspolster.
Nach unserer Schätzung werden davon allerdings bei den restlichen Verkäufen etwa 70 Mio. € tatsächlich noch durch den Schornstein gehen. Der Rest von etwa 120 Mio. € entspricht dann einem Wertaufholungspotential für den Gesamtfonds von insgesamt 14,6 % auf der Zeitachse.
Gegenüber den 20 %, die wir heute mit etlichen immobilienfreien Fonds mit zudem kleineren Restrisiken und auf der Zeitachse zügiger erzielen können, ist das im Vergleich immer noch etwas zu dünn. Eine Wiederverstärkung unseres Engagements drängt sich hier deshalb weiterhin nicht auf.
Gestern lasen wir die Meldung:
„Swiss asset manager Partners Group has confirmed to PropertyEU that it has closed the purchase of a portfolio of six shopping centres across Italy from US asset management giant Blackstone.
The Portfolio is believed to include the 19.000 m2 Parco Belvedere shopping centre in the Sicilian city of Siracusa and Le Colonne mall in Brindisi, Il Borgogioioso shopping centre offering 11,000 m2 of retail space in Carpi, central Italy, the 16,000 m2 Airone near Padua, as well as two malls in the Lazio region, the 16,000 m2 La Scaglia in Civitavecchia and the 12,000 m2 Primavera mall in Rome.
In addition to the shopping center package, Blackstone also owns a retail outlet portfolio in Italy. The package includes five outlet villages in Franciacorta, Mantova, Palmanova, Molfetta and Valdichiana for a total of 150,000 m2.“
Einige unserer Leser, die sich selbst schon länger und intensiver mit abwickelnden Fonds beschäftigen, werden bei dem einen oder anderen Namen hellhörig geworden sein. Nicht ohne Grund, denn die zitierte Meldung sagt weiterhin:
„PropertyEU reported back in January that Blackstone was in exclusivity to sell the €200+ mln portfolio which includes assets acquired in recent years from AXA Immoselect, Aberdeen’s DEGI International, Sonae Sierra and General Electric.“
Das ist die bittere Ironie der Geschichte: Während ein paar abwickelnde Immobilienfonds immer noch krampfhaft versuchen, die Reste ihrer ehemals stolzen Portfolien an den Mann zu bringen, sacken die Käufer aus früheren Abwicklungs-Transaktionen inzwischen schon Gewinne aus dem Weiterverkauf ihrer bei abwickelnden Fonds gemachten Einkäufe ein.
Die Commerzbank als Depotbank meldet soeben für den CS Euroreal den Verkauf des Büro- und Logistikobjektes „Connecta Park“ in Düsseldorf. Es war unter den 19 verbliebenen Restobjekten mit Baujahr 1996 und zuletzt noch 9,1 Mio. EUR Verkehrswert das kleinste und hässlichste Entlein.
Mit dem Verkauf wird ein Rückgang der Anteilpreises um 3 cent begründet. Das bedeutet, daß der „Connecta Park“ für nicht viel mehr als 6 Mio. EUR über den Tisch gegangen ist. Da hatten wir mit unserer internen Verkaufspreisschätzung (10 Mio. EUR) kräftig danebengelegen. Andererseits ist es aber auch ein Fingerzeig, daß unsere Annahme nicht so ganz falsch sein dürfte, daß im Laufe der Resteverwertung von nunmehr noch 18 Objekten noch etwa 70 cent/Anteil Wertverluste entstehen könnten. Und damit wäre der CS Euroreal auf der gegenwärtigen Kursbasis an der Börse weiterhin zu optimistisch bewertet.