Category : Neuigkeiten
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Soeben meldet der SEB ImmoInvest den Verkauf seines einzigen Objektes in Großbritannien (ein an die Royal Bank of Scotland vermietetes Geschäftshaus im Central Business District von Birmingham).
Dazu heißt es: „Der Verkauf erfolgte unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert von rund EUR 38 Mio. Ausschlaggebend für den verhandelten Kaufpreis sind eine Break-Option im Mietvertrag sowie die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch den bevorstehenden Brexit.“
Mit dem Verkauf wird der heutige Rückgang des Anteilswertes um 7 cent begründet. Multipliziert mit der Anzahl der Anteile sind das EUR 8,15 Mio. Wertverlust. Demnach ist das Objekt für etwas unter 30 Mio. über den Tisch gegangen – und exakt diese 30 Mio. waren auch unsere Schätzung in unserer internen Verkaufspreisprognose gewesen.
„Nachdem die Transaktionsaktivität am Markt wieder zunahm, hat das Fondsmanagement das Momentum genutzt, um das Objekt zu veräußern.“ Wer mit Sprache umzugehen liebt kann hier nur begeistert in die Hände klatschen. Was für eine wunderbar nichtssagende Sprechblase, mit der man in pinkfarbenen Nebelschwaden die Tatsache verhüllt, daß scheinbar an den erstbesten Interessenten der da angelaufen kam ein voll vermietetes Objekt mit einem solventen Mieter (mit dem man aber offenbar einen nicht ganz so perfekten Vertrag gemacht hatte) 22 % unter Verkehrswert abgegeben wurde …
Bei unserer letzten Kapitalerhöhung Anfang 2016 hatten wir angenommen, daß sich die Zeitfenster für sinnvolle Investments in abwickelnde Offene Immobilienfonds recht bald schließen würden.
Doch auch hier hatte der olle Adenauer Recht mit seinem legendären Satz „Meine Herren, es kann mich doch niemand daran hindern, über Nacht klüger zu werden.“ Nur kam Adenauer dieses Mal in Gestalt der Commerzbank, die im jüngsten Abwicklungsbericht des DEGI Europa erstmals einen sehr konkreten Ausblick auf die letzte Abwicklungsphase des inzwischen immobilienfreien Fonds gab, einschließlich einer Vorhersage über Zeitpunkt und voraussichtliche Höhe der weiteren Auszahlungen.
Damit haben wir für die Planung der zukünftigen Zahlungsströme eine „Blaupause“, die wir nach den notwendigen Adjustierungen auch für die übrigen Fonds anwenden können.
Zugleich haben die großen Fonds (vor allem der CS Euroreal, besonders aber der SEB ImmoInvest) im letzten Jahr vor Übergang auf die Depotbank ihre Bestände wesentlich langsamer verkauft als von uns noch zu Beginn letzten Jahres angenommen. So besitzt z.B. der SEB, der in 10 Wochen auf die Depotbank übergehen soll, auch heute noch 66 Objekte in 13 verschiedenen Ländern!
Dadurch sind für sinnvolle Verstärkungen einzelner Positionen immer noch Zeitfenster offen, mit denen wir vor einem Jahr überhaupt nicht mehr gerechnet hatten. Gleichzeitig erreichen uns ständig konkrete Anfragen von Aktionären, aber auch externen Interessenten, die weitere Aktien der CS Realwerte AG übernehmen möchten.
Hier zeigt sich wieder einmal der große Vorteil unserer schlanken Organisation. Im Kopf gereift sind entsprechende Überlegungen erst dieses Wochenende. Bereits heute gibt es die entsprechenden Gremienbeschlüsse: Ja, wir wollen die Gunst der Stunde nutzen und angesichts der gegenwärtig außerordentlich positiven Rahmenbedingungen und der nochmals verbesserten Aussichten noch einmal eine Kapitalerhöhung durchführen.
Bei den aktuell immer noch attraktiven Kaufkursen unserer Fonds können wir damit für unsere Aktionäre zusätzlichen Mehrwert erzielen.
Die entsprechenden Bezugsunterlagen gehen noch morgen in die Post und sollten unsere Aktionäre Mitte der Woche erreichen. Wer bis Ende der Woche von uns keine Post bekommen hat, aber an einer Teilnahme an der Kapitalerhöhung interessiert ist, fordere bitte per email an info@CSrealwerte.de den entsprechenden Vordruck bei uns an.
Gern beantworten wir Ihnen Ihre Fragen zur Kapitalerhöhung, zur laufenden Entwicklung unserer Investments und zu unserer aktuellen Strategie auch telefonisch. Hierfür haben wir werktags vom 22.2. bis 9.3. (außer am 7.3.) jeweils von 10:30 bis 12:30 Uhr eine Telefonstunde für Aktionäre und Interessenten eingerichtet unter 05331-975511.
Die Immobilien-Zeitung meldet am 14.02.2017, daß der SEB ImmoInvest sein einziges Objekt in Luxemburg (Ave. John F. Kennedy 46 a) verkauft hat. Käufer war ein süddeutsches Versorgungswerk, wobei in diesem Fall Savills Investment Management für den Verkäufer und für den Käufer in Personalunion handelte. Der Verkehrswert lag zuletzt bei 40,4 Mio. €. Zusammen mit dem vom gleichen Käufer erworbenen Fachmarktzentrum E96 in Bielefeld (das aber gar nicht dem SEB ImmoInvest gehörte) wird der Kaufpreis mit rd. 75 Mio. € angegeben.
Das gut 10.000 qm große E96 gehörte dem ebenfalls von Savills verwalteten Catalyst European Property Fund I und die Transaktion ging bereits im August 2016 über die Bühne. Den Kaufpreis des E96 verorten wir grob in der Gegend von 15-20 Mio. €. Demnach wäre der Anteil des Luxemburger Objektes des SEB ImmoInvest in dem Paket mit 55-60 Mio. € deutlich über dem Verkehrswert.
Für ein an sechs namhafte Unternehmen voll vermietetes Objekt im etablierten Büroviertel Kirchberg mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von gut 6 Jahren entspräche der von uns geschätzte Preis einer anfänglichen Bruttomietrendite zwischen 4 und 4,5 % – das geht unter den gegenwärtig guten Marktbedingungen in Ordnung.
Allerdings hat hier erneut ein Objekt den SEB ImmoInvest verlassen, das in der Kategorie „absoluter Selbstläufer“ einzuordnen war. Wir rätseln immer noch, wann und wie der Fonds seine restlichen 66 Objekte zu veräußern gedenkt. Bis zum Übergang auf die Depotbank am 30.04.2017 bleiben dafür nur noch 10 Wochen Zeit …
Spannend wird es übrigens auch schon im März: Dann steht die turnusgemäße Neubewertung des mit 15 % Vermögensanteil größten Fondsobjektes an, des Bürokomplexes Via Laurentina 449 in Rom. Im März 2016 war das Objekt bereits von 293,7 Mio. € auf 264,3 Mio. € abgewertet worden. Das sind aber immer noch für einen Leerstand sehr sportliche 5.636 €/qm. Denn der Alleinmieter, der italienische Energieriese Eni S.p.A. (zu dem u.a. die Tankstellenkette AGIP gehört) verläßt das 1978/82 errichtete 25-geschossige Hochhaus mit dem auf XXL-Format gezoomten und ein bißchen südländisch weicher gezeichneten architektonischen Charme des ehemaligen Hauptzollamtes der DDR am Hellersdorfer Weg in Berlin-Marzahn. Ohne umfassende Neupositionierung nach einer aufwändigen Modernisierung ist dieser Bau nach unserer Einschätzung nicht wieder am Vermietungsmarkt zu platzieren. Wie so etwas geht, hat der KanAm grundinvest gerade mit seinem jetzt langfristig an das EU-Parlament vermieteten ebenso alten Objekt Brüssel, Square de Meeus vorgemacht. Aber das ist ein mehrjähriger Weg, den man zudem zu gehen in der Lage sein muß …
An der Frage, wie lange man sich mit dem Thema „Offene Immobilienfonds in Abwicklung“ noch wird beschäftigen können, schieden sich bisher die Geister. Die einen glaubten, wenn die Fonds erst einmal immobilienfrei seien, werde alles ziemlich schnell gehen. Die anderen (zu dieser Fraktion haben wir eher schon immer gehört) verwiesen u.a. auf die deutsche 10-Jahres-Frist bis zur Bestandsfestigkeit von Steuerbescheiden und glaubten, es würde schon noch länger dauern als sich das mancher vorstellen konnte.
Nun haben wir endlich eine relativ konkrete Aussage zu diesem Thema. Ausgerechnet die Commerzbank als Depotbank des DEGI Europa, die in der Vergangenheit nie durch übermäßig anlegerfreundliche Informationspolitik aufgefallen war, hat sich hierzu geäußert.
Im kürzlich erschienenen Abwicklungsbericht des DEGI Europa zum 30.09.2016 lesen wir im Tätigkeitsbericht im Anschluß an die Erläuterungen, welche Faktoren die finale Abwicklung alle beeinflussen: „Aufgrund vorstehend geschilderter Problemstellungen ist eine finale Auflösung des DEGI Europa nicht vor dem Jahr 2026 zu erwarten. Nach aktuellem Sach- und Kenntnisstand wird angestrebt, dass rund 20-30 % des nach der Auszahlung im Januar 2017 verbleibenden Fondsvermögens für das Kalenderjahr 2017 ausgezahlt werden. Weitere 40-60 % sollten nach aktuellem Sach- und Kenntnisstand für die Kalenderjahre 2018-2020 ausgezahlt werden können.“
Sicher kann man die beim DEGI Europa bereits bekannten Eckdaten und die neue Prognose der Depotbank nicht einfach 1:1 auf die anderen Fonds übertragen. Auf Grund seiner zeitlichen Vorreiterrolle eignen sich die Werte des DEGI Europa aber schon, um wenigstens eine grobe Idee zu erhalten, wie es bei den zeitlich nachlaufenden Fonds werden könnte.
Hierzu zunächst die Eckdaten des DEGI Europa:
Netto-Fondsvermögen (NAV) zum Übergangsstichtag auf die Depotbank (30.09.2013): 387 Mio. €
Liquiditätsquote zum Übergangsstichtag: 30,1 % = 116 Mio. €
1 Jahr nach Übergang: NAV = 337 Mio. € – Liquidität = 100 Mio. €
2 Jahre nach Übergang: NAV = 239 Mio. € – Liquidität = 75 Mio. €
3 Jahre nach Übergang (nunmehr immobilienfrei): NAV = 144 Mio. € – Liquidität = 143 Mio. €
3 1/2 Jahre nach Übergang: NAV = 75 Mio. € – Liquidität = 56 Mio. €
Aus diesen Werten nehmen wir also zunächst einmal die Erkenntnis mit, daß im Stadium der Immobilienfreiheit und nach der letzten Ausschüttung nach der dreijährigen Nachfrist nach Übergang auf die Depotbank die heute noch „gebunkerte“ Liquidität des DEGI Europa 15 % des Netto-Fondsvermögens zum Übergangsstichtag ausmacht. Zwei Jahre nach dem Übergangsstichtag und noch nicht immobilienfrei waren es noch 20 % gewesen.
In den dazwischenliegenden 1 1/2 Jahren sank die Quote also um 5 %. Auf den ersten Blick, was aber noch näher zu prüfen sein wird, ergibt sich hier ein ganz interessanter Gleichklang mit der Commerzbank-Prognose, wonach diese Abschmelzungsrate auch in den nächsten vier Jahren etwa 3 % p.a. des Ausgangswertes (Netto-Fondsvermögen bei Übergang auf die Depotbank) betragen wird.
Bei den anderen Fonds muß man jetzt erst einmal überprüfen, inwieweit die Verkaufshistorie (Umfang und Geschwindigkeit) in der Abwicklungsphase signifikante Unterschiede zum DEGI Europa aufweist, und diese Abweichungen müssen in ein Liquiditätsprognosemodell eingearbeitet werden. Ebenso müssen berücksichtigt werden die teilweise sehr abweichenden Liquiditätsquoten konkret des KanAm grundinvest und des CS Euroreal beim Übergang, bzw., um diesen Unsicherheitsfaktor wegzubekommen, es muß die Höhe der nächsten Ausschüttung abgewartet werden.
Anhand der Erfahrungen mit dem DEGI Europa und der jetzt konkretisierten Prognosen seiner Depotbank werden wir aber in überschaubarer Zeit in der Lage sein, eine bis Ende 2023 reichende Grobskizze über die weitere Entwicklung der Netto-Fondsvermögen der uns interessierenden Fonds zu erarbeiten. Danach werden wir entscheiden, in welchem Umfang uns während der nächsten 6-7 Jahre ein Engagement weiterhin sinnvoll erscheint. Bis Mitte 2017 sollten wir Ihnen also ziemlich konkret sagen können, wie die weitere Entwicklung der CS Realwerte AG zu erwarten ist.
Zur Zeit diskutieren wir mit unseren Banken die Frage, wie die weitere Entwicklung der CS Realwerte AG aussehen wird. Wie Sie unserer letzten Monatsübersicht entnehmen konnten, haben wir aktuell ja die paradoxe Situation, daß wir zwar einerseits 14,2 Mio. € Bankkredite in Anspruch nehmen, andererseits aber in unseren Fondsanteilen anteilig auf uns entfallende Bankguthaben von 18,3 Mio. € vorhanden sind. Diese werden im Laufe der Zeit zum größten Teil ausgeschüttet (wir wissen nur nicht, in welchen Raten und wann), und dann hätten sich unsere Kreditinanspruchnahmen von ganz allein erledigt.
Der Grund für die ungewöhnlich hohe Liquiditätsposition ist bei den beiden Fonds CS Euroreal und KanAm grundinvest zu suchen. Beide haben bis zur Jahreswende auf der Zielgeraden noch große Verkaufserfolge erzielt. Die Abwicklung der bereits geschlossenen Kaufverträge zieht sich aber teilweise bis in’s neue Jahr hin. Ursprünglich anvisierte Ausschüttungstermine wurden deshalb verschoben (beim CS auf Ende April, beim KanAm auf das II. Quartal).
Nähere Details unserer weiteren Anlagestrategie können wir erst festlegen, wenn wir Zeitpunkt und Höhe der nächsten CS- und KanAm-Ausschüttung kennen. In beiden Fällen wird uns jedenfalls ein hoch siebenstelliger Betrag zufließen, bei dem über die Frage einer Wiederanlage zu entscheiden sein wird.
Gerade vor zwei Tagen haben unser Aufsichtsratsvorsitzender und der Vorstand die Situation und die Entwicklungsperspektiven wieder einmal ausgiebig diskutiert. Auf Grund der bisher bei den in der Auflösung weiter fortgeschrittenen Fonds gesammelten Erfahrungswerte, anhand der Aussagen der gerade jetzt auf die Depotbanken übergehenden „big three“ zu ihren voraussichtlichen zeitlichen Abläufen sowie auf Basis der aktuellen Einschätzung der weiteren Immobilienmarktentwicklung sind sich Aufsichtsrat und Vorstand weitgehend darüber einig, daß das Thema für uns noch bis in die zweite Jahreshälfte 2019 ein lohnendes Betätigungsfeld bleiben wird. Entsprechend werden wir uns auch in den für das II. Quartal anstehenden Bankengesprächen positionieren.
Ein gerade heute im Handelsblatt erschienener Kommentar „Die Börse ist high“ regt in der Frage der sinnvollen künftigen Positionierung zugleich auch zu grundsätzlichem Nachdenken an.
Der Handelsblatt-Kommentar bezieht sich auf den jüngsten Börsenkommentar der Allianz/Pimco-Legende Bill Gross. Rauschgifte als Teil des Lebensgefühls zu seeligen Woodstock-Zeiten vergleicht Bill Gross mit der Politik der Notenbanken und vor allem von Mario Draghi. Wie Drogen pumpen die Notenbanker Geld in den Blutkreislauf des Finanzsystems. Die Preise für Vermögenswerte schossen nach oben, und Bill Gross schlußfolgert in unnachahmlicher Doppeldeutigkeit: „Die Börse ist high.“ Die glücklichen und rauschhaften Tage an den Finanzmärkten hält Gross für gezählt. Anleger sollten sich deshalb mit robusten Vermögenswerten für die Ernüchterung wappnen. Eine gesunde Mischung mit vielen Sachwerten muß her, sagt Gross.
Was also macht der kluge Anleger in diesen Tagen? Anleihen? Scheidet auf jeden Fall aus wegen der selbst in Europa demnächst bevorstehenden Zinswende, mit der auch wir noch im Jahr 2017 rechnen. Das produziert vorhersagbare Verluste, die je nach Geschwindigkeit des Zinsanstiegs sogar richtig schmerzhaft werden können. Aktien? Auch keine so gute Idee, nachdem laut Bill Gross die Börse „high“ ist und inzwischen selbst ausgesprochene Zykliker zum Teil mit dem 20- oder gar 30-fachen Jahresgewinn bewertet sind.
Wie werden sich in Zeiten großer Umbrüche die Rahmenbedingungen verändern? Kehrt die Inflation zurück (was wir übrigens für ziemlich wahrscheinlich halten)? Wie gehen dieses Jahr die Wahlen in den größten Ländern Europas aus? Wie geht es mit dem Brexit weiter? Wie entwickelt sich das transatlantische Verhältnis? Wieviel Porzellan wird der „so called“ President noch zerschlagen? Und dann die Geschichte vom berühmten Schwarzen Schwan: Was kann noch alles passieren, was heute (siehe aus der Sicht Anfang 2016 Brexit und Trump) noch gar keiner richtig auf dem Schirm hat?
Da fiel es heute morgen nach Lektüre des Handelsblatt-Kommentars wie Schuppen von den Augen: Ausgerechnet in der Altpapierverwertungsstelle am Ende der Nahrungskette der Finanzmärkte produzieren die Investments der CS Realwerte AG eine hervorragende Rendite, das Risiko liegt fast bei Null, wir sind (mit einem saftigen Rabatt!) in Sachwerten investiert, und in voraussichtlich etwa drei Jahren gibt es den Einsatz mehr oder weniger vollautomatisch ohne Kursrisiko zurück. Kann es in diesen Zeiten etwas Attraktiveres geben?
Nun lehnt sich der Verfasser dieser Zeilen zufrieden zurück und nippt an seinem Kaffee. Eigentlich war die CS Realwerte AG als drittes Standbein der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere nur als opportunistisches Anlagevehikel gedacht, um die unabwendbaren Ertragsschwächen im Kerngeschäft irgendwie zu kompensieren. Doch heute entpuppt sich die CS als erstklassiges eigenständiges Markenprodukt mit einer der gegenwärtig cleversten Formen der Geldanlage. In solchen Perioden großer Umbrüche paßt dieses Produkt einfach perfekt in die Zeit.