Category : Neuigkeiten
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Diese ein bißchen an die Welt der Sterne angelehnte Metapher ist der Leitfaden unseres soeben online gestellten Aktionärsbriefes vom August 2019. Ein besonderer Dank geht dabei übrigens an unseren Fabian, der das vor weniger als einer Stunde gerade erst fertig gewordene Werk unseres Graphikers in Windeseile bildschirmgerecht umgesetzt hat.
Nehmen wir aus den Darstellungen im Aktionärsbrief als eindrucksvollstes Beispiel den AXA Immoselect: Von ehedem 2.455,6 Mio. EUR Fondsvermögen (und 66 zu verwertenden Einzelobjekten) ist dieser Fonds inzwischen auf 18,3 Mio. EUR zusammengeschrumpft. Das sind nur noch 0,7 % des Ursprungswertes, und als absolute Zahl inzwischen weniger als das, was die CS Realwerte AG immer noch auf die Waage bringt.
Der neue Aktionärsbrief ist deshalb schon so eine Art vorläufiges Schlußwort zu unseren Aktivitäten im vergangenen halben Jahrzehnt. Wenn zur Jahreswende 2019/20 nämlich auch die letzten paar Restobjekte verkauft sein werden, wird sich bei unseren ehemals stolzen, inzwischen aber abwickelnden Offenen Immobilienfonds nicht mehr viel Aufregendes tun.
Was uns dann noch bleibt sind Restarbeiten und am Schluß unsere eigene Selbstauflösung. Besonders viel Glück oder Können wird es dabei dann nicht mehr brauchen.
Dieses Thema haben wir schon sehr oft angesprochen: Rückstellungen. Bekanntlich besitzen die abwickelnden Fonds keine eigene Rechtspersönlichkeit, sondern sind lediglich rechtlich unselbständige Sondervermögen der jeweiligen Kapitalanlagegesellschaften bzw. später der Depotbanken (heute Verwahrstellen genannt). Die aber haben eine Höllenangst davor, durch irgendwelche Vorkommnisse im Sondervermögen gleich mal in die Durchgriffshaftung zu geraten. Eine der Folgen dieses Umstandes ist eine mehr als zögerliche Auskehrung der im Prinzip tonnenweise vorhandenen (und mit unschönen Negativzinsen nutzlos auf Bankkonten liegenden) Liquidität der abwickelnden Sondervermögen. Eine andere Folge ist eine ausgeprägte Übervorsicht bei der Bildung von Rückstellungen. Bei praktisch allen Fonds erwiesen sich in der Abwicklungshistorie die früher gebildet gewesenen Rückstellungen am Ende als im Schnitt Faktor Drei zu hoch. Entsprechende vermögenserhöhende Auflösungsgewinne waren später die Folge.
Weltmeister in dieser Hinsicht ist der CS Property Dynamic. Nach den zwei Ausschüttungen dieses Jahres beträgt das Fondsvermögen heute noch rd. 50 Mio. €. Im letzten Abwicklungsbericht zum 31.08.2018 waren dagegen Rückstellungen noch in Höhe von 12,6 Mio. € angegeben. Gut, die Rückstellungsquote im Verhältnis zum Fondsvermögen ist heute sicher nicht mehr 25 %, nachdem mit dem Verkauf des letzten Objektes in Krakau die exorbitant hoch dotiert gewesenen Rückstellungen für Steuern auf (tatsächlich so nicht eingetretene) Veräußerungsgewinne (3,8 Mio. €) oder aber für Instandhaltungskosten (3,6 Mio. €) oder aber für Vermietungskosten (4,5 Mio. €) wohl aufglöst wurden. Doch von den auf jeden einzelnen Anteilschein enfallenden ehedem rd. 4,80 € an Rückstellungen sollten auch nach dem allerletzten Objektverkauf plus/minus 2,00 € übrig geblieben sein, aus denen man sich peu-á-peu noch ein paar schöne Wertaufholungen erhoffen konnte. Nicht umsonst ist dieser an sich nur noch winzige Fonds nämlich bis heute eine der drei größten unserer Depotpositionen. Oder, genauer gesagt, uns gehört beim CS Property Dynamic mit 15 % aller umlaufenden Fondsanteile ein Vielfaches von dem, was unsere üblichen Beteiligungsquoten bei anderen Fonds sind.
Ausnahmsweise einmal Musik in unseren Ohren ist deshalb folgende am Freitag veröffentliche Meldung der sonst meistens schrägtönig klingenden Commerzbank als Verwahrstelle des CS Property Dynamic:
Gestern hatte Uroma Geburtstag. Die Familie des Verfassers dieser Zeilen hat eine recht überschaubare Größe, weshalb man – vielleicht anders als bei anderen Familienfeiern – sogar noch mehr oder weniger alles mitkriegt was so geredet wird.
Es erkundigte sich also der vierjährige Enkelsohn des Verfassers dieser Zeilen bei seiner Mutter, wann er endlich wieder nach draußen in’s Planschbecken darf. „Wenn es aufgehört hat zu regnen.“ – „Und wann hört es auf zu regnen?“ – „Das musst Du Gott fragen.“ Woraufhin der Pöks in dem Ausflugslokal zum Nachbartisch marschierte, sich vor einem älteren Herrn aufbaute und fragte: „Bist Du Gott?“ Gleichberechtigungsfanatiker/innen werden natürlich sofort monieren, daß in der Erziehung besagten Enkelsohns wohl etwas falsch läuft. Er hätte die Frage doch genau so gut an die direkt daneben sitzende Ehefrau des anderen Gastes richten können ??!!
Durch Kinderaugen betrachtet kann die Welt manchmal noch recht einfach sein. In der Praxis ist sie es leider nicht. Und auf diesem eigentlich völlig unnötigen Umweg kommen wir damit zur Antwort auf die sich langsam erhebende Frage, warum die Monatszahlen per Ende Juli noch nicht online sind. Das hat damit zu tun, daß eine unserer Banken gerade ein Monate zurückliegendes Buchungsproblem behebt, dadurch hunderte von Korrekturbuchungen durch das „Conto pro diverse“ laufen und erst geklärt werden müssen, und dazu haben wir auch noch ein paar Depotüberträge, die sich unglücklicher Weise genau über den Monatsultimo hinziehen. Mit anderen Worten: Ein wirklich schönes Durcheinander. Da wir aber unsere Statistik nicht nach dem Motto „Rate mal mit Rosenthal“ erstellen wollen, bitten wir noch bis Mitte/Ende der 32. Kw um Geduld.
Es gab tatsächlich einmal Zeiten, da beschäftigten wir – ein Investor in abwickelnde Immobilienfonds – uns tatsächlich noch mit der Entwicklung von Immobilienmärkten. Das ist zugegebener Maßen inzwischen eine Weile her – jetzt, wo unsere abwickelnden Fonds zur Mehrzahl nur noch aus Bankguthaben bestehen, hatten wir uns zuletzt eher mit der Frage des Einlagenschutzes speziell bei solchen Fonds zu beschäftigen.
Aber an einem schönen sonnigen Tag, so wie heute, wo im Stammgeschäft die Vorbereitungen für die nächste große Auktion historischer Wertpapiere für den Verfasser dieser Zeilen gerade erledigt sind, wo er also wenigstens etwas Zeit und Muße für Research-Arbeit findet, da kribbelte es doch mal wieder in den Fingern.
Viele Monate lang hatte man bei den wenigen Fonds, die überhaupt noch ein paar Restobjekte im Bestand haben, nichts mehr von irgendwelchen Verkäufen gehört. Obwohl es ja mal langsam Zeit würde. Der KanAm grundinvest muß nach den Vorgaben von Gesetz und BaFin bis Ende 2019 alles raus haben, der CS Euroreal (und der SEB ImmoInvest) bis April 2020. Aber es tut und tut und tut sich nichts, jedenfalls nichts, was der Betrachter von außerhalb mitbekommen würde.
Also muß dann doch wieder die Kaffeesatzleserei herhalten. Heute zur Abwechslung mal wieder beim KanAm grundinvest. Der hat bekanntlich noch zwei Objekte auf der „Resterampe“: Das ehemalige „Robecohuis“ in Rotterdam und das „Le Colombia“ in Bois-Colombes im westlichen Pariser Business District.
Über das „Robecohuis“ hatten wir schon öfter geschrieben. Denn da gelang dem KanAm grundinvest bereits letztes Jahr ein ganz spektakulärer Erfolg. 2007 hatte der Fonds das Objekt Baujahr 1991 für 75 Mio. EUR der Fondsgesellschaft Robeco abgekauft und dann auf 10 Jahre an diese zurückvermietet. 2016 fand Robeco das „Robecohuis“ für seine Zwecke nicht mehr flexibel genug und zog aus. Seitdem: Kompletter Leerstand. Das drückte dann auch den Verkehrswert, der in vielen einzelnen Schritten schließlich bis auf zuletzt 29,2 Mio. EUR zurückgenommen wurde. Im Herbst 2018 dann der Paukenschlag: Die niederländische ALLIANZ-Tochter hat das „Robecohuis“ (das später in „Allianz Tower“ umbenannt werden wird) auf 15 Jahre komplett gemietet und wird nach mieterspezifischen Umbauten Mitte 2020 dort einziehen.
Ab da ist es eigentlich reine Rechenschieber-Arbeit: 19.000 m2 mit einer Jahresmiete von 175 EUR (die Spitzen-Büromieten liegen laut Savills in Rotterdam inzwischen bei 220 EUR und sollen weiter steigen) und bei einer sehr konservativ mit 4,5 % angenommenen Mietrendite (bei so einem Mieter und einer so langen Vertragslaufzeit wären 4 % oder sogar noch etwas darunter auch noch angemessen). Das führt nach Betätigung des Rechenschiebers zu dem Ergebnis, daß der KanAm grundinvest für das „Robecohuis“ jetzt wieder genau so viel bekommen müsste wie er 2007 mal bezahlt hat: 75 Mio. EUR. Gut, da gehen ein paar Verkaufsnebenkosten runter – deshalb haben wir in unserer internen Verkaufspreisprognose mal netto 67,5 Mio. EUR stehen.
Und wie sieht es mit dem „Le Colombia“ auf der Ile de France aus? Ein hübsches Objekt, mit 10.000 m2 etwas mehr als halb so groß wie das „Robecohuis“, damals 2003 mal als Neubau für den KanAm grundinvest gekauft worden, zwischendurch nach der Finanzkrise von zeitweise gruseligen Leerständen geplagt.
Wenn man sich da heute so durch die einschlägigen Makler-Angebote zappt, dann stellt sich heraus: Zu mieten sind im „Le Colombia“ jetzt nur noch 1.053 m2 in der 1. Etage, und dafür fragt der Makler JLL nach einer (absolut ortsüblichen) Jahresmiete von 290 EUR. Auf der Basis macht das für das gesamte Objekt eine Jahresmiete von knapp 3 Mio. EUR, was auch wunderbar mit der im Abwicklungsbericht zuletzt mit 3,12 Mio. EUR angegebenen Bewertungsmiete korrespondiert.
Also auch hier einfach den Rechenschieber herausgeholt. Die Mietrenditen in diesem Teilmarkt, die laut Catella 2013 noch bei 6,6 – 7,5 % gelegen hatten, sind bis 2017 auf 4,0 – 5,5 % zusammengeschnurrt und verharren da seitdem. Nach Adam Riese müsste das „Le Colombia“ also irgendwas zwischen 50 und 60 Mio. EUR bringen – nicht so schlecht für ein Objekt, das aktuell nur noch mit 33,0 Mio. EUR in den Büchern steht. Als vorsichtige Kaufleute und natürlich nach Abzug der unvermeidlichen Nebenkosten haben wir hier in unserer internen Verkaufspreisprognose jetzt netto 42,5 Mio. EUR stehen.
Bei einem gegenwärtigen Börsenkurs von 8,00 EUR bewertet die Börse die beiden Restimmobilien des KanAm grundinvest noch mit 19,2 Mio. EUR. Wenn dabei aber, so wie wir es erwarten, 110 Mio. EUR rauskommen, dann hat dieser Fonds plötzlich doch noch ein relativ gut abgesichertes Wertaufholungspotential von knapp 16 % – und ist damit unter denen, die sich da noch so auf der Resterampe rumlümmeln, einer der attraktivsten, ziemlich gleichauf mit dem in den letzten paar Tagen kursmäßig stärker unter die Räder gekommenen CS Euroreal (Wertaufholungspotential deshalb aktuell 16,2 %) und deutlich vor dem SEB Immoinvest (Wertaufholungspotential aktuell 10,3 %).
Wie anfangs erwähnt: Bis Ende des Jahres müssen beim KanAm grundinvest die beiden letzten Objekte verkauft sein. Wollen wir also hoffen, daß in den nächsten 4-5 Monaten irgendwann mal die Champagner-Korken knallen.
Diesen Monat sollte es auf der Ausschüttungsseite eigentlich ordentlich rappeln. Aber wir mussten lange warten.
Wer uns immer noch fehlt, ist der CS Euroreal – jedoch bei dem geht es im Moment ja in vielerlei Hinsicht ein bißchen drunter und drüber. Der Nettoinventarwert saust hin und her wie ein fliegender Teppich, weil sich die Verwahrstelle (Commerzbank AG) dabei alle paar Wochen einfach mal so um zweistellige Millionenbeträge verrechnet (und als Begründung auch noch ganz unverfroren mitteilt, daß sie sich mal wieder verrechnet hat). Die Verkäufe der Frankreich-Objekte, die eigentlich schon seit Monaten hätten „durch“ sein sollen, sind bis heute nicht wirklich sichtbar geworden. Dito die überfälligen Verkäufe der beiden Italien-Objekte. Und das eine der beiden ansonsten letzten noch zu verkaufenden Objekte, das Einkaufszentrum „Olympia“ im tschechischen Olmütz, scheint sich irgendwie zu einem Armageddon zu entwickeln. Das andere (die Rathaus-Galerie in Essen) wurde erst vor wenigen Tagen um über 10 % abgewertet. Also, den CS Euroreal müssen wir jetzt einfach mal auf dem „Konto pro diverse Sonderfälle“ buchen.
Doch die anderen drei, die im Juli „dran“ waren, haben geliefert – wenn auch im Zeitablauf teils langsam und zähflüssig, aber da ist man ja inzwischen auch reichlich Kummer gewohnt.
Als erster rang sich der KanAm grundinvest durch, mal wieder ein bißchen zurückzuzahlen. Mickrige 0,70 EUR je Anteil am 16. Juli. Na ja, Geiz ist geil, scheinen sich inzwischen wohl selbst die ach so vornehmen Hanseaten bei M. M. Warburg & Co. zu sagen.
Schon sehr viel erfreulicher wurde es beim TMW Immobilien Weltfonds: 0,75 EUR je Anteil, also praktisch die Hälfte des aktuellen Börsenwertes, am 18. Juli. Bei so viel Großzügigkeit ist man beinahe geneigt, den Herrschaften zu verzeihen, daß sie auf email-Anfragen grundsätzlich gar nicht mehr antworten und daß die Ausschüttung erst 48 h vorher angekündigt wurde.
Heute nun der DEGI Europa. Auch der, wer hätte denn das der Verwahrstelle (Commerzbank AG) überhaupt noch zugetraut, eine positive Überraschung: 0,39 EUR je Anteil am 26. Juli. Also mehr als ein Drittel des restlichen Fondsvermögens. Und, obgleich in den Sternen steht wo das bei einem längst immobilienfreien Fonds überhaupt noch herkommen soll: Die Ausschüttung enthält sogar 0,0848 EUR Ertragsanteil – was unsere Gewinn- und Verlustrechnung dieses Jahr noch einmal um gänzlich unerwartete 131.000 EUR aufpäppelt …
Jetzt plaudert der Verfasser dieser Zeilen mal etwas aus dem Nähkästchen. Seit Wochen steht fest, daß er und der geschätzte Herr Aufsichtsratsvorsitzende heute Abend zusammen mit ihren noch um ein Vielfaches mehr geschätzten Gattinnen Doppelkopf zu spielen beabsichtigen. Angesichts dieser alles in allem dann doch erfreulichen Woche werden wir darauf einfach mal ein Bierchen extra trinken. Versprochen, liebe Aktionäre: Wir zahlen’s auch selber.
Schönes Wochenende.