Category : Neuigkeiten
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In Berlin tobt ein unglaublicher Grabenkampf der Unionsparteien. Der Handelsstreit mit den USA scheint sich zu einem veritablen Handelskrieg zu entwickeln. Die deutsche Nationalmannschaft ist bei der WM kläglich gescheitert.
Man sollte also meinen, ganz Deutschland würde in Sack und Asche gehen. Ein Meer von Tränen würde mitten im Sommer die nächste Überschwemmungskatastrophe auslösen, derer wir die letzten Jahre ja schon einige hatten.
Aber weit gefehlt. In einer unserer regelmäßigen Informationsquellen (PropertyEU) lesen wir heute mit grösstem Erstaunen, was die Experten neulich im „PropertyEU Outlook 2H 2018“ in Frankfurt am Main von sich gaben. Colorandum causa: Gastgeber der Veranstalter war Linklaters – und die sind der Hauptmieter im erst kürzlich an die Koreaner verkauften Vorzeige-Objekt unseres Fonds CS Euroreal, dem T8.
A „fantastic“ Q2 after a slow start to the year is leading to expectations that 2018 will be another bumper year for the German real estate market, experts agreed at the PropertyEU Outlook 2H 2018, which was held recently in Linklaters‘ Frankfurt offices.
„Germany is rocketing up“, said Thomas Beyerle, managing director, Catella Property Valuation. „I am more optimistic than I was at the beginning of 2018 and I think that by the end of the year there could be a new record in transaction volumes.“
The year started in the slow lane „because people were exhausted from the year-end race and took time to get going again“, said Carsten Loll, partner real estate, Linklaters. „But there has been a significant pick-up since April and now the market is booming again, so I expect this will be a good year. The future is positive, too, as we are past mid-cycle, but the end is not near, there are at least two good years left.“
The pool of capital being deployed in Germany is getting deeper and wider, experts agreed. The core investors who have been active for years are being joined by a growing number of foreign institutions and family offices.
„More and more investors have got to know the German market and found the confidence to invest“, said Diane Becker, CEO, Catella Property. „There are Korean and Chinese institutions looking for opportunities, and Middle Eastern capital is making a comeback. We can find the perfect buyer for almost everything.“
Such a level of interest is driving prices up, especially in the top 5 cities and in the office sector, which is the most sought-after due to strong occupier demand which is pushing rents up.
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Nur dass Sie es mal gehört haben. Mindestens zwei Jahre soll die Party noch weitergehen. Es soll uns recht sein – aber es spielt für uns auch kaum noch eine Rolle, nachdem inzwischen fast alle abwickelnden Offenen Immobilienfonds immobilienfrei sind.
Den Finanzhistoriker macht so viel Optimismus naturgemäß eher skeptisch. Der nächste Crash wird sein wie alle vorherigen auch: Eine dicke Nebelwand, in die man volle Tüte hineinrast, ohne daß sie vorher auch nur ansatzweise zu sehen gewesen wäre.
Wann und wo diese Nebelwand kommt weiß natürlich kein Mensch. Aber nicht jeder muß da full speed hineinrasen. So schön die Party gerade auch ist – Gas wegnehmen und ein paar Gänge tiefer schalten wäre aus unserer Sicht demnächst keine so falsche Strategie mehr. Eine verpasste Chance schmerzt längst nicht so sehr wie eine grandiose Gelegenheit, von der man erst im Rückspiegel sieht, daß es gar keine mehr war.
Oder, um es mit den Worten des großen alten Deutsch-Bankers Abs zu sagen: „Eine Bank lebt nicht von den guten Geschäften, die sie macht. Sie lebt von den schlechten Geschäften, die sie vermeidet.“
In Kürze werden die Monatszahlen per Ende Juni 2018 veröffentlicht werden.
Dem aufmerksamen Leser wird dabei nicht entgehen, daß im Vergleich zum Vormonat die realisierten Erträge einen großen Satz nach oben machen, während gleichzeitig das unrealisierte Ergebnis entsprechend nach unten geht.
Ursache für diese Verschiebung ist der KanAm grundinvest.
Die besondere Ausschüttungs-Systematik dieses Fonds führte in 2016 dazu, dass hohe Ausschüttungen als (steuerfreie ausländische) Ertragsausschüttungen ergebniswirksam zu buchen waren. Durch die Ausschüttungen sank aber der Börsenkurs entsprechend, weshalb in Höhe der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Kurswert am Jahresende 2016 handelsrechtlich eine entsprechende Teilwertabschreibung vorzunehmen war. Diese egalisierte sich weitgehend mit den zuvor gebuchten Ertragsausschüttungen, so daß unter dem Strich im vorletzten Jahr zunächst gar kein wesentlicher Ergebniseffekt entstand.
In dem Maße, wie die Kursentwicklung des KanAm grundinvest jetzt eine Wertaufholung generiert, ist der Grund für die 2016 vorgenommene Teilwertabschreibung entfallen. Sie ist deshalb entsprechend rückgängig zu machen, indem der Wertansatz unserer Fondsanteile auf den aktuellen Zeitwert angehoben wird (was wir aus Vereinfachungsgründen lediglich im Halbjahresrhytmus buchen).
Im Vergleich zum Jahresschlußkurs 2017 ist der Kurs des KanAm grundinvest im ersten Halbjahr 2018 erfreulicher Weise um 6,2 % angestiegen. Da dieser Fonds mit einem Portfolio-Anteil von fast 50 % unsere mit weitem Abstand größte Position ist, wandert per 30.06.2018 ein Betrag von rd. 750 TEUR (steuerfrei) aus den Bewertungsreserven in’s realisierte Ergebnis.
Mit diesen erfreulichen Nachrichten verabschiedet sich der Verfasser für ein paar Tage nach Schottland, wo er auch wieder einmal in Glasgow bei den beiden Problem-Objekten des CS Euroreal nach dem Rechten schauen wird. Sollte sich die Situation dort binnen Jahresfrist nicht gebessert haben, lässt sich der Kummer immer noch mit einem angemessenen Quantum Single Malts ertränken.
Blick von der Zufahrt des „Rondo“ auf die weiteren Komplexe in diesem Geschäftsviertel. Rechts das fünfstöckige Gebäude gehört noch zum „Rondo“-Ensemble. Im Hintergrund Gebäude des Tertium Business Park (hinten links) und des Quattro Business Park (ganz hinten).
Die zweitgrößte unserer Depotpositionen ist der Fonds CS Property Dynamic. In dem Fonds steckt mit knapp 7 Mio. € ein Viertel unseres Anlagevolumens. Zugleich haben wir hier mit einem Bestand von 8,4 % aller überhaupt ausgegebenen Anteile dieses Fonds auch relativ die stärkste Gewichtung.
Der Fonds hat heute noch einen Netto-Inventarwert von 110 Mio. €, davon rd. 48 Mio. € cash und 75 Mio. € Immobilienvermögen. Die Börsenbewertung von aktuell 82 Mio. € impliziert einen Bewertungsabschlag von 38 % beim Immobilienvermögen. Der Fonds besitzt überhaupt nur noch zwei Immobilien, beide in Polen: Ein Fachmarktzentrum am Stadtrand von Warschau (Verkehrswert 32 Mio. €) und einen Bürogebäudekomplex in Krakau (der Rondo Business Park, Verkehrswert 43 Mio. €).
Die Rückseite des Rondo Business Park, vom Quattro Business Park aus gesehen.
Hier besteht also keine wirklich breite Risikoverteilung mehr, weshalb der Fonds wegen der Höhe unserer Beteiligung seit Jahresbeginn ganz weit oben auf der „watch list“ für die Intensivbeobachtung steht – inclusive ausgedehntem „field research“ vor Ort, das wir Mitte Mai durchgeführt haben. Mit einigen Impressionen von unserem verregneten Ortstermin können wir diesen Beitrag heute illustrieren.
Der Rondo Business Park ist Teil eines vom Projektentwickler Buma Group direkt neben der Stadtautobahn im Norden von Krakau entwickelten ausgedehnten Gewerbeareals, bestehend aus dem Rondo Business Park (davon 17,869 m2 Büro- und Gewerbefläche dem CS Property Dynamic gehörend), dem Quattro Business Park (5 Gebäude mit zus. 60.000 m2) und der zwischen beiden liegenden jüngsten Neuentwicklung Tertium Business Park (im Bau 3 x 10.000 m2). Alle Objekte werden bis heute von Buma verwaltet und vermarktet. Im Prinzip ist der ganze Komplex eine campus-ähnliche Einheit.
Links der Abschluß des Rondo Business Center, rechts ein Gebäude des Quattro Business Park, in der Mitte der Anfang des ebenfalls von der Buma Group entwickelten Tertium Business Center.
Hauptmieter im Rondo Business Park (mit einem nächstes Jahr auslaufenden Mietvertrag) ist das Beratungsunternehmen CapGemini, das zugleich auch im Quattro Business Park größere Flächen angemietet hat. Insgesamt beschäftigt CapGemini in Krakau 3.500 Mitarbeiter in zwei ganz verschiedenen Sparten (weshalb die Verteilung auf zwei Gebäude auch unproblematisch ist): Die eine ist die „Kundenbetreuung in den Bereichen Finanzen, Buchhaltung, Supply Chain Management, Bankbetrieb und Marketing“, die zweite sind „Cloud Infrastructure Services mit technischem Kundendienst und Remote-Management der IT-Infrastruktur“.
Vor diesem Hintergrund fanden wir die heutige Meldung sehr spannend:
Globalworth avancierte mit dem Kauf des Quattro Business Park in Krakau für 139 Mio. € (dem bisher größten Kauf in der Firmenhistorie) zum größten Investor in Büroimmobilien in Polen. Diese Position zu erreichen war das erklärte Ziel der Firma.
Ein Objekt des CS Property Dynamic: Rondo Business Park, Krakau/PL (links das Bürohochhaus, rechts das Ärztehaus), letzter Verkehrswert: 43,2 Mio. €
Nach unserer Einschätzung würde auch „unser“ Rondo Business Park ziemlich gut zu den strategischen Zielen von Globalworth passen – und er steht zum Verkauf. Beide Objekte auf dem gleichen Areal mit zum Teil sogar identischen Mietern würden für den Käufer zudem nennenswerte Skalen- und Synergie-Effekte in Verwaltung und Vermarktung schaffen.
Fangen wir also mal an, im Dreisatz zu rechnen: Der Quattro Business Park mit 60.000 m2 brachte 139 Mio. €. Unser Teil des Rondo Business Park hat 17.869 m2 und könnte demnach 41 Mio. € wert sein. Das passt auch ganz gut: Im Fonds wird das Objekt mit 43 Mio. € Verkehrswert geführt, und unsere interne Verkaufspreisprognose liegt bei 38 Mio. €.
Das rechte Bilddrittel des Satellitenbildes zeigt die Gebäude des Quattro Business Park. Das linke untere Bildviertel mit dem Marker „Capgemini“ umfasst unser aus drei Gebäudeteilen bestehendes Rondo Business Center, von denen uns das Hochhaus ganz links und das Ärztehaus gehört. Die Baustelle etwas oberhalb der Bildmitte (heute ist dort das erste Gebäude schon fertig) ist der Anfang der Neuentwicklung Tertium Business Park. Alle drei Komplexe wurden bzw. werden von der Buma Group entwickelt. Für Leser mit schlechten Augen: Bild anklicken, dann wird’s größer und deutlicher.
Unser Kontakt vor Ort erklärte Mitte Mai, aktuell leider noch keine konkreten Aussagen treffen zu können. Aber wir sollten uns doch Ende Juni noch einmal melden, dann wäre die Situation voraussichtlich klarer. Na, da sind wir jetzt aber mal sehr gespannt.
Die heutige Meldung des Quattro-Verkaufs bestärkt uns auf jeden Fall in unserer Einschätzung, daß der Verkauf unseres Rondo schlimmstenfalls ein paar Kratzer im Lack bei der Höhe des Verkaufspreises mit sich bringen kann, daß das aber ganz bestimmt kein Problemobjekt ist.
Ausgerechnet das Aschenputtel unter den abwickelnden Offenen Immobilienfonds, der SEB ImmoInvest, zeigt den Anderen, wie es geht.
Am 02.07. schüttet der ImmoInvest 1,10 EUR je Anteil aus, in Summe also rd. 128 Mio. EUR = 12,8 % des gesamten Fondsvermögens. Und das bei einer unveränderten Liquiditätsquote (vor der Ausschüttung) von nur 29,7 %, nachdem der ImmoInvest in 2018 bisher kein einziges weiteres Objekt verkaufen konnte und auch die Mieteinnahmen angesichts einer hoch zweistelligen Leerstandsrate keine richtige cash machine sind.
Zum Vergleich: Der in einem ziemlich identischen Abwicklungsstadium befindliche CS Euroreal gab gerade erst gestern mickrige 0,55 EUR pro Anteil. Das waren bei einer Liquiditätsquote von 49,0 % gerade einmal 5,4 % des Fondsvermögens.
In einer wie gesagt ansonsten sehr vergleichbaren Situation trennt sich der SEB ImmoInvest also von 43 % seiner Liquiditätsbestände, der CS Euroreal dagegen nur von 11 %.
Mal gar nicht zu sprechen vom KanAm grundinvest, bei dessen Depotbank (Warburg) schon bei jedem einzelnen Euro die Trennung ganz offenkundig unerträgliche körperliche Schmerzen auslöst.
Nur der Vollständigkeit halber wollen wir dann noch erwähnen, daß auch der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe für den 28.06. die Ausschüttung von 0,19 EUR je Anteil angekündigt hat. Klingt nicht wahnsinnig viel, sind aber bei diesem volumenmäßig schon extrem auf Vermögenswerte von nur noch 35,0 Mio. EUR geschrumpften Fonds auch fast ein Fünftel des Restvermögens.
Die Kreditzusage der HypoVereinsbank in Höhe von 4,5 Mio. EUR war bisher bis 31.12.2018 befristet und sollte dann gegebenenfalls in Höhe von 2,5 Mio. EUR verlängert werden. Diese Absprache hatten wir Mitte 2017 getroffen. Die dem zugrunde liegenden Annahmen zur Rückflußgeschwindigkeit der Abwicklungserlöse aus unseren Fonds mussten wir inzwischen etwas revidieren.
Ende Mai haben wir die aktualisierten Erkenntnisse mit der HypoVereinsbank besprochen. Die HypoVereinsbank hat sich jetzt unsere Einschätzung der voraussichtlichen Zeitachse des Rückzahlungsprozesses zu eigen gemacht.
Heute haben wir einen dementsprechend angepassten Kreditvertrag mit der HypoVereinsbank unterzeichnet. Die bisher bis 31.12.2018 befristete Zusage von 4,5 Mio. EUR wird damit i.H.v. 4,0 Mio. EUR schon jetzt bis 31.12.2019 verlängert. Unter der Voraussetzung weiterhin passender Rahmenbedingungen soll bis Mitte 2019 eine weitere Verlängerung i.H.v. 2,0 Mio. EUR bis 31.12.2020 erfolgen.
Damit haben wir mit den Laufzeiten unserer Kredite insgesamt eine praktisch vollständige Kongruenz zu den wahrscheinlichen Fristigkeiten unseres Kreditbedarfs erreicht.